РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-173036/20-142-1236

14 июля 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 июля 2021 года 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело № А40-173036/20-142-1236 по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «САВВАТИЯ» (117628, МОСКВА ГОРОД, БУЛЬВАР ДМИТРИЯ ДОНСКОГО, ДОМ 1, ЭТ 2 ЧК 31 ОФ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.04.2019, ИНН: 

<

***>, КПП: 772701001) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТКФ» (115612, 

<

...>, ЭТ. 3 ПОМ. XIV КОМ. 93, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.04.2009, ИНН: 

<

***>, КПП: 773701001) о взыскании задолженности в общем размере 1 670 000 руб. 00 коп., расторжении договора аренды № F11/16 от 29.02.2016 

Третьи лица: ООО «Максима Групп» ( ОГРН 

<

***>), Управление Росреестра по Москве (ОГРН: 

<

***>).

по встречному иску ООО «ТКФ» к ООО «САВВАТИЯ» о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

при участии до перерыва 01.07.2021:

От ООО «САВВАТИЯ»  –   ФИО2 доверенность, ФИО3 доверенность 

От ООО «ТКФ»  – ФИО4 доверенность , ФИО5 доверенность

От третьих лиц - не явились, извещены 

При участии после перерыва 08.07.2021:

От ООО «САВВАТИЯ»  –   ФИО2 доверенность, ФИО3 доверенность 

От ООО «ТКФ»  – ФИО4 доверенность , ФИО5 доверенность

От третьих лиц - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «САВВАТИЯ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТКФ» о расторжении договора аренды № F11/16 от 19.02.2016, о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 в размере 1 571 640 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 06.05.2019 по 08.07.2021 в размере 1 907 484 руб. 69 коп.

Ответчиком заявлен встречный иск к истцу, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании правомерными требований ответчика об уменьшении базовой арендной платы за период невозможности использования помещения по назначению с 28.03.2020  по 31.05.2020 и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды № F11/16 от 19.02.2016 о внесении изменений в договор аренды об уменьшении арендной платы в период невозможности использования помещения,  на следующих условиях:

1. Стороны пришли к соглашению дополнить п. 3.3. Договор аренды условием следующего содержания:

 «- за период с «28» марта 2020 года по «31» мая 2020 года (включительно) Базовая арендная плата составляет 157 164,40 (Сто пятьдесят семь тысяч сто шестьдесят четыре) рублей 40 копеек в месяц за всё Помещение, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощённой системы налогообложения.».

2. Базовая плата за период с «28» марта 2020 года по «31» мая 2020 года (включительно) подлежит уплате в течение 10 (Десять) календарных дней со дня вступления в силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-173036/20-142-1236, штрафные санкции, предусмотренные Договором аренды за несвоевременную оплату Базовой части арендной платы за период с  с «28» марта 2020 года по «31» мая 2020 года (включительно) не применяются. 

3. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Дополнительным соглашением, Стороны руководствуются положениями Договора и нормами действующего законодательства.

4. Арендатор обязуется осуществить государственную регистрацию настоящего Дополнительного соглашения собственными силами за свой счёт.

5. Настоящее Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды. В соответствии со ст. 425 ГК РФ Стороны установили, что условия настоящего Соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с «28» марта 2020 года.

6. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в шести экземплярах на русском языке, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Три оставшихся экземпляра на регистрацию не подаются, а остаются у Сторон в качестве подтверждения подписания настоящего Соглашения (два у Арендатора, один у Арендодателя).

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Максима Групп», Управление Росреестра по Москве.

Судебное заседание проведено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей надлежащим образом уведомленных третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, во встречном иске просил отказать. Представитель ответчика поддержал встречный иск, просил в первоначально иске отказать по доводам отзыва; к начисленной неустойке просил применить статью 333 ГК РФ и снизить размер; также просил о сохранении договорных отношений с истцом, ссылаясь на отсутствие задолженностей по договору по состоянию на текущую дату и указывая на то, что спор касается только размера базовой составляющей за два месяца аренды (апрель, май 2020), когда арендатор объективно не мог использовать арендованные помещения.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а во встречном иске надлежит отказать  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили на 3 года договор № F11/16 от 19.02.2016 аренды нежилого помещения площадью 1132,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (в редакции дополнительных соглашений).

Помещения переданы арендатору пол акту 01.03.2016.

Арендная плата и порядок расчетов регламентированы разделом 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата составляет 785 200 руб. в месяц; оплачивается ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца без выставления счета. Кроме того, оплате подлежат дополнительные услуги, оказываемые арендодателем , в том числе услуги клининга и по сбору мусора.

В обоснование иска истец указал следующее: ответчик в нарушение принятых на себя обязательств не оплатит  базовую арендную плату за период апрель, май 2020, в связи с чем задолжал истцу 1 571 640 руб.; за несвоевременное внесение арендной платы, в том числе оплаты услуг клининга и по сбора мусора  ответчику начислены пени по пункту 5.2 договора за период с 06.05.2019 по 08.07.2021 в размере 1 907 484 руб. 69 коп.; кроме того, поскольку невнесение ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для досрочного расторжения договора аренды (истец направил ответчику соответствующее уведомление).

Претензионный порядок соблюден.

В обоснование встречного иска ответчик указал следующее: на основании Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (далее - «Указ Мэра № 12-УМ») в период с 28.03.2020г. по 31.05.2020г. была приостановлена (запрещена) деятельность всех магазинов «Familia», расположенных в городе Москве; ответчик считает необходимым обратиться в суд со встречным исковым заявлением о понуждении истца к заключению дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества № F11/16 от 29 февраля 2016 года в связи с тем, что сторонами не было достигнуто соглашение по прямо определенным частью 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - «ФЗ № 98») условиям уменьшения размера арендной платы, что противоречит пункту 1 статьи 445 ГК РФ.

Претензионный порядок соблюден.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В части 3 статьи 19 Закона N98-ФЗ предусмотрено, что Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы  по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В настоящем случае факт невозможности использование помещения в период апрель, май 2020 подтвержден актами о приостановлении коммерческой деятельности от 27.03.2020 и от 01.06.2020 о возобновлении коммерческой деятельности, подписанными ответчиком и его субарендатором - ООО «Максима Групп» (арендованное ответчиком у истца помещение было предоставлено в порядке пункта. 4.1.23. договора аренды третьему лицу в субаренду на основании договора субаренды  №144/С от 29.02.2016.

Материалами дела, в том числе перепиской сторон подтверждено, что достигнуть соглашения о снижении  размера арендной платы на предложенных ответчиком условиях сторонам не удалось.

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ.

Суд рассматривает данный предмет требований по существу, поскольку из поведения сторон договора (в том числе имеющейся переписки, а также позиции сторон в суде), следует, что согласовать вопрос об уменьшении размера арендной платы во внесудебном порядке, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору, не представляется возможным.

Как следует из положений Закона №98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, учитывая специализацию основного вида деятельности ответчика, согласованное по договору целевое использование объекта аренды, суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера арендной платы, предусмотренных Законом №98-ФЗ.

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях с 29.03.2020, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной арендной платы, за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 на 50%, то есть до 785 820 руб. 00 коп., полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

В этой связи суд признает первоначальные исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 в размере 785 820 руб. 00 коп. обоснованными, документально подтвержденными и подлежащим  удовлетворению.

Во взыскании остальной части задолженности по арендной плате за указанный период суд отказывает.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а так же другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременную оплату арендных платежей по договору в виде пени в размере 0,2% от суммы долга за каждый день просрочки.

В настоящем случае факт нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы в период с 06.05.2019 по 08.07.2021 установлен и доказан материалами дела.

Вместе с тем, как следует из представленного истцом расчета, истец начислил пени в том числе на сумму задолженности по базовой арендной плате за апрель, май 2020 без учета ее уменьшения.

В этой связи суд считает возможным принять контррасчет ответчика, составленный за аналогичный период, однако без учета сумм арендной платы, подлежащих оплате за период, когда использование помещений было невозможно ответчиком.

Согласно контррасчету ответчика, размер пеней за указанный период составил 449 150 руб. 58 коп. Суд проверил представленный контррасчет и признал его верным.

 Оснований для применения статьи 333 ГК РФ к начисленным пеням согласно контррасчету ответчика, суд, вопреки утверждениям ответчика, не установил; несоразмерность в данном случае отсутствует.

Пени подлежат взысканию с ответчика согласно контррасчету ответчика в размере 449 150 руб. 58 коп. в полном объеме.

Во взыскании остальной части пеней по первоначальному иску суд отказывает.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

В настоящем случае основания для расторжения договора по снованиям  пункта 3 статьи 619 ГК РФ отсутствует, поскольку во-первых, задолженность не превышает два периода, а во-вторых, данная задолженность образовалась ввиду недостижения сторонами соглашения  по вопросу уменьшения размера арендной платы, на что арендатор имел законные права.

При этом следует отметить, что задолженность за иные периоды, в том числе по состоянию на текущую дату, у ответчика отсутствует.

Совокупность данных обстояельств применительно к пункту 3 статьи 619 ГК РФ, подпункту 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и статье 622 ГК РФ исключает правомерность требований о расторжении договора.

Так, истец требует расторжения договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как указано в статье 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основным встречным обязательством арендатора по отношению к арендодателю по договору аренды является внесение арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Приведенные положения действующего законодательства и правовая позиция фактически направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений. 

Расторжение договора аренды является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

С учетом того, что задолженность не превысила два периода, образовалась ввиду недостижения сторонами соглашения  по вопросу уменьшения размера арендной платы, на что арендатор имел законные права, учитывая, что задолженность за иные периоды, в том числе по состоянию на текущую дату, у ответчика отсутствует, расторжение договора, по мнению суда, в рассматриваемом случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

На момент рассмотрения дела по существу задолженность ответчика отсутствует, условия договора аренды выполняются, тем самым ответчик подтверждает свое намерение по использованию арендованного помещения на условиях договора аренды. Вместе с тем, имущественные интересы арендодателя, нарушенные в случае ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, защищены применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки.

Поскольку ответчик не обосновал и документально не подтвердил необходимость снижения арендной платы до суммы, указанной им во встречном иске, оснований для удовлетворения встречного иска, в том числе обязания истца заключить с ответчиком дополнительное соглашение на предложенных ответчиком условиях, у суда  не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам распределены в порядке статьи 110 АПК РФ. Руководствуясь статьями 49, 65, 71, 75, 110, 132, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТКФ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «САВВАТИЯ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 785 820 руб. 00 коп.,  неустойку в размере 449 150 руб. 58 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 339 руб.

В остальной части первоначального иска отказать.

Во встречном иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                              Е.В. Немтинова