АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-4810/2018

г. Йошкар-Ола

19» ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Камаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по заявлениям муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом (ИНН 1216004137, ОГРН 

<

***>), закрытого акционерного общества «Ариада» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации городского округа «Город Волжск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ответчику Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл 

о признании ненормативных правовых актов недействительными 

третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

с участием представителей:

от заявителя муниципального учреждения Волжского городского комитета по управлению имуществом – ФИО7 по доверенности,

от заявителя закрытого акционерного общества «Ариада» – ФИО8 по доверенности, ФИО9 по доверенности, ФИО10 по доверенности,

от заявителя администрации городского округа «Город Волжск» – не явился, заявил о рассмотрении дела без его участия,

от ответчика – ФИО11 по доверенности,

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания» – ФИО12 по доверенности,

от третьего лица ФИО2 – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица ФИО3 – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица ФИО4 – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица ФИО6 – не явился, заявил о рассмотрении дела без его участия,

от третьего лица ФИО5 – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, муниципальное учреждение Волжский городской комитет по управлению имуществом (далее – КУМИ г. Волжска, Комитет), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании недействительными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл (далее – Марийское УФАС России, антимонопольный орган) от 04.04.2018 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 02-10/15-17 и предписаний от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

В заявлении и дополнении к нему изложены доводы о том, что в действиях Комитета отсутствует нарушение статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), поскольку действия КУМИ г. Волжска в период исполнения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.11.2013 № 2421 (далее – договор аренды № 2421) не связаны с монополистической деятельностью и не повлияли на состояние конкуренции, не затрагивают права и интересы иных лиц, кроме сторон договора. 

КУМИ г. Волжска сообщило, что его действия также не связаны с ограничением конкуренции. Законность заключения договора аренды № 2421 с единственным участником аукциона никем не оспаривалась. Желающих участвовать в аукционе помимо закрытого акционерного общества «Ариада» (далее – ЗАО «Ариада», общество) не было. В процессе утверждения документации по планировке территории, в том числе на публичных слушаниях, никаких жалоб и заявлений от участников рынка не поступало, замечаний к уточненным видам разрешенного использования земельного участка, сочетание и взаимосвязь которых в пределах одной территории является, в том числе комплексным освоением, также не поступало ни до, ни после проведения публичных слушаний. ФИО13 учет земельных участков с разрешенным использованием, предусмотренным документацией по планировке территории, также не оспаривался. Информация о проведении кадастрового учета, разрешенном использовании образованных земельных участков является открытой, доступной на публичной кадастровой карте. Поэтому антимонопольный орган при рассмотрении дела вышел за пределы своих полномочий.

Заявитель указал, что заключение дополнительного соглашения к договору аренды № 2421 соответствует Земельному кодексу РФ (далее – ЗК РФ) и Градостроительному кодексу РФ (далее – ГрК РФ). Последующая переуступка права аренды на индивидуальные участки осуществлялась в рамках действующего законодательства и не повлекла рисков неисполнения обязательств ЗАО «Ариада».

По мнению КУМИ г. Волжска, отсутствие сведений о предоставлении ЗАО «Ариада» банковской гарантии не свидетельствует о нарушении антимонопольного законодательства, поскольку отсутствие гарантии не лишает Комитет права требовать исполнения обязательств по комплексному освоению.

Заявитель считает ошибочной позицию Марийского УФАС России о том, что в результате переуступки ЗАО «Ариада» права аренды на индивидуальные земельные участки, образованные в соответствии с документацией по планировке территории, муниципальный бюджет не получил денежные средства. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Для случаев продажи земельных участков, образованных из состава предоставленных под комплексное освоение в целях жилищного строительства, специальных цен федеральным законом не предусмотрено. Следовательно, для неразграниченной собственности на землю должна применяться цена, установленная органом государственной власти субъекта РФ. Поскольку в связи с разделом земельного участка в утвержденной документацией по планировке территории каждый земельный участок стал участвовать в гражданском обороте как новый объект недвижимости, кадастровая стоимость была изменена в связи с изменением вида разрешенного использования. Комитет обязан был установить новый размер арендной платы в соответствии с постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 09.09.2013 № 1500. В связи с чем мнение ответчика о том, что при аренде индивидуальных земельных участков должна применяться цена, указанная в аукционной документации, также является неправомерным.

По утверждению Комитета, оспариваемые решение и выданные в его адрес предписания не соответствуют статьям 39, 42, 51 ГрК РФ, статьям 30.2, 38.2, 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015), а также создают нездоровый инвестиционный климат в муниципальном образовании и влекут риск расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендатора с соответствующими последствиями (т.1, л.д. 6-16, л.д. 105-107). 

В судебном заседании заявитель поддержал требование в полном объеме (протокол судебного заседания от 12.11.2018).

Также в Арбитражный суд Республики Марий Эл обратилось закрытое акционерное общество «Ариада» с заявлением об оспаривании решения Марийского УФАС России от 04.04.2018 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 02-10/15-17, предписания от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства и предписания от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о перечислении в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства.

В заявлении и дополнениях к нему общество указало, что акты антимонопольного органа вынесены с нарушением земельного и градостроительного законодательства. Образование земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - комплексное освоение), осуществлялось в соответствии с утвержденным постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 05.03.2014 № 256 Проектом планировки южной части микрорайона № 1 «Машиностроитель» в г. Волжске Республики Марий Эл. ФИО13 учет земельных участков, образованных из исходного земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, предоставленного для комплексного освоения, и заключение дополнительного соглашения к договору аренды № 2421 в части изменения видов разрешенного использования образованных земельных участков осуществлялись в соответствии с теми видами разрешенного использования, которые соответствовали утвержденному проекту планировки и межевания территории. Договоры уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, которые были заключены ЗАО «Ариада» и физическими лицами, в свою очередь, предусматривали передачу всего комплекса прав и обязанностей по договору аренды № 2421 в части переданных земельных участков, в том числе и по комплексному освоению в соответствии с утвержденным Проектом планировки южной части микрорайона № 1 «Машиностроитель» в г. Волжске Республики Марий Эл. Договоры уступки прав и обязанностей прошли процедуру государственной регистрации и не признаны недействительными в установленном законом порядке. Обратные выводы ответчика основаны на ошибочном толковании норм земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, условий договора аренды № 2421.

Общество также оспорило позицию антимонопольного органа о незаконности изменения арендной платы. По его мнению, размер арендной платы представляет собой только условие заключаемого по результатам аукциона договора аренды и не входил в предмет торгов, что является одной из особенностей аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Размер годовой арендной платы определяется еще до проведения торгов и подлежит опубликованию их организатором в извещении о проведении аукциона. Единственным критерием определения победителя аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства является наибольшая предложенная участником торгов цена за право заключения договора аренды.

ЗАО «Ариада» отметило, что земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, предоставлялись ему по основанию, предусмотренному ЗК РФ и договором аренды № 2421, а не на основании результатов аукциона, а равно и арендная плата за образованные участки определялась не на основании проведенных торгов (торги на повышение ставки арендной платы не проводились), а в соответствии с порядком определения размера арендной платы, установленным уполномоченным органом. Исходя из условий договора, стороны не лишены возможности изменять размер арендной платы в предусмотренных законом случаях, что и было реализовано сторонами путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды № 2421.

По утверждению общества, вывод ответчика о незаконности заключения КУМИ г. Волжска и физическими лицами договоров купли-продажи земельных участков без обязательств по возведению объектов инфраструктуры и по кадастровой стоимости не основан на законе и является юридически ошибочным. Граждане, которым ЗАО «Ариада» уступило права на отдельные земельные участки для жилищного строительства, после ввода в эксплуатацию жилых домов и регистрации на них права собственности имеют исключительное право на приобретение этих земельных участков в собственность без проведения торгов. 

Общество также сослалось на необоснованность выводов Марийского УФАС России о незаконности заключения дополнительного соглашения к договору аренды № 2421 ввиду непредставления обеспечения.

ЗАО «Ариада» настаивает, что оспариваемые решение и выданные в его адрес предписания не соответствуют ГрК РФ, ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения к Договору аренды № 2421), Гражданскому кодексу РФ (далее - ГК РФ), Закону о защите конкуренции. Акты антимонопольного органа нарушают его право на осуществление свободной предпринимательской деятельности, а также незаконно возлагают на общество обязанность по уплате в федеральный бюджет суммы в размере 12 971 960,29 руб. (т.2, л.д. 6-16, 135-136, т.8, л.д. 128-129). 

В судебном заседании общество поддержало заявленные требования в полном объеме (протокол судебного заседания от 12.11.2018).

Кроме того, в Арбитражный суд Республики Марий Эл обратилась администрация городского округа «Город Волжск» (далее - администрация г. Волжска, Администрация), которая также заявила о недействительности решения Марийского УФАС России от 04.04.2018 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 02-10/15-17 и предписаний от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства. 

В заявлении указаны доводы о несогласии с решением антимонопольного органа, аналогичные позиции КУМИ г. Волжска и ЗАО «Ариада». 

Дополнительно администрация сообщила, что наличие на земельном участке построенных объектов, которые введены в эксплуатацию, лишают права собственников на распоряжение земельными участками под объектами недвижимости, находящимися в их собственности, вследствие чего они лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договоров аренды и купли-продажи. Изменение вида разрешенного использования по предписанию государственного органа будет противоречить нормам градостроительного законодательства, поскольку вопрос изменения вида разрешенного использования земельного участка подлежит рассмотрению на публичных слушаниях. 

Администрация г. Волжска считает, что решение и предписания Марийского УФАС России не ответствуют Закону о защите конкуренции, ЗК РФ, ГрК РФ и нарушают права заявителя в сфере экономической деятельности, а именно права на самостоятельное принятие решений по распоряжению земельными участками городского округа, а также могут привести к незаконному привлечению к административной ответственности и расходованию средств бюджета городского округа «Город Волжск» на уплату штрафа (т.3, л.д. 16-22).

Администрация г. Волжска в судебное заседание не явилась, письменно известила арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в ее отсутствие (т.10, л.д. 83, 134, 146). На основании частей 2 и 3 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия Администрации по имеющимся в материалах дела доказательствам. 

Определениями арбитражного суда на основании статьи 130 АПК РФ заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Ответчик, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл, в отзывах на заявления, дополнениях к ним и в судебном заседании сослался на законность и обоснованность принятых им актов, так как администрацией г. Волжска, КУМИ г. Волжска и ЗАО «Ариада» заключено запрещенное антимонопольным законодательством соглашение, направленное на предоставление ЗАО «Ариада» преимущественных условий при исполнении договора аренды от 08.11.2013 № 2421 земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Антимонопольный орган указал, что Администрацией в нарушение законодательства приняты постановления от 30.04.2014 об уточнении видов разрешенного использования вновь образованных земельных участков с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома». Перевод земель в иную категорию позволил в дальнейшем оформить права на земельные участки для физических лиц с приобретением их по цене, которая ниже покупной цены, определенной в договоре, без сохранения обязательств по надлежащему комплексному освоению всех сформированных участков, то есть в обход правовых процедур, предусмотренных земельным законодательством. 

ЗАО «Ариада» заключено несколько договоров цессии в отношении права аренды земельных участков, ранее входящих в состав единого участка для комплексного освоения, без сохранения обязанности комплексного освоения и с дроблением единого участка между различными лицами, что исключает возможность использования его по целевому назначению и противоречит нормам земельного законодательства. При этом муниципальный бюджет недополучил более 12 млн. рублей, а цель заключения договора аренды о комплексном освоении не достигнута.

По мнению ответчика, общество поставлено в преимущественные условия осуществления хозяйственной деятельности. КУМИ г. Волжска и администрация г. Волжска должны были проконтролировать исполнение ЗАО «Ариада» пункта 7.1 договора аренды № 2421 в части предоставления банковской гарантии, так как неисполнение указанного пункта ставит под угрозу исполнение договора. При этом выкупная цена образованного земельного участка, а также размер арендных платежей определяются в соответствии с извещением о проведении аукциона и договором аренды. Договором аренды № 2421 пересмотр размера арендных платежей не предусмотрен. Поскольку арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны организатора торгов, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен, подлежащих определению в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, то изменение размера арендной платы по договору является неправомерным. 

