АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6223/2024

Дело № А65-29799/2023

г. Казань

08 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» – ФИО1, доверенность от 15.01.2024,

Исполнительного комитета муниципального образования города Казани – ФИО1, доверенность от 27.03.2024,

в отсутствие общества с ограниченной ответственностью «Триал», извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»  

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.02.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024

по делу № А65-29799/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Триал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об определении условия договора купли-продажи арендуемого имущества, третье лицо - Исполнительный комитет муниципального образования города Казани,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Триал», г. Казань (далее – истец, общество «Триал») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (далее – ответчик, Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29 кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенных по адресу: 

<

...> 000 на условиях договора купли-продажи арендуемого имущества, прилагаемого обществом «Триал». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен исполнительный комитет муниципального образования г. Казани.

19 декабря 2023 года суд принял уточнение исковых требований, согласно которым истец просил определить условия договора купли-продажи арендуемого имущества, а именно объекта недвижимости: нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...> 000 (кадастровый номер 16:50:090402:282), общей площадью 34,6 кв.м., изложив пункт договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 1 167 916,67 (один миллион сто шестьдесят семь тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек». 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.02.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024, исковые требования удовлетворены; урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: 

<

...> 000 (кадастровый номер 16:50:090402:282), общей площадью 34,6 кв.м., путем изложения пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 557 250 (два миллиона пятьсот пятьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей». 

Комитет, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, с учетом уточнений, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об установлении цены выкупа объектов недвижимости в размере 3 917 512 руб. в соответствии с судебным экспертным заключением.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. 

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 17.09.2024 объявлялся перерыв до 24.09.2024 в 16 часов 50 минут. В судебном заседании 24.09.2024, представитель Комитета поддержал заявленные требования по кассационной жалобе.

Общество явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, представило отзыв на жалобу, где просило судебные акты оставить без изменения, жалобу рассмотреть в его отсутствие.

Изучив представленные в дело доказательства, проверив обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, заслушав пояснения представителя Комитета, суд округа считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, общество «Триал» является арендатором нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29 кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенных по адресу: 

<

...> 000 на основании договора аренды от 08.06.2021 № 9103-95. 

09.06.2023 общество «Триал» обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). 

Комитет направил в ответ письмо от 12.07.2023 № 9782/КЗИО-ИСХ, где указал, что заявление рассмотрено, будет направлено предложение. 

05.09.2023 общество «Триал» повторно обратилось в Комитет с аналогичным заявлением, однако ответчик договор купли-продажи истцу не направил. 

25.09.2023 общество «Триал» вновь обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.

Комитет письмом от 09.10.2023 № 14218/КЗИО-ИСХ сообщил Обществу, что: на данный момент проводится процедура для заключения муниципального контракта, техническая документация будет направлена на оценку после заключения контракта; отсутствуют основания для подписания договора по цене, предложенной обществом «Триал». 

Общество «Триал» самостоятельно провело в оценочной компании – в обществе с ограниченной ответственностью «Фасадстолицы» (далее – общество «Фасадстолицы») оценку рыночной стоимости выкупаемого имущества; получило отчет от 05.09.2023 № 08-04/2023 оценщика общества «Фасадстолицы» ФИО2, согласно которой рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: № 28, № 29 кадастровый номер 16:50:090402:282, расположенных по адресу: 

<

...> 000 по состоянию на 09.06.2023 (на дату направления обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа помещения) составляет 1 167 916,67 руб.; направило в адрес Комитета проект договора купли-продажи имущества по цене 1 167 916,67 руб.

Поскольку договор купли-продажи арендуемого имущества по цене 1 167 916,67 руб. с Комитетом заключен не был, 10.10.2023 общество «Триал» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

После обращения общества «Триал» с иском в суд, Комитет заключил 23.10.2023 муниципальный контракт № 28-ЭА-2023 на проведение оценки рыночной стоимости муниципального имущества по состоянию на 13.06.2023 (на дату получения Комитетом заявления общества о реализации преимущественного права выкупа помещения) с той же оценочной компанией – обществом «Фасадстолицы», где самостоятельно проводил оценку имущества арендатор – общество «Триал».

Согласно отчету от 20.11.2023 № 02-28-ЭА-2023 оценщика общества «Фасадстолицы» ФИО3, цена выкупаемого муниципального имущества по состоянию на 13.06.2023 составляет 2 557 250 руб. (без НДС) и 3 068 700 руб. с учетом НДС. 

Ввиду наличия у сторон разногласий относительно достоверной рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества в представленных сторонами отчетах одной и той же оценочной организации, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 13.06.2023, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «АК Восток» ФИО4.

Эксперт ФИО4 в судебном заключении от 23.01.2024 № 13 определил рыночную стоимость муниципального имущества по состоянию на 13.06.2023 в размере 3 917 512 руб.

Суд первой инстанции, оценив судебное экспертное заключение от 23.01.2024 № 13, пришел к выводу, что: при проведении судебной экспертизы не было допущено нарушений, лишающих заключение доказательственной силы; у суда не имеется оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон № 135-ФЗ), требованиям Федеральных стандартов оценки, не содержит противоречий и неточностей, не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Однако суд, сравнив по правилам статьи 71 и 86 АПК РФ, два внесудебных отчета (от 05.09.2023 № 08-04/2023 по состоянию на 09.06.2023 и от 20.11.2023 № 02-28-ЭА-2023 по состоянию на 13.06.2023) и одно судебное заключение об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений (от 23.01.2024 № 13 по состоянию на 13.06.2023), принял в качестве допустимого и достоверного доказательства рыночной стоимости помещений отчет от 20.11.2023 № 02-28-ЭА-2023 общества «Фасадстолицы», которым рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 13.06.2023 в размере 2 557 250 рублей, указав, что в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной названным отчетом.

