Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-21321/2020

20  апреля 2022     года

город Пермь

 

Резолютивная часть решения оглашена 29 марта 2022    года. Полный текст решения изготовлен 20  апреля 2022     года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Вихниной М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (614068, 

<

...>; ОГРНИП 304590206200075, ИНН 

<

***>, д.р. 02.05.1971, место рождения – г. Пермь)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, Пермский край, г. Березники, Советская площадь, д.1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным отказа управления в продлении договора аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, изложенного в письме от 30.07.2020 № СЭД-142-18-01-11-676; возложении на управление обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 17228 от 23.03.2017,

заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (614068, 

<

...>; ОГРНИП 304590206200075, ИНН 

<

***>) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, Пермский край, г. Березники, Советская площадь, д.1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным отказа управления в продлении договора аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, изложенного в письме от 22.05.2020; возложении обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 17228 от 23.03.2017,

иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, Пермский край, г. Березники, Советская площадь, д.1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (614068, 

<

...>; ОГРНИП 304590206200075, ИНН 

<

***>)

об изъятии объекта незавершённого строительства площадью 90,6 кв.м. с кадастровым номером 59:03:1000001:6519, расположенного по адресу 

<

...> путём продажи с публичных торгов с определением начальной цены в размере 149053 руб.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3,

в судебное заседание 22.03.2022  явились представители   Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники, ФИО2,

в судебное заседание  после перерыва 29.03.2022 явился представитель ФИО2

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – управление) о признании незаконным отказа управления в продлении договора аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, изложенного в письме от 30.07.2020 № СЭД-142-18-01-11-676; возложении на управление обязанности заключить ФИО2 дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 17228 от 23.03.2017.

Заявление принято судом к рассмотрению определением от 09.09.2020. Делу присвоен номер А50-21321/20.

Кроме того, в рамках дела № А50-21370/2020 принят к рассмотрению иск  Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники с иском к  индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии у ответчика объекта незавершённого строительства площадью 90,6 кв.м. с кадастровым номером 59:03:1000001:6519, расположенного по адресу 

<

...> путём продажи с публичных торгов с определением начальной цены в размере 149053 руб.

Также в рамках дела №  А50-27655/2020 принято к рассмотрению заявление ФИО2, к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – управление) о признании незаконным отказа управления в продлении договора аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, изложенного в письме от 22.05.2020 № 18-01-9/438; возложении на управление обязанности заключить ФИО2 дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды № 17228 от 23.03.2017.

Определением суда от 22.01.2021 указанные дела объединены  к совместному рассмотрению, делу присвоен номер А50-21321/2020, под председательством судьи Вихниной  М.А.

Решение Арбитражного суда Пермского края от 22.04.2021 изложено в  следующей редакции: «в удовлетворении заявлений ФИО2  отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину 5400 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 05.11.2020 № 489.

Иск Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2  объект незавершённого строительства площадью 90,6 кв.м. с кадастровым номером 59:03:1000001:6519, расположенный по адресу 

<

...>  путём продажи с публичных торгов с определением начальной цены в размере 149053 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в  доход федерального бюджета государственную пошлину 6000 руб.».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17.01.2022 указанные решение Арбитражного суда Пермского края и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, направляя дело на новое рассмотрение указал на следующее. 

Удовлетворяя иск Управления об изъятии у предпринимателя ФИО2 объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, суды руководствовались положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Между тем основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями органов государственной власти, является основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Данные нормативные положения являются гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство.

Также возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.

Как указано выше, в обоснование своих требований и возражений по иску Управления предприниматель ФИО2 ссылался на невозможность завершения строительства объекта недвижимости в течение срока действия договора аренды из-за принятых органами государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации - Пермского края ограничительных мер, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции.

Однако указанная позиция предпринимателя в нарушение положений статей 71, 168 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не получила какой-либо оценки со стороны апелляционного суда, равно как и со стороны суда первой инстанции, в связи с чем не были установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.

Помимо этого, суд кассационной инстанции отмечено следующее.

предприниматель ФИО2 в течение срока действия договора обращался в Управление с письмами от 06.04.2020 и от 16.04.2020, в которых просил принять к сведению наличие на арендуемом земельном участке зарегистрированного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:1000001:6519 и разрешения на строительства, а также уведомил, что в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы в Пермском крае и России в целом, завершение строительства пришлось перенести на период времени до окончания указанных обстоятельств.

