ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-11674/2023

10 июля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2024 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Бацман Н.В., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5614/2024) общества с ограниченной ответственностью «ВЕЗИ-ВЕЗУ» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.04.2024 по делу № А70-11674/2023 (судья Маркова Н.Л.),

принятое по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вези-Везу» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Вези-Везу» к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе об обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокуратуры Тюменской области, индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3,

 

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от ООО «Вези-Везу» - директор ФИО2 (предъявлены паспорт, выписка из ЕГРЮЛ); представитель ФИО4 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 05.12.2023 сроком на 3 года);

от МТУ Росимущества, третьих лиц – не явились, извещены надлежаще;  

 

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества, истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вези-Везу» (далее - ООО «Вези-Везу», общество, ответчик по первоначальному иску) с исковым заявлением  о расторжении договора аренды от 09.09.2021 №3788.

Определением от 15.01.2024 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Вези-Везу» к МТУ Росимущества, в котором общество просит: 

- об обязании в установленном законом порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (КН) 72:23:0221003:1198, расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Тюмень, ул.50 лет Октября, д.63, общей площадью 738 кв.м. с «под существующий завод» на «предпринимательство» (согласно коду 4.0 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков (приложение к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412);

- об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 09.09.2021 №3788, в котором:

расширить предмет договора аренды путем добавления части земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:1198, расположенного под нежилым строением с кадастровым номером: 72:23:0221003:23255, являющегося основным предметом договора аренды от 09.09.2021 №3788,

установить размер арендной платы по договору аренды от 09.09.2021 №3788 в связи с расширением предмета договора аренды в сумме 57112,46 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Прокуратура Тюменской области, индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.04.2024 первоначальный иск МТУ Росимущества удовлетворен, судом расторгнут договор от 09.09.2021 №3788 аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, заключенный между МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО и ООО «Вези-Везу». С ООО «Вези-Везу» в доход федерального имущества взыскано 6000 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска ООО «Вези-Везу» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Вези-Везу» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска МТУ Росимущества отказать, иск ООО «Вези-Везу» удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что судом первой инстанции не полно выяснены обстоятельства передачи имущества в субаренду, не исследованы приведенные обществом доказательства правомерности размещения субарендаторов; на заключение договоров субаренды получено согласие МТУ Росимущества; платежные терминалы принадлежат на праве собственности самому обществу, что подтверждается договором купли-продажи от 03.01.2023 с ФИО5, заключение договора на размещение терминалов не требовалось. Пунктом 3.3.10 формы договора аренды государственного имущества предусмотрено право арендатора на сдачу имущества в субаренду с согласия арендодателя, следовательно, в действиях МТУ Росимущества содержатся признаки злоупотребления правом. Судом первой инстанции не применены положения статей 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). ООО «Вези-Везу» 03.10.2023 обратилось за предоставлением ему земельного участка с кадастровым номером (КН) 72:23:0221003:23255; в ответе от 28.02.2024 МТУ Росимущества указало на использование части названного участка под размещение строения ООО «Магнат-А»; однако, как следует из заключения кадастрового инженера от 11.03.2024, данное строение снесено во исполнение решения арбитражного суда, в настоящий момент основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду отсутствуют; кроме того, такие основания не предусмотрены законом. Заключение договора на торгах не является препятствием для его изменения в судебном порядке. Вывод суда о том, что ответчик фактически просит обязать МТУ Росимущества заключить новый договор без обязательных конкурентных процедур, является неверным, не обоснован нормативно. Встречные исковые требования подлежали удовлетворению.

В отзыве на апелляционную жалобу МТУ Росимущества просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Прокуратура Тюменской области в отзыве на апелляционную жалобу также полагала решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Вези-Везу» поддержал апелляционную жалобу.

Представители надлежаще извещенных МТУ Росимущества и третьих лиц в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, выслушав представителя подателя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 09.09.2021 между МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО (арендодатель) и ООО «Вези-Везу» (арендатор) по результатам аукциона на основании протокола от 26.08.2021 №1 заключен договор аренды №3788, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество - нежилое строение, кадастровый номер 72:23:0221003:23255, назначение: нежилое, общая площадь 300,4 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: Тюменская область, г.Тюмень, ул.50 лет Октября. Объект передан арендатору по акту приема-передачи для использования в соответствии с уставной деятельностью.

Согласно п.2.1 договора, договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации. 

Договор зарегистрирован 23.09.2021, номер государственной регистрации: 72:23:0221003:23255-72/052/2021-7. 

Согласно п.3.4.3 договора на передачу имущества в субаренду, передачу прав и обязанностей арендатора по договору третьим лицам необходимо согласие арендодателя. Договор субаренды сроком более 1 года подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области. Государственная регистрация договора субаренды, расходы, связанные с его государственной регистрацией, возлагаются на субарендатора. Арендатор обязуется сдавать помещения объекта в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) только с предварительного письменного согласия территориального управления (п.3.3.10 договора).

03.03.2023 истцом был осуществлен выездной осмотр объекта, в ходе которого установлено, что объект состоит из основного и дополнительных помещений. Установлено, что помимо ответчика на объекте свою деятельность ведут индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3, а также размещены 2 платежных терминала, принадлежащие ПАО «НБД-Банк», компании «Апельсин». Информация о направлении письменного уведомления о заключении договоров субаренды в отношении пользователей федеральным имуществом ПАО «НБД-Банк», компании «Апельсин», и предварительного письменного согласия истца на размещение платежных терминалов у истца отсутствует.

По мнению истца по первоначальному иску, наличие субарендаторов в помещении, переданном в аренду без согласия арендодателя, является нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Указанное нарушение условий договора ответчиком является для истца существенным.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором и законодательством РФ.

От заключения соглашения о расторжении договора (претензия истца от 04.04.2023 №72-03/4370) ответчик отказался (ответ на уведомление о расторжении договора от 04.05.2023 №б/н).

Обращаясь с иском, МТУ Росимущества также указало, что договор аренды в отношении находящегося под зданием земельного участка с КН 72:23:0221003:1198 не заключался, договор от 09.09.2021 №3788 условие об аренде также и земельного участка не содержит.

В обоснование встречного иска ООО «Вези-Везу» указало, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 652, пункта 2 статьи 654 ГК РФ, пунктом 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, по договору аренды здания арендатору одновременно передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором; отсутствие в договоре аренды здания условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным; то есть заключение отдельного договора аренды земельного участка не требуется.

Вместе с тем, общество во встречном иске просит расширить предмет договора аренды путем добавления части земельного участка с КН 72:23:0221003:1198, расположенного под нежилым строением с КН 72:23:0221003:23255, являющегося основным предметом договора аренды от 09.09.2021 №3788, установить размер арендной платы по договору аренды от 09.09.2021 №3788 в связи с расширением предмета договора аренды в сумме 57112,46 руб. (приведен расчет арендной платы).

Кроме того, поскольку установленный в настоящее время вид разрешенного использования участка «под существующий завод» не соответствует видам, предусмотренным Классификатором, утв. приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, ООО «Вези-Везу» просит привести вид разрешенного использования (ВРИ) в соответствие с Классификатором в виде изменения  ВРИ на «предпринимательство»; изменение ВРИ необходимо для заключения вышеуказанного дополнительного соглашения.

Общество полагает, что обстоятельства, при которых был заключен договор от 09.09.2021 №3788, претерпели существенные изменения, что в силу положений статей 450, 451 ГК РФ влечет возможность изменения договора в судебном порядке.

При этом, поскольку ООО «Вези-Везу» является добросовестным арендатором и не допускало нарушений договора, основания для расторжения договора отсутствуют, напротив, имеются основания для его изменения.

Сохранение договора не повлечет для МТУ Росимущества дополнительных затрат, тогда как в случае его расторжения у общества возникнет право на компенсацию затрат, понесенных на приведение имущества в надлежащее состояние, неотделимых улучшений, а также упущенной выгоды.

В соответствии с п.3.4.3 договора ООО «Вези-Везу» направило запросы в МТУ Росимущества о согласовании заключения договоров субаренды от 05.10.2021 №3-21 с ИП ФИО3, от 05.10.2021 №1-21 с ИП ФИО6, от 05.10.2021 №2-21 с ИП ФИО7 

МТУ Росимущества согласовало ООО «Вези-Везу» вышеназванных лиц в качестве субарендаторов письмами от 25.10.2021 №72-АМ-03/11656 в отношении ИП ФИО3, от 01.11.2021 №72-АМ-03/11997 в отношении ИП ФИО2, от 01.11.2021 №72-АМ-03/11998 в отношении ИП ФИО7 

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований МТУ Росимущества о расторжении договора, соответственно, в удовлетворении встречного иска общества отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, кроме исключений, предусмотренных настоящей статьей.

Рассматриваемый договор аренды между МТУ Росимущества и ООО «Вези-Везу» к таким исключениям не относится, заключен в результате проведения торгов.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускает право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что часть арендованных помещений передана им в субаренду третьим лицам. При этом, ответчик полагает такую передачу правомерной, ссылаясь на пункт 3.43 договора и наличие письменного согласия арендодателя.

Вместе с тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ,  если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики, следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

Произвольная замена стороны договора, заключенного по итогам конкурсного отбора, является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по договору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Вышеназванное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ),

Действительно, в отличие от перенайма, субаренда не предполагает полной замены стороны арендатора в договоре.

Вместе с тем, как и в случае перенайма, в результате субаренды фактическое пользование имуществом осуществляет иное лицо, а не победитель торгов, хотя последний формально и остается стороной и ответственным лицом в правоотношениях с арендодателем.

Как уже указывалось, целью заключения договора на торгах является, во-первых, обеспечение конкуренции, во-вторых, определение будущего арендатора в ходе конкурентных процедур, в том числе, путем установления соответствия его определенным требованиям, к тому же условия договора, заключенного на торгах, за исключением условия о его цене, не могут изменены сторонами. При передаче имущества в субаренду установление условий договора субаренды, выбор контрагента осуществляются самим арендатором, по существу в обход конкурентной процедуры. Таким образом, цель установления запрета пункта 7 статьи 448 ГК РФ достигнута не будет.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что ранее статья 17.1 Закона о защите конкуренции содержала пункт 4, в соответствии с которым лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.

Данный пункт утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 06.12.2011 № 401-ФЗ, что еще раз свидетельствует о цели законодателя ограничить передачу имущества в обход конкурсных процедур, в том числе, по убеждению суда апелляционной инстанции, в виде субаренды.

Таким образом, поскольку договоры субаренды, заключаемые арендаторами муниципального недвижимого имущества с третьими лицами, также являются договорами, предусматривающими переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального недвижимого имущества, а, значит, должны заключаться с соблюдением требований и ограничений, установленных действующим законодательством, в том числе статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Ссылка ответчика на наличие в договоре соответствующего условия о возможности передавать имущество в субаренду подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доводы апелляционной жалобы со ссылками на положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ, в силу которых заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, и то обстоятельство, что поведение МТУ Росимущества после заключения сделки давало основание обществу полагаться на действительность сделки в этой части, не принимаются апелляционным судом исходя из того, что правило эстоппель не применяется в случае ущемления публичных интересов: оспариваемый договор заключен в отношении государственного имущества, затрагивает интересы неопределенного круга лиц - участников правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности как ограничивающий их участие в предусмотренных законом конкурсных процедурах на право заключения договоров пользования указанным имуществом.

Аналогичная правовая позиция изложена, например, в постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.05.2023 № Ф09-1017/23 по делу № А50-12915/2022 и поддержана Верховным Судом РФ в определении от 26.09.2023 № 309-ЭС23-12619 об отказе в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ при существенном нарушении договора другой стороной договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон.

Согласно пункту 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора.

С учетом изложенного, поскольку обществом допущено существенное нарушение условий пользования арендованным имуществом, требование о расторжении договора удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

В связи с удовлетворением требования о расторжении договора заявленные обществом требования об изменении (дополнении) данного договора, в том числе связанное и обусловленное с этим требование об изменении вида разрешенного использования земельного участка, удовлетворению не подлежали.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.04.2024 по делу № А70-11674/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

Н.В. Бацман

 Е.Б. Краецкая