АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

18 апреля 2023 года

Дело №

А56-92328/2021

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сапоткиной Т.И.,                 Филиппова А.Е.,

при участии от открытого акционерного общества «Лентеплоприбор» ФИО1 (доверенность от 09.01.2023), от федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» ФИО2 (доверенность от 05.08.2022), от общества с ограниченной ответственностью «Вода» ФИО3 (доверенность от 03.04.2023), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Лентеплоприбор» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2022 по делу № А56-92328/2021,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Завод «Лентеплоприбор», адрес: 194044, Санкт-Петербург, ФИО4 пер., д. 7а, лит. В, пом. 4Н, каб. 204.1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Завод), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности», адрес: 107113, Москва, Песочный пер., д. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Дирекция), и обществу с ограниченной ответственностью «Вода», адрес: 446001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - МТУ Росимущества), о переводе на Завод прав и обязанностей арендатора по договору аренды федерального недвижимого имущества от 05.10.2020                  № 601/Д/АР.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2022 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 02.12.2022 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Завод, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 14.07.2022 и постановление от 02.12.2022, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска.

Суды, по мнению подателя жалобы, неверно истолковали положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ), необоснованно посчитали, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок предоставлено только арендатору, с которому предшествующий договор был заключен по результатам торгов.

Завод считает, что при заключении договора аренды в отношении здания котельной с Обществом было нарушено преимущественное право Завода на заключение договора аренды этого объекта на новый срок, полагает, что истец подтвердил совокупность условий для перевода на него прав и обязанностей арендатора по этому договору.

В отзывах на кассационную жалобу Дирекция и Общество просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Завода заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-126672/2022 по иску Завода о признании за ним права собственности на оборудование котельной.

Представители Дирекции и Общества возражали против удовлетворения названного ходатайства.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев ходатайство Завода, не установил наличия предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) оснований для приостановления производства по делу и отклонил соответствующее ходатайство, перешел к рассмотрению жалобы по существу.

При дальнейшем рассмотрении дела представитель Завода поддержал доводы жалобы, а представители Дирекции и Общества возражали против ее удовлетворения.

МТУ Росимущества извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения                      МТУ Росимущества от 01.03.2016 № 89-р о предоставлении Заводу государственной преференции на использование объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ФИО4 переулок, д. 7а, лит. «З», «И», Дирекция (арендодатель) и Завод (арендатор) заключили договор аренды от 10.03.2016 № 52/Д/АР (далее - Договор), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения: 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н общей площадью 74,5 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2169; 16-Н общей площадью 166,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2163; 7-Н, 8-Н, 10-Н общей площадью 52,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:5012В:14:23:6; 4-Н общей площадью 1605,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2176; 12-Н общей площадью 148,5 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2159; 18-Н общей площадью 136,5 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2165; 9-Н общей площадью 20,4 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2181; 5-Н, 6-Н общей площадью 428,2 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2177; 3-Н общей площадью 862,8 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2174; 19-Н общей площадью 25,8 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2166; 14-Н, 15-Н общей площадью                  116 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2161; 1-Н общей площадью                 16,8 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2156; 11-Н общей площадью 8,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2158; 13-Н общей площадью 156,4 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2160, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ФИО4 пер., д. 7а, лит. З, а также нежилое здание общей площадью 827,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2004, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ФИО4 пер., д. 7а, лит. И (далее – здание котельной) (пункт 1.1).

Договором предусмотрено, что указанные объекты недвижимости принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения (пункт 1.2); Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение пяти лет (пункт 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.03.2016.

Дополнительным соглашением от 01.08.2016 к договору стороны на период с 01.08.2016 по 31.07.2017 изложили пункт 1.1. Договора аренды в новой редакции, согласно которой арендодатель передает, а арендатор принимает следующие объекты недвижимости: находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, ФИО4 пер., д. 7а, лит. З, нежилые помещения: 16-Н общей площадью 166,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2163; 7-Н, 8-Н, 10-Н общей площадью 52,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:5012В:14:23:6; 4-Н общей площадью 1605,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2176; 12-Н общей площадью 148,5 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2159; 3-Н общей площадью 862,8 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2174; 11-Н общей площадью 8,9 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2158; 13-Н общей площадью 156,4 кв.м с кадастровым номером 78:36:0501203:2160, а также здание котельной.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-32171/2021 с участием сторон настоящего спора, на основании распоряжения МТУ Росимущества от 21.04.2017 № 139-р об изъятии в казну Российской Федерации недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ФИО4 пер., д. 7а, лит. Ж, помещения 2-Н, 7-Н, 8-Н; Санкт-Петербург, ФИО4 пер., д. 7а, лит. З, помещения 1-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н,                   6-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н, названные объекты недвижимости переданы в казну Российской Федерации.

МТУ Росимущества направило в адрес Завода уведомление от 25.10.2019 № 78-СШ-09/5558 о расторжении в одностороннем порядке Договора в связи с нарушением арендатором пунктов 1.3, 3.3.1, 3.3.11, 3.3.16 Договора, а именно нецелевым использованием арендуемых помещений, неудовлетворительным состоянием помещений, не предоставлением доступа в помещения представителям арендодателя, незаключением Заводом договора страхования рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения здания.

Дирекция направила в адрес Завода уведомление от 13.11.2019                            № ВИ-1361 о расторжении в одностороннем порядке Договора в части аренды здания котельной, сославшись на нарушение арендатором пунктов 1.3, 3.3.1, 3.3.2, 3.3.16, 3.4, 6.4 и 6.5 Договора, а именно: нецелевое использование арендуемого объекта, неудовлетворительное состояние здания котельной и отсутствие признаков произведенного текущего ремонта, и незаключение заводом договора страхования рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения здания, а также на прекращение действия предоставленных Заводу преференций в связи с отказом МТУ Росимущества от Договора на основании уведомления от 25.10.2019 № 78-СШ-09/5558.

Считая, что односторонний отказ МТУ Росимущества и Дирекции от Договора, выраженный в уведомлениях от 25.10.2019 № 78-СШ-09/5558 и от 13.11.2019  № ВИ-1361 является недействительной сделкой, Завод обратился в арбитражный суд с соответствующими исками (дела № А56-125909/2019 и                 А56-125911/2019).

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города              Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2020 по делу                                     № А56-125909/2019 и от 17.09.2020 по делу № А56-125911/2019 односторонние отказы от исполнения Договора, заявленные МТУ Росимущества и Дирекцией, признаны недействительными.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу                     № А56-97601/2020, после погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей об обременении здания котельной арендой по Договору на основании уведомления от 13.11.2019, но в период рассмотрения судами дел № А56-125909/2019, А56-125911/2019, МТУ Росимущества издало распоряжение от 11.08.2020 № 78-309-р «Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, ФИО4 пер., д. 7а, литера И», которым Дирекции дано разрешение на передачу находящегося в государственной собственности Российской Федерации и закрепленного за Дирекцией на праве хозяйственного ведения здания котельной в аренду сроком на 5 лет по результатам аукциона на право заключения договора аренды. 

19.08.2020 на сайте www.torgi.gov.ru было опубликовано информационное сообщение о проведении 18.09.2020 торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды здания. 

Указанные торги признаны несостоявшимися, аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды с Обществом как с единственным участником, в связи с чем Дирекция (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 05.10.2020 № 601/Д/АР (далее - Договор от 05.10.2020), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование здание котельной.

МТУ Росимущества и Дирекция письмами от 26.02.2021 № 78-МС-09/3137 и от 22.03.2021 № 481 соответственно уведомили Завод о прекращении Договора по окончании срока его действия - с 30.03.2021.

В период 2020 - 2021 годов, до истечения срока действия Договора Завод обращался в МТУ Росимущества и Дирекцию с заявлением о заключении в соответствии со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ  Договора на новый срок в порядке преимущественного права и о направлении договора аренды на новый срок заявителю, но в заключении такого договора ему было отказано.

Завод, ссылаясь на нарушение Дирекцией его преимущественного права на заключение договора аренды здания котельной на новый срок по правилам части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 05.10.2020 №601/Д/АР в отношении здания котельной.

Суд первой инстанции не установил наличия правовых оснований для удовлетворения иска, посчитал, что распоряжением МТУ Росимущества от 11.08.2020 № 78-399-р было принято решение об ином порядке распоряжения зданием котельной, и что у Завода как у арендатора, с которым Договор был заключен без проведения торгов, не имелось преимущественного права на заключение договора аренды здания котельной на новый срок по истечении срока действия Договора.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ с учетом изменений, внесенных в названную норму Федеральным законом от 27.12.2018 № 572-ФЗ, вступивших в силу 08.01.2019, по общему правилу, допускается заключение без проведения торгов договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, заключенному по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, при соблюдении предусмотренных указанной статьей условий.

Выводы судов о возможности заключения договора аренды на новый срок по правилам статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ только в случае, если предшествующий договор аренды был заключен по итогам торгов, сделаны без учета изменений, внесенных в названную норму Федеральным законом от 27.12.2018 № 572-ФЗ, вступивших в силу на дату возникновения спорных правоотношений, и не соответствуют содержанию соответствующей нормы права в применимой к спорным отношениям редакции.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 названной статьи, за исключением следующих случаев: 

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества по основаниям, не предусмотренным частью 10 той же статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Делая вывод о наличии в данном случае основания для отказа в заключении договора аренда здания котельной, предусмотренного пунктом 1) части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, суды посчитали, что распоряжением МТУ Росимущества от 11.08.2020 № 78-399-р было принято решение об ином порядке распоряжения этим объектом. 

При этом суды не учли, что указанным распоряжением предусмотрено распоряжение зданием котельной путем передачи его в аренду, то есть о предоставлении объекта на том же праве, на котором это здание было ранее предоставлено Заводу по Договору. Указание в распоряжении способа заключения договора аренды путем проведения аукциона о принятии решения об ином, отличном от предоставления в аренду, порядке распоряжения имуществом не свидетельствует.

При таком положении  вывод судов о наличии предусмотренного частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ основания для отказа в заключении с Заводом договора аренды на новый срок не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Исходя из конкретных обстоятельства данного дела, связанных с заключением договора  от 05.10.2020 № 601/Д/АР в период рассмотрения судами дел № А56-125909/2019, А56-125911/2019, результатов их рассмотрения и признания недействительными отказов арендодателя от Договора в рамках указанных дел, в случае установления наличия предусмотренных частями 9 и 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ условий для заключения с Заводом договора аренды здания котельной на новый срок применительно к положениям части 11 той же статьи перевод прав и обязанностей арендатора по договору от 05.10.2020 № 601/Д/АР может быть признан допустимым способом защиты прав Завода.

Между тем, вопрос о соблюдении установленных частями 9 и 10                 Закона № 135-ФЗ условий, при которых с арендатором государственного имущества может быть заключен договор аренды на новый срок, в частности, о надлежащим исполнении арендатором обязательств по Договору, судами при разрешении спора не исследован.

Суд кассационной инстанции также отмечает отсутствие в материалах дела договора аренды от 05.10.2020 № 601/Д/АР, требование о переводе прав и обязанностей по которому является предметом иска. Этот документ обозначен в составе приложений к исковому заявлению (т.д. 1, л. 8), однако непосредственно наличие текстовой части этого документа из материалов дела не усматривается.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. 

Поскольку суды при рассмотрении дела неправильно применили положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и при этом не исследовали обстоятельства, имеющие значение для разрешение спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 14.07.2022 и постановление от 02.12.2022 подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего, установив фактические обстоятельства дела с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по делу, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2022 по делу № А56-92328/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

 

Т.И. Сапоткина

А.Е. Филиппов