Кроме того, предприниматель ФИО2 обратился в Управление с письмом от 30.06.2020, в котором просил заключить дополнительное соглашение к договору об увеличении срока действия договора аренды со ссылкой на положения пунктов 6, 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ. При этом предприниматель исходил из того, что обстоятельства непреодолимой силы (пандемия коронавирусной инфекции) препятствовали заявителю завершить строительство в предусмотренный срок, соблюдение ограничительных мер носило обязательный характер, изменившиеся обстоятельства являются существенными.

Суды, отказывая в удовлетворении требований предпринимателя ФИО2, делая вывод о том, что спорные отказы являются правомерными по причине того, что срок действия договора аренды на момент обращения от 30.06.2020 истек, не приняли во внимание письма предпринимателя ФИО2 от 06.04.2020 и от 16.04.2020 (аналогичного содержания), которые Управление расценило как намерение предпринимателя продлить спорный договор аренды на новый срок, о чем свидетельствует ответ Управления от 22.05.2020 исх. N 18-01-9/438 (т. 1, л. д. 102).

В связи с этим указание суда апелляционной инстанции на то, что заявления от 06.04.2020 и от 16.04.2020 не содержали требований ФИО2 о продлении договора аренды следует признать необоснованными, так как само Управление расценило указанные письма именно как требование о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Судам следовало оценить письма от 06.04.2020, от 16.04.2020 и от 30.06.2020 как каждое в отдельности, так и их связь в совокупности, как того требуют правила статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов предпринимателя ФИО2 о невозможности осуществления строительства в период действия ограничительных мер.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) однократно договора аренды для завершения строительства без торгов при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что ни предпринимателем ФИО2, ни его правопредшественником в арендных правоотношениях (ФИО4) не было реализовано право на однократное продление договора аренды для завершения строительства без торгов в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем предприниматель ФИО2 обращался в Управление с письмами от 16.04.2020 и от 30.06.2020, в которых сообщал о намерении завершения строительства объекта и в связи с этим просил заключить соглашение, предусматривающее пролонгацию договора аренды земельного участка.

Письмами от 22.05.2020 и от 30.07.2020 Управлением отказано предпринимателю ФИО2 в продлении арендных правоотношений.

При этом суд первой инстанции указал, что Управлением в течение установленного срока (шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект), в суд заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, а именно 02.09.2020.

Вместе с тем, суд проверяет законность отказов в пролонгации договора аренды, изложенных в письмах от 22.05.2020 и от 30.07.2020, на момент их вынесения.

Между тем на момент вынесения указанных отказов действовали вышеуказанные нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие право однократного заключения договора аренды на достройку без торгов.

Суды не указали, какие правовые основания имелись у Управления для отказа в заключении (пролонгации) договора аренды для завершения строительства в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на 22.05.2020 и от 30.07.2020 (даты спорных отказов) с учетом того, что требование об изъятии объекта незавершенного строительства заявлено в суд лишь 02.09.2020.

Поскольку судами не установлены значимые для дела обстоятельства при рассмотрении требования ФИО2 о признании незаконным отказов Управления в продлении договора аренды земельного участка N 17228 от 23.03.2017 и иска Управления об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, правовая оценка доводам предпринимателя ФИО2 не дана, на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При новом рассмотрении определением  суда от 21.02.2022 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО3.

Судебное разбирательство  отложено до 22.03.2022.

Третье лицо в судебное заседание  не явилось, извещено надлежащим  образом.

Руководствуясь ст. 156  АПК РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие третьего лица. 

В судебном заседании объявлен перерыв до 29.03.2022. 

После перерыва судебное заседание   продолжено в том же составе суда, при участии представителя ФИО2

От третьего лица поступило заявление о возможности  рассмотрения дела в его отсутствие.

Информация о перерыве размещена на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

С учетом разъяснений, содержащихся в информационном письме от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», суд признал возможным продолжить судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц. 

Стороны на своих требованиях настаивали, против требований противоположной стороны возражали по мотивам, изложенным в письменных пояснениях (т. 1 л.д. 54, 81 дела № А50-21321/2020). В судебном заседании 16.02.2021 ФИО2 давал пояснения лично. В подтверждение  возможности завершения строительства  указывает на наличие доходов от сдачи имущества в аренду. 

Управление, возражая против  заявленных требований  ФИО2, указывает на отсутствие правовых оснований для продления срока договора, либо заключения договора на новый срок. Кроме того, отмечает неоднократное нарушение   арендатором сроков оплаты. На изъятии земельного участка настаивает, со ссылкой на то, что спорный земельный участок относится к участку планируемой застройки для переселения граждан из зоны провала г. Березники. 

Сторонами спора представлены пояснения, что на момент пересмотра дела судом кассационной инстанции,  во исполнение решения суда  торги были проведены, имущество приобретено   ФИО3, переход  права собственности  зарегистрирован 12.11.2021,  внесена оплата.  

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к следующим выводам. 

Постановлением администрации города от 23.03.2017 № 605 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:03:1000001:3173, площадью 2500 кв.м, для проектно-изыскательских работ и строительства в соответствии с основными видами разрешенного использования для общественно-деловой зоны 

<

...>) в 

<

...> (т. 1 л.д. 19 дела А50-21321/2020). 

На основании данного постановления и результатов проведения торгов подписан договор аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, с указанием в п. 2.1  договора на срок его действия до 27.04.2020 (т. 1 л.д. 20, 63  дела А50-21321/2020).

Далее, по договору уступки от 01.10.2019 права и обязанности по договору  аренды переданы индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – арендатор), данный договор зарегистрирован в установленном порядке  (т. 1 л.д. 24  дела А50-21321/2020).

31.12.2019  арендатору выдано разрешение на строительство до 30.06.2021  (т. 1 л.д. 26 дела А50-21321/2020).

20.02.2020 получено разрешение на производство земляных работ (т. 1 л.д. 29, 30, 35 дела А50-21321/2020). 

Расположенный на земельном участке незавершенный строительством объект зарегистрирован 24.03.2020  под кадастровым номером 59:03:1000001:6517 (т. 1  л.д.31 А50-21321/2020), составлен технический план объекта незавершенного строительства  (т. 1 л.д. 20 дела А50-21370/2020).

Арендатор настаивает, что до окончания срока договора, 06.04.2020  он уведомил Управление о невозможности  продолжения строительства в связи с введением ограничительных мер (т. 1 л.д. 16 дела А50-21321/2020), 

Управление отрицает получение заявления ФИО2, датированные 06.04.2020 (т. 1 л.д. 97-99). Указывает, что   24.04.2020 в его адрес поступило заявление ФИО2, датированное 16.04.2020 (т. 1 л.д. 101 дела № А50-21321/2020), о принятии к сведению и приобщению к договору документов, подтверждающих наличие на вышеуказанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:1000001:6519. Данным заявлением ФИО2 не заявлял о продлении срока действия Договора. На данное заявление 22.05.2020 письмом УИЗО сообщило о приобщении документов к делу. При этом до сведения заявителя доведена позиция арендодателя об окончании срока действия договора и невозможности его продления, а также, что согласно ст.239.1 Гражданского кодекса РФ Управлением инициирована процедура изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (т. 1 л.д. 102-104 дела А50-21321/2020).

Представленная арендатором  электронная переписка датирована 22.04.2020, из которой содержание письма не просматривается  (т. 1 л.д. 100 дела А50-21321/2020).

Далее,  02.07.2020 в адрес Управления  поступило заявление ФИО2 от 30.06.2020  (т. 1 л.д. 29 дела № А50-21370/2020) о продлении срока действия договора аренды  со ссылкой на нормы Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Письмом от 30.07.2020 № СЭД -142-18-01-11-676 заявителю отказано (т. 1 л.д. 31  дела А50-21370/2020). 

19.08.2020 Управление обратилось в  Арбитражный суд с иском об изъятии  объекта незавершенного строительства. 

Арендатор, полагая отказы в продлении арендных отношений незаконными как путем заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды, так и путем заключения договора на новый срок для завершения строительства обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями, а также возражает против иска  Управления.

Из положений ст. 198 АПК РФ  следует, что для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, а также их ненормативных актов требуется наличие в совокупности двух условий, а именно: несоответствие обжалуемых действий, актов закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом  в настоящем деле заявлено о заключении договора на новый срок  при первичном предоставлении земельного участка под строительство после 01.03.2015. 

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в установленных случаях (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) однократно договора аренды для завершения строительства без торгов при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Частью 6 статьи 19 Закона 98-ФЗ установлено следующее: до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1)договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2)на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3)на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно части 7 ст. 19 Закона 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Приведенные нормы  введены в ст. 19  Закона № 98 – ФЗ  Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ.

Согласно  ст. 24 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ он вступает в силу со дня его официального опубликования. Данный закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru  08.06.2020.

То есть приведенные нормы вступили в силу после истечения срока договора, на момент первоначальных обращений, обратная сила данным нормам не придана, следовательно, они не могут быть применены к спорным правоотношениям.   

При определении срока договора суд не усматривает оснований для применения положений п. 2 ст. 621 ГК РФ в силу следующего. 

В п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  №2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) даны разъяснения,  что  положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Принимая во внимание, что первичный договор аренды под строительство заключен после 01.03.2015, в период, когда заключение договора под строительство предполагало обязательное проведение торгов,  то  данные разъяснения  к спорным правоотношениям  также не применимы. 

На момент подачи заявления от 01.07.2020 срок действия договора аренды  истек. Таким образом, оснований   заключить с ФИО2 дополнительное соглашение к договору по порядке ч. 6, 7 ст. 19  Закона № 98 – ФЗ  у управления также не имелось. 

Между тем, суд отмечает следующее. 

В соответствии с частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст.  3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

Пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, суд соглашается с позицией  Управления о том, что переходные нормы  ст. 3 Закона № 137-ФЗ в данном случае не подлежат применению. 

Согласно подпункту 10 пункту 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии со статьей 239.1 ГК  РФ при прекращении действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно части 2 статьи 239.1 ГК  РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить орган местного самоуправления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Из разъяснений п. 21  Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022) следует, что Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения строительства без торгов.

Между тем основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Согласно правой позиции, приведенной в  кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5 закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Вспышка новой коронавирусной инфекции (COVID-19) с 11.03.2020 признана пандемией, то есть эпидемией, которая характеризуется распространением инфекционного заболевания на территорию многих стран мира.

С учетом масштабов распространения новой коронавирусной инфекции в мире, значительности негативных социально-экономических последствий пандемии она может быть приравнена к чрезвычайным и непредотвратимым событиям.

Вместе с тем, как следует из вопроса N 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Из материалов дела злоупотребление ФИО2 как собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин не усматривается. 

В связи с изложенным, суд признает, что иск уполномоченного органа  об изъятии у ответчика объекта незавершённого строительства удовлетворению не подлежит.

В этой связи  из совокупности  обстоятельств настоящего дела    отказ Управления,   изложенный в письме от 30.07.2020 № СЭД-142-18-01-11-676, в ответ на последовательные заявления  арендатора, направленные на возобновление арендных  отношений в целях завершения  строительства  в ситуации правовой неопределенности, следует признать несоответствующим земельному законодательству и нарушающим права  арендатора. 

В остальной части суд не усматривает оснований для удовлетворения заявления  ФИО2 

Ввиду того, что на момент рассмотрения спора торги объекта незавершенного строительства   завершены, стороны договора купли-продажи завершили его исполнение  переход  права собственности  зарегистрирован 12.11.2021, покупателем ФИО5  внесена оплата 11 681 283 руб. 61 коп. по чеку-ордеру от 10.11.2021 (операция 4981); 74 526,50 руб. по чеку-ордеру от 22.10.2021 (операция 4969)), с новым собственником заключен договор аренды земельного участка от 09.12.2021 № 20369,  а также учитывая, что ни одна из сторон спора о повороте исполнения  решения не заявила, применение последствий принятия Управления неправомерного решения   в виде возложения  обязанности восстановления прав заявителя  в порядке  гл. 24 АПК РФ является неисполнимым. 

С учетом результатов судебного разбирательства расходы по одному требованию  ФИО2  относятся на проигравшуюся сторону (300 руб.), в стальной части  на ФИО2 (300 руб.).

Излишне уплаченная ФИО2 пошлина подлежит возврату  из федерального бюджета в порядке ст. 333.40 ГК РФ.

Расходы   по оплате государственной пошлины по иску Управления относятся на истца. С учетом положений ст. 333.40 НК РФ взысканию не подлежит. 

Руководствуясь статьями 110, 198, 200, 201,  167-170, 176 АПК РФ,  арбитражный суд 

РЕШИЛ:

заявленные требования  индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Признать не соответствующим земельному законодательству отказ Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники в продлении договора аренды земельного участка № 17228 от 23.03.2017, изложенный в письме от 30.07.2020 № СЭД-142-18-01-11-676.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО2 отказать.

В удовлетворении  иска Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники отказать. 

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, Пермский край, г. Березники, Советская площадь, д.1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в пользу ФИО2 (614068, 

<

...>; ОГРНИП 304590206200075, ИНН 

<

***>) сумму 3300 руб. в порядке возмещения  судебных расходов по оплате государственной пошлины при рассмотрении спора в судах первой, апелляционной, кассационной инстанций. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (614068, 

<

...>; ОГРНИП 304590206200075, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину 5400 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 05.11.2020 № 489.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина