АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-14409/2018

23 декабря 2019 года

(дата изготовления постановления в полном объеме)

Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Радченковой Н.Ш.,

судей Александровой О.В., Башевой Н.Ю.,

при участии представителей

от администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»:

ФИО1 (доверенность от 26.08.2019),

от индивидуального предпринимателя ФИО2:

ФИО3 (доверенность от 15.04.2019),

от администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа «Сыктывкар»: ФИО4 (доверенность от 27.11.2019),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 21.05.2019 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.08.2019

по делу № А29-14409/2018 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Горстрой»

к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» 

о признании незаконным постановления,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – 

администрация Эжвинского района муниципального образования городского округа «Сыктывкар», индивидуальный предприниматель ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми,

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Горстрой» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным постановления администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация округа) от 04.09.2018 № 9/2281 «О прекращении действия разрешения на строительство от 25.05.2018 № 11-RU1301000-124-20182. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Эжвинского района муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация района), индивидуального предпринимателя ФИО2    (далее – Предприниматель), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление).

Решением суда от 21.05.2019 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.08.2019 оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с несоответствием выводов, сделанных  судами, фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель жалобы указывает, что Администрация округа прекратила действие разрешения на строительство без указания даты прекращения и вопреки дате расторжения спорного договора аренды (с 29.09.2018); договор уступки прав по договору аренды сторонами не заключался, следовательно, вывод суда о ничтожности сделки по уступке прав в связи с нарушением порядка, предусмотренного статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не имеет правового значения; договор субаренды земельного участка не может быть признан недействительной сделкой в связи с наличием оснований, предусмотренных частями 4, 5 статьи 166 ГК РФ; вывод о наличии оснований для отмены разрешения на строительство в порядке самоконтроля сделан судами в отсутствие достаточных доказательств нарушения действующего законодательства, допущенного при выдаче разрешения на строительство.

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе и поддержана представителем в судебном заседании.

Администрация округа в отзыве и его представитель в судебном заседании возразили против доводов Предпринимателя, сославшись на законность обжалованных судебных актов.

Представитель Администрации района свою позицию по делу поддержал.

Управление и Общество, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не явились в заседание суда округа, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Коми.

Законность принятых судебных актов проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением от 24.05.2017 № 5/1845 «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства» Администрация округа организовала проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:06:0201022:3926, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства объекта «Многоквартирный жилой дом».

Победителем аукциона признан Предприниматель, что подтверждается протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 11.07.2017.

По результатам проведения торгов Администрация округа и Предприниматель заключили договор аренды земельного участка от 24.07.2017, согласно пунктам 1.1 и 1.2 которого Предприниматель принял в аренду названный земельный участок. Срок аренды – до 24.07.2022. Договор заключен на 5 лет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости обозначенный земельный участок передан Предпринимателю по договору аренды от 24.07.2017, сроком действия с 12.10.2017 по 24.07.2022. Договор аренды зарегистрирован в реестре 12.10.2017.

Предприниматель и Общество заключили договор об уступке права от 07.03.2018, в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого к Обществу перешли права аренды земельного участка. В силу пункта 1.3 договора права и обязанности Предпринимателя переходят к Обществу в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату подписания соглашения, за исключением внесения арендной платы.

В письме от 15.03.2018 № 01-17/1085 Администрация района согласовала Предпринимателю передачу прав и обязанностей по договору аренды от 24.07.2017.

Предприниматель и Общество заключили договор субаренды земельного участка от 07.03.2018, согласно которому данный участок передан Обществу в субаренду до 31.12.2018.

В письме от 07.05.2018 № 01-17/1915 Администрация района отказала в согласовании передачи в субаренду земельного участка.

На основании названного договора субаренды Администрация округа выдала разрешение на строительство от 25.05.2018 № 11-RU1301000-124-2018. Данным документом Обществу разрешено возвести многоквартирный дом, по адресу: 

<

...>, площадью 19 125 квадратных метров, с количеством этажей – 7-9.

В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о том, что по адресу: 

<

...>, имеется объект незавершенного строительства, готовностью 3 процента.

Администрация округа и Предприниматель 17.08.2018 заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 24.07.2017 № 02/17-121. Данное соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законом порядке. Государственная регистрация соглашения произведена 26.09.2018.

Администрация округа и Предприниматель подписали акт от 17.08.2018 о возвращении земельного участка Администрации округа, в котором указано, что вокруг участка установлен забор, осуществляются подготовительные работы для строительства (расчистка участка, планирование), на участке имеется строительная техника, объекты недвижимого имущества отсутствуют.

В письме от 27.08.2018 Предприниматель просил не учитывать отраженные в акте сведения о состоянии земельного участка, поскольку не принимал участия в обследовании земельного участка.

Постановлением Администрации округа от 04.09.2018 № 9/2881 действие разрешения на строительство от 25.05.2018 № 11-RU1301000-124-2018 прекращено на основании части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Постановление распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 24.08.2018.

В письме от 06.09.2018 № 01/1-16/1725 Администрация округа сообщила, что данное постановление принято в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 24.07.2017 № 02/17-121, который заключался с Предпринимателем, а также в связи с отказом в согласовании договора субаренды земельного участка.

Общество, полагая, что принятое Администрацией постановление не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 8, 51 ГрК РФ, статьями 10, 166, 168, 448, 615, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования.

Апелляционный суд оставил решение суда без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу исходя из приведенных в ней доводов, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Таким образом, для признания решения публичного органа незаконным необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления (пункт 4 части 1).

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 21.1 статьи 51 ГрК РФ действие разрешения разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» в случае, помимо прочего, расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки (пункт 3).

Из материалов дела видно, что Администрация округа и Предприниматель 17.08.2018 заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 24.07.2017 № 02/17-121. Имущество выбыло из законного владения Предпринимателя 17.08.2018.

В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В пункте 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Проанализировав названные нормы суды указали, что применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем диспозитивная конструкция пункта 9 статьи 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Данным запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лицам в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Суды установили, что Предприниматель не относится к перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка может быть заключен только на торгах и фактически заключен с Предпринимателем по итогам аукциона. В этой связи Предприниматель в силу указанного законодательного запрета не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды Обществу. Договор перенайма, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

Аналогичным образом является ничтожным и договор субаренды спорного земельного участка от 07.03.2018.

С учетом изложенных обстоятельств, действия Администрации района по согласованию Предпринимателю передачи прав и обязанностей по договору аренды от 24.07.2017 (письмо от 15.03.2018 № 01-17/1085) не порождают процессуальных последствий в силу ничтожности данной сделки.

Разрешение на строительство от 25.05.2018 № 11-RU1301000-124-2018 выдано на основании договора субаренды земельного участка от 07.03.2018.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание ничтожность указанных сделок и факт расторжения договора от 24.07.2017, суды пришли к правомерному выводу о том, что Администрация округа правомерно прекратила действие разрешения на строительство в силу прямого указания пункта 3 части 21.1 статьи 51 ГрК РФ.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют и о том, что выдача разрешения на строительство от 25.05.2018 № 11-RU1301000-124-2018 не соответствовала требованиям пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ, в связи с чем Администрация округа вправе на основании части 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» отменить в порядке самоконтроля указанное разрешение на строительство, но не прекращать его действие в силу части 21.1 статьи 51 ГрК РФ.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985 и от 29.04.2019 № 307-КГ18-21642.

При таких обстоятельствах оспариваемое постановление о прекращении действия разрешения на строительство от 25.05.2018 № 11-RU1301000-124-2018 не противоречит положениям действующего законодательства.

Таким образом, обжалованные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами первой и апелляционной инстанций доказательств. Переоценка доказательств и установленных фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 21.05.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.08.2019 по делу №  А29-14409/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Подорова Владимира Александровича  – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

Н.Ш. Радченкова

 Судьи

О.В. Александрова

Н.Ю. Башева