АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-9539/2021

16 июля 2021 года

город Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 16 июля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дюн» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика  администрации города Джанкоя Республики Крым, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды на новый срок, 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 11.01.2021 б/н;

от ответчика третьего лица – представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Дюн» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым (далее – управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникшим между обществом и управлением при заключении на новый срок договора аренды недвижимого имущества от 26.01.2021 № 237 путем принятия пунктов 4.6, 9.5, 9.7 договора в редакции истца.

Определением от 20.04.2021 суд принял исковое заявление к производству, возбудив производство по делу. Также указанным определением суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика администрацию города Джанкоя Республики Крым (далее – администрация, третье лицо).

Определением от 27.05.2021 суд, признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и назначил дело к судебному разбирательству на 17.06.2021.

Исковые требования мотивированы отклонением ответчиком предложенных истцом в протоколе разногласий от 15.02.2021 к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым от 26.01.2021 № 237 редакций пунктов 4.6, 9.5, 9.7 названного договора и несогласием ответчика на изменение указанных пунктов договора.

Ответчик иск не признал, в отзыве на исковое заявление (том 2 л.д. 2-6) указал, что заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Исходя из условий предыдущего договора аренды № 115 от 05.02.2018 и дополнительного соглашения к нему от 12.04.2019 с протоколом согласования разногласий № 1 от 12.04.2019, право общества на возмещение затрат на капитальный ремонт путем зачета стоимости затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы ограничено сроком действия договора аренды № 115 от 05.02.2018 и считается прекращенным после истечения периода действия данного договора. В связи с этим в заключаемом на новый срок договоре аренды уже не может содержать условия о возмещении обществу затрат на проведение капитального ремонта. Считает, что из содержания пункта 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.112.011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при обращении арендатора в суд с преддоговорным спором арендатор может требовать изменения только тех условий договора, которые указаны в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Таким образом, в случае несогласия с иными условиями, не предусмотренными выше, истец отказывается от преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку решением Джанкойского городского совета от 28.02.2020 № 93 в новой редакции утвержден Порядок предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, являющегося приложением 2 к Положению о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом городского округа Джанкой Республики Крым, утвержденному решением Джанкойского городского совета от 27.02.2015 № 133, которым установлены периоды возмещения затрат арендатора на производство неотделимых улучшений, приятие иных условий на этот счет будет противоречить указанному муниципальному нормативному акту. Поскольку федеральным законодательством к вопросам местного значения городского округа отнесено распоряжение муниципальным имуществом, полагает необоснованным требование общества об исключении из оснований прекращения действия договора случаев, предусмотренных муниципальными правовыми актами. Также, по мнению ответчика, является безосновательным утверждение истца о противоречии условий договора положениям части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку предметом спора не являются отношения связанные с особенностями отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Третье лицо своим правом на участие в судебном разбирательстве не воспользовалось, каких-либо письменных пояснений суду не представило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленными ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее. 

Между управлением (Арендодатель) и обществом (Арендатор) 05.02.2018 заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым № 115, согласно условий которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное платное владение и пользование недвижимое имущество, находящееся в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым: нежилое здание сарая, общей площадью 43 кв.м (далее – имущество), расположенное по адресу: 

<

...>. Имущество передается в аренду как вспомогательно-техническое помещение (далее – договор, том 1 л.д. 25-31).

В соответствии с пунктом 2.1 договора приём-передача имущества осуществляется Арендодателем Арендатору по акту приёма-передачи.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата, определенная по результатам торгов (конкурс, аукцион) от 24.01.2018 на право аренды имущества составляет без НДС за базовый месяц расчёта (ноябрь 2017 г.) 4 515 рублей.

Арендатор обязан проводить капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества с согласия арендодателя, предоставленного на основании решения администрации города Джанкой Республики Крым, полученного в соответствии с порядком согласования, установленного Положением о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом городского округа Джанкой Республики Крым, утвержденного решением Джанкойского городского совета от 27.02.2015 № 133 (пункт 10.1 договора).

Пунктом 9.8 договора предусмотрено, что в случае прекращения или расторжения договора улучшения арендованного имущества, осуществленные Арендатором за счёт собственных средств, которые можно отделить от арендованною имущества не нанося ему вреда, признаются собственностью Арендатора, а неотъемлемые улучшения – имуществом муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым и возмещению не подлежат.

Договор заключен на срок 3 года и действует с 05.02.2018 по 15.02.2021. Данный договор действует с момента его заключения и распространяется в соответствии со статьёй 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения между сторонами, которые возникли до его заключения (пункты 9.1 и 9.2 договора).

В соответствии с пунктом 9.6 действие договора прекращается, в частности, в случае истечения срока действия, на который он был заключен, если за месяц до окончания срока действия договора Арендодатель выразил возражение о заключении договора на новый срок. 

Во исполнение условий договора Арендодатель передал Арендатору вышеуказанное недвижимое имущество в пользование, что подтверждается подписанными между ними актом приёма – передачи имущества. Арендатор претензий к техническому состоянию имущества не имел (том 2 л.д. 32).

В дальнейшем сторонами к указанному договору 12.04.2019 заключено дополнительное соглашение о зачете стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором в счет арендной платы  (том 1 л.д. 100-101) с учетом протокола согласования разногласия к нему от 12.04.2019 (том 1 л.д. 102-103).

По условиям дополнительного соглашения в связи с проведением в период с 2018 по 2019 год Арендатором с согласий Арендодателя за счет собственных средств необходимого для начала использования объекта аренды по назначению капитального ремонта на общую сумму 1 296 200,86 рублей стороны пришли к соглашению о зачете с 01.04.2019 указанной стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, установленной договором (пункт 1 дополнительного соглашения). 

Пункты 2, 3 и 4 дополнительного соглашения были приняты Арендодателем в редакции, предложенной Арендатором в протоколе согласования разногласий № 1 к дополнительному соглашению.

Так, согласно пункта 2 дополнительного соглашения в редакции протокола согласования разногласий Арендодатель обязался в период с 01.04.2019 до окончания срока действия договора аренды осуществлять ежемесячный зачет в счет арендной платы подлежащей зачету стоимости капитального ремонта, произведенного Арендатором, в размере ежемесячной арендной платы (увеличенной на индекс инфляции). При этом ежемесячно стоимость капитального ремонта, подлежащего зачету, уменьшается на сумму ежемесячной арендной платы (увеличенной на индекс инфляции).

В случае прекращения или расторжения договора, стоимость капитального ремонта, указанного в пункте 1 данного дополнительного соглашения, не подлежит возмещению арендатору. В случае прекращения договора аренды по причине приватизации арендуемого имущества Арендатором, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения. В данном случае стоимость неотделимых улучшений уменьшается на сумму стоимости капитального ремонта, зачтенную в счет арендной платы согласно пунктам 1, 2 настоящего соглашения (пункт 3).

В соответствии с пунктом 4 все неотделимые улучшения арендуемого объекта являются собственностью муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым и в случае прекращения или расторжения договора аренды их стоимость возмещению не подлежит.                  

Ответчиком в адрес истца направлялся договор аренды на новый срок (договор аренды № 237 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым от 26.01.2021, далее – договор аренды, том 1 л.д. 104-110), который последним был подписан с протоколом согласования разногласий № 1 к договору аренды  (далее – протокол разногласий, том 1 л.д. 104-121). 

Письмом от 02.03.2021 № 110/1 управление отклонило предложенные обществом в протоколе разногласий условия пунктов 4.6, 9.5 и 9.7 договора аренды (том 1 л.д. 114-116).

Спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды на новый срок является предметом иска в настоящем деле. При этом общество продолжает пользоваться арендованным имущество и вносить арендную плату, что не отрицается управлением. 

Таким образом, в отсутствие возражений Арендодателя и при наличии неразрешенного в судебном порядке спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды на новый срок, суд приходит к выводу, что права и обязанности сторон по аренде имущества в настоящее время урегулированы договором аренды от 05.02.2018 № 115, которой является действующим. 

В силу норм статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса). 

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения    

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды (пункт 32 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как усматривается из протокола разногласий, стороны не достигли соглашения по следующим условиям договора аренды.

Согласно пункту 4.6 договора аренды Арендатор обязуется своевременно осуществлять за собственный счет текущий и капитальный ремонт арендованного имущества. Не производить капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества без письменного согласия арендодателя. Стоимость затрат Арендатора на капитальный ремонт возмещению не подлежит и не компенсируется способами предусмотренными ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом в протоколе разногласий предложена следующая редакция пункта 4.6 договора аренды:

«Арендатор обязуется своевременно осуществлять за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Не производить капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества без письменного согласия арендодателя. Стоимость затрат Арендатора на капитальный ремонт подлежит обязательному возмещению Арендодателем и компенсируется способами, предусмотренными ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны своим решением не предусмотрят иной порядок и способы возмещения и компенсации затрат, понесенных арендатором на капитальный ремонт имущества». 

Таким образом, разногласия возникли относительно того, на чьей стороне лежит обязанность по осуществлению капитального ремонта и подлежит ли возмещению стоимость такого ремонта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В силу абзаца второго пункта 4 статьи 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По смыслу этой позиции при отсутствии соглашения сторон по содержанию условия договора и наличии диспозитивной нормы, регулирующей спорное отношение, таковое условие должно определяться судом в соответствии с общим правилом диспозитивной нормы, содержащим наиболее оптимальный баланс интересов сторон договора.

Вместе с тем в пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» дано разъяснение, согласно которому при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ ГК РФ).

Каких-либо значимых аргументов, свидетельствующих о нарушении с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела баланса интересов сторон, при включении в договор пункта в редакции диспозитивной нормы ответчиком по делу не приведено.

При таких обстоятельствах, руководствуясь содержащимся в пункте 1 статьи 616 ГК РФ прямым указанием на обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, в отсутствие достигнутого сторонами соглашения об ином, суд принимает пункт 4.6 договора аренды в редакции истца, которым также устанавливает механизм компенсации арендодателем расходов, при этом исключительно в отношении капитального ремонта, что соответствует положениям пункта 1 статьи 616 ГК РФ и не налагает на ответчика дополнительных обязательств.

При этом, ответчиком не доказано, что предложенная истцом редакция пункт 4.6 договора аренды нарушается право арендодателя, в том числе влекущее неблагоприятные для него последствия, а именно: несение бремени расходов на капитальный ремонт при наличии обязанности (предусмотренной специальной нормой) нести такие расходы у арендатора.

Относительно пункта 9.5 договора, возникшие у сторон разногласия сводятся к предложению истца дополнить в перечне случаев прекращения действия договора после слов «истечения срока действия, на который он был заключен», словами «если за месяц до окончания срока действия договора Арендодатель выразил возражение о заключении  договора на новый срок» и исключить указание на муниципальные нормативные акты городского округа Джанкой Республики Крым как на основание для прекращения договора.

Разрешая указанные разногласия, суд исходит из того, что пунктом 4.14 договора предусмотрена обязанность Арендатора письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора. Такое уведомление Арендатора налагает на Арендодателя обязанность его рассмотреть и принять решение в соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

Так, согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Кроме того, согласно части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, по основаниям, не предусмотренным частью 10 указанной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для возложения на ответчика дополнительной обязанности по направлению за месяц до окончания срока действия договора Арендатору, в отсутствие волеизъявления последнего на заключение договора на новый срок, в какой бы то ни было форме возражений против заключения договора на новый срок.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 3 ГК РФ предусмотрено, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

При этом в силу положений пункта 3 статьи 3 ГК РФ к иным правовым актам относятся указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации.

Поскольку под расторжением договора следует понимать прекращение его действия на будущее время, указание в пункте 9.5 договора на возможность прекратить действие договора муниципальным правовым актом городского округа Джанкой Республики Крым противоречит приведенным выше положениям гражданского законодательства.    

Довод ответчика о том, что такое право органу местного самоуправления предоставлено подпунктом 3 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», которым к вопросам местного значения муниципального, городского округа отнесено владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального, городского округа, судом отклоняется как основанное на неправильном токовании закона.

На этом основании судом исключается из пункта 9.5 договора указание на муниципальные правовые акты городского округа Джанкой Республики Крым. 

По пункту 9.7 договора разногласия возникли относительно права Арендатора на возмещение стоимости неотъемлемых улучшений арендуемого имущества. 

В редакции ответчика в случае прекращения или расторжения договора неотъемлемые улучшения арендованного имущества, являются имуществом муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым и возмещению не подлежат.

Предложенная истцом редакция пункта 9.7 договора следующая:

«В случае прекращения или расторжения настоящего договора улучшения арендованного имущества, осуществленные Арендатором за счет собственных средств, которые можно отделить от арендованного имущества, не нанося ему вреда, признаются собственностью Арендатора, а неотделимые улучшения – имуществом муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым и подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, если стороны своим соглашением не предусмотреть иной порядок и способы возмещения и компенсации затрат, понесенных арендатором на капитальный ремонт арендованного имущества».

Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.

Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (пункт 2 статьи 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе недвижимого (здания, помещения).

Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю как неотъемлемая часть арендованного помещения. Соответственно, после прекращения аренды арендатор по общему правилу имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые он выполнил за счет своих средств при условии, что арендодатель согласовал их проведение.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Норма пункта 2 статьи 623 ГК является диспозитивной, а поэтому суд, руководствуясь абзацем вторым пункта 4 статьи 421 ГК РФ, в отсутствие достигнутого сторонами соглашения об ином, полает возможным определить спорное условие договора в соответствии с диспозитивной нормой, приняв пункт 9.7 договора в редакции, предусматривающей возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

При этом суд из предложенной истцом редакции пункта 9.7 договора исключает слова «на капитальный ремонт арендованного имущества» как излишние, поскольку вопросы компенсации затрат на капитальный ремонт уже нашли свое отражение в пункте 4.6 договора, а спорный пункт касается возмещения стоимости именно неотделимых улучшений арендованного имущества.

Ссылка ответчика на положения пункта 9.8 договора аренды от 05.02.2018 № 115, согласно которому неотъемлемые улучшения возмещению не подлежали как на основание для отказа в принятии на этот счет иного условия при заключении договора аренды на новый срок несостоятельна, поскольку при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны с условиями действующего договора аренды.

Равно как и не состоятельны доводы ответчика о невозможности передачи арендатором на разрешение суда иных разногласий, возникших при заключении договора аренды на новый срок кроме как относительно размера арендной платы и срока аренды (пункты 1, 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции), поскольку указанные ограничения имеют место в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, и арендатор обращается в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (пункт 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Также судом отклоняются доводы ответчика относительно противоречий предложенных истцом условий возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества Порядку предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым (Приложение 2 к Положению о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом городского округа Джанкой Республики Крым, утвержденному решением Джанкойского городского совета от 27.02.2015 № 133), которым установлены периоды возмещения затрат арендатора на производство неотделимых улучшений, поскольку эти вопросы могут быть урегулированы при согласовании арендодателем производства таких неотделимых улучшений.   

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны в разумных пределах.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования.

В данном случае судами рассмотрено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, которое не имеет денежной оценки и направлено на защиту неимущественных прав истца. 

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Рассматриваемый спор носит неимущественный характер, без отнесения на стороны определенных имущественных последствий, правила о пропорциональном распределении судебных расходов в данном случае не применяется (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2017 N 306-ЭС16-827).

По данной категории дел удовлетворение исковых требований определяется не количеством пунктов, принятых в редакции той либо иной стороны спора, а самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора. Поэтому при частичном удовлетворении иска расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Дюн» и управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым при заключении на новый срок договора аренды № 237 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым от 26.01.2021 урегулировать на следующих условиях:

пункт 4.6 принять в редакции:

«Арендатор обязуется своевременно осуществлять за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Не производить капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества без письменного согласия Арендодателя. Стоимость затрат Арендатора на капитальный ремонт подлежит обязательному возмещению Арендодателем и компенсируется способами, предусмотренными ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, если Стороны своим соглашением не предусмотрят иной порядок и способы возмещения и компенсации затрат, понесенных Арендатором на капитальный ремонт имущества»;  

пункт 9.5 принять в редакции:

«Действие настоящего договора прекращается в случаях:

- истечения срока действия, на который он был заключен;  

- приватизации арендованного имущества Арендатором;

- гибели объекта аренды;

- банкротства Арендатора;

- прекращение деятельности арендатора – юридического лица;

- досрочно по согласию Сторон или по решению суда;

- в других случаях и на основаниях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации»;

пункт 9.7 принять в редакции:

«В случае прекращения или расторжения настоящего договора улучшения арендованного имущества, осуществленные Арендатором за счет собственных средств, которые можно отделить от арендованного имущества, не нанося ему вреда, признаются собственностью Арендатора, а неотделимые улучшения  - имуществом муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым и подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, если Стороны своим соглашением не предусмотрят иной порядок и способы возмещения и компенсации затрат, понесенных Арендатором». 

Взыскать с управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дюн» 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья В.Н. Шкуро