Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-1812/2017

г. Благовещенск

30 мая 2017 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ решение изготовлено 30.05.2017. Резолютивная часть решения объявлена 25.05.2017.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.С.Заноза,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании  исковое заявление государственного профессионального образовательного автономного учреждения Амурской области "Амурский колледж строительства и жилищно-коммунального хозяйства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к

обществу с ограниченной ответственностью "Модная кухня" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 344 612,37  руб. и расторжении договора аренды, 

при участии в заседании: от истца: ФИО2 – дов. от 28.08.2015 №28АА 0671828 сроком на три года, паспорт; ФИО3 – дов. от 03.04.2017 №701 сроком на один год, паспорт

от ответчика: ФИО4 – дов. от 17.04.2017 сроком на три года, паспорт

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось государственное профессиональное образовательное автономное учреждение Амурской области "Амурский колледж строительства и жилищно-коммунального хозяйства" (далее истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Модная кухня" (далее ответчик) с требованием о взыскании по договору возмездного пользования областным недвижимым имуществом № 8 «а» от 25.07.2014 задолженности за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 в сумме 796 500,48 руб., по договору возмещения затрат от 11.01.2016 задолженности в сумме 150 165,84 руб.;  по договору возмещения затрат от 09.01.2017 задолженности в сумме 123 582,05 руб.; пени в сумме 131 990 руб. за период с 01.01.2016 по 28.02.2017; расторжении договора возмездного пользования областным недвижимым имуществом № 8 «а» от 25.07.2014.

Требования истца обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по вышеперечисленным договорам.

В заседании 15.05.2017 истец, настаивания на требованиях о расторжении договора № 8 «а» от 25.07.2014,   заявил ходатайство об уточнении исковых требований -   просит взыскать с ответчика по договору аренды № 8А от 25.04.2014 задолженность  в размере 483 500,48 руб. за период с 01.01.2016 по 28.02.2017, пени за период с 26.01.2016 по 30.04.2017 в сумме 179 634 руб.; по договору №5 от 11.01.2016 задолженность за период с 01.02.2016 по 31.12.2016 в размере 65 165,84 руб., пени за период с 26.03.2016 по 30.04.2017  в сумме 162 642 руб.; по договору № 5 от 09.01.2017 задолженность  за период с 01.01.2017 по 28.02.2017 в размере 123 592,05 руб., пени за период с 26.01.2017 по 30.04.2017 в сумме                45 641 руб.

Ходатайство истца судом принято к рассмотрению (ст. 49 АПК РФ).

В заседании 25.05.2017 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части - просит взыскать с ответчика по договору аренды № 8а от 25.07.2014 задолженность за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 в размере 443 500, 48 руб., в остальной части уточненных требований настаивает.

Ходатайство истца судом принято к рассмотрению (ст. 49 АПК РФ).

Ответчик  не возражал против предъявленных истцом  ко взысканию  сумму долга и пени, поскольку расчеты истца проверены, просит пени уменьшить по ст. 333 ГК РФ, возражает против расторжения договора аренды.

Представитель истца рассмотрение ходатайства ответчика о снижении неустойки оставил на усмотрение суда.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц участвующих в деле, суд считает уточненные требования истца подлежащими удовлетворению в части  по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, 25.07.2014 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор № 8а аренды областного недвижимого имущества (закрепленного за бюджетным учреждение на праве оперативного управления), предметом которого является недвижимое имущество общей площадью 303,9 кв.м. в нежилом помещении (ин. № 2913:0001:21003/технический паспорт от 09 июля 2013 года серия р 028 №21038, кадастровый номер 28:01:130161:0025:2913:0001:21003, кадастровый паспорт от 28 ноября 2013 года № 28/13- 187512, расположенного по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора № 8а от 25.07.2014).

 По условиям п. 1.2 договора № 8а от 25.07.2014 недвижимое имущество передается Арендатору для организации общественного питания. 

Факт передачи имущества ответчику подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи  от 25.06.2014 г.

Срок действия договора № 8а от 25.07.2014 установлен сторонами в п. 2.1 договора с 01.07.2014 по 30.06.2019. Договор прошел государственную регистрацию 19.11.2014, о чем имеется отметка на договоре.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Платежи и расчеты по договору № 8а от 25.07.2014 определены разделом 5 договора, в соответствии с п.п. 5.1, 5.2, 5.3 которого цена договора определена по результатам состоявшегося аукциона и составляет 180 018,24 руб. в месяц, с учетом НДС 27 460,41 руб. и производится Арендатором ежемесячно до 25 числа текущего месяца.

Согласно представленному в материалы дела расчету арендной платы по договору № 8а от 25.07.2014  с учетом коэффициента инфляции на 2015 год, размер арендной платы в месяц с 01.07.2015 составил 198 920,12 руб. Соответствующее уведомление (письмо ГПОАУ АКСЖКХ № 302 от 26.07.2015) вручено ответчику 26.07.2015.

Согласно представленному в материалы дела расчету арендной платы по договору № 8а от 25.07.2014  с учетом коэффициента инфляции на 2016 год, размер арендной платы в месяц с 01.07.2016 составил 224 380,86 руб. Соответствующее уведомление (письмо ГПОАУ АКСЖКХ № 1911 от 28.07.2016) вручено ответчику 29.07.2016.

Согласно п. 4.2.2. вышеуказанного договора Арендатор обязан заключить с Арендодателем договор на оказание услуг и возмещение Арендодателю эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных затрат по содержанию имущества.

Во исполнение названного пункта договора аренды  между сторонами заключены договоры на возмещение коммунальных и административно-управленческих услуг № 5 от 11.01.2016 и № 5 от 09.01.2017.

Цена договора № 5 от 11.01.2016 составляет 7 588,48 руб., в т.ч. НДС 1 157,56 руб., с 01.07.2016 составляет 7 631,26 руб., в т.ч. НДС 1 164,09 руб. (п. 2.1 договора, с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2016).

Цена договора № 5 от 09.01.2017 составляет 7 631,26 руб., в т.ч. НДС 1 164,09 руб. (п. 2.1 договора).

 Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей и возмещению коммунальных и административно-управленческих услуг послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из уточненных требований,  истец просит взыскать задолженность по договору аренды № 8А от 25.07.2014 за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 в размере 443 500 руб. 48 коп.; по договору № 5 от 11.01.2016 задолженность за период с 01.02.2016 по 31.12.2016 в размере 65 165 руб. 84 коп.; по договору № 5 от 09.01.2017 задолженность  за период с 01.01.2017 по 28.02.2017 в размере 123 592 руб. 05 коп.

Проверив произведенные истцом расчеты задолженности, суд признает их верными. 

Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате и возмещению коммунальных и административно-управленческих услуг за спорные периоды ответчиком не представлено, с последнего в пользу истца на основании ст.ст. 309, 310 РФ подлежит взысканию задолженность по договору аренды № 8А от 25.07.2014 за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 в размере 443 500 руб. 48 коп.; по договору № 5 от 11.01.2016 задолженность  за период с 01.02.2016 по 31.12.2016 в размере 65 165 руб. 84 коп.; по договору № 5 от 09.01.2017 задолженность  за период с 01.01.2017 по 28.02.2017 в размере 123 592 руб. 05 коп.

Рассматривая требования истца в части взыскания с ответчика пени по договору аренды № 8А от 25.07.2014  за период с 26.01.2016 по 30.04.2017 в сумме 179 634  руб.;  по договору № 5 от 11.01.2016 за период с 26.03.2016 по 30.04.2017 в сумме 162 642 руб.,  по договору № 5 от 09.01.2017 за период с 26.01.2017 по 30.04.2017 в сумме 45 641 руб., суд установил следующие обстоятельства.

Как предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п. 1. ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды № 8А от 25.07.2014 в случае несвоевременной уплаты или неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные п. 5.4. настоящего договора, начисляются пени в размере 0,1% с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 3.1 договоров на возмещение коммунальных и административно-управленческих услуг № 5 от 11.01.2016 и № 5 от 09.01.2017 в случае просрочки оплаты ответчик  в бесспорном порядке оплачивает пеню в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 26 числа текущего месяца.

Поскольку судом установлена просрочка в исполнении ответчиком обязательств по договору в части уплаты арендных  и коммунальных платежей, постольку считает обоснованным начисление  истцом пени, проверив расчеты которой, суд признает их верными.

Из материалов дела следует, что ответчик ходатайствовал о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. 

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 статьи 333 ГК РФ).

Таким образом, если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 7).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Как разъяснено в пункте 74 Постановления Пленума ВС РФ № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Согласно пункту 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

Суд, исследуя обстоятельства, связанные со взысканием неустойки находит, что предъявленная истцом ко взысканию неустойка по договору аренды № 8А от 25.07.2014 в размере 0,1% в день (или 36,5% годовых), по договорам № 5 от 11.01.2016, № 5 от 09.01.2017  в размере 0,5% в день (или 182,5% годовых) явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства. В связи с чем, принимая во внимание ставки рефинансирования Банка России (ключевые ставки), действующие в период просрочки исполнения обязательства,    уменьшает размер неустойки по договору аренды № 8А от 25.07.2014 до 101 000 руб.; по договору № 5 от 11.01.2016 до  18 500  руб.; по договору № 5 от 09.01.2017 до 5 100  руб.

Снижение неустойки ниже однократной ключевой ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты (п. 2 Постановлением Пленума ВАС РФ № 81 от 22.12.2011 г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Ответчиком не представлено доказательств наличия исключительных или  экстраординарных случаев, являющихся основанием для снижения  размера пени по договору исходя из однократной учетной ставки Банка России  или ниже однократной учетной ставки Банка России.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца следует взыскать пени по договору аренды № 8А от 25.07.2014 за период с 26.01.2016 по 30.04.2017 в сумме 101 000 руб.; по договору № 5 от 11.01.2016 за период с 26.03.2016 по 30.04.2017  в сумме 18 500  руб.; по договору № 5 от 09.01.2017 за период с 26.01.2017 по 30.04.2017 в сумме 5 100  руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени следует отказать в связи  с уменьшением  судом неустойки  на основании ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев требования истца о расторжении договора аренды № 8А от 25.07.2014, суд считает указанные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в размере и сроки, предусмотренные договором аренды.

Таким образом, судом установлены обстоятельства невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. 

Установленный указанными выше нормами Гражданского кодекса РФ досудебный порядок истцом соблюден (претензия № 667 от 28.03.2016, уведомления о расторжении договора № 632 от 22.03.2016, № 1011 от 10.05.2016). 

Поскольку невнесение арендных платежей более двух раз подтверждено материалами дела,  требования истца о расторжении договора аренды областного недвижимого имущества (закрепленного за бюджетным учреждение на праве оперативного управления) № 8А от 25.07.2014, заключенного между государственным профессиональным образовательным автономным учреждением Амурской области "Амурский колледж строительства и жилищно-коммунального хозяйства" и обществом с ограниченной ответственностью "Модная кухня",  является обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании ст.ст. 450, 452, 619 ГК РФ.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании выше изложенного, требования истца об обязании ответчика возвратить помещения №№ 1-21  на 1 этаже общей площадью 303,9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>,  подлежат удовлетворению на основании ст. 622 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Поскольку при принятии настоящего решения, суд обязывает ответчика совершить действия, связанные с передачей имущества, в резолютивной части решения суд не указывает срок  совершения указанных действий.

Истец при предъявлении иска в суд уплатил  госпошлину  в сумме 32 146,22  руб. 

В соответствии с п. 6 ст. 52, ст. статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации госпошлина по делу (исходя из уточненного истцом размера требований о взыскании 1 020 175,37 руб. и  без учета уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ), составляет  23 202 руб.  Кроме того, госпошлина за неимущественные требования о расторжении договора и возврате имущества составляет 6 000 руб. 

Таким образом, на ответчика относится госпошлина в сумме 23 202 руб. + 6 000 руб. (всего 29 202 руб.) расходы по уплате которой  на основании ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Излишне уплаченная госпошлина в сумме 2 944,22 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета (ст. 104 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ).

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Модная кухня" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу государственного профессионального образовательного автономного учреждения Амурской области "Амурский колледж строительства и жилищно-коммунального хозяйства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по договору аренды № 8А от 25.07.2014 задолженность по арендной плате   за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 в размере 443 500 руб. 48 коп., пени за период с 26.01.2016 по 30.04.2017 в сумме 101 000 руб.; по договору № 5 от 11.01.2016 задолженность  за период с 01.02.2016 по 31.12.2016 в размере 65 165 руб. 84 коп., пени за период с 26.03.2016 по 30.04.2017  в сумме 18 500  руб.; по договору № 5 от 09.01.2017 задолженность  за период с 01.01.2017 по 28.02.2017 в размере 123 592 руб. 05 коп., пени за период с 26.01.2017 по 30.04.2017 в сумме 5 100  руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 29 202 руб.

Расторгнуть договор аренды областного недвижимого имущества № 8а от 25.07.2014, заключенный между государственным профессиональным образовательным автономным учреждением Амурской области "Амурский колледж строительства и жилищно-коммунального хозяйства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Модная кухня" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Модная кухня" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить государственному профессиональному образовательному автономному учреждению Амурской области "Амурский колледж строительства и жилищно-коммунального хозяйства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) помещения №№ 1-21  на 1 этаже общей площадью 303,9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить государственному профессиональному образовательному автономному учреждению Амурской области "Амурский колледж строительства и жилищно-коммунального хозяйства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 337 от 06.03.2017 госпошлину в сумме 2 944 руб. 22 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяН.С.Заноза