299/2018-81481(2) 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-17794/2018

г. Челябинск

28 декабря 2018 года

Дело № А07-11031/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2018 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Максима Про» на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.10.2018 по делу № А07- 11031/2017 (судья Саяхова А.М.).  

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной  ответственностью «Максима Про» - ФИО2  (доверенность от 30.11.2018), ФИО3  (доверенность от 30.11.2018).  

Общество с ограниченной ответственностью «Максима Про» (далее –  истец, общество, ООО «Максима Про») обратилось в Арбитражный суд  Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и  имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа  Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление) с исковым  заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора купли-продажи арендуемого имущества.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой  инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью  «Консалтинговая компания «Альте» (далее – ООО компания «Альте»).  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.10.2018  (резолютивная часть оглашена 10.10.2018) исковые требования общества с  «Максима Про» об урегулировании возникших разногласий при заключении  договора от 03.03.2017 купли-продажи объекта муниципального нежилого  фонда с рассрочкой платежа удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора  купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа  

от 03.03.2017, заключаемого Управлением земельных и имущественных  отношений Администрации городского округа город Уфа Республики  Башкортостан с обществом с ограниченной ответственностью «Максима Про»  в отношении нежилых помещений принят в следующей редакции:  «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 4 901 803  рублей 00 копеек руб. - без учета налога на добавленную стоимость».  Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым  оценщиком в соответствии Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается  экспертным заключением № 5 (2018) от 14.07.2018 составленным экспертом  ООО Центр независимых экспертиз «Суд-Информ» Хуснутдиновой Г.В. Пункт  3.1.1. договора изложен в следующей редакции: Покупатель уплачивает  продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 490  180 руб. 30 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в  течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора.  Соответствующие изменения внесены в график платежей (приложение к  договору).  

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в  апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Максима Про» (далее  также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по  делу новый судебный акт исходя из результатов проведенной по делу  дополнительной экспертизы.  

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность  выводов суда первой инстанции основанных на результатах проведенной по  делу экспертизы. Полагает, что экспертом существенно завышена рыночная  стоимость объекта по причине неверного выбора аналогов для расчета  рыночной стоимости оцениваемого объекта, который на момент оценки  эксплуатировался в качестве гостиницы. По мнению апеллянта, эксперт должен  был определить альтернативные варианты и максимальную продуктивность  использования помещения, а также обосновать вывод о возможности  использования в качестве офисного в целях выбора в качестве аналогов  офисных помещений. Также экспертом неверно определен сегмент рынка, к  которому относится оцениваемый объект и не были использованы для  сравнения объекты, используемые в качестве гостиниц; неверно применена  корректировка на торг. Отказ от использования доходного подхода произведен  экспертом некорректно, поскольку оцениваемый объект является доходной  недвижимостью, а оценка производилась на ретроспективную дату. Суд первой  инстанции не приняв во внимание приведенные истцом возражения и отклонив  ходатайство истца об отложении судебного заседания по причине болезни  представителя, не привел в обжалуемом судебном акте достаточного  обоснования отклонения возражений.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание  представители ответчика и третьего лица не явились.  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом  апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица.  

В судебном заседании представители истца поддержали доводы,  изложенные в апелляционной жалобе, а также заявили ходатайство о  проведении дополнительной судебной экспертизы по вопросу определения  рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.  

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела 12.09.2011 между Комитетом по  управлению муниципальной собственностью Администрации городского  округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом  «Максима Про» (арендатор) заключен договор о передаче объектов  муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 25116, согласно  которого арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное  владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого  фонда (далее именуемые объекты), расположенное в нежилых помещениях  первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5кв.м,  кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика  Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160.  Характеристики объекта муниципального нежилого фонда приведены в  техническом паспорте (выкопировке) № 30111 от 14.10.2011 (т. 1 л.д. 115- 125).  

16.08.2016 истец обратился в Администрацию городского округа город  Уфа с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества в  порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее – Федеральный Закон от 22.07.2008 №  159-ФЗ) (т.1 л.д. 45).  

Письмом от 26.08.2016 Администрация городского округа город Уфа  ответила арендатору о включении в Прогнозный план приватизации  арендуемых истцом помещений (т.1 л.д.46).  

28.02.2017 Администрацией городского округа город Уфа издано  постановление № 209 «Об условиях приватизации объекта муниципального  нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого  здания, общей площадью 105,5кв.м, кадастровый номер 02:55:010107:892,  расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский  район, ул. Достоевского, д. 160 (т.1 л.д.50-52).  

Названным постановлением утверждены условия приватизации объекта  муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа  пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5кв.м, кадастровый номер  02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город  Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160, по заказу органа местного  

самоуправления произведена оценка арендуемого имущества, определена его  рыночная стоимость в размере 5714 671,49 рублей, что следует из отчета об  оценке № 460 от 22.12.2016, проведенного ООО «Консалтинговая компания  Альте» (т. 2 л.д. 20-142).  

Во исполнение постановления ответчик направил в адрес истца проект  договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с  рассрочкой платежа (т. 1 л.д. 21-29), в котором цена приобретения имущества  указана в размере 5 714 671, 49 руб. (без учета налога на добавленную  стоимость).  

27.03.2018 истец сообщил о намерении заключить договор купли-  продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа по  цене приобретения имущества в размере 2671497,46 руб.. (без учета налога на  добавленную стоимость ) и направил протокол разногласий к договору купли- продажи (т. 1 л.д.30-31).  

В обоснование уменьшения цены приобретения имущества истец  ссылался на отчет независимого оценщика индивидуального предпринимателя  ИП ФИО5 № 23-03-17 от 16.03.2017 (т. 1 л.д. 53- 155) и  необходимость проведения зачета стоимости неотделимых улучшений в  порядке части 6 статьи 5 Федеральный Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Согласно  указанному отчету рыночная стоимость составляет 3812000 руб. (без учета  налога на добавленную стоимость) без вычета затрат на создание неотделимых  улучшений. Указанная стоимость уменьшена обществом на сумму 1 140 502,54  рублей – стоимость проведения ремонтных работ нежилого помещения.  

Управление письмом от № 96-18 от 04.04.2017 отклонило протокол  разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального  нежилого фонда с рассрочкой платежа от 03.03.2017(т. 1 л.д. 32).  

Выраженные в письме и представленных в суд первой инстанции  возражения сводились с некорректности отчета независимого оценщика  индивидуального предпринимателя ИП ФИО5 и отсутствия  надлежащего согласования проведения неотделимых улучшений арендуемого  объекта.  

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора  явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими  требованиями.  

В связи с возникшими между сторонами разногласиями в отношении  выкупной цены арендуемых помещений определением Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 15.03.2018 назначена судебная оценочная  экспертиза (т. 3 л.д.92-97), проведение которой поручено эксперту ООО Центр  независимых экспертиз «Суд-Информ» ФИО4  

На разрешение судебной экспертизы были поставлены следующие  вопросы:  

1) определить относятся ли работы, указанные в акте выполненных работ  за ноябрь 2016 « № 1 отчетный период с 01.08.2011 по 01.12.2011» к  неотделимым улучшениям объекта муниципального нежилого фонда - нежилых  помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5  

кв.м. кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу:  Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д.  160 ? Если относятся, то какие именно работы и материалы?  

2) определить соответствует ли фактический объем работ, указанный  акте № 1 фактически произведенным расходам ООО «Максима Про (согласно  представленных квитанций и платежных документов по покупке строительных  материалов) за период с 01.08.2011 по 01.12.2011г?  

3) если указанные в акте работы относятся к неотделимым улучшениям,  то какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведённых с  01.08.2011 по 01.12.2011г на объекте муниципального нежилого фонда -  нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей  площадью 105,5 кв.м. кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по  адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул.  Достоевского, д. 160, с учетом их фактического состояния, износа, степени  повреждений износа на дату проведения оценки - 16.08.2016?  

4) какова рыночная стоимость объекта оценки объекта муниципального  нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого  здания, общей площадью 105,5 кв.м. кадастровый номер 02:55:010107:892,  расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский  район, ул. Достоевского, д. 160 – без учета неотделимых улучшений и налога на  добавленную стоимость на дату 16.08.2016?  

5) какова рыночная стоимость объекта оценки объекта муниципального  нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого  здания, общей площадью 105,5 кв.м. кадастровый номер 02:55:010107:892,  расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский  район, ул. Достоевского, д. 160 – без налога на добавленную стоимость, с  учетом износа на дату обращения 16.08.2016?  

В представленном суду заключении эксперта № 5(2018) от 14.07.2018 (т.4  л.д.5- 170) сделаны следующие выводы:  

по первому вопросу: 

Работы указанные в акте выполненных работ за ноябрь 2016 № 1  отчётный период с 01.08.2011 по 01.12.2011» относятся к неотделимым  улучшениям объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений  первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5 кв.м.,  кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика  Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д.160, кроме  следующих работ и материалов:  

- оклейка стен обоями (материалы - обои); окраска стен красками (материалы краски колеры); - дверное полотно. по второму вопросу: 

Фактический объем работ, указанный в акте № 1 частично соответствует  фактически произведённым расходам ООО «Максима Про» (согласно  представленных квитанций и платёжных документов по покупке строительных  материалов) за период с 01.08.2011 г. по 01.12.2011.  

по третьему вопросу: 

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных с  01.08.2011 по 01.12.2011 на объекте муниципального нежилого фонда -  нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей  площадью 105,5кв.м, кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по  адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул.  Достоевского, д. 160 на дату 01.12.2011 (баз учета налога на добавленную  стоимость) и с учетом их фактического состояния, износа, степени  повреждений износа составляет 905 387 рублей.  

по четвертому вопросу: 

Рыночная стоимость объекта оценки объекта муниципального нежилого  фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания,  общей площадью 105,5 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:892,  расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский  район, ул. Достоевского, д.160 на дату определения стоимости 16.08.2016  составляет 6 852 484 рублей.  

Рыночная стоимость объекта оценки объекта муниципального нежилого  фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания,  общей площадью 105,5 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:892,  расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский  район, ул. Достоевского, д.160 - без учета неотделимых улучшений и налога на  добавленную стоимость на дату определения стоимости 16.08.2016 составляет 4  854 151 рублей.  

по пятому вопросу: 

Рыночная стоимость объекта оценки объекта муниципального нежилого  фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания,  общей площадью 105,5 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:892,  расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский  район, ул. Достоевского, д.160 - без налога на добавленную стоимость, без  учёта рыночной стоимости неотделимых улучшений с учётом их фактического  состояния, износа, степени повреждений износа на дату проведения оценки  16.08.2016, составляет 4 901 803 рублей.  

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции  установил наличие оснований для зачета стоимости выполненных обществом  неотделимых улучшений в оплату приобретаемого имущества и основывался  на результатах проведенной по делу судебной экспертизы, не установив  оснований для признания их недостоверными.  

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены  обжалуемого судебного акта.  

Как следует из материалов дела, между обществом «Максима Про» и  Управлением муниципальной собственности Администрации городского  округа город Уфа Республики Башкортостан возник преддоговорный спор по  условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального Закона  

от 22.07.2008 № 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального  нежилого фонда с рассрочкой платежа от 03.03.2017.  

 Названным законом предусмотрено, что субъекты малого  предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного  Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли- продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в  силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность  заключить данный договор.  

Согласно части 3 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о  намерении реализовать преимущественное право на приватизацию  уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на  проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке,  установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;  принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в  двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю  проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок  с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.  

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №  159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества  засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае,  если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.  

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской  Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в  требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем  существенным условиям договора.  

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого  имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в  письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже  считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской  Федерации или иными законами заключение договора обязательно для  стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней  будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана  в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить  другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении  протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо  неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок  сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия,  возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на  

рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия  договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в  соответствии с решением суда.  

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 №  159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по  цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым  оценщиком.  

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной  деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки,  указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в  судебном порядке не установлено иное.  

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в  случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости  объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся  иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит  рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной  подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или  договора или в порядке, установленном законодательством Российской  Федерации, регулирующим оценочную деятельность.  

Исходя из названного и в связи с наличием между сторонами разногласий  относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта  недвижимости, арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на  основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации назначена судебная экспертиза для оценки величины стоимости  объектов недвижимости, как с учетом неотделимых улучшений, так и без них.  

Содержание апелляционной жалобы позволяет сделать вывод об  отсутствии разногласий сторон в части выводов суда первой инстанции,  касающихся зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого им  имущества.  

Оценивая возражения апеллянта о недостоверности представленного в  материалы дела заключения по результатам судебной экспертизы возможности  его оценки в качестве допустимого и достоверного доказательства рыночной  стоимости имущества, суд апелляционной инстанции установил, что оно  является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший  заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, был  предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного  заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.  

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ  «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской  Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и  практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне  

и в полном объеме.  

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих  возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на  базе общепринятых научных и практических данных.  

Названное влечет применение при проведении экспертизы норм и  стандартов, в том числе установленных Федеральным законом № 135-ФЗ от  29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -  Закон «Об оценочной деятельности»), Федеральным стандартом оценки  «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО №  1)», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и вид стоимости» (ФСО №  2), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №  3).  

