ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-33433/2023

26 апреля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Овчинниковой А.Ю., 

при участии:  

от истца: ФИО1 – по доверенности от 26.03.2024; 

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 29.12.2023; 

от третьего лица: ФИО3 – по доверенности от 29.12.2023;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-4009/2024)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2023 по делу № А56-33433/2023 (судья            Бугорская Н.А.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Солнечный Берег» (адрес: 125057, Москва, ул. Острякова, д. 3, помещ. I, этаж 3, ком. 18, ОГРН 

<

***>);

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литер А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре 

о признании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Солнечный Берег» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитета) о признании недействительным одностороннего отказа Комитета от договора от 26.07.2005 № 19/ЗСК-001210 аренды земельного участка, выраженного в уведомлении от 10.01.2023 № 05-15-347/23-0-0.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – третье лицо, КГА).

Решением суда от 07.12.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 07.12.2023 отменить, в удовлетворении иска отказать. В апелляционной жалобе ее податель, ссылаясь на то, что спорный договор в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, указал, что у арендодателя в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ имелось безусловное право на отказ от исполнения договора. Кроме того, ответчик указал, что действия Общества, направленные на исполнение договора спустя семь лет после перехода прав и обязанностей по такому договору, не могут свидетельствовать о его добросовестности, так как у него было достаточно времени для реализации инвестиционного договора. Податель жалобы также отметил, что действия КГА не были обжалованы Обществом в установленном законом порядке, в связи с чем ссылка Общества на необоснованное уклонение КГА от возложенным на него законом обязанностей не могла быть принята судом первой инстанции во внимание и вменена в качестве злоупотребления правом Комитету в части отказа от договора.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Кроме того, в суд поступил отзыв КГА, в котором третье лицо просило апелляционную жалобу Комитета удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель истца просил в удовлетворении жалобы отказать. 

Представитель третьего лица поддержал позицию подателя жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодатель) и ООО «Новый город» (правопредшественник Общества; арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации от 26.07.2005 №19/ЗСК-001210 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:38:0021156:13, относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 2 (южнее пересечения с Зеленогорским шоссе), площадью 46720 кв.м (далее – земельный участок).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок представлялся для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации (далее – документация). 

При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор по договору имеет право возводить на участке объекты недвижимости. 

Приведенное описание целей использования участка является окончательным.

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок его действия – 6 лет. 

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 28.01.2010 к договору стороны не могут отказаться от исполнения обязательств по договору в течение трех лет с момента окончания срока действия договора аренды, установленного пунктом 3.1 договора.

При этом, поскольку по истечении указанного срока арендатор продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, договор считается продленным на неопределенный срок.

На основании договора передачи договора от 23.03.2015 и дополнительного соглашения от 11.04.2016 к договору права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к Обществу.

Право аренды было приобретено Обществом на открытых торгах в процедурах банкротства ООО «Новый город».

Как указал истец, арендатор надлежащим образом с 2015 года исполняет принятые на себя по договору обязательства, в том числе вносит арендную плату, а также осуществляет использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 1.2 договора.

Вместе с тем, уведомлением от 10.01.2023 № 05-15-347/23-0-0 Комитет, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ, отказался от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок, указав, что договор прекратит свое действие по истечении трех месяцев с даты направления указанного уведомления.

Полагая, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора у Комитета не имелось, Предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене на основании следующего.

По смыслу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Специальное правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как указано в пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 54), если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт заключения договора, равно как и то, что по истечении установленного договором срока аренды арендатор пользовался арендуемым земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается, соответственно, в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ спорный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок с 25.07.2011.

Следовательно, в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон была вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, вопреки позиции Общества реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений.

Доводы подателя жалобы об обратном основаны на ошибочном толковании норм материального права. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что действие договора было возобновлено на неопределенный срок, апелляционный суд соглашается с доводом подателя жалобы о том, что Комитет вправе был отказаться от такого договора в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора, соответственно, решение арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора, оформленное уведомлением от 10.01.2023 № 05-15-347/23-0-0, соответствует требованиям статьи 450.1, а также абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования Общества, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия Комитета по одностороннему отказу от договора не отвечают требованиям добросовестности, так как не учитывают права и законные интересы арендатора.

Повторно исследовав материалы дела и доводы сторон, апелляционный суд не может согласиться с названным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В рассматриваемом случае, повторно исследовав материалы дела и доводы сторон, апелляционный суд вопреки выводу суда первой инстанции, считает, что не имеется оснований полагать, что при отказе от договора арендодатель действовал недобросовестно и неразумно, наличие признаков злоупотребления правом по стороны арендодателя имеющимися в деле доказательствами не подтверждается. Реализовав свое право на отказ от договора, арендодатель действовал в пределах предоставленных ему законом прав.

Доводы Общества об обратном со ссылкой на то, что на протяжении срока действия договора Обществом проводились мероприятия по разработке градостроительной документации о застройке участка, и арендатор обращался в КГА с подготовленной документацией по проекту планировки и проекту межевания вышеуказанной территории, однако, Комитет и КГА как представители города Санкт-Петербурга необоснованно уклонялись от принятия инвестиционной деятельности Общества, поскольку КГА последовательно не принимаются документы Общества, а проект планировки и проект межевания отправляются на доработку в отсутствие существенных нарушений, отклоняются апелляционным судом, поскольку действия КГА Обществом обжалованы не были и доказательств признания их незаконными в материалы дела не представлено.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств уклонения Комитета от принятия инвестиционной деятельности и осуществления Комитетом препятствий для исполнения условий договора Обществом вопреки своим доводам и части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела также не представлено, равно как и доказательств обращения в Комитет за содействием в части составления проектной документации, что исключает какое-либо бездействие со стороны последнего в указанной части, тем более, что полномочиями в соответствующей части не наделен ни Комитет, ни КГА. 

 Вопреки доводам истца в случае наличия оснований полагать, что на стороне Комитета имеет место быть неосновательное обогащение по договору, или же КГА причинил какие-либо убытки Обществу, последнее вправе обраться в суд с самостоятельными исками по означенным требованиям, а не требовать признания одностороннего отказа Комитета от договора, выраженного в уведомлении от 10.01.2023 № 05-15-347/23-0-0, недействительным, тем более, что соответствующее право на немотивированный отказ от договора предоставлено арендодателю в силу прямого указания закона. 

Более того, если расценивать спорный договор как смешанный, как указывает Общество, то есть содержащим элементы договора подряда (в части разработки градостроительной документации о застройке территории), соответственно, в силу положений статьи 717 ГК РФ Комитет также был вправе немотивированно отказаться от договора. 

При этом, какого-либо злоупотребления правом в части одностороннего отказа от договора не имеется на стороне Комитета и ввиду того, что односторонний отказ от договора направлен последним в адрес Общества спустя почти 7 лет после перехода прав и обязанностей по договору к Обществу, то есть Комитетом был предоставлен Обществу более чем достаточный срок для выполнения принятых на себя обязательств по договору, в том числе и с учетом его первоначального срока (6 лет) и, несмотря на то, что он считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок с 25.07.2011.

С учетом изложенного, повторно исследовав материалы дела и установив, что действие договора было возобновлено на неопределенный срок, соответственно, Комитет вправе был отказаться от такого договора в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора, а также, не усматривая в действия Комитета злоупотребления соответствующим правом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора, оформленное уведомлением от 10.01.2023 № 05-15-347/23-0-0, соответствует требованиям статьи 450.1, абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ, а потому оснований для признания означенного уведомления недействительным у суда первой инстанции не имелось.

В свою очередь ссылка суда первой инстанции на правовую позицию, изложенную в определении Верховного суда Российской Федерации от 21.03.2023 №307-ЭС22-22917 по делу №А56-24641/2020 некорректна, так как означенный судебный акт принят по спору с иным предметом и по иным фактическим обстоятельства.

Таким образом, решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 07.12.2023 по делу №  А56-33433/2023  подлежит отмене на основании пунктов 2, 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме с отнесением расходов по уплате государственной пошлины по иску на Общество в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 07.12.2023 по делу №  А56-33433/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

 

В удовлетворении иска отказать.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина