АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-9991/2021

город Саранск

11 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 марта 2022 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи С.А. Ивченковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Тавла" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ведущему судебному приставу-исполнителю межрайонного отделения судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Республике Мордовия ФИО2

к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании незаконным и отмене постановления о принятии результатов оценки от 24.08.2021, принятым в соответствии с отчетом от 12.08.2021 № 301-2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого арестованного имущества: 

- нежилое помещение № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,7 кв.м.;

- нежилое помещение № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м., 

заинтересованные лица:

- общество с ограниченной ответственностью "Термодом" (Пензенская область, Пензенский район, с.Засечное) 

- общество с ограниченной ответственностью "Вид" (Чувашская Республика - Чувашия, г.Чебоксары) 

 - ФИО3 (г.Москва),

при участии: лица, участвующие в деле, не явились,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Тавла" (далее ООО "СК "Тавла", заявитель) обратилось в суд с заявлением к ведущему судебному приставу-исполнителю межрайонного отделения судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Республике Мордовия ФИО2 и к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия о признании незаконным и отмене постановления о принятии результатов оценки от 24.08.2021, принятым в соответствии с отчетом от 12.08.2021 № 301-2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого арестованного имущества: нежилое помещение № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,7 кв.м. и нежилое помещение № 2А по адресу: 

<

...> кадастровый номер 13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м. 

В обоснование заявленного требования ООО "СК "Тавла" указывает, что в рамках исполнительного производства оценка нежилых помещений, принадлежащих заявителю, проведена с грубыми нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности. Заявитель отмечает, что в результате допущенных оценщиком нарушений, стоимость арестованного недвижимого имущества значительно занижена, что повлекло нарушение прав и интересов должника и взыскателя. 

Определением суда от 17.09.2021 к участию в деле №А39-9991/2021 в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия, в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "Термодом", а также оценщик, составивший отчет об оценке - общество с ограниченной ответственностью "Вид" и эксперт - ФИО3. 

Межрайонное отделение судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Республике в отзыве на заявление от 27.09.2021 указал на соответствие оспариваемого постановления требованиям Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Стороны и заинтересованные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), своих представителей в суд не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие их представителей на основании частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 25 мая 2021 года ведущим судебным приставом-исполнителем Межрайонного отделения судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ФИО2 (далее - судебный пристав-исполнитель) на основании исполнительного листа выданного Арбитражным судом Республики Мордовия по делу №А39-223/2019 серии ФС №035350680 о взыскании с ООО "Строительная компания "Тавла" в пользу ООО "Термодом" задолженности в сумме 57 950 336 руб. 28 коп. и судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 300000 руб. и государственной пошлины в размере 200000 руб. в отношении должника - ООО "Строительная компания "Тавла" возбуждено исполнительное производство №15052/21/13028-ИП.

25 мая 2021 года судебный пристав-исполнитель вынес постановление №13028/21/17102 о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, в том числе в отношении:

- нежилого помещения № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,7 кв.м.;

- нежилого помещения № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м. 

21 июля 2021 года судебный пристав-исполнитель МОСП по ИОИП УФССП России по Республике Мордовия ФИО4 вынес постановление о наложении ареста на имущество должника №13028/21/25723 и в тот же день наложил арест на имущество должника:

- нежилого помещения № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,7 кв.м.;

- нежилого помещения № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м., о чем составлен акт о наложении ареста на имущество, согласно которому по предварительной оценке стоимость арестованного имущества составляет:

- нежилое помещение № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,7 кв.м. - 2 000 000 руб. без учета НДС;

- нежилое помещение № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м. - 40 000 000 руб. без учёта НДС.

04 августа 2021 года  судебный пристав-исполнитель ФИО2 вынесла постановление об участии в исполнительном производстве специалиста, которым для оценки арестованного имущества привлекла специалиста ООО "Вид" (оценщик ФИО3).

Оценщик ФИО3 составил отчет от 12.08.2021 № 301-2021, который генеральным директором ООО "Вид" утвержден, согласно которому рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 09.08.2021 составляет:

- нежилое помещение № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,70 кв.м. - 632 500 руб. без учета НДС;

- нежилое помещение № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м. - 114 717 500 руб. без учета НДС.

24 августа 2021 года судебный пристав-исполнитель ФИО2 вынесла постановление о принятии результатов оценки в соответствии с указанным выше отчетом оценщика.

Посчитав, что постановление о принятии результатов оценки от 24.08.2021 судебного пристава-исполнителя ФИО2 не соответствует Федеральному закону от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве", нарушает права и законные интересы заявителя, ООО " СК "Тавла" обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

В обоснование заявленного требования ООО "СК "Тавла" указывает на то, что в рамках исполнительного производства оценка спорных нежилых помещений проведена с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности, в частности, в отчете об оценке №301-2021 от 12.08.2021, выполненной ООО "Вид", рыночная стоимость объекта оценки определена неверно, в связи со следующим: оценка объектов проведена в отсутствие технической документации на объекты недвижимости; оценщиком указано, что объекты оценки зарегистрированы на физические лица, тогда как фактически объекты принадлежат ООО "СК "Тавла"; анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в России на рынок объекта оценки, основные социально-экономические показатели Республики Мордовия применены оценщиком не на дату проведения оценки; анализ ценообразующих факторов офисно-торговой недвижимости основан на устаревших и не отражающих реальные корректировки к офисно-торговой недвижимости в период пандемии; оценщиком в анализе наиболее эффективного использования объекта установлено наиболее эффективное использование объектов оценки по функциональному назначению в качестве производственно-складских помещений, что, по мнению заявителя, является неоднозначным толкованием и вводит в заблуждение; в качестве объекта-аналога №2 принято складское отдельно стоящее здание (гараж), что является несопоставимым с объектом оценки по типу помещения, функциональному назначению и техническому состоянию; в качестве объектов-аналогов №2, №3, №4 приняты отдельно стоящие здания торговых центров с земельными участками, которые являются не сопоставимыми с объектом оценки по типу помещения; отсутствует фотографическая фиксация объектов оценки при их осмотре; оценщиком указано, что состояние внутренней отделки объектов оценки - "требуется косметический ремонт", что не соответствует действительности; оценщиком ошибочно применена понижающая корректировка в размере 15% ко всем объектам-аналогам, что привело к занижению величины рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений части 1 статьи 121 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее по тексту – Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ) постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.

Исходя из положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ, для признания оспариваемого постановления незаконным необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие постановления закону или иному нормативному правовому акту и нарушение постановлением прав и законных интересов заявителя.

Принудительное исполнение судебных актов возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы, непосредственное осуществление функций по исполнению судебных актов возлагается на судебных приставов-исполнителей (статья 5 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ).

Исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 №229-ФЗ действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе (часть 1 статьи 64 указанного Федерального закона).

К мерам принудительного исполнения, в силу части 3 статьи 68 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ относится, в том числе, обращение взыскания на имущество должника.

Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю (часть 1 статьи 69 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ).

Пунктом 9 части 1 статьи 64 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ предусмотрено право судебного пристава привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 части 2 статьи 85 Закона № 229-ФЗ установлено, что судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

В части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ определено, что если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель, в частности, назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков, а также выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Как разъяснено в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее по тексту – оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель – оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

При рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 1 статьи 144 АПК РФ).

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту – Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки: отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства.

При этом в судебном порядке может быть оспорено только постановление пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

По смыслу названных норм Федерального закона об оценочной деятельности от 29.07.1998 №135-ФЗ и содержащихся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" рекомендаций, оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу судом не только не исключает, но предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299 (далее по тексту – ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО №3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. 

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 ФСО № 7). 

Исходя из пунктов 12, 13 ФСО № 7 в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования, представляющее собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. 

Кроме того, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В отчете об оценке № 740 (1001) оценщику информацией для анализа рынка продажи недвижимого имущества в сегменте аналогичному оцениваемому недвижимому имуществу послужил сайт www.avito.ru, отражающий стоимость объектов-аналогов при продаже. Использование цены предложений в расчете рыночной стоимости объекта оценки, а не цены продажи объекта существенно влияет на итоговую стоимость объекта оценки (пункт 11 ФСО №3). Представленные предложения о продаже, на которых строится расчет рыночной стоимости объекта оценки, не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности. 

Как следует из материалов дела, оспариваемое постановление вынесено судебным приставом-исполнителем на основании отчета об оценке №301-2021 от 12.08.2021 по состоянию на 09.08.2021, составленного ООО "Вид", согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,70 кв.м. определена в размере 632 500 руб. (без учета НДС); рыночная стоимость нежилого помещения № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м. определена в размере 114 717 500 руб. (без учета НДС).

На странице 8 отчета об оценке №301-2021 от 12.08.2021 (таблица 5) указано, что "дата осмотра объекта 09 августа 2021 года".

Вместе с тем, документальных доказательств проведения оценщиком визуального осмотра оцениваемого недвижимого имущества, материалы дела не содержат. Доказательства обращения судебного пристава-исполнителя либо оценщика к должнику с целью предоставления доступа к объекту оценки материалы дела не содержат. 

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что специалистом ООО "Вид" оценка спорных объектов недвижимости проведена без визуального осмотра.

Какая либо техническая документация, на основании которых оценщиком проведена оценка спорных объектов в отчете отсутствует.

Кроме того, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В отчете об оценке оценщику информацией для анализа рынка продажи недвижимого имущества в сегменте аналогичному оцениваемому недвижимому имуществу послужил сайт www.avito.ru, отражающий стоимость объектов-аналогов при продаже. Использование цены предложений в расчете рыночной стоимости объекта оценки, а не цены продажи объекта существенно влияет на итоговую стоимость объекта оценки (пункт 11 ФСО №3). Представленные предложения о продаже, на которых строится расчет рыночной стоимости объекта оценки, не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности. 

Суд находит обоснованной позицию заявителя относительно того, что в отчете оценщика анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в России на рынок объекта оценки, основные социально-экономические показатели Республики Мордовия применены оценщиком не на дату проведения оценки (09.08.2021), а на ноябрь 2020 года; анализ фактических данных о ценах предложений проведен не на дату оценки, а за период - апрель-июль 2020 года, ценообразующие факторы офисно-торговой недвижимости основаны на данных Справочника оценщика недвижимости датированного 2019 годом, вместо Справочника оценщика недвижимости ред. ФИО5 датированного 2020 годом; в качестве объекта-аналога №2 принято складское отдельно стоящее здание (гараж), что является несопоставимым с объектом оценки по типу помещения, функциональному назначению и техническому состоянию; в качестве объектов-аналогов №2, №3, №4 приняты отдельно стоящие здания торговых центров с земельными участками, которые являются не сопоставимыми с объектом оценки по типу помещения; применение понижающих корректировка 15% необоснованна. 

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что рассматриваемый отчет №301-2021 от 12.08.2021 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости содержит неполную и противоречивую информацию об объекте оценке, в связи с чем, не соответствует статье 11 Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ, устанавливающей общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, что свидетельствует о недостоверности результатов оценки.

В данном случае должник оспаривает в судебном порядке постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, имеет место спор в вопросе о рыночной стоимости объектов оценки. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству ООО "СК "Тавла" и ООО "Термодом" (взыскатель) определением от 09 ноября 2021 года, по данному делу назначена судебная экспертиза, производство которого поручено Федеральному бюджетному учреждению Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (эксперт ФИО6).

Перед экспертом поставлены вопросы: 

1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 13:23:1109211:4537, площадь 24,7 кв.м. по состоянию на 09.08.2021 и на день составления экспертного заключения? 

2) Какова рыночная стоимость нежилого помещения № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м. по состоянию на 09.08.2021 и на день составления экспертного заключения?

Установлено, что экспертизу необходимо провести с непосредственным осмотром объектов оценки.

Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

10 февраля 2022 года в суд поступило заключение эксперта ФИО6 от 09.02.2022 №2857/2-3. Производство по делу возобновлено.

По заключению эксперта ФИО6 от 09.02.2022 №2857/2-3 рыночная стоимость объектов оценки составляет:

- нежилое помещение № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,70 кв.м. по состоянию на 09.08.2021 - 1229 710 руб., на день составления экспертного заключения - 1276 039 руб.;

- нежилое помещение № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м. - по состоянию на 09.08.2021 - 128 260 382 руб.; на день составления экспертного заключения - 137 701 378 руб.

Оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Заключение дано экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта полное, ясное, сомнения в обоснованности не вызывает и противоречия в выводах не имеет. Эксперт проанализировал факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, привел информацию по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении их стоимости. Эксперт проанализировал соответствующий рынок, подробно описал процесс оценки объектов оценки, в том числе в части применения подходов к оценке, привел соответствующие расчеты, обосновал применение сравнительного подхода, отказ от применения доходного и затратного подходов.

Осмотр исследуемых объектов проводился 17.12.2021 в присутствие представителей сторон.

Нарушения экспертом требований федеральных стандартов оценки, повлекшего неправильную оценку объектов оценки, не установлено, и заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к заключению эксперта.

По результатам анализа рыночной стоимости спорного имущества, принятого судебным приставом-исполнителем, и соответствующих выводов эксперта, суд установил существенное занижение в рамках рассматриваемого исполнительного производства цены исследуемых объектов оценки. Отчет оценщика не может быть принят в целях установления надлежащей оценки объектов оценки.

В целях установления надлежащей оценки объектов арбитражный суд принимает заключение эксперта ФИО6, которое к тому же является актуальным, поскольку эксперт установил рыночную стоимость объектов оценки не только по состоянию на 09.08.2021 (дата оценки объектов оценки оценщиком), но и по состоянию на 09.02.2022 (дата составления заключения эксперта).

При этом на любую из указанных дат рыночная стоимость объектов установленная экспертом выше рыночной стоимости определенной оценщиком.

Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, произведена судебным приставом-исполнителем не по рыночной цене, что не соответствует части 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности на реализацию имущества по рыночным ценам.

При этом доводы службы судебных приставов, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении постановления об оценке имущества должника, отклоняются, поскольку, несмотря на это, стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.

На основании части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд принимает решение о признании оспариваемого постановления незаконным.

Одновременно арбитражный суд в соответствии с заключением эксперта устанавливает надлежащую оценку объектов оценки, которая впоследствии должна использоваться в рамках сводного исполнительного производства:

- нежилое помещение № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,70 кв.м. по состоянию на 09.02.2022 -1276 039 руб.;

- нежилое помещение № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м. - по состоянию на 09.02.2022 - 137 701 378 руб.

На судебного пристава-исполнителя, в чьем производстве будет находиться исполнительное производство №15052/21/13028-ИП, арбитражный суд возлагает обязанность вынести новое постановление с указанием оценки объектов оценки, установленной арбитражным судом.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов, арбитражный суд приходит к следующему.

Вопрос о распределении государственной пошлины арбитражным судом не решается, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 329 АПК РФ заявление об оспаривании постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) государственной пошлиной не облагается.

ООО "Термодом" было внесено на депозитный счет арбитражного суда 30000 руб. за проведение экспертизы, что подтверждается платежным поручением от 06.10.2021 №3221.

Экспертная организация, которой было поручено проведение экспертизы, выполнила свои обязанности, и стоимость экспертизы, принятой арбитражным судом, составила 29640 руб. (счет на оплату от 18.11.2021 № 341/16.1).

При удовлетворении заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника судебные расходы по делу подлежат возмещению привлеченным к участию в деле территориальным органом Федеральной службы судебных приставов, в котором осуществляет (осуществляло) служебную деятельность указанное должностное лицо (пункт 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ арбитражный суд взыскивает с территориального органа федеральной службы судебных приставов, в структурном подразделении которого исполняет обязанности судебный пристав-исполнитель, в пользу заявителя 29640 руб. в возмещение расходов на оплату экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

заявление общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Тавла" удовлетворить.

Признать незаконным постановление ведущего судебного пристава-исполнителя межрайонного отделения судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия ФИО2 от 24.08.2021 о принятии результатов оценки.

Установить надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве:

- нежилое помещение № 3 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:4537, площадь 24,7 кв.м., по состоянию на 09.02.2022 - 1 276 039 руб.;

- нежилое помещение № 2А по адресу: 

<

...>, кадастровый номер13:23:1109211:5752, площадь 3012,2 кв.м., по состоянию на 09.02.2022 - 137 701 378 руб.

Обязать судебного пристава-исполнителя, в чьем производстве находится исполнительное производство №15052/21/13028-ИП, вынести новое постановление с указанием оценки объектов оценки, установленной арбитражным судом.

Взыскать с Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Термодом" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы на оплату экспертизы в сумме 29 640 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                      С.А. Ивченкова