АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10595/2024

г. Новосибирск

23 октября 2025 года

резолютивная часть решения объявлена 9 октября 2025 года

решение  в полном объеме изготовлено 23 октября 2025 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гатаулиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс на Бердском» (ИНН 

<

***>)

к Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения

при участии  в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 12.05.2025, паспорт, диплом 

ответчика: ФИО2, доверенность от 27.08.2025, служебное удостоверение, диплом

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс на Бердском» (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) о расторжении договора о совместной деятельности от 27.06.2008, о взыскании неосновательного обогащения в размере 8665000 рублей.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.10.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2025 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.10.2024 оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.04.2025 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.10.2024 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Требования истца мотивированы тем, что мэрия не выполнила обязательства по договору о совместной деятельности от 27.06.2008 – не предоставила обществу земельный участок, предусмотренный договором, в то время как общество исполнило договорные обязательства – приобрело квартиры для расселения жильцов (собственников и нанимателей) аварийного жилого дома по адресу: 

<

...>. В отсутствие встречного исполнения на стороне мэрии возникло неосновательно обогащение в сумме 8665000 рублей, составляющих стоимость переданного в муниципальную собственность жилья.

Представитель общества в судебном заседании поддержал исковые требования. 

Мэрия исковые требования не признала, указывая, во-первых, на пропуск срока исковой давности, во-вторых на то, что обществом не соблюден порядок, предусмотренный статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшими на  момент заключения договора о совместной деятельности от 27.06.2008), действующим законодательством не предусмотрено иной процедуры по предоставлению земельного участка кроме как в порядке статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что без волеизъявления общества и прохождения процедуры предоставления земельного участка мэрия не могла самостоятельно предоставить обществу земельный участок по адресу: 

<

...>, предоставление земельного участка в обход данной процедуру невозможно, в-третьих, мэрия указывает, что спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона, а мэрия утратила право единолично распоряжаться данным земельным участком. Также мэрия настаивает на том, что общество было обязано передать в муниципальную собственность жилое помещение площадью 24,46 (17,5) кв. м.

Представитель ответчика поддержал возражения против иска. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Комиссией мэрии по вопросам земельных отношений и застройки участков на территории города Новосибирска (протокол от 14.12.2007 № 208, пункт 1.2) рассмотрено заявление общества от 23.10.2007 № 183 и принято решение о выборе земельного участка для строительства торгового здания по Бердскому шоссе в Первомайском районе и проведении процедуры согласования. Также в выписке из протокола от 21.01.2008 указано, что данная выписка является основанием на получение необходимых материалов для оформления акта о выборе земельного участка и действительна в течение четырех месяцев.

Между мэрией и обществом (застройщиком) заключен договор о совместной деятельности от 27.06.2008 (далее - договор), по условиям которого застройщик производит строительство торгового здания по Бердскому шоссе в Первомайском районе города Новосибирска (раздел 1 договора).

Мэрия и застройщик совместно расселяют жильцов (граждан, зарегистрированных в установленном законом порядке и занимающих жилые помещения по договорам социального найма) нижеследующих домов: Бердское шоссе, д. № 26.

Также мэрия обязуется (после предоставления застройщику земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора): определить совместно с застройщиком количество выделяемой жилой площади для расселения жителей дома, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательством; приобрести по сложившейся рыночной стоимости жилые помещения для расселения жильцов дома (занимающих жилые помещения по договорам социального найма), указанного в пункте 1.1 настоящего договора, на средства, перечисляемые застройщиком; зарегистрировать в управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области право собственности города Новосибирска на жилые помещения, указанные в пункте 2.1.2 настоящего договора и приобретаемые на средства застройщика (раздел 2 договора).

Общество обязуется расселить нанимателей и собственников жилых помещений дома, указанного в пункте 1.1 договора; снести его, заключить предварительные договоры с нанимателями и собственниками жилых помещений дома о предоставлении им жилья в связи с расселением и сносом.

Срок договора установлен до 27.06.2009.

Дополнительным соглашением от 14.01.2011 № 1 срок действия договора продлен до 16.06.2011. В дальнейшем он продлен до 16.09.2011 (дополнительное соглашение от 17.07.2011 № 2).

В соответствии с нормой предоставления общей жилой площади в городе Новосибирске общество расселило в иные жилые помещения всех лиц (как собственников, так и нанимателей), проживавших в доме № 26 по Бердскому шоссе. Способами расселения явились либо выкуп квартир у собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме, либо финансирование приобретения ответчиком в муниципальную собственность иных квартир для последующего предоставления по договорам социального найма нанимателям жилых помещений в указанном многоквартирном доме по договорам социального найма.

Общество для расселения квартир №№  1, 3, 6, 7, 8, занимаемых на основании договоров социального найма, приобрело и передало в муниципальную собственность 6 квартир, затраты на расселение составили 8665000 рублей.

Мэрия обязанность по предоставлению земельного участка не исполнила; на требование общества о выполнении условий договора в части предоставления земельного участка ответила отказом, сославшись на неисполнение условий договора, а именно, на то, что в доме № 26 по Бердскому шоссе в муниципальной собственности находились 7 жилых помещений, а в муниципальную собственность передано 6.

Указывая на то, что в течение 15 лет мэрией не исполняется обязанность по предоставлению земельного участка, общество обратилось с предложением о расторжении договора, направив соответствующее соглашение о расторжении договора от 25.01.2024 № 007.

Письмом от 01.03.2024 № 30/06/037-37 мэрия сообщила об отсутствии оснований для расторжения договора в связи с наличием неисполненных обязательств - не передачей в муниципальную собственность жилого помещения площадью 24,5 (17,5) кв. м.

Указывая на то, что действия мэрии по возложению на общество обязанности, не предусмотренной договором, а также длительное (более 15 лет) неисполнение своих обязанностей по предоставлению земельного участка являются существенным нарушением договора, общество обратилось с настоящим иском о расторжении договора о совместной деятельности от 27.06.2008 и о взыскании неосновательного обогащения в сумме 8665000 рублей, составляющих стоимость переданного в муниципальную собственность жилья.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость, в том числе,  проанализировать условия договора, оценить переписку сторон применительно к перерыву течения срока исковой давности.

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГКРФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании части 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Таким образом, договор о совместной деятельности характеризуется тем, что его участники преследуют совместные цели.

В рассматриваемом случае целью заключения договора для мэрии являлось решение социальной значимой задачи расселению жильцов аварийного жилого дома. Целью общества являлось получение земельного участка для осуществления строительства.

Довод мэрии о пропуске срока исковой давности отклоняется судом в связи со следующим. 

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого Кодекса.

В статье 200 ГК РФ установлено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу пункта 1 статьи 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. По смыслу данной нормы признанием долга могут быть любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору.

Пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление № 43) предусмотрено, что к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

В соответствии с пунктом 21 постановления № 43 перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).

Предметом настоящего требования являются требование о расторжении договора, требование о взыскании неосновательного обогащения.

Требование о расторжении договора о совместной деятельности от 27.06.2008 было направлено в мэрию 25.01.2024. Отказ в расторжении договора датирован 01.03.2024.

Таким образом, общество с 01.03.2024 узнало о нарушении своего права на расторжение договора, а также о возникновении неосновательного обогащения на стороне ответчика.

Из материалов дела следует, что стороны после окончания срока действия договора – 16.06.2011, продолжали действия по его исполнению. Так, в ноябре 2011 года общество продолжает выполнять мероприятия по расселению, в 2013 году общество, продолжая исполнять условия договора, по указанию мэрии произвело снос расселенного в 2011 году многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

С 2011 года до 01.03.2024 стороны  вели переписку по вопросам исполнения договора, из содержания которой следует, что мэрия, не отказываясь от исполнения принятых на себя обязательств по предоставлению земельного участка, требовала предоставления еще одной квартиры,  письмом от 08.02.2012  просила общество предоставить выписки из домовой книги в отношении переселенных граждан, в 2013 году потребовала произвести снос расселенного многоквартирного дома. Общество в период с 2011 по 2024 годы в свою очередь требовало предоставления земельного участка и пыталось согласовать условия его предоставления.

Из материалов дела следует, что стороны не отказывались от исполнения договора, мэрия, подтверждая в переписке с обществом наличие у неё обязанности по предоставлению земельного участка, тем самым совершала действия, свидетельствующие о признании долга, что в свою очередь каждый раз прерывало срок исковой давности. 

Исходя из представленных доказательств, суд пришел к выводу о том,  что срок исковой давности начал течь с 01.03.2024,  то есть, не пропущен.

Довод мэрии о несоблюдении истцом требований земельного законодательства, устанавливающего порядок предоставления земельного участка, судом отклоняется. 

Земельным законодательством, действующим на момент заключения договора о совместной деятельности, порядок предоставления земельных участков был закреплен в статье 30 ЗК РФ, в соответствии с которой предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию двумя способами: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Учитывая, что на земельном участке планировалось строительство объекта коммерческого назначения, а не объекта жилищного отношения, в данном случае применима статья 31 ЗК РФ, согласно которой предоставление земельных участков осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объекта.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6 статьи 31 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Как следует из материалов дела комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска принято решение о выборе земельного участка для строительства торгового здания по Бердскому шоссе в Первомайском районе и проведении процедур согласования  (протокол от 14.12.2007 № 208). 

В развитие данного решения между мэрией и обществом заключен договор, в котором не установлено, что обществу необходимо совершить какие-либо иные действия, направленные на получение земельного участка.  

В соответствии с абзацем первым статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В договоре установлено, что он заключается с целью осуществления обществом строительства торгового здания по Бердскому шоссе в Первомайском районе г. Новосибирска. Также предметом договора определено совместное расселение жильцов (граждан, зарегистрированных в установленном законом порядке и занимающих жилые помещения по договорам социального найма) дома по адресу: 

<

...>. 

В пункте 2.1. договора определены действия мэрии, которые она обязана совершить после предоставления обществу земельного участка по адресу: 

<

...>. 

В рассматриваемом случае принятие обществом на основании договора обязанности по расселению жильцов дома, признанного аварийным, обусловлено каким-либо встречным предоставлением со стороны мэрии, как другой стороны договора, в данном случае, предоставлением земельного участка для строительства.

Из буквального толкования условий договора усматривается, что мэрия приняла на себя обязательство по предоставлению обществу земельного участка по указанному в договоре адресу. 

У сторон отсутствовали разногласия относительно определения названного участка, договор содержит указание на месторасположение участка, приложением к протоколу комиссии от 16.12.2010 № 302 является схема границ земельного участка для строительства, согласно которой определены границы земельного участка, в отношении которого принято решение о выборе.  

Мэрия не обосновала, на основании чего, общество, заключив договор и объективно рассчитывая на получение земельного участка взамен расселения жильцов аварийного дома, должно совершить какие-либо иные действия, не оговоренные в договоре. Согласно условиям договора предоставление земельного участка должно было быть осуществлено мэрией без какого-либо участия общества в этой процедуре до приобретения жилых помещений. 

Также суд отклоняет довод мэрии о том, что общество не исполнило обязательства по договору – не передало в муниципальную собственность жилое помещение площадью 24, 5 (17,5) кв.м.

Как следует из представленных доказательств, в доме № 26 по Бердскому шоссе располагалось 10 жилых помещений, из которых 3 жилых помещения (квартиры №№ 2, 4, 5) находились в собственности граждан, 7 жилых помещений (квартиры №№ 1, 3, 6 (комната), 6 (комната), 7 (комната), 7 (комната), 8) находились в собственности города Новосибирска. 

Обществом приобретено и передано в муниципальную собственность 6 жилых помещений для расселения жильцов аварийного дома. Расселены квартиры №№ 1, 3, 6, 7, 8, при этом квартиры № 6, № 7 являлись квартирами с подселением. Жильцам комнат в квартире № 6 обществом приобретено два жилых помещения, жильцам одной из комнаты в квартире № 7 также приобретено жилое помещение. Во второй комнате в квартире № 7 по договору социального найма никто не проживал, что не оспаривается мэрией. 

Таким образом, обществом были расселены, в том числе, все жильцы, проживающие в доме № 26 по Бердскому шоссе по договору социального найма, что соотносится с условиями договора,  согласно которому в обязанности истца входило расселение жильцов (собственников и нанимателей жилых помещений). 

Обязанности общества предоставить в муниципальную собственность жилое помещение вне зависимости от наличия (отсутствия) проживающих граждан, договором не предусмотрено. 

Довод мэрии о том, что данная комната пустовала, поскольку после смерти жильца мэрия не могла ее никому предоставить, так как дом был признан аварийным, но это не отменяет обязанность общества предоставить соответствующее жилое помещение в собственность города, судом не принимается. 

В отсутствие спорного договора, обязанность по расселению жильцов аварийного дома лежала на мэрии, соответственно мэрией расселялись бы только граждане, фактические занимающие жилые помещения по договорам социального найма. 

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что обществом исполнены обязательства, предусмотренные договором, тогда как мэрия свои обязательства не исполнила. 

Исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом нарушение договора признается существенным, когда влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец направил ответчику предложение № 007 от 25.01.2024  о расторжении договора с приложением соглашения. 

Мэрия в письме от 01.03.2024 № 30/06/03737 отказала в расторжении договора. 

При таких обстоятельствах, суд, установив, что мэрией допущены существенные нарушения условий договора,  пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора. 

В силу статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 4 статьи 453 ГК РФ).

Исходя из того, что между сторонами договорные отношения фактически прекращены, суд полагает, что в данном случае подлежат применению положения главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

По правилам пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Положениями пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что в предмет доказывания истца по таким делам должны входить следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер доходов, полученных в результате использования имущества, то есть факт наличия имущественной выгоды на стороне ответчика; период пользования суммой неосновательного обогащения.

В качестве неосновательного обогащения ответчика истец указывает сумму в размере 8665000 рублей, составляющих стоимость приобретенных истцом и переданных в муниципальную собственность жилых помещений. 

Факт приобретения и передачи в муниципальную собственность жилых помещений на указанную сумму подтвержден материалами дела. 

Ответчик свое обязательство по предоставлению земельного участка не исполнил. 

При таких обстоятельствах в отсутствие встречного исполнения, у общества возникло право требовать возврата суммы, оплаченной за приобретение жилых помещений.

В этой связи, требование истца о взыскании 8665000 рублей  подлежит удовлетворению. 

Расходы по государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.  

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями  110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

расторгнуть договор о совместной деятельности от 27.06.2008, заключенный между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс на Бердском».

Взыскать с  мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс на Бердском» (ИНН 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 8665000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 72325 рублей, расходы по уплате государственной  пошлины за подачу кассационной жалобы в сумме 50000 рублей. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Н.С. Галкина