По этим основаниям антимонопольный орган считает оспариваемое решение законным.

Марийское УФАС России также утверждает, что спорные предписания изданы в пределах полномочий, предоставленных ему федеральным законом.

Первое предписание о принятии мер по возврату земельных участков с кадастровыминомерами 12:16:0802003:1509, 12:16:0802003:1512, 12:16:08:2003:1523 не содержит властных распорядительных указаний, обращенных к настоящим собственникам земельных участков, об освобождении участков и их возврате. Предписание адресовано Администрации и Комитету, которые не ограничены в выборе законного способа урегулирования взаимоотношений с собственниками земельных участков.

Второе оспариваемое предписание в части отмены постановлений администрации от 30.04.2014 об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков с кадастровыми номерами с 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков) направлено на исключение из числа действующих актов местного самоуправления указанных постановлений, не соответствующих антимонопольному законодательству.

Предписание, выданное КУМИ г. Волжска, устраняет незаконное изменение арендной платы с 3 783 000 рублей до 109 079 рублей 28 копеек.

Предписание, вынесенное ЗАО «Ариада», содержит требование перечислить в федеральный бюджет доход, полученный в результате нарушения статьи 16 Закона о защите конкуренции, а именно сумму в размере 12 971 960 рублей 29 копеек, которая является неуплаченной арендной платой вследствие незаконного изменения условий договора аренды № 2421 (т.1, л.д. 139-142, т.2, л.д. 143-146, т.3, л.д. 100-103, т.10, л.д. 22-24, 26-27). 

С учетом изложенного, ответчик просил оставить заявление без удовлетворения (протокол судебного заседания от 12.11.2018).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6. 

Третье лицо, общество с ограниченной ответственностью «Волжская сетевая компания» (далее – ООО «ВСК»), в письменном отзыве на заявления и в судебном заседании поддержало позицию антимонопольного органа и пояснило, что на момент заключения договора аренды № 2421 вид разрешенного использования земельного участка не создавал препятствий для надлежащего исполнения обязанностей по его комплексному освоению, получению разрешения на строительство домов, объектов инфраструктуры, включая как строительство инженерных коммуникаций, так и жилых домов. Утвержденный проект планировки территории выделял зонирование на арендуемом земельном участке, в соответствии с которым на каждом земельном участке располагался определенный объект недвижимого имущества и необходимой для его обслуживания инфраструктуры. Следовательно, основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка не имелось. Напротив, совершив действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка, были созданы предпосылки для дальнейшего выведения земельных участков из обязательства по комплексному освоению путем переуступки прав аренды в пользу физических лиц без обременения последних обязательствами по строительству комплексной инфраструктуры.

ООО «ВСК» указало, что в материалах дела имеются копии проектов планировки территории, одним из разделов которого являются сети электроснабжения. Этими проектами предусматривается строительство сетей 10 кВ, двух трансформаторных подстанций и электрических сетей 0,4 кВ. Не исполнив данное обязательство, ЗАО «Ариада» заключило ряд договоров уступки прав и обязанностей по договору комплексного освоения в пользу нескольких физических лиц. При этом уступка была совершена в отношении лишь нескольких земельных участков, тогда как всего их сформировано 110. Между тем совершение уступки права владения земельным участком возможно лишь с одновременным переходом обязанностей по комплексному освоению. Совершение нескольких сделок с земельными участками между ЗАО «Ариада» и физическими лицами противоречит положениям пункта 4 статьи 30.2 ЗК РФ, поскольку отдельные физические лица, не связанные взаимными обязательствами, не смогут осуществлять обязательства по комплексному освоению в целом по договору. Цель договора комплексного освоения не будет достигнута при частичном переходе прав на участки без регламентации передаваемых обязательств, что не допускается земельным законодательством.

По мнению третьего лица, не соответствует положениям земельного и гражданского законодательства позиция заявителей о возможности изменения арендной платы по договору, заключенному на торгах, и о применении регулируемой цены в отношении ЗАО «Ариада». Заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе, недопустимо в силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ. В связи с этим дополнительное соглашение к договору аренды № 2421 было заключено незаконно.

ООО «ВСК» также указало, что земельный участок вообще не подлежал отчуждению в пользу лиц, не занимающихся комплексным освоением. Это было существенное условие аукционной документации и договора аренды № 2421. Исключительность выкупа земельного участка собственником находящейся на нем недвижимости не может быть применима к рассматриваемому случаю, поскольку должны применяться специальные нормы, регулирующие отношения сторон по договору комплексного освоения. Соответственно, договор купли-продажи земельных участков возможен лишь с арендатором земельного участка, с которым заключен договор комплексного освоения.

Участник спора также утверждает, что игнорирование уполномоченным органом муниципальной власти требования банковской гарантии в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору аренды № 2421 свидетельствует о наличии согласованных действий, создающих режим наибольшего благоприятствования в отношении определенного хозяйствующего субъекта, что является недопустимым (т.1, л.д. 147-150, протокол судебного заседания от 12.11.2018).

Третьи лица, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, в отзывах на заявления поддержали позицию заявителей и сообщили, что являются собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1509, 12:16:0802003:1512, 12:16:08:2003:1523 соответственно, права на которые зарегистрировано в связи со строительством жилых домов на них. 

Они пояснили, что работы по возведению объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур выполнены ЗАО «Ариада» только частично (т.11, л.д. 6, 33-35, 72-79).

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. ФИО6 заявлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие (т.11, л.д. 80-81). На основании части 5 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд считает необходимым частично удовлетворить заявленные требования по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что Марийским УФАС России проведены внеплановые выездные проверки администрации городского округа «Город Волжск», КУМИ г. Волжска и ЗАО «Ариада» на предмет соблюдения требований антимонопольного законодательства Российской Федерации (т.4, л.д. 74-76, 99-102, т.5, л.д. 74-76). При проведении проверок установлено, что 13.09.2013 постановлением администрации г. Волжска № 1533 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск», для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» на основании статей 11, 29, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ КУМИ г. Волжска поручено организовать и провести торги в форме аукциона открытого по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск», для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:16:0802003:277 (т.4, л.д. 85-86).

18.09.2013 в районной газете «Волжская правда», на официальном сайте администрации Волжского муниципального района (http://www.rvolzsk.ru/), на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка (т.5, л.д. 1-10). В извещение о проведении аукциона включены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании отчета ООО «Проф-оценка» определения рыночной стоимости земельного участка от 09.10.2013 № 270-13/3 в извещении установлен размер годовой арендной платы за земельный участок - 3 783 000 рублей, и указано, что цена выкупа земельных участков, образованных в границах земельного участка, определяется в соответствии с отчетом об оценки рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка определена в размере 18 425 000 рублей из расчета 139,58 руб. за 1 кв.м (т.5, л.д. 27-41).

В соответствии с протоколом аукционной комиссии от 18.10.2013 № 12/2013 и на основании подпункта 1 пункта 26, пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион признан несостоявшимся. Принято решение о заключении договора аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона - ЗАО «Ариада» (т.5, л.д. 55-58).

08.11.2013 КУМИ г. Волжска от имени арендодателя и ЗАО «Ариада» как арендатор заключили договор № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м., кадастровый номер 12:16:0802003:277, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Срок аренды 10 лет. В соответствии с пунктом 4.4 договора размер ежегодной арендной платы составляет 3 783 000 рублей.

Договором определено целевое назначение аренды земельного участка. Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства: не более 12 (двенадцати) месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.10.2014);

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск»: пять лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.11.2018);

- максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 10 (десять) лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.11.2023) (т.1, л.д. 41-47).

Постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 14.11.2013 № 1912 «О принятии решения по подготовке документации по планировке территории» решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо ЗАО «Ариада» (т.2, л.д. 76-77).

Фактическое осуществление планировки и межевание территории в границах предоставленного земельного участка произведено 05.03.2014. В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 05.03.2014 № 256 «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, площадью 132005 кв.м., с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т.2, л.д. 78-87).

По результатам проведенной планировки территории образовались участки под «комплексное освоение в целях жилищного строительства» и участок под «размещение инженерных коммуникаций, дорог».

30.04.2014 постановлениями Администрации об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами №12:16:0802003:1446-12:16:0802003:1555 с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома» (т.2, л.д. 88-111).

25.07.2014 ЗАО «Ариада» и КУМИ г. Волжска заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 2421, согласно которому пункт 1.1. раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой на основании протокола № 12/2013 от 18.10.2013, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» «Об утверждении документации по планировке территории» от 05.03.2014 № 256 арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения.

Пункт 4.4. раздела 4 Договора аренды № 2141 также изложен в новой редакции. Годовой размер арендной платы за земельные участки с 25.07.2014 составил в размере от 495,80 рублей до 867,64 рублей в зависимости от площади земельного участка. Годовой размер арендной платы за все 109 земельных участков составил 109 079,28 рублей (до изменения размер арендной платы составлял 3 783 000 рублей), а ежемесячный размер арендной платы - 9 089,94 рублей (т.1, л.д. 48-53).

В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами (№ 78/79 от 12.04.2016, № 75 от 15.02.2016, № 73-74 от 24.06.2016, № 71/72 от 30.12.2015, № 42/43/68 от 30.12.2015, № 67 от 15.03.2016, № 65 от 09.02.2016, № 64 от 01.04.2016, № 63 от 28.02.2017, № 66 от 29.01.2016, № 62 от 28.04.2016, № 57/58 от 29.12.2016, № 53/69 от 28.12.2016, №52/76/77/92 от 28.12.2016, № 54 от 27.12.2016) в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277. Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20 000 рублей до 1 200 000 рублей. Общая сумма сделок составила 10 740 000 рублей за 24 463 кв.м. (439,03 руб. за 1 кв.м.) (т.1, л.д. 54-89). При этом согласно извещению о проведении аукциона размер выкупной платы составлял 18 425 000 рублей (139,58 кв.м. за 1 кв.м).

В 2017 году на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ с приложением договоров уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного с ЗАО «Ариада», собственники жилых домов ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО6 обратились в администрацию г. Волжска с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность без проведения торгов.

21.03.2017 КУМИ г. Волжска и ФИО4, ФИО5 заключили договор № 24/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1509 общей площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> участок 12 (т.1, л.д. 94-95). Цена договора купли-продажи установлена в соответствии с постановлением Правительства Республики Марий Эл от 02.07.2015 № 361 «Об утверждении порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», и составила 1 566 рублей 50 копеек.

Аналогичные договоры заключены с ФИО2 и ФИО3, а также с ФИО6 

25.08.2017 КУМИ г. Волжска и ФИО2, ФИО3 заключен договор № 56/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1512 общей площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> участок 6. Цена договора составила 1 566 рублей 50 копеек (т.1, л.д. 92-93).

03.10.2017 Комитетом и ФИО6 заключен договор № 63/2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1523 общей площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> участок 17. Цена договора - 1 566 рублей 50 копеек (т.1, .л.д 96-97).

На основании приказа Марийского УФАС России от 04.10.2017 № 161 возбуждено дело в отношении администрации г. Волжска, КУМИ г. Волжска и ЗАО «Ариада» по признакам нарушения статьи 16 Закона о защите конкуренции (т.1, л.д. 144).

Решением Комиссии Марийского УФАС России от 04.04.2018 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 02-10/15-17 в действиях администрации городского округа «Город Волжск», муниципального учреждения Волжского городского комитета по управлению имуществом, закрытого акционерного общества «Ариада» признано нарушение статьи 16 Закона о защите конкуренции, выразившееся в изменении видов разрешенного использования земельных участков, заключении дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору № 2421 от 08.11.2013 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также в последующей уступке и реализации земельных участков по кадастровой стоимости без сохранения обязанности по комплексному освоению (пункт 1). 

В соответствии с пунктом 2 Комиссией принято решение выдать Администрации и Комитету обязательные для исполнения предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства. 

Пунктами 3 и 4 решения предусмотрена выдача в адрес ЗАО «Ариада» обязательных для исполнения предписания о перечислении в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства, и предписания о прекращение нарушения антимонопольного законодательства.

Согласно пункту 5 решения материалы дела передаются уполномоченному должностному лицу для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства (т.1, л.д. 26-36). 

По предписанию от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства Администрация и Комитет обязывались в течение 60 календарных дней со дня получения предписания обеспечить возврат земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1509, 12:16:0802003:1512, 12:16:0802003:1523 в муниципальную собственность городского округа г. Волжск (т.1, л.д. 37).

Согласно предписанию от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства КУМИ г. Волжска должно прекратить нарушение статьи 16 Закона о защите конкуренции, а именно:

1) с момента получения предписания не осуществлять продажу, уступку, иное отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков) в нарушение норм действующего законодательства, а также условий о комплексном освоении земельного участка до завершения процедуры комплексного освоения.

2) в течение 20 календарных дней со дня получения предписания привести договор от 08.11.2013 № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с условиями, объявленными в извещении № 180913/0142235/01 от 18.09.2013 и в положении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277 из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск» для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (в том числе в части установления арендной платы) (т.1, л.д. 38).

На основании предписания от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства Администрация была обязана изменить виды разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков), сохранив за ними обязанность по комплексному освоению, в том числе путем отмены постановлений Администрации от 30.04.2014 об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков) (т.3, л.д. 59).

В соответствии с предписанием от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства ЗАО «Ариада» запрещалось с момента получения настоящего предписания осуществлять продажу, уступку, иное отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков) в нарушение норм действующего законодательства, а также условий о комплексном освоении земельного участка до завершения процедуры комплексного освоения (т.2, л.д. 38-39).

По предписанию от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о перечислении в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства, обществу необходимо было в течение 30 календарных дней со дня получения предписания перечислить в федеральный бюджет доход, полученный в результате нарушения статьи 16 Закона о защите конкуренции, в размере 12 971 960 рублей 29 копеек (т.2, л.д. 36-37).

Не согласившись с решением и предписаниями антимонопольного органа, Комитет, ЗАО «Ариада» и Администрация обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании указанных актов недействительными. 

Законность и обоснованность оспариваемых ненормативных правовых актов проверена арбитражным судом по правилам статей 197-201 АПК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых актов или их отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемые акты, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые акты права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт.

Исследованные арбитражным судом первой инстанции по правилам статей 71 и 162 АПК РФ доказательства позволяют заключить, что решение и предписания о прекращении антимонопольного законодательства не противоречат законодательству и не нарушают существенным образом права заявителя.

Марийское УФАС России рассмотрело дело о нарушении антимонопольного законодательства в пределах своей компетенции.

Так, согласно статье 22 Закона о защите конкуренции антимонопольные органы обеспечивают государственный контроль за соблюдением антимонопольного законодательства федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, хозяйствующими субъектами, физическими лицами; выявляют нарушения антимонопольного законодательства, принимают меры по прекращению нарушения антимонопольного законодательства и привлекают к ответственности за такие нарушения. В силу статей 23, 41, 51 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган в пределах своей компетенции вправе принимать решения и предписания по фактам нарушения антимонопольного законодательства.

Предмет судебного спора по существу образуют разногласия сторон о праве собственника земельного участка изменить условия договора аренды, заключенного по результатам аукциона, в части условий о целевом использовании единого земельного участка и в части уменьшения размера арендной платы при разделе арендованного земельного участка.

Заявители полагают, что в связи с разделом переданного в аренду одного земельного участка на 110 индивидуальных земельных участков собственник имел право установить для них новый режим разрешенного использования, уменьшить арендную плату, а общество как арендатор имело право уступить права и обязанности физическим лицам за плату. 

По утверждению антимонопольного органа, антиконкурентное соглашение Комитета, Администрации и общества привело к существенным потерям для муниципального бюджета и оформлению в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, прав на земельные участки для физических лиц с приобретением их по цене, ниже покупной, определенной в договоре, без сохранения обязательств по надлежащему комплексному освоению всех сформированных участков.

Позиция государственного органа соответствует антимонопольному, земельному и гражданскому законодательству и подтверждается документальными доказательствами.

Так, в силу статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. При этом в пункте 11 Обзора по вопросам судебной практики, возникающей при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.03.2016, разъяснено, что не любое несоответствие действий (соглашения) нормам законодательства свидетельствует о нарушении статьи 16 Закона о защите конкуренции. Для применения статьи 16 Закона о защите конкуренции необходимо установление предусмотренного данной статьей специального материального состава, обязательным элементом которого будет являться наличие соглашения и антиконкурентных последствий в совокупности.

Договор аренды земельного участка заключен по результатам торгов, поэтому законом не допускается изменение существенных условий договора о размере арендной платы и о целевом использовании земельного участка. Антимонопольным органом доказан антиконкурентный характер действий Комитета, Администрации и общества при заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 2421. 

Арендатору, ЗАО «Ариада», земельный участок передан во владение и пользование для его комплексного освоения в целях жилищного строительства по результатам аукциона по правилам статей 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ.

Арендная плата установлена в твердой денежной сумме по результатам аукциона. В силу статей 606, 607 и 614 ГК РФ, статей 22 и 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора. В соответствии с пунктом 7 статьи 38.1 ЗК РФ, действовавшим на момент заключения договора аренды, продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Следовательно, размер арендной платы, выкупная цена образованного земельного участка устанавливаются в извещении о проведении аукциона и в договоре аренды. 

Рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 18 425 000 рублей из расчета 139,58 рублей за 1 кв.м. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен в сумме 3 783 000 рублей из расчета 28 рублей 66 копеек за 1 кв.м. Условия по арендной плате были определены в пунктах 15 и 16 извещения о проведении аукциона и установлены в пунктах 4.4, 5.3.1 договора аренды № 2421. Тем самым ЗАО «Ариада» как арендатор было обязано вносить арендную плату за владение и пользование всем земельным участком в размере и порядке, предусмотренном договором. 

Однако собственник земельного участка осуществил раздел арендованного земельного участка, образовал 110 новых земельных участков и значительно уменьшил арендную плату. При этом вместо оформления отдельных договоров аренды Комитет и общество заключили дополнительное соглашение от 25.07.2014 к договору аренды № 2421, по его условиям годовой размер арендной платы за все участки составил лишь 109 079 рублей 28 копеек вместо 3 783 000 рублей. Между тем аренда, являясь обременением всего земельного участка на конкретных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных из арендованного земельного участка в его границах. В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Более того, по смыслу общих норм, регулирующих заключение договора на торгах (статьи 447-449 ГК РФ), цена договора, заключенного по результатам торгов, не может быть изменена сторонами. Такая позиция отражена в действующем законодательстве (пункт 8 статьи 448 ГК РФ) и подтверждает изложенный и сформированный судебной практикой вывод на момент заключения договора аренды и соглашения к нему. Нарушение запрета на изменение цены договора, заключенного на торгах, влечет признание ничтожным дополнительного соглашения от 25.07.2014 к договору аренды № 2421 на основании статьи 168 ГК РФ.

При этом довод заявителей о том, что предметом аукциона была плата за право аренды, а не размер арендной платы, основан на неправильном понимании сущности торгов и толковании гражданского и земельного законодательства, поэтому отклоняется арбитражным судом. Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Следовательно, заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе, недопустимо. 

В результате таких незаконных действий бюджет муниципального образования не получил арендную плату в общем размере 12 971 960 рублей 29 копеек.

Также в дополнительном соглашении незаконно изменен вид разрешенного использования земельного участка. 

Согласно аукционной документации участок с кадастровым номером 12:16:0802003:277 расположен в жилой зоне (Ж-3), имеет разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 2421 земельный участок предоставлялся арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В пункте 1.2 договора указано, что комплексным освоением участка является: подготовка документации по планировке территории; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка; осуществление жилищного строительства.

Пункт 14 статьи 3 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Волжск», утвержденных решением Собрания депутатов городского округа «Город Волжск» от 19.04.2011 № 177, предусматривает, что инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (объекты электро-, водо-, газоснабжения, водоотведения, телефонизации и т.д.), иные объекты, предусмотренные пунктом 25 статьи 34 данных Правил, являются всегда разрешенными, при условии соответствия техническим регламентам. Этими же Правилами предусматривается что Ж-3 – зона застройки индивидуальными домами, которая предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно - бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам.

Утвержденный 05.03.2014 проект планировки территории выделял зонирование на арендуемом земельном участке, в соответствии с которым на каждом земельном участке располагался определенный объект недвижимого имущества и необходимая для его обслуживания инфраструктура (т.2, л.д. 78-87).

Таким образом, установленный в договоре аренды № 2421 вид разрешенного использования земельного участка не создавал препятствий для надлежащего исполнения обязанностей по его комплексному освоению, получению разрешений на строительство домов, объектов инфраструктуры, включая как строительство инженерных коммуникаций.

В силу пункта 5 статьи 11.4 ЗК РФ ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

По смыслу правовых норм, раздел земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения. При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным. В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю земельного участка. 

Следовательно, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Позиция заявителей о том, что после заключения договоров уступки на отдельные земельные участки за ЗАО «Ариада» сохранилась обязанность по комплексному освоению, включающему строительство объектов инфраструктуры, противоречит приведенным нормам земельного законодательства и опровергается доказательствами, поскольку 08.11.2018 истек максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск», установленный в пункте 3.1 договора аренды № 2421.

Также обществом выполнены только работы по ограждению территории, частичное асфальтирование дорог и тротуаров, строительство 83 фундаментов индивидуальных жилых домов, проложен водопровод на трех улицах и канализация, частично выполнено наружное освещение (т.8, л.д. 133-142). Объекты коммунальной инфраструктуры, необходимые для функционирования жилых домов, отсутствуют: нет газопровода, не построены трансформаторные подстанции, отсутствует электроснабжение, не выполнено подключение канализации и водопровода к централизованным системам водоснабжения (т.11, л.д. 6, 33-35, 72-79).

Анализ норм права и доказательств позволяет арбитражному суду заключить, что изменение вида разрешенного использования образованных при разделе земельных участков повлекло незаконное изменение существенного условия договора аренды № 2421 о целевом назначении и условий аукциона. Данный вывод соответствует разъяснению, содержащемуся в пункте 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 14.11.2018.

Таким образом, арбитражным судом установлено злоупотребление заявителями своими правами при заключении дополнительного соглашения от 25.07.2014 к Договору аренды № 2421 путем изменения целевого назначения земельного участка и существенного уменьшения размера арендной платы.

Этими выводами опровергается и суждение сторон договора об их праве изменить арендную плату после изменения вида разрешенного использования земельного участка с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома», и применения в связи с этим постановления администрации городского округа «Город Волжск» от 09.09.2013 № 1500 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Волжск», и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории городского округа «Город Волжск».

Следствием антиконкурентного соглашения, заключенного органами мест-ного самоуправления и обществом, стала возможность оформить передачу права аренды на отдельные земельные участки пяти физическим лицам с оплатой по цене, ниже выкупной цены, определенной в договоре аренды № 2421. 

Выкупная цена по договорам купли-продажи земельных участков от 21.03.2017 № 24/2017, от 25.08.2017 № 56/2017, от 03.10.2017 № 63/2017 с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1509, 12:16:0802003:1512, 12:16:0802003:1523 общей площадью 1050 кв.м. (каждый), заключенным КУМИ г. Волжска с ФИО4 и ФИО5, с ФИО2 и ФИО3, а также с ФИО6, составила 1 566 рубей 50 копеек, тогда как выкупная цена согласно условиям аукциона составляла - 146 559 рублей. Тем самым бюджет муниципального образования недополучил 434 977 рублей 50 копеек.

Из условий аукциона и договора аренды следует, что нарушение ЗАО «Ариада» обязательств обеспечивается банковской гарантией. 

Согласно пункту 7.1 договора аренды № 2421 арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства (пункт 1.2 договора), а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв. м. площади участка на общую площадь участка. В случае заключения договоров купли-продажи образованных участков, договоров аренды образованных участков арендатор предоставляет арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии обеспечение исполнения обязательств, указанных в подпунктах 5.3.3, 6.2.8 - 6.2.11 договора, и обязательств по уплате арендных платежей за образованный участок (только в случае заключения договора аренды образованного участка) в сумме годовой арендной платы за образованный участок. Днем предоставления арендатором банковской гарантии является день ее получения арендодателем.

В соответствии с пунктом 16 извещения об аукционе размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается 3 783 000 рублей. 

КУМИ г. Волжска не оспаривается, что обеспечение исполнения договора аренды № 2421 обществом не предоставлено. Учитывая социальную значимость заключенного договора аренды земельного участка и его целевое назначение, уклонение КУМИ г. Волжска от соблюдения требования закона и условий аукциона также подтверждает его антиконкурентное поведение, создавшее режим наибольшего благоприятствования в отношении определенного хозяйствующего субъекта, что является недопустимым.

Арбитражный суд признает, что антимонопольным органом доказаны антиконкурентные последствия заключённого соглашения. В результате неправомерного поведения заявителей муниципальный бюджет не получил более 12 млн. рублей. Комплексное освоение земельного участка не осуществлено, граждане не имеют возможности использовать построенные жилые дома по назначению. Кроме того, имеется угроза для возложения дополнительных обязанностей на сетевую организацию ООО «ВСК» по подключению объектов к сетям электроснабжения в отсутствие объектов электросетевого хозяйства.

На основании изложенного, арбитражный суд в результате исследования доказательств и правовой оценки доводов спорящих сторон приходит к итоговому выводу о том, что Марийским УФАС России принято законное решение о признании в действиях Администрации, Комитета и общества нарушения статьи 16 Закона о защите конкуренции. Решение антимонопольного органа имеет правильную квалификацию нарушения, соответствует Закону о защите конкуренции, Земельному кодексу РФ, Гражданскому кодексу РФ и имеющимся в деле доказательствам. Требование заявителей о признании незаконным решения Марийского УФАС России отклоняется арбитражным судом.

В соответствии с пунктами «а» и «г» пункта 3 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган выдает органам местного самоуправления обязательные для исполнения предписания об отмене актов, нарушающих антимонопольное законодательство, а также о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции.

Соответствующие предписания, адресованные органам местного самоуправления, должны быть направлены на реальное восстановление конкурентной среды, претерпевшей негативное воздействие со стороны указанных органов, и обладать признаком исполнимости.

Из материалов дела следует, что согласно предписанию от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства КУМИ г. Волжска должно прекратить нарушение статьи 16 Закона о защите конкуренции, для чего совершить следующие действия:

1) с момента получения предписания не осуществлять продажу, уступку, иное отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков) в нарушение норм действующего законодательства, а также условий о комплексном освоении земельного участка до завершения процедуры комплексного освоения;

2) в течение 20 календарных дней со дня получения предписания привести договор от 08.11.2013 № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с условиями, объявленными в извещении № 180913/0142235/01 от 18.09.2013 и в положении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277 из земель, находящихся в ведении городского округа «Город Волжск» для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (в том числе в части установления арендной платы) (т.1, л.д. 38).

Указанное предписание вынесено правомерно, оно направлено на устранение выявленных нарушений и на восстановление прав и обязанностей сторон по договору аренды № 2421, заключенному на торгах, поскольку последующие изменения в него признаны арбитражным судом и антимонопольным органом незаконными.

Администрации и Комитету также выдано предписание от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17, в котором указано на необходимость в течение 60 календарных дней со дня получения предписания обеспечить возврат земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1509, 12:16:0802003:1512, 12:16:0802003:1523 в муниципальную собственность городского округа г. Волжск (т.1, л.д. 37).

Собственниками указанных земельных участков в настоящее время являются физические лица. Между тем данное предписание не содержит властных распорядительных указаний, обращенных к настоящим собственникам земельных участков, об освобождении участков и их возврате. Предписание адресовано Администрации и Комитету, которые не ограничены в выборе законного способа урегулирования разногласий с собственниками земельных участков.

Тем самым по существу, с учетом дополнительных пояснений Марийского УФАС России в дополнении к отзыву и в судебном заседании, предписание направлено на принятие органами местного самоуправления мер, направленных на устранение нарушения Закона о защите конкуренции. Такие меры могут состоять в обращении в соответствующий суд с требованием о признании договоров недействительными и применении последствий их недействительности. В процессе рассмотрения такого иска собственники земельных участков вправе приводить возражения, касающиеся надлежащих, по их мнению, гражданско-правовых последствий антимонопольного правонарушения.

Не препятствует предписание и обращению в суд самих собственников земельных участков, считающих себя добросовестными приобретателями, а также потерпевшими от неправомерных действий (бездействий) органов местного самоуправления, в целях установления в процедуре гражданского судопроизводства оснований для привлечения органов публичной власти к гражданской ответственности в виде возмещения имущественного ущерба.

Арбитражный суд считает, что при принятии предписания антимонопольный орган не превысил свою компетенцию, обоснованно не сформулировал конкретный способ изъятия земельных участков и восстановления прав на них, поскольку последствия нарушения антимонопольного законодательства могут быть устранены добровольно по соглашению сторон договора либо в судебном порядке при возникновении спора между ними. Напротив, отсутствие мер реагирования на выявленные нарушения в отношении трех земельных участков, находящихся в частной собственности, привело бы к неравенству их правового режима с другими 106 участками. 

По предписанию от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства Администрации вменено в обязанность изменить виды разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков), сохранив обязанность по комплексному освоению, в том числе путем отмены постановлений Администрации от 30.04.2014 об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков) (т.3, л.д. 59).

Данное предписание направлено на исключение из числа действующих актов местного самоуправления указанных постановлений, не соответствующих антимонопольному законодательству.

Таким образом, предписания, выданные органам местного самоуправления, признаются арбитражным судом конкретными, реально исполнимыми и соответствующими статьям 23, 50 и 51 Закона о защите конкуренции, они не противоречат позициям, изложенным в Определении Верховного Суда РФ от 07.12.2015 № 306-КГ15-10666 по делу № А65-18315/2014.

Согласно подпункту «а» пункта 2 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган выдает хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания о прекращении ограничивающих конкуренцию соглашений и (или) согласованных действий хозяйствующих субъектов и совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции.

В соответствии с предписанием от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства ЗАО «Ариада» обязано с момента получения настоящего предписания не осуществлять продажу, уступку, иное отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802003:1446 по 12:16:0802003:1555 (110 земельных участков) в нарушение норм действующего законодательства, а также условий о комплексном освоении земельного участка до завершения процедуры комплексного освоения (т.2, л.д. 38-39).

Тем самым предписание запрещает нарушать статью 16 Закона о защите конкуренции, соотносится с целями антимонопольного регулирования, является реально исполнимым и соответствует статьям 23, 50 и 51 Закона о защите конкуренции.

По смыслу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным являются в совокупности как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение прав юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявители утверждают, что оспариваемые решение и предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства нарушают их права и законные интересы. Однако вопреки правилам статьи 65 АПК РФ участники спора не представили достаточных и убедительных доказательств того, что оспариваемыми актами нарушаются их права в экономической и предпринимательской деятельности. 

Напротив, решение и предписания Марийского УФАС России вынесены в защиту муниципального образования «Городской округ «Город Волжск», и противоречивое поведение органов местного самоуправления свидетельствует об их недобросовестности.

Права общества на осуществление предпринимательской деятельности актами антимонопольного органа не ограничиваются, поскольку его деятельность связана не только с работами по комплексному освоению спорного земельного участка, тем более, что на день разрешения спора арбитражным судом строительные работы не ведутся (аудиозапись судебного заседания от 12.11.2018).

Пункты 2, 3, 4, 5 решения не нарушают прав заявителей, поскольку адресованы самому государственному органу, являются процессуальными действиями, принятыми в рамках производства по делу о нарушении антимонопольного законодательства, в пределах полномочий антимонопольного органа. 

Последствием для участников антиконкурентного соглашения может быть только привлечение к административной ответственности. Между тем постановление о привлечении к административной ответственности является актом, который подлежит самостоятельному оспариванию в соответствующем суде, и имеет особый предмет доказывания, включая установление вины юридического лица либо должностного лица в совершении правонарушения. 

Поэтому отсутствие доказательств ограничения прав заявителей и необходимости в их восстановлении признается арбитражным судом самостоятельным основанием для отклонения требования о признании недействительными решении и предписаний антимонопольного органа о прекращении нарушения антимонопольного законодательства. 

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

Поэтому требования администрации г. Волжска, КУМИ г. Волжска и ЗАО «Ариада» о признании недействительными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл от 04.04.2018 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 02-10/15-17 и предписаний от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства удовлетворению не подлежат. 

Между тем предписание, выданное ЗАО «Ариада», о перечислении в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства, признается арбитражным судом незаконным.

В силу части 3 статьи 51 Закона о защите конкуренции лицо, чьи действия (бездействие) в установленном указанном законом порядке признаны монополистической деятельностью или недобросовестной конкуренцией и являются недопустимыми в соответствии с антимонопольным законодательством, по предписанию антимонопольного органа обязано перечислить в федеральный бюджет доход, полученный от таких действий (бездействия).

По предписанию от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о перечислении в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства, обществу необходимо в течение 30 календарных дней со дня получения предписания перечислить в федеральный бюджет доход, полученный в результате нарушения статьи 16 Закона о защите конкуренции, а именно сумму в размере 12 971 960 рублей 29 копеек (т.2, л.д. 36-37).

Указанная в предписании сумма исчислена как недоплаченная обществом арендная плата по договору аренды № 2421. При рассмотрении дела Комиссией Марийского УФАС России установлено, что сумма арендных платежей в период с 01.11.2013 по 16.02.2018 по договору должна была составить 16 077 750 рублей Учитывая частичную оплату, ЗАО «Ариада» должно заплатить по указанному договору 12 971 960,29 рублей.

Между тем согласно пункту 13 Обзора по вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.03.2016, под доходом, подлежащим взысканию в федеральный бюджет с лица, чьи действия (бездействия) признаны монополистической деятельностью или недобросовестной конкуренцией и являются недопустимыми в соответствии с антимонопольным законодательством, следует понимать доход, полученный от таких противоправных действий (бездействия).

По смыслу положений Закона о защите конкуренции изъятие дохода, полученного в результате незаконных действий, является санкцией за правонарушение и имеет конфискационный характер. Данная мера ответственности по основаниям и процедуре применения, а также по своим правовым последствиям является специфической формой принудительного воздействия на участников охраняемых антимонопольным законодательством общественных отношений. Она призвана обеспечивать восстановление баланса публичных и частных интересов путем изъятия доходов, полученных хозяйствующим субъектом в результате злоупотреблений, и компенсировать таким образом расходы государства, связанные с устранением негативных социально-экономических последствий нарушения антимонопольного законодательства. Правило определения размера дохода, подлежащего перечислению в бюджет, основано на принципе взыскания только того дохода, который получен именно от противоправных действий.

Однако долг ЗАО «Ариада» по арендной плате нельзя считать доходом, полученным вследствие нарушения антимонопольного законодательства, то есть конфискационной санкцией. Взыскание долга по договору аренды осуществляется по правилам ГК РФ в пользу арендодателя, в данном случае в доход муниципального образования «Городской округ «Город Волжск». Уплата суммы, указанной в предписании, в доход федерального бюджета не исключает обязанности ее перечисления в муниципальный бюджет.

Таким образом, предписание о перечислении в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства, не соответствует статье 23 Закона о защите конкуренции.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным. 

Таким образом, арбитражный суд признает недействительным предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о перечислении в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства, как не соответствующее статье 23 Закона о защите конкуренции. 

При распределении судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины, арбитражный суд применяет специальные правила статьи 110 АПК РФ, согласно которым судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

В связи с частичным удовлетворением требований ЗАО «Ариада» понесенные им расходы взыскиваются арбитражным судом с ответчика.

Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2018 года, что в соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176, 201 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Отказать в удовлетворении заявлений муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом (ИНН 1216004137, ОГРН 

<

***>), закрытого акционерного общества «Ариада» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации городского округа «Город Волжск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл от 04.04.2018 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 02-10/15-17 и предписаний от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

2. Признать предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл от 04.04.2018 по делу № 02-10/15-17 о перечислении в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства, недействительным и не соответствующим статье 23 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

3. Взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу закрытого акционерного общества «Ариада» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                        А.В. Камаева