Таким образом, суд определил цену выкупаемого объекта в размере 2 557 250 рублей в соответствии с отчетом общества «Фасадстолицы» от 20.11.2023 № 02-28-ЭА-2023.

При этом судом первой инстанции отклонено ходатайство общества о проведении повторной экспертизы и оставлена без оценки представленная им рецензия от 05.02.2024 № 02/2024, составленная частнопрактикующим оценщиком ФИО5, на заключение эксперта от 23.01.2024 № 13.

Общество «Триал» и Комитет обратились с апелляционными жалобами на решение суда первой инстанции.

Общество «Триал», возражая на решение суда первой инстанции, выразило несогласие с судебной экспертизой, полагая его выполненным с существенными нарушениями, которые отражены в представленной им рецензии в суд; выразил несогласие с применением судом рыночной цены, определенной в отчете от 20.11.2023 № 02-28-ЭА-2023 и выводами суда в отношении этого отчета как достоверного, не опровергнутого иными доказательствами, настаивал на определении рыночной стоимости имущества на основании представленного им отчета от 05.09.2023 № 08-04/2023, указывая, что величина рыночной стоимости имущества, указанная в представленном им отчете, тоже никакими доказательствами не опровергнута.

Суд апелляционной инстанции, по результатам рассмотрения жалоб Общества и Комитета, в их удовлетворении отказал, согласился с решением суда первой инстанции о применении отчета от 20.11.2023 № 02-28-ЭА-2023. 

Суд апелляционной инстанции указал: цена выкупа имущества в предложенном ответчиком проекте договора не превысила рыночную стоимость имущества, определенную по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, правомерно признана судом первой инстанции как наиболее достоверная стоимость выкупаемого имущества; эксперт ФИО4, осуществлявший производство судебной экспертизы, вызывался судом первой инстанции и дал пояснения по представленному заключению, по вопросам сторон, суда; рецензия на заключение судебной экспертизы выражает мнение конкретного специалиста в области оценки, не свидетельствует о недостоверности заключения судебной экспертизы; доказательств того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, не представлено; несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, поскольку у арбитражного суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта; заключение эксперта является полным, ясным и достаточным; судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ; в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ; отсутствуют сомнения в обоснованности выводов эксперта или противоречия в его выводах, наличие которых в силу части 2 статьи 87 АПК РФ является необходимым условием для назначения повторной судебной экспертизы; удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. 

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого муниципального помещения.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих решениях, что цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации. В связи с этим субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. (постановление от 20.12.2010 № 22-П, определения от 24.02.2011 №  214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О, от 16.02.2012 №  260-О-О, от 24.12.2013 N 2113-О). 

Возмездный характер осуществляемого в этих целях отчуждения имущества, находящегося в публичной собственности, следует из статьи 1 Закона № 178-ФЗ, определяющей приватизацию как возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества в собственность физических и (или) юридических лиц, что предполагает его продажу с соблюдением правил, позволяющих выявить разумную цену приватизируемого муниципального имущества и тем самым обеспечить равноценность возмещения при его отчуждении.

В соответствии с частью второй статьи 3 Закона № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 АПК РФ).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

По результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.06.2014 № 1102-О).

Как отмечено Верховным Судом Российской Федерации в определении от 31.01.2017 № 305-КГ16-15981, при наличии в деле заключения эксперта и заключения, полученного по результатам проведения внесудебной экспертизы, суду необходимо оценить как экспертное заключение, так и внесудебное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ. Для того, чтобы экспертное заключение суд мог положить в основу судебного решения, необходимо признать его относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносимым с другими имеющимися в деле доказательствами, а также в соответствии с положениями статей 64, 71, 89 АПК РФ дать оценку иным имеющимся в деле заключениям специалистов, обладающих специальными знаниями по спорному вопросу.

Между тем, в нарушение указанных положений процессуального закона и толкования правил его применения, данного высшими судебными инстанциями, суды первой и апелляционной инстанций, по сути, ограничились экспертной оценкой, сопоставив цену оспариваемой сделки только с ней, тем самым придали заключению эксперта преимущественное доказательственное значение перед иными доказательствами, в частности, судебной экспертизой, которая не была мотивированно отклонена судами, в то время как судами судебная экспертиза не опорочена обладающей в силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ презумпцией достоверности, в соответствии с которым стоимость спорных нежилых помещений составляла 3 917 512 руб., что существенно выше цены оценщика от 20.11.2023 № 02-28-ЭА-2023. 

Данные доказательства судами не сопоставлены с иными материалами дела, поэтому указанные действия судов нельзя признать правомерными и соответствующими положениям статьи 71 АПК РФ, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308).

Обжалуемые судебные акты не могут быть признаны окружным судом обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. 

С учетом изложенного, поскольку судами неверно применены нормы материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, в полной мере не установлены, судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права, результаты оценки необходимо изложить в судебном акте, приняв мотивированное и обоснованное решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.02.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по делу № А65-29799/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               И.Р. Нагимуллин

 

                                                                                           Р.А. Нафикова