Статьей 11 Закона «Об оценочной деятельности» определены общие  требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен  допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в  обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного  и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта,  отраженных в отчете.  

Согласно пункту 18 ФСО № 1, оценщик обязан собрать и  проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности  и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик  должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы,  устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта  оценки, зафиксировать эти характеристики.  

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке»  установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки,  полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса  оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к  оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением  расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание  последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее  пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области  оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость  предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки,  обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках  затратного, сравнительного и доходного подходов.  

В силу пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан  использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или  обосновать отказ от использования того или иного подхода.  

Соответствующее обоснование отказа от затратного и доходного подхода  в заключении эксперта приведено (т.1 л.д. 19).  

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки  

признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,  материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его  стоимость (пункт 14 ФСО № 1).  

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация,  используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям  достаточности и достоверности.  

Приведенные обществом возражения в части некорректного выбора  аналогов, не могут быть признаны обоснованными.  

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги – нежилые  помещения (т.4 л.д. 29), расположены в границах одного и того же населенного  пункта г. Уфа, сопоставимы по местоположению и площади, вместе с тем,  имеют свободное или офисное назначение.  

В целях определении рыночной стоимости нежилых помещений эксперт  обосновал выбор аналогов исходя из отсутствия сопоставимых сведений о  продаже сходных нежилых помещений, используемых в качестве гостиниц.  При этом эксперт исходил из анализа технической документации и изначальной  кабинетной планировки нежилого помещения, позволяющей использовать  помещение в качестве офисного (т.1 л.д. 19-20). Такое использование признано  экспертом наиболее эффективным.  

Выбранные аналоги сравнения расположены в сходном районе города  Уфы с одинаковой плотностью застройки и социальным составом населения, в  жилых домах, у помещений есть отдельный вход, ориентированный на  «красную линию», в силу чего они соответствуют требованиям пункта 14  ФСО № 1. Выбор аналогов с заведомо заниженной или завышенной  стоимостью не доказан.  

Оценивая возражения подателя апелляционной жалобы в названной  части, судебной коллегией отмечается, что предметом предоставления в аренду  обществу «Максимо Про» и последующего отчуждения по договору купли- продажи являлись нежилые помещения, без указания их назначения и целевого  использования в качестве гостиницы.  

Делая корректировку на торг, эксперт сослался на «Справочник оценщика  недвижимости» под редакцией ФИО6,2016. В качестве корректировки  принято значение скидки на цены предложения для производственных  помещений, составляющее 10,2 % или 0,898, корректировка применима только  к ценам предложений (т.1 л.д. 21).  

В заседании суда первой инстанции экспертом общества с ограниченной  ответственностью «Центр независимых экспертиз «Суд-Информ»  ФИО4, проводившей судебную экспертизу, даны пояснения по  возражениям истца.  

Само по себе расхождение значений, определенных в названном  заключении со значениями иных исследователей не может исключать  доказательственное значение заключения. В соответствии с правовым  подходом, выраженным в определении Верховного Суда Российской  Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 признаваемый Законом «Об  оценочной деятельности» вероятностный характер определения рыночной  

стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата  оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках  судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим  обеспечением достоверности оценки.  

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том,  что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того,  что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным  выводам. Возражения истца по существу означают несогласие стороны спора с  итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является  основанием для критической оценки.  

При исследовании по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией  не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его  обоснованности. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности  эксперта, заявителем не представлено.  

Доказательства необъективности проведенного исследования и  пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за  дачу заведомо ложного заключения отсутствуют. Недостаточной ясности и  полноты заключения, как основание назначения дополнительной экспертизы по  правилам части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, судебной коллегией не установлено.  

По этим основаниям судебной коллегией отклонено заявленное ООО  «Максима Про» в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении  дополнительной судебной экспертизы.  

Доводы подателя апелляционной жалобы по существу являются  повторением изложенных при рассмотрении дела судом первой инстанции  мотивов несогласия с заключением эксперта (т.4 л.д. 181). Анализ указанных  мотивов приведен в настоящем постановлении выше в силу чего не требует  дополнительной аргументации.  

Таким образом, судом первой инстанции дана надлежащая оценка  обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального права, в  силу чего оснований для отмены решения суда суд апелляционной инстанции  не находит.  

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой  инстанции не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.  

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной  инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в  соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.10.2018 по  делу № А07-11031/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Максима Про» – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья И.Ю. Соколова  Судьи: Г.Н. Богдановская  

 Л.П. Ермолаева