Четвертый арбитражный апелляционный суд 

ул. Ленина 100б, Чита, 672000,

http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А10-1853/2017

28 февраля 2022 года

г. Чита

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2022 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Монаковой О.В., судей Антоновой О.П., Кайдаш Н.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» на определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 декабря 2021 года по делу №А10-1853/2017 по заявлению конкурсного управляющего ООО «БурятАВТО» ФИО2 к акционерному обществу «Грузовое автотранспортное предприятие №2» о признании договора аренды от 01.08.2016 и дополнительного соглашения от 01.10.2016 недействительными, третье лицо - бывший директор общества, единственный участник общества с ограниченной ответственностью «БурятАВТО» ФИО3, в деле о признании общества с ограниченной ответственностью «БурятАВТО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 670013, ул. Пугачева, д. 55, г. Улан-Удэ) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от ООО  «БурятАВТО» -    участника  общества  ФИО3 

от ООО  «Техноцентр»  -  ФИО4  руководителя 

от  АО «Грузовое   автотранспортное  предприятие  № 2»  -  ФИО5  представителя   по  доверенности  от 19.05.2021  г.   

установил:

решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 02.09.2019 (резолютивная часть решения оглашена 26.08.2019) должник ООО «БурятАВТО» признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2.

Конкурсный управляющий должника – общества с ограниченной ответственностью «БурятАВТО» ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о признании договора аренды от 01.08.2016 и дополнительного соглашения от 01.10.2016, заключенного между ООО «БурятАВТО» и акционерным обществом «Грузовое автотранспортное предприятие №2», недействительными.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен единственный участник и бывший руководитель должника ООО «БурятАВТО» ФИО3.

В ходе судебного разбирательства конкурсным управляющим, в порядке статьи 49 АПК РФ, уточнены заявленные требования, согласно которым конкурсный управляющий просил: 

1) признать недействительным договор аренды, заключенный 01.08.2016 между ООО «БурятАВТО» и АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2»; 

2) признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2016, заключенное 01.10.2016 между ООО «БурятАВТО» и АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» 

3) применить последствия недействительности сделки, обязать АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» возвратить в конкурсную массу должника - ООО «БурятАВТО» денежные средства в размере 1 401 893 рубля 23 копейки - денежные средства, уплаченные должником в рамках договора на погашение задолженности по плате электрической энергии. 

4) взыскать с АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» в пользу ООО «БурятАВТО» 6000 рублей 00 копеек - расходы по уплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 декабря 2021 года признан недействительным п. 5.1 договора аренды в части определения ежемесячной арендной платы в размере 600 000 руб., заключенного между акционерным обществом «Грузовое автотранспортное предприятие №2» и обществом с ограниченной ответственностью «БурятАВТО» 01.08.2016.

 Признан недействительным п. 3 дополнительного соглашения к договору аренды от 01.08.2016, заключенного между акционерным обществом «Грузовое автотранспортное предприятие №2» и обществом с ограниченной ответственностью «БурятАВТО» 01.10.2016, внесший изменения в п. 5.1 договора аренды в части определения арендной платы в размере 600 000 руб. 

Взысканы с акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» в пользу общества с ограниченной ответственностью «БурятАВТО» 6000 руб. расходы по оплате госпошлины.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, акционерное общество «Грузовое автотранспортное предприятие №2» обжаловало его в апелляционном порядке.

 Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что суд первой инстанции, удовлетворяя в части требование конкурсного управляющего, исходил из того, что в ходе рассмотрения дела якобы был установлен факт существенного отличия размера арендной платы за пользование арендуемым должником имуществом в худшую сторону по сравнению с рыночной стоимостью, что свидетельствует о неравноценности встречного предоставления по оспариваемой сделке. Между тем, указанное обстоятельство, которое суд посчитал установленным, в действительности не подтверждено допустимыми и достоверными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

В рамках рассмотрения данного обособленного спора суд назначил проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы земельного участка и нежилых помещений, после поступления в суд заключения выяснилось, что рыночная стоимость земельного участка была определена без учета фактической застройки - при проведении экспертизы эксперт не учел данное обстоятельство. 27 октября 2021 года в суд поступило дополнительное заключение эксперта ФИО6, при этом и дополнительное заключение эксперта не могло быть расценено как допустимое и достоверное доказательство.

Получение экспертного заключения, в котором применение сравнительного подхода повлекло уменьшение рассчитанной экспертом платы за пользование земельным участком по сравнению с земельным участком, если бы он был передан АО «ГАП № 2» в аренду ООО «БурятАВТО» без возможности возводить и эксплуатировать производственные здания и помещения. Этот вывод противоречит сущности экономических интересов сторон договора аренды и вышеуказанной позиции судов, оценивавших правоотношения АО «ГАП №2» и ООО «БурятАВТО».

При производстве дополнительной экспертизы эксперт отобрал для сравнительного исследования диаметрально противоположные, а не аналогичные предложения аренды застроенных земельных участков, что повлекло абсурдные выводы в заключении об уменьшении размера арендной платы за земельный участок вследствие его застройки объектами недвижимости должника по сравнению с тем вариантом, если бы он был не застроен.

АО «ГАП № 2» ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, но суд первой инстанции в удовлетворении ходатайства отказал.

Считает, что законное и обоснованное разрешение настоящего спора невозможно без проведения повторной судебной экспертизы, по итогам проведения которой объективно на основе правильно примененных методик будет установлен рыночный размер арендной платы за пользование земельного участка с кадастровым номером 03:24:000000:68347.

 ФНС  России, ООО  «Техноцентр», конкурсный  управляющий, единственный участник  должника  в   отзывах на апелляционную жалобу  указывают на   несостоятельность   её доводов.

В судебном   заседании   представители сторон  поддержали свои правовые  позиции по  делу. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие  иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Суд  апелляционной  инстанции, рассмотрев ходатайство  о назначении  по  делу   повторной  судебной  экспертизы не находит   оснований для  его  удовлетворения   в связи со  следующим.

В соответствии  с   частью 2  статьи 87  Арбитражного процессуального  кодекса  Российской   Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как  следует  из  материалов дела,    в ходе  рассмотрения  спора  была  назначена судебная  оценочная  экспертиза,  на   разрешение   эксперта   поставлены  следующие  вопросы :

- какова рыночная стоимость арендной платы земельного участка площадью 12 341 кв.м. с кадастровым номером 03:24:000000:68347 с учётом фактической застройки, расположенного по адресу: 

<

...> на 01 августа 2016 года и на 01 октября 2016 года?

- какова рыночная стоимость арендной платы за пользование нежилыми помещениями №1-3, 13, 14 расположенными на первом этаже и нежилых помещений №4-7, 9-13, 6-19, часть помещения №1 и часть помещения №13 на втором этаже общей площадью 407,52 кв.м., расположенных в конторе (нежилое здание 3 этажа), литер а, инв. 3532, кадастровый номер 03-03-01/057/2007-186 на 01.08.2016 и на 01.10.2016?

Таким образом, при формулировании вопросов судом учтены особенности использования арендуемого участка, фактически застроенного объектами, то есть с учетом фактической застройки. На поставленный вопрос экспертом даны ответы в заключении №65/21, где экспертом учтена площадь застройки и определена арендная плата за участка с учетом наличия объектов недвижимости

  Довод  ответчика   о том,  что применение сравнительного подхода повлекло уменьшение рассчитанной экспертом платы за пользование земельным участком по сравнению с земельным участком, если бы он был передан АО «ГАП № 2» в аренду ООО «БурятАВТО» без возможности возводить и эксплуатировать производственные здания и помещения противоречит сущности экономических интересов сторон договора аренды   подлежат отклонению, поскольку что договоры аренды с 2001 года и по дату оспариваемого договора и дополнительного соглашения не содержали указания на то, что в аренду передается участок под застройку, что могло бы предопределить размер арендной платы.

В  связи  с чем, оснований   для  назначения   повторной  судебной  оценочной экспертизы  суд   апелляционной  инстанции    не усматривает.

Перечисленные на  депозитный счет Четвертого арбитражного апелляционного суда   денежных  средств в размере 25 000 рублей в связи  с отказом   в  удовлетворении  ходатайства о назначении    повторной  судебной оценочной   экспертизы   подлежат  возврату  акционерному обществу «Грузовое автотранспортное предприятие №2» .

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.08.2016 между АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (арендодатель) и ООО «БурятАВТО» (арендатор) был заключен договор аренды по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор принять с осуществлением платежей следующее недвижимое имущество:

- нежилые помещения №1-3, 13, 14 на первом этаже и нежилые помещения №4-7, 9-13, 6-19, часть помещения №1 и часть помещения №13 на втором этаже общей площадью 407,52 кв.м., расположенных в конторе нежилое здание 3 этажа, литер а, инв 3532, кадастровый номер 03-03-01/057/2007-186 находящиеся по адресу: г. Улан-Удэ. ФИО7, 55.

- земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, занимаемые производственными зданиями, станцией технического обслуживания автомобилей, площадью 12 341 кв.м. с кадастровым номером 03:24:000000:68347.

Срок аренды составляет 11 календарных месяцев. Договор распространяет свое действие на период фактического пользования с 01.07.2016 (п. 3.1 договора).

За пользование указанным в п.1.1 договора имуществом арендатор обязуется вносить ежемесячную арендную плату в размере 600 000 руб., НДС не облагается. Арендная плата за текущий месяц вносится не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому в безналичном порядке или путем внесения в кассу арендодателя наличными денежными средствами с соблюдением требований действующего законодательства для расчетов наличными денежными средствами для юридических лиц. Внесение арендной платы за июль 2016 года, август 2016 года производится арендатором до 20.08.2016 (п.5.1 договора).

В стоимость арендной платы включаются платежи за пользование помещениями, плата за пользование участком, плата за места общего пользования. В стоимость арендной платы не включаются и оплачиваются арендатором отдельно компенсация затрат арендодателя на обеспечение имущества электрической энергией. Размер компенсации затрат рассчитывается на основании показаний приборов учета электроэнергии. В случае отсутствия приборов учета размер компенсации рассчитывается на основании расчёта арендодателя (п. 5.2).

По акту приема-передачи от 01.08.2016 нежилые здания и земельный участок переданы арендатору без замечаний.

Дополнительным соглашением от 01.10.2016 к договору аренды от 01.08.2016 стороны указали.

1. В связи с остановкой и консервацией котельной арендодателя и как следствие невозможности содержания нормальных условий для функционирования здания конторы (нежилое здание - 3 этажное, литера А, инв 3532, кадастровый номер 03-03-01/057/2007-186, находящегося по адресу: 

<

...>, и следовательно нежилых помещений 1-3, 13,14, на первом этаже здания конторы, и нежилых 4-7, 9-13, 6-19, части помещения №1 и части помещения №13 на втором этаже здания конторы площадью 407,52 кв.м. используемых арендатором в качестве офисных помещений и магазина, по акту приема-передачи с 01.10.2016.

2. Изложить пункт 1.1 договора аренды от 01.08.2016, заключенного между АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» и ООО «Бурят АВТО», в следующей редакции: «1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязуется принять во временное пользование недвижимое имущество:

1.1.1 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый производственными зданиями, станцией технического обслуживания автомобилей площадью 12 341 кв.м., по адресу: 

<

...> кадастровый номер 03:24:000000:68347.

3. Изложить п. 5.1 договора аренды от 01.08.2016, заключенного между АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» и ООО «Бурят АВТО» в следующей редакции: «п.5.1 за пользование указанным в п. 1.1 настоящего договора имуществом арендатор обязуется вносить арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 600 000 руб. НДС не облагается, за пользование земельным участком, указанным в п. 1.1. арендная плата за текущий месяц вносится не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому в безналичном порядке или путем внесения в кассу арендодателя наличных денежных средств с соблюдением требований действующего законодательства для расчетов наличными деньгами для юридических лиц».

Конкурсный управляющий полагая, что договор и дополнительное соглашение к нему являются недействительными как заключенные при неравноценном встречном предоставлении ввиду согласования арендной платы в завышенном (нерыночном) размере обратился  в арбитражный  суд  с  заявлением, указывая   в качестве  правового  обоснования  п.1 ст. 61.2  Закона  о банкротстве.

Суд    первой  инстанции, удовлетворяя заявление, пришел  к  выводу  о  доказанности совокупности   условий   для признания    недействительными  оспариваемых   сделок.

Суд  апелляционной  инстанции, исследовав  материалы  дела, заслушав  представителей  сторон,   обсудив доводы   апелляционной  жалобы, не находит оснований для  отмены  оспариваемого  судебного  акта в  связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002 (далее Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

 В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Законе.

Статьей 61.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются, в том числе действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.); банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счета клиента банка в счет погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами (как безакцептное, так и на основании распоряжения клиента) (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", далее - постановление N 63).

  Как  установлено, оспариваемые договор и дополнительное соглашение совершены 01.08.2016 и 01.10.2016, дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «БурятАВТО» возбуждено 18.04.2017, то есть в пределах года до возбуждения дела о банкротстве, следовательно, для признания спорной сделки недействительной достаточно наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Из диспозиции названной нормы следует, что помимо цены для определения признака неравноценности во внимание должны приниматься и все обстоятельства совершения сделки, то есть суд должен исследовать контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.02.2019 N 305-ЭС18-8671 (2).

Пунктом 8 постановления N 63 разъяснено, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 9 постановления N 63, следует, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличия иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется. В случае оспаривания подозрительной сделки суд проверяет наличие обоих оснований, установленных пунктом 1 и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела  и установлено судом  первой  инстанции, между сторонами сделки АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» и ООО «БурятАВТО» существовали длительные отношения по аренде с 1995 года. В аренду передавались земельный участок разной площадью, нежилые помещения, принадлежавшие арендодателю. Также судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в обособленном споре, что на предоставленном арендатору земельном участке 03:24:000000:68347 ООО «БурятАВТО» были возведены производственное здание, нежилое здание- склад, нежилые здания - СТО, нежилое здание - котельная, трансформаторная подстанция, которые не являлись предметом договоров аренды.

По оспариваемому в рамках настоящего обособленного спора договора аренды от 01.08.2016 АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» (арендодатель) предоставило ООО «БурятАВТО» (арендатор) в аренду следующее недвижимое имущество:

- нежилые помещения за №№ 1-3, 13, 14 на первом этаже и нежилые помещения за №№ 4-7, 9-13, 6-19, часть помещения № 1 и часть помещения № 13 на втором этаже, общей площадью 407,52 кв. м, расположенные в конторе (нежилое здание - 3 этажное, литера А, инв. № 3532, кадастровый (или условный) номер 03-03-01/057/2007-186, находящийся по адресу: 

<

...> (пункт 1.1.1);

- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый производственными зданиями, станция технического обслуживания автомобилей. Площадь: 12341 кв. м. Адрес (местоположение): 

<

...>.

Кадастровый (или условный) номер: 03:24:000000:68347. Участок имеет в государственном кадастре недвижимости, статус стоящего на временном учете (пункт 1.1.2).

Пунктом 3.1 договора предусмотрен срок аренды: 11 календарных месяцев, до 01.06.2017.

Согласно пункту 5.1 договора за пользование имуществом арендатор обязуется вносить арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 600 000 рублей.

Согласно дополнительному соглашению от 01.10.2016 стороны исключили из объекта аренды нежилые помещения. Объектом договора аренды является только земельный участок. Размер арендной платы не изменился 600 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

Согласно пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку предмет аренды и размер арендной платы в спорном договоре аренды и дополнительном соглашении согласованы, суд   первой  инстанции   сделал  правильный   вывод о заключенности договора и дополнительного соглашения.

Как  установлено, в рамках дела №А10-6950/2017 по оспариванию договора аренды от 01.08.2016 по признакам его заключения при тяжелых обстоятельствах по ст. ст. 178-179 ГК РФ судом назначалась экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы за земельный участок №03:24:000000:68347 площадью 12341 кв.м. на 01.08.2016.

В заключении эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 723 000 руб. (л.д. 121 т.  1).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 01 августа 2019 год по делу №А10-6950/2017, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2019 года, договор аренды от 01.08.2016 и дополнительное соглашение от 01.10.2016 к договору аренды, заключенные между АО «ГАП-2» и ООО «Бурятавто», признаны недействительными.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 16.01.2020 отменил указанные судебные акты и отказал в иске.

Суд кассационной инстанции исходил из того, что для общества, арендовавшего у ответчика (арендодателя) с 1995 года принадлежащий последнему земельный участок и построившего на нем в 2008-2009 годах объекты, право собственности на которые до настоящего времени в установленном законом порядке не зарегистрировано, не являлась неожиданной обязанность заключить с Предприятием договор аренды земельного участка и оплачивать пользование им; заключение сторонами спорного договора в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2016 на невыгодных, по мнению арендатора, условиях (завышена арендная плата), не может служить основанием для признания спорных договора и соглашения к нему недействительными, поскольку отсутствует совокупность предусмотренных статьей 179 ГК РФ условий, позволяющих считать эти сделки кабальными; действия Общества по оспариванию договора аренды являются недобросовестными, поскольку настоящий иск заявлен Обществом после исполнения арендодателем данной сделки, пользования Обществом спорным участком, истечения срока действия договора и после обращения Предприятия в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по данному договору.

Таким образом, по делу №А10-6950/2017 заключение эксперта было принято во внимание судом первой и апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции пришел к другим выводам по делу, но не в связи с неверным определением экспертом размера арендной платы.

В рамках настоящего обособленного спора по заявлению кредитора ООО «Техноцентр» определением от 24.08.2020 назначена экспертиза по определению рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельным участком на дату договора и дополнительного соглашения, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Эксперт оценка» ФИО6

Согласно заключению №50/20 (л.д. 7 т. 5) эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком на 01.08.2016 составляет 746 199 руб. Поскольку на рынке недвижимости за период с 01.08 по 01.10.2016 существенных изменений не произошло, рыночная стоимость годовой арендной платы на 01.10.2016 не изменилась и составила также 746 199 руб.

За пользование нежилыми помещениями годовая рыночная стоимость на 01.08.2016 и на 01.10.2016 составила 1 088 339 руб. (л.д. 54 т. 5).

Поскольку экспертом не учтены обстоятельства, связанные с наличием на арендуемом земельном участке построек, которые не являлись предметом договоров аренды, в связи с чем фактически эксперт не ответил на вопрос о размере арендной платы с учетом фактической застройки, определением от 28.06.2021 по настоящему обособленному смотру судом назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено тому же эксперту ООО «Эксперт- оценка» ФИО6. 

На разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость арендной платы земельного участка площадью 12 341 кв.м. с кадастровым номером 03:24:000000:68347 с учётом фактической застройки расположенного по адресу: 

<

...> на 01 августа 2016 года и на 01 октября 2016 года?

В заключении №65/21 эксперт пришла к выводу о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком на 01.08.2016 и 01.10.2016 составила 723 591 руб.

Таким образом, с учетом выводов эксперта размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельным участком в месяц составляет не более 150 995 руб. из расчета: 1 088 339 руб. за пользование нежилыми в год/12 месяцев = 90 694,92 руб. в месяц 723 591 руб. за пользование земельным участком /12 месяцев = 60 299,25 руб. в месяц.

По условиям договора аренды арендная плата за пользование нежилыми помещениями и земельным участком составила 600 000 руб. в месяц, что почти в четыре раза превышает размер рыночной арендной платы.

Как  установлено, по условиям дополнительного соглашения из предмета договора аренды были исключены нежилые помещения, однако арендная плата за пользование участком сохранилась в размере 600 000 руб., таким образом, после заключения дополнительного соглашения арендная плата не уменьшилась, а осталась прежней и в результате за земельный участок арендная плата превысила рыночную почти в 10 раз.

При   установленных обстоятельствах, суд  первой  инстанции  сделал   правомерный  вывод, о том, что арендная плата за пользование земельным участком и нежилыми помещениями существенно в худшую для должника сторону отличаются от рыночной, что свидетельствует о неравноценности совершенной сделки договора аренды и дополнительного соглашения.

 В  данном    случае, заключение оспариваемого договора и дополнительного соглашения в части определения размера арендной платы привело к увеличению размера имущественных требований к должнику, нарушению прав должника и кредиторов, увеличению кредиторской задолженности, в связи с чем, условия договора аренды и дополнительного соглашения в части определения размера арендной платы являются  недействительными.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

В пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы Ш.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

  Как  установлено, внесение арендной платы за пользование земельным участком и нежилыми помещениями в рассматриваемый период должником не осуществлялось. Сумма задолженности заявлена АО «Грузовое автотранспортное предприятие №2» к включению в реестр требований кредиторов. 

Производство по этому обособленному спору приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по вопросу о признании недействительным договора аренды от 01.08.2016 и дополнительного соглашения от 01.10.2016, то есть по настоящему спору.

 В связи с чем, суд  первой  инстанции, правомерно  не применил последствия недействительности сделки в рамках данного обособленного спора, поскольку выводы по результатам рассмотрения настоящего спора будут учтены при решении вопроса о включении задолженности в реестр.

Также конкурсный управляющий просил применить последствия недействительности договора и дополнительного соглашения в виде возврата внесенной должником платы за электроэнергию, вместе с тем, предметом договора и размером арендной платы условия внесения платы за пользование электроэнергией не охватывались, в связи с чем применить последствия недействительности сделки в виде возврата оплаченной должником электроэнергии как применение последствий недействительности сделки  не представляется возможным.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 268 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 декабря 2021 года по делу №А10-1853/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Четвертого арбитражного апелляционного суда в пользу акционерного общества «Грузовое автотранспортное предприятие №2» денежные средства в размере 25 000 рублей перечисленные по платежному поручению №5 от 04.02.2022г. по реквизитам указанным в платёжном поручении №5 от 04.02.2022г.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение одного месяца с даты принятия путем подачи жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                   О.В. Монакова

 

Судьи                                                                                                  О.П. Антонова

 

Н.И. Кайдаш