АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-5498/2017

г. Ставрополь

02 августа 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2017 года

                        Решение изготовлено в полном объеме 02 августа 2017 года   

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания    ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Шпаковский район, с. Пелагиада, ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Шпаковского муниципального района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН 1042600631006, Звягинцев Сергей Николаевич, г. Михайловск,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 

при участии представителя истца ФИО4 по доверенности от 05.05.2017 № 07-10/1-642, ФИО2 по паспорту и его представителя ФИО5 по доверенности от 10.05.2017, в отсутствие представителя третьих лиц, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее – администрация города) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.07.2008 № 479 в размере 207 117,39 рубля за период с 01.01.2014 по 27.01.2017 и пени в размере 226 468,52 рубля за период с 01.01.2014 по 27.01.2017.

Предприниматель в отзыве  заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей за период с 01.01.2014 по 05.04.2014, сообщил о несогласии с расчетами истца, произведенными без учета льготного коэффициента 0,5% на первые три года осуществления строительства, который предусмотрен в пункте 12.1 постановления правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п (в редакции постановления от 28.12.2010 № 468-п), вступившего в силу с 01.01.2011. Пояснил, что изначально договор аренды от 22.07.2008 № 479 заключался под жилищное строительство. В связи с изменением разрешенного использования земельного участка на цели «под строительство магазина» стороны заключили дополнительное соглашение от 30.07.2013 и предусмотрели, что на период по 21.07.2016 арендная плата рассчитывается с применением коэффициента 0,5% и ее размер составляет: 2194,14 х 20% х 599 х 0,5 = 131 429 рублей (пункт 3.1 договора в новой редакции).

В судебном заседании истец, приняв во внимание  доводы ответчика о пропуске срока исковой давности и состоявшихся оплатах  на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)   уточнил требования и просил взыскать с предпринимателя  задолженность по арендной плате за период с 11.04.2014 по 30.06.2017 в сумме 164 162,62 рубля и пеню за период с 11.04.2014 по 25.07.2017 в сумме 202 400,06 рубля. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

 Представитель администрации города поддержал уточненные требования в полном объеме, представитель ответчика ссылался на возражения, изложенные в отзыве,  просил в иске отказать.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Судом установлено, что администрация города (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.07.2008 № 479, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020225:312, площадью 599 кв.м, по адресу: 

<

...> для индивидуального жилищного строительства. 

Срок договора установлен с 22.07.2008 по 22.07.2018 (пункт 2.1 договора). 

Договор зарегистрирован 15.08.2008, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись № 26-26-11/017/2008-036.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 5 числа последнего месяца квартала. Расчет арендной платы произведен в приложении к договору аренды путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, базового размера, площади земельного участка и 0,3% от кадастровой стоимости. 

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора). 

28 сентября 2011 года ФИО3 и предприниматель заключили соглашение о переуступке прав по договору аренды от 22.07.2008 № 479 земельного участка с кадастровым номером 26:11:020225:312.

Данная сделка зарегистрирована Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 11.11.2011 за номером 26-26-33/031/2011-065.

На основании постановления администрации города от 28.03.2013 № 862 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:11:020225:312 «для индивидуального жилищного строительства» изменен на вид «для строительства магазина». 

Во  исполнение  постановления администрации города 30.07.2013 № 2107 между администрацией города и предпринимателем заключено дополнительное соглашение от 13.07.2013 к договору аренды от 22.07.2008 № 479, государственная регистрация которого  состоялась 28.08.2013 за номером 26-26-33/030/2013-035.

Согласно дополнительному соглашению пункт 3.1 договора аренды от 22.07.2008 № 479 изложен в следующей редакции:

«Размер арендной платы за участок составляет:

по 21.07.2016 - 2194,14 х 20% х 599 х 0,5 = 131429 руб. (сто тридцать одна тысяча четыреста двадцать девять рублей) в год;

с 22.07.2016 до 22.07.2018-2194,14 х 20% х 599 = 262858 руб. (двести шестьдесят две тысячи восемьсот пятьдесят восемь рублей) в год».

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, администрация города направила предпринимателю  претензию от 31.01.2017 № 29, в которой предложила оплатить задолженность и пеню в течение 10 дней с даты ее получения. 

Поскольку до настоящего времени задолженность не погашена, администрация города обратился с иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

 В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что полностью согласуется с положениями статьи 209 ГК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суд установил, что на основании решения Совета Шпаковского муниципального района от 21.12.2007 № 140 полномочия органов Шпаковского муниципального района Ставропольского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенными в соответствии с данными государственного земельного кадастра к категории земель населенных пунктов, а также к землям иных категорий, переданы на срок с 01.01.2008 по 31.12.2008 органам местного самоуправления муниципальных образований поселений Шпаковского муниципального района.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ (здесь и далее по тексту в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды земельного участка от 22.07.2008 № 479) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Законом Ставропольского края от 04.10.2004 № 88-кз «О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района» статусом муниципального района наделен Шпаковский муниципальный район Ставропольского края с местоположением представительного органа местного самоуправления муниципального образования город Михайловск, а город Михайловск Шпаковского района Ставропольского края наделен статусом городского поселения.

 Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 131-ФЗ).

Как следует из содержания статей 15 и 15.1 Федерального закона № 131-ФЗ вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона № 131-ФЗ полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 данной статьи наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской Федерации осуществляется федеральными законами, отдельными полномочиями субъектов Российской Федерации - законами субъектов Российской Федерации. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами не допускается.

На основании пункта 3 указанной статьи отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления муниципального района вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий по решению вопросов местного значения, перечисленных в статьях 14 и 15 указанного Закона.

По соглашению с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, возможна передача только тех полномочий органов местного самоуправления муниципального района, которые установлены статьей 15 Федерального закона  № 131-ФЗ.

Закон, наделяющий администрацию города полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на дату заключения договора аренды отсутствовал.

 В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Поскольку администрация города распорядилась земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, не имея на это соответствующих полномочий, суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 22.07.2008 № 479 в силу статьи 168 ГК РФ, как не соответствующего абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, статьям 209 и 608 ГК РФ.

Истец в тексте искового заявления просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, что само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного материального требования, поскольку по существу заявлены требования о взыскании с ответчика денежных сумм (платы за пользование земельным участком).

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.11.2010 № 8467/10).

В совокупности с доказательствами, имеющимися в материалах дела, правоотношения сторон следует квалифицировать в соответствии с нормами о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства, связанные с приобретением или сбережением имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобретением или сбережением имущества за счет другого лица (потерпевшего), размером неосновательного обогащения.

Факт пользования предпринимателем земельным участком с кадастровым номером 26:11:020225:312 подтверждается подписанным соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.09.2011, дополнительным соглашением от 30.07.2013, ответчиком и его представителем в судебном заседании не оспаривался.

Поскольку спорный участок относится к публичной собственности, арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 ГК РФ, пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ). Данное обстоятельство предполагает необходимость использования регулируемой цены и при расчете размера неосновательного обогащения вследствие фактического использования такого земельного участка (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утверждены постановлениями правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п (далее – Порядок № 64-п) и от 29.03.2016 № 112-п (далее – Порядок № 112-п). 

С 11.04.2014 по 31.03.2016 расчет неосновательного обогащения произведен истцом в соответствии с Порядком № 64-п как произведение площади земельного участка (599 кв.м), УПКСЗ (с 11.04.2014 по 31.12.2015 - 2194,14 руб./кв. м, за 1 квартал 2016 года – 2201,19 руб./кв. м) и базового размера арендной платы от кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли (20%). 

С 01.04.2016 по 30.06.2017 неосновательное обогащение рассчитывалось на основании Порядка № 112-п путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (1 318 512,81 рубля) на ставку арендной платы за использование земельного участка (0,4%).

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчик заявил о применении судом срока исковой давности.

В статье 195 ГК РФ указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Положения пункта 2 статьи 200 ГК РФ определяют начало течения срока исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения, а также по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности согласно части 1 данного пункта начинается по окончании срока исполнения. 

Таким образом, для обязательств с определенным сроком исполнения критерием установления начала течения срока исковой давности выступает окончание срока исполнения. Если обязанностью должника было совершение какого-либо действия в определенный срок, то исковая давность начинает течь с момента завершения этого срока исполнения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015     № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Следовательно, о просрочке исполнения предпринимателем обязанности по внесению платы за пользование земельным участком уполномоченный орган (в настоящее время администрация города), должен был узнать не позднее дня, следующего за днем истечения срока исполнения обязанности по оплате. 

Согласно пункту 5 постановления правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п внесение арендной платы за земельный участок осуществляется равными долями ежеквартально. 

Учитывая, что администрация города обратилась с иском в суд 12.04.2017, то есть до  истечения срока оплаты за 2 квартал (30 июня), уточненные требования о взыскании суммы основного долга за период с 11.04.2014 по 30.06.2017 заявлены в пределах срока исковой давности.

Довод ответчика о том, что при расчете арендной платы за пользование земельным участком при проведении строительных работ подлежит применению понижающий коэффициент 0,5%, отклонен судом с учетом ничтожности договора аренды от 22.07.2008 № 479 и дополнительного соглашения от 13.07.2013 к нему. 

В случае признания недействительным основного договора все заключенные к нему дополнительные соглашения также являются недействительными (кроме самостоятельных соглашений).

В спорном случае дополнительное соглашение от 13.07.2013 существует как неотъемлемая часть основного договора от 22.07.2008 № 479, на изменение и дополнение условий которого оно было направлено, также заключено администрацией города в период отсутствия у нее полномочий на распоряжение земельным участком.

В соответствии с пунктом 12 Порядка № 64-п, введенным в действие постановлением от 28.12.2010 № 468-п с 01.01.2011, арендная плата за земельный участок, предоставленный в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, без проведения торгов для строительства в аренду рассчитывается с коэффициентом 0,5% на период проведения строительных работ, но не более 3 лет с момента предоставления земельного участка в аренду.

Ответчик не доказал (статьи 9, 65 АПК РФ), что на спорном земельном участке он осуществлял строительные работы, сведения о наличии объекта незавершенного строительства на земельном участке и его процентной готовности не представлены.

В деле имеется уведомление филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю от 17.03.2017 № КУВИ-101/2017-28530 об отсутствии  в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости по адресу: 

<

...>.

Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.07.201 № Ф08-4391/2016, от 10.11.2015 № Ф08-7758/2015.

С учетом состоявшихся оплат (чек-ордер от 11.02.2015 на 187 241,31 рубля, чек-ордер от 15.10.2015 на 65 925,64 рубля, чек-ордер от 13.11.2015 на 98 500 рублей, чек-ордер от 15.10.2016 на 39 555,38 рубля и на 32 857,25 рубля, чек-ордер от 05.04.2017 на 13 185,2 рубля) размер задолженности, подлежащий взысканию с  ответчика, составил 164 162,62 рубля. 

Истец также просил взыскать с предпринимателя 202 400,06 рубля пени за нарушение сроков внесения арендной платы, предусмотренной пунктом 5.2 договора.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), которой признается денежная сумма, определенная законом или договором.

Учитывая ничтожность договора аренды от 22.07.2008 № 479  требование о взыскании пени за ненадлежащее исполнение обязательств, рассчитанной на основании условий указанной сделки, удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования  удовлетворить частично.

 Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, Шпаковский район, с. Пелагиада, ОГРН 

<

***>, в пользу администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, задолженность по арендной плате за период с 11.04.2014 по 30.06.2017 в сумме 164 162,62 рубля.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, Шпаковский район, с. Пелагиада, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета 4 627 рублей  государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия  и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в  законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

Судья                                                                                                В.Л. Карпель