Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-21264/2022

г. Владивосток

13 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Шарк»,

апелляционное производство № 05АП-5003/2023,

на решение от 18.07.2023 судьи Е.Е. Чжен 

по делу № А51-21264/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока 

(ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Шарк» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 13.12.2022;

от ответчика: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Шарк» (далее – ответчик, ООО «Шарк») о расторжении договора аренды земельного участка от 28.12.2014 №02-Ю-19662, а также об обязании ООО «Шарк» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:43, площадью 2 286 кв.м, расположенный по адресу 

<

...>, от расположенных в границах земельного участка объектов – размещенного по периметру участка ограждения путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора и передать его по акту приема-передачи УМС г. Владивостока в пригодном для дальнейшего использования состоянии в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что вынесением обжалуемого решения суд первой инстанции фактически предопределил исход иного дела (№А51-137/2023) по иску УМС г. Владивостока к ООО «Шарк» о взыскании основного долга и неустойки по договору аренды. Кроме того, апеллянт не согласен со сроком, установленным судом для освобождения земельного участка, поскольку условиями договора (пункт 3.3.4) предусмотрен трехмесячный срок для такого освобождения. 

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 10.10.2023.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был приобщен к материалам дела. В отзыве истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 10.10.2023 ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явился, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица.

Представитель истца возразил против доводов апелляционной жалобы, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 28.12.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Шарк» (арендатор) заключен договор №02-Ю-19662 аренды земельного участка (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:43 площадью 2286 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 92 м от ориентира по направлению на северо-восток) (далее – спорный участок), для использования в целях не связанных со строительством (автостоянка). 

Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 25.11.2018 по 24.11.2024.

Разделом 2 договора сторонами согласовано, что ежемесячный размер арендной платы составляет 26 635,44 рублей. Арендная плата вносится ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. 

Согласно пункту 5.3 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 3.1 договора. 

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: 

- использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; 

- невнесения арендатором арендной платы в размере, установленном настоящим договором, в течение двух месяцев; 

- нарушения арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства.

04.02.2015 спорный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись государственной регистрации №25-25/001-25/011/001/2015-1285/1. 

Претензией №28/10846-исх от 20.04.2022 истец проинформировал ответчика о нарушении последним условий спорного договора в части внесения арендной платы, в связи с чем предложил ему расторгнуть договор по соглашению сторон, направив в его адрес проект соглашения о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка. 

Согласно акту проверки №53 от 12.08.2022 специалистом Управления было установлено, что на момент осмотра (12.08.2022) земельный участок используется арендатором в соответствии с условиями договора. 

Неисполнение ООО «Шарк» требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Управления в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: 

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ; 

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Определяя надлежащего истца по настоящему делу, судебная коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации города Владивостока.

Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено УМС г. Владивостока.

На основании изложенных норм все права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка осуществляет УМС г. Владивостока, следовательно, именно последнее является надлежащим истцом по делу.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.4 договора также предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в размере, установленном настоящим договором, в течение двух месяцев.

Материалами дела, в частности, справочными расчетами истца по состоянию на 12.08.2022, на 04.10.2023 подтверждается, что арендатором не вносились ежемесячные арендные платежи в установленном договором порядке более двух раз подряд.

Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются, в том числе путем представления доказательств внесения таких платежей.

При этом обществом не представлены доказательства устранения своего существенного нарушения договора в разумный срок после получения требования Управления о  погашении образовавшейся задолженности по договору в добровольном порядке, изложенного в претензии №28/10846-исх от 20.04.2022.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии в рассматриваемых правоотношениях самостоятельного основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а именно: невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (статья 619 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается (список внутренних почтовых отправлений от 20.04.2022), что претензией №28/10846-исх от 20.04.2022 Управление обратилось в адрес общества с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, однако такое предложение было оставлено ответчиком без ответа. 

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах требования истца о расторжении спорного договора аренды признаются апелляционной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод апеллянта о том, что вынесением обжалуемого решения суд первой инстанции фактически предопределил исход иного дела (№А51-137/2023) по иску УМС г. Владивостока к ООО «Шарк» о взыскании основного долга и неустойки по договору аренды, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании содержания обжалуемого решения.

В настоящем деле судом первой инстанции были установлены лишь те обстоятельства, которые были необходимы для правильного разрешения спора о расторжении договора аренды, а именно: факт существенного нарушения арендатором условий договора в виде неисполнения своей обязанности по внесению ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.

При рассмотрении же спора о взыскании задолженности по договору аренды суду будет необходимо установить факт наличия на стороне ответчика задолженности по спорному договору аренды (основного долга и пени) и ее размер на дату принятия соответствующего решения, что в настоящем деле не устанавливалось.

Относительно требований о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи судебная коллегия установила следующее.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Принимая во внимание факт удовлетворения требований о расторжении спорного договора аренды и, как следствие, отсутствие правовых оснований у ответчика для дальнейшего занятия арендованного участка (доказательств наличия иных законных оснований такого занятия представлено не было), требования истца об освобождении ответчиком земельного участка и его передачи по акту приема-передачи также подлежат удовлетворению.

Довод апеллянта о том, что срок для освобождения земельного участка в соответствии с условиями договора (пункт 3.3.4) надлежит исчислять тремя месяцами, подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Вопреки позиции ответчика, пункт 3.3.4 договора при определении срока для освобождения земельного участка не применим, поскольку в указанном пункте предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды спорного участка на новый срок и порядок его реализации.  

В данном случае применению подлежит пункт 3.4.11 договора, предусматривающего обязанность арендатора по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

При указанных условиях договора установленный судом первой инстанции пятидневный срок для исполнения решения по освобождению земельного участка и его передачи по акту приема-передачи признается апелляционной коллегией обоснованным, достаточным и разумным.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2023 по делу №А51-21264/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев