АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-9602/2020

г. Тюмень

19 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 марта 2021 года.

       Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызлова М.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва - помощником судьи Кузнецовой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 

к ООО Ювелирная компания «Сатре»

о взыскании денежных средств,

а также встречный иск 

ООО «Ювелирная компания «Сатре»

к индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3

о признании недействительными пунктов договоров,

при участии в судебном заседании:

от Истца: ФИО2- лично, ФИО4 - по доверенности от 04.02.2021,

от Ответчика: ФИО5 по доверенности от 09.01.2020,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец-1, ИП ФИО2) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее по тексту – истец-2, ИП ФИО3) (также далее – истца, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Ювелирная компания «Сатре» (далее по тексту – ответчик, ООО Ювелирная компания «Сатре») о взыскании

в пользу Истца ИП ФИО3 задолженность по арендной плате в сумме 337 833 рубля 00 копеек;

в пользу Истца ИП ФИО2 задолженность по арендной плате в сумме 349 833 рубля 00 копеек;

в пользу Истца ИП ФИО3 пени в размере 307 390 рублей 00 копеек;

в пользу Истца ИП ФИО2 пени в размере 86 690 рублей 00 копеек;

в пользу Истцов ИП ФИО3 и ИП ФИО2 затраты на ремонт помещения в размере 809 364 рубля 00 копеек, по 404 682 рубля 00 копеек каждому;

в пользу Истцов ИП ФИО3 и ИП ФИО2 расходы на проведение экспертизы в размере 11 000 рублей 00 копеек, по 5 500 рублей 00 копеек каждому;

в пользу Истцов ИП ФИО3 и ИП ФИО2 сумму юридических услуг представителя по доверенности в размере 45000  рублей по 22 500 каждому;

а также расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договорам аренды нежилого помещения (здания) от 01.04.2017, 01.03.2018, 01.04.2019. 

Ответчик против иска возражает, заявил встречный иск, в котором просит признать недействительными пункты 3.2.6, 3.2.13, 5.3 Договоров от 01.04.2017 г., от 01.03.2018 г., от 01.02.2019 г.

Предприниматели (ответчики по встречному иску) представили возражения на встречное исковое заявление, считают, что арендатором в материалы дела не представлено надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции.

В ходе рассмотрения дела истцы неоднократно уточняли исковые требования,  после проведения сверки взаимных расчетов истца, воспользовавшись правом, предоставленным им ст. 49 АПК РФ, уточнили вновь исковые требования, в связи с чем просят взыскать с ООО «Ювелирная компания «Сатре»: 

в пользу ИП ФИО3 задолженность по арендной плате в сумме 291 883 рубля 00 коп. ,

в пользу ИП ФИО2 задолженность по арендной плате в сумме 318 833 рубля 00 коп.

в пользу ИП ФИО3 пени за просрочку в уплате арендной платы в сумме 178 220 рублей 00 коп.

в пользу ИП ФИО2 пени за просрочку в уплате арендной платы в сумме 62 640 рублей 00 коп.

в пользу ИП ФИО3, ИП ФИО2 (в равных долях) затраты по текущему ремонту нежилого помещения в сумме 925 589 рублей 68 коп.

в пользу ИП ФИО3, ИП ФИО2 (в равных долях) затраты на техническое заключение и составление локально-сметного расчета в сумме 11 ООО рублей 00 коп.

в пользу ИП ФИО3, ИП ФИО2 (в равных долях) затраты по оказанию юридических услуг в сумме 45 000 рублей 00 коп.

в пользу ИП ФИО3 расходы по уплате госпошлины в сумме 17 711 рублей 00 коп.

в пользу ИП ФИО2 расходы по уплате госпошлины в сумме 14 200 рублей 00 коп

В судебном заседании представитель истцов, а также ИП ФИО2 поддержали исковые требования с учетом уточнений и возражали против заявленного встречного иска по основаниям, изложенным в иске и возражениях на встречное исковое заявление.

Ответчик в судебном заседании настаивал на удовлетворении встречного иска и возражал против доводов предпринимателей по основаниям, изложенным в отзыве на иск и встречном исковом заявлении.   

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что представленные сторонами доказательства указывают на следующие обстоятельства.

01 апреля 2017 г. между ИП ФИО2, ИП ФИО3 (далее Арендодатели, Истцы) и ООО Ювелирной компанией «Сатре» (далее Арендатор, Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 108,5 м.кв. (далее Договор). 

Договор заключен на 11 месяцев, до 01 марта 2018 г., согласно Приложения № 3 к Договору оплата производиться ежемесячно до 17 числа ИП ФИО2. и до 25 числа ИП ФИО3 текущего месяца за последующий месяц с апреля по октябрь 2017 г. в размере 85 000 рублей, с ноября по февраль 2018 г. в размере 93 000 рублей.

01 марта 2018 г. между ИП ФИО2, ИП ФИО3 (далее Арендодатели, Истцы) и ООО Ювелирной компанией «Сатре» (далее Арендатор, Ответчик) был заключен новый договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 108,5 м.кв. (далее Договор). 

Договор заключен на 11 месяцев, до 01 февраля 2019 г., согласно Приложения № 3 к Договору оплата производиться ежемесячно до 17 числа ИП ФИО2. и до 25 числа ИП ФИО3 текущего месяца за последующий месяц, март 2018 г. в размере 85 000 рублей, с апреля 2018 по февраль 2019 г. в размере 80 000 рублей.

01 февраля 2019 г. между ИП ФИО2, ИП ФИО3 (далее Арендодатели, Истцы) и ООО Ювелирной компанией «Сатре» (далее Арендатор, Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 108,5 м.кв. (далее Договор). 

Договор заключен на 11 месяцев, до 01 января 2020 г., согласно Приложения № 3 к Договору оплата производиться ежемесячно до 17 числа ИП ФИО2. и до 25 числа ИП ФИО3 текущего месяца за последующий месяц с февраля 2019 г. по январь 2020 г. в размере 80000 рублей.

Выявив, что с января 2019  арендатор не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения, истец в адрес Ответчика направил претензию с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате и выплате пеней.

20.02.2020 истцы получили письмо от ответчика, в котором ответчик пригласил истцов для передачи помещения истцам.

В ответ на данное письмо истцы направили письмо ответчику, в котором потребовали от ответчика вернуть помещение в первоначальный вид и устранить все произведенные в помещении изменения.

09.04.2020 истец ФИО2 получила по почте акт возврата нежилого помещения от 10.03.2020, подписанного в одностороннем порядке, с ключами. В данном акте ответчик указал, что возвратил арендованное помещение, а также что арендатор передал имущество на общую сумму 1 727 742 рубля, из которых: роль- ставни в количестве 5 штук на сумму 950 750 рублей, система вентиляции в количестве 1 штуки на сумму 415 014 рублей, конструкция и ПВХ (двери) в количестве 2 штук на сумму 121 978 рублей, витрины в количестве 24 штук на сумму 240 000 рублей.

В ответ на представленный акт возврата помещения истцы направили ответчику ответ, в котором предъявили требование в течение десяти дней вывезти оборудование и витрины, а также привести помещение в надлежащий вид в соответствии  с условиями договора. Данное требование ответчиком было оставлено без удовлетворения.

03.03.2020 исх№2  от ООО «Сатре» в адрес предпринимателей направлено письмо о предоставлении акта сверки взаимных расчетов по Договору аренды нежилого помещения от 01.02.2019

В ответ на претензию предпринимателей ООО «Сатре» указало на зачет суммы задатка  в размере 230 000 руб., уплаченной  платежными поручениями №521 от 15.09.2011 и №522 от 15.09.2011, за период аренды с 02 января по 10 марта 2020 года. Также ООО «Сатре» направило предпринимателям акт сверки взаимных расчетов и акт по форме ОС-1 для подписания.  

Указанные акты подписаны истцами не были.

Таким образом, данные обстоятельства, не позволившие сторонам договориться, явились основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском и встречным иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав позиции сторон, суд приходит к следующим выводам.

В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные, предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО3, ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО ЮК «Сатре» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) от 01.02.2019 (далее – договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 2.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 108,5 кв.м, для торговли ювелирными изделиями, на срок 11 месяцев.

Суд считает, что заключенный между сторонами договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства Российской Федерации. Договор не был оспорен, не был признан недействительным в установленном законом порядке.

Правоотношения, возникшие на основании договора, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Оценивая доводы ответчика о недействительности пунктов 3.2.6, 3.2.13, 5.3 Договоров, суд находит их необоснованными ввиду следующего.       

Статьей 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) установлено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По общему правилу статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Действиями со злоупотреблением правом являются следующие действия: осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу; действия в обход закона с противоправной целью; иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 постановления № 25 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При оценке совокупности указанных обстоятельств суд исходит именно из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми, изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности. Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренда нежилого помещения 01.04.2017 сроком на 11 месяцев. В последующем, 01.03.2018 и 01.02.2019 сторонами заключены аналогичные договоры, на идентичных условиях.

Сторонами не оспаривается, что на протяжении всего обозначенного  времени указанные договоры исполнялись,  материалы дела не содержат сведений о заявлениях ответчика ранее подачи встречного иска о несогласии с условиями, указанными в пунктах Договоров, которые ответчик просит признать недействительными, заявляя встречное исковое заявление. 

Принцип эстоппель (estoppel) означает лишение стороны в споре права ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее ею же сделанного заявления об обратном в ущерб противоположной стороне в процессе судебного/арбитражного разбирательства, применение которой означает утрату права на защиту посредством лишения стороны права на возражение.

Данное понятие указывает на то, что поведение стороны для оценки ее добросовестности нужно рассматривать во времени, в некоей хронологической протяженности, учитывая последовательность либо непоследовательность действий, возражений и заявлений этой стороны.

Переменчивое поведение хоть и не является гражданским правонарушением, но это явление небезразлично праву, т.к. лицо, изменив выбранный ранее порядок поведения, получает преимущество по сравнению с теми лицами, которые следуют своему предшествующему поведению и отношению к юридическим фактам. А в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Для эстоппеля характерен анализ сложившейся ситуации и обоснованности действий лица, которое полагалось на заверения своего контрагента.

С учетом изложенного, оценив поведение ответчика в рамках исполнения спорного договора и действий после его прекращения, суд находит его поведение противоречивым, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска. 

В соответствии с пунктом 3.2.8 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца, о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия, так и при досрочном его расторжении, сдать помещения в день окончания срока действия договора или досрочного расторжения договора по акту в исправном состоянии согласно пункту 3.2.6.

Пунктом 3.2.13 договора предусмотрено, что арендатор обязуется по требованию арендодателя вернуть помещение в первоначальный вид и устранить все изменения в нем произведенные арендатором по приложению № 2 в цвет, форму, месторасположение по согласованию с арендодателем.

Письмом от 20.02.2020 № 1 ООО ЮК «Сатре» в порядке исполнения договора просило явиться 10.03.2020 в помещение по адресу: 

<

...>  для принятия помещения и подписания акта приема-передачи (возврата) нежилого помещения. В случае неявки акт будет подписан в одностороннем порядке, а ключи будут направлены ценной бандеролью.

В ответ на данное уведомление предприниматели сообщили ответчику о необходимости соблюдения условий договора в части сообщения о его прекращении не позднее, чем за 2 месяца, о необходимости оплаты задолженности по арендной плате, а также о восстановлении помещения в первоначальное состояние (письмо от 05.03.2020, опись ценного письма от 05.03.2020).

09.04.2020 истец ИП ФИО2 получила по почте акт возврата нежилого помещения от 10.03.2020, подписанного в одностороннем порядке, с ключами, в соответствии с которым ответчик сообщил о передаче имущества на общую сумму 1 727 742 руб. (роль-ставни в количестве 5 штук, система вентиляции в количестве 1 штуки, конструкция и ПВХ (двери) в количестве 2 штук, витрины в количестве 24 штук).

В ответ на представленный акт возврата помещения истцы направили ответчику ответ, в котором предъявили требование в течение десяти дней вывезти оборудование и витрины, а также привести помещение в надлежащий вид в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. В пункте 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом статья 450.1 ГК РФ рассматривает односторонний отказ от исполнения договора именно как один из способов его расторжения договора, когда такой отказ допускается. Договор в таком случае считается соответственно расторгнутым.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.

Условиями договора (пункт 8.1) арендатор наделен правом расторжения договора в одностороннем порядке в любое время, предварительно уведомив арендодателя не менее чем за 2 месяца и осуществил передачу помещений арендодателю в соответствии с п. 3.1.2 настоящего договора. В данном случае договор считается расторгнутым со дня, следующего за днем передачи помещений по акту приема-передачи.

Уведомлением о расторжении договора 20.02.2020 арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора.

Факт получения указанного уведомления истцом не оспаривается.

При изложенных обстоятельствах, с учетом положений пункта 8.1 договора договор аренды прекращен 20.04.2020.

Таким образом, начисление арендной платы до 20.04.2020 является правомерным.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцами заявлено о задолженности ответчика по договору в сумме 291 883  рублей арендной платы в пользу ИП ФИО3 и 318 833 руб. арендной платы в пользу ИП ФИО2

Согласно п.5.3 Договора арендная плата производится арендатором арендодателю ИП ФИО2 и ИП ФИО3 в равных долях  путем перечисления ½ арендной платы за месяц  согласно графика оплаты (приложение №3) в сумме 85000 руб. за месяцы апрель, май, июнь, июль,  август, сентябрь, октябрь. В сумме 93 000 руб. за месяцы ноябрь, декабрь, январь февраль на счет  ИП ФИО2 до 17 числа текущего месяца  за последующий месяц равнозначно на счет  ИП ФИО3 до 25 числа  текущего месяца за последующий. 

По неоспоренному заявлению ответчика, взаимоотношение между ИП ФИО3, ИП ФИО2 и ООО «ЮК Сатре» по аренде нежилого помещения площадью 108,5 кв.м по адресу 

<

...> длились с сентября 2011 г. по 10 марта 2020 г. 

Первоначально был заключен предварительный договор, затем договор аренды. Формы предварительного договора и договора аренды были  предоставлены Арендодателями, изменения условий и/или формулировок в текст договора не допускались.

Договоры аренды перезаключались каждые 11 мес., менялись только условия о стоимости аренды, все остальные условия договора оставались неизменны. Акты возврата помещений не  составлялись и не подписывались сторонами, в то время, как Акты приема передачи нежилого помещения в аренду подписывались ежегодно вместе с вновь заключаемыми договорами (Приложение № 1). 

Задаток по п. 6.1. договора был перечислен в 2011 г. при заключении предварительного договора ИП ФИО3 платежным поручением № 521 от 15.09.2011 на сумму 115 000,00 руб., ФИО2. платежным поручением № 522 от 15.09.2011 на сумму 115 000,00 руб., в дальнейшем, при заключении договора аренды, он был засчитан сторонами как задаток, и при заключении договоров аренды на новый срок - не возвращался, а был засчитан в зачет задатка по вновь заключаемым договорам.

Данное обстоятельство истцами не оспорено, в нарушение норм ст.ст. 9, 65 АПК РФ.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Изучив и проанализировав расчет долга, выполненный истцами, с учетом положений договора аренды о сроках внесении арендной платы в текущем месяце за последующий, принимая во внимание не оспоренный надлежащим образом истцами зачет платежа-задатка в размере 230 000 руб., суд, определяя крайнюю дату периода задолженности 20.04.2020, составил новый  расчет арендной платы, в соответствии с которым долг по аренным платежам составил 48 833,30 руб. в пользу ИП ФИО3 и 75 833,30 руб. в пользу ИП ФИО2  

Таким образом, исковые требований о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в указанной части.

Также истцами заявлено требование о взыскании с ответчика 178 220 руб. в пользу ИП ФИО3 и 62 640 руб. в пользу ИП ФИО2 

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

В п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7) указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени (п.1 ст.330 ГК РФ).

Из указанных норм права, а также из правовой природы неустойки следует, что обязанность должника уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства представляет собой обязанность, являющуюся дополнительным (акцессорным) денежным обязательством.

Следовательно, правовым основанием для взыскания неустойки является положение договора или закона, предусматривающие ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

Согласно п. 5.6 Договора арендатор при несвоевременной оплате за аренду помещений  выплачивает арендодателю пени в размере 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения срока оплаты, установленного Договором, суд считает, что к ответчику подлежит применению ответственность, установленная договором.

Судом проверен расчет истца, и с учетом изменения суммы основного долга суд произвел новый расчет неустойки.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки.

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Относительно применения названной нормы права даны разъяснения в Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), согласно пункту 69 которого подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (часть 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (часть 1 статьи 2, часть 1 статьи 6, часть 1 статьи 333 ГК РФ), а соответствующие положения разъяснены в пункте 71 Постановления N 7.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ, пункт 73 Постановления N 7).

В свою очередь, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (часть 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно (пункты 73, 74 Постановления N 7).

Согласно пункту 77 Постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (части 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ (определение от 21.12.2000 N 263-О), возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату добросовестной стороне такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

При этом следует учитывать, что степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел, рассматриваемым спорным правоотношениям сторон законодательством не предусмотрено. Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае оценивается судом исходя из конкретных обстоятельств дела и взаимоотношения сторон.

Предусмотренный пунктом 5.6 спорного договора размер неустойки, по мнению суда, является явно завышенным.

Суд считает, что, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон правоотношений (даже несмотря на то, что такие правоотношения возникли на основании договора), размер подлежащей взысканию неустойки, как суммы компенсационного характера, должен соотноситься с нарушенным интересом и размером компенсаций в иных, аналогичных случаях.

Из вышеприведенных норм усматривается, что задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Судом установлено, что заявленный истцом размер неустойки в виде уплаты пени в размере 1% за каждый день просрочки от суммы задолженности, является явно завышенным и заявленной суммой нарушается баланс интересов сторон, который судом определяется самостоятельно.

В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки: он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Суд, исходя из фактических обстоятельств дела, пришел к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и, воспользовавшись предоставленным ему правом, применяет положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшает размер взыскиваемой неустойки до 19665 руб. пени в пользу ИП ФИО3 и 6280 руб. пени в пользу ИП ФИО2  При этом, судом при исчислении неустойки учтена обычно применяемая в гражданском обороте ставка 0,1%.

На основании изложенного, требования о взыскании неустойки являются правомерными и подлежат удовлетворению частично в сумме 19 665 руб. пени в пользу ИП ФИО3 и 6 280 руб. пени в пользу ИП ФИО2  

Истца просят взыскать с ответчика затраты по текущему ремонту помещения в общей сумме 925 589,68 руб.

Рассматривая данное требование, суд указывает на следующее. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 ГК РФ).

Из фактических обстоятельств дела, которые не оспариваются сторонами, следует, что в соответствии с заключенным между сторонами договором во временное возмездное пользование ООО ЮК «Сатре» передано нежилое помещение по адресу: 

<

...>.

Поскольку договор прекращен, на ответчике в силу положений статьи 622 ГК РФ лежит обязанность по возврату арендодателю помещения на условиях договора, отказаться от исполнения которых в одностороннем порядке ответчик не имеет права (статьи 309, 310 ГК РФ).

Согласно пункту 3.2.5 договора все перепланировки и переоборудования арендуемого помещения, расположенных и проходящих в нем инженерных сетей и коммуникаций (как внутри, так и снаружи) оговорены в приложении № 2, изменению и дополнению не подлежат без согласования с арендодателем.

Из пункта 3.2.6 договора следует, что по истечению срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю все согласованные произведенные перестройки и переделки (согласно приложению № 2), а также улучшения, составляющие принадлежность помещения, неотделимые без вреда для конструкции.

Пунктом 3.2.13 договора предусмотрено, что арендатор обязуется по требованию арендодателя вернуть помещение в первоначальный вид и устранить все изменения в нем произведенным арендатором по приложению № 2 в цвет, форму, месторасположение по согласованию с арендодателем.

Из приведенных положений с учетом требований статьи 622 ГК РФ следует, что арендатор вправе производить улучшения (и неотделимые улучшения) полученного в аренду имущества по согласованию с арендатором (пункт 3.2.5); все произведенные улучшения подлежат безвозмездной передаче арендодателю (пункт 3.2.7).

Однако, в силу пункта 3.2.13 арендатор обязан по требованию арендодателя восстановить первоначальный вид помещения с демонтажем произведенных улучшений, даже в том случае, если они были согласованы с арендодателем.

Истцы, утверждая, что помещение после его использования ответчиком требует ремонта, истца заявили ко взысканию сумму, необходимую для проведения текущего  ремонта в помещении.

В целях определения стоимости ремонта Объекта Истец обратился к ООО Многопрофидьная производственная фирма «Легион-3000», которая составила Техническое заключение по результатам обследования нежилого помещения по адресу: 

<

...>. Стоимость услуг по оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта Объекта составила 11 000 руб. (договор №12 от 18.03.2020, квитанция от 10.04.2020 на сумму 5500 руб.,  квитанция от 20.03.2020 на сумму 5500 руб., акт от 10.04.2020 оказанных услуг).

В соответствии с указанным заключением, локальный сметный расчет  на общестроительные работы, содержащий 8 разделов, составил стоимость ремонта в общей сумме 925 589,68 руб.

Ответчиком представлен контррасчет стоимости восстановительного (текущего) ремонта, составленный на основании представленного истцом указанного локального сметного расчета. В соответствии с контррасчетом ответчика, стоимость восстановительного (текущего ремонта) составила 7 989,89 руб. 

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения в судебном порядке, должно в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвердить размер убытков.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Удовлетворение иска о взыскании убытков возможно только при наличии совокупности указанных условий.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

На основании пункта 2 указанной статьи арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Обращаясь с настоящим иском, истцы указывают, что неисполнением ООО «Сатре» обязанности о проведении текущего ремонта ему причинены убытки в размере 925 589,68 руб., составляющих стоимость затрат на проведение ремонтно-восстановительных работ.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенные выше нормы и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии совокупности оснований для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

Из материалов дела усматривается, что в рамках рассматриваемого  договора истец передал ответчику в аренду по акту приема-передачи спорный объект в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии.

Так, согласно акту приема-передачи от 01.04.2017, состояние помещений хорошее, ОПС в исправном состоянии, кондиционер – исправен, электрооборудование – исправно, телефонная точка – исправна, отопительные коммуникации исправны, сантехнические коммуникации исправны.

Согласно приложению №1 к Договору аренды от 01.04.2017 стороны согласовали Перечень изменений в нежилом помещении по адресу: 

<

...>, произведенные арендатором: изменить цвет столбов фасада в черный. Установить роль-ставни. Установить вывеску, указывающую название магазина. Облицевать крыльцо магазина уличной плиткой.  Установить кирпичную стену, отделив вход с тыльной стороны магазина.  Установить кирпичную стену для разделения сан.узла, с целью использования в 2-х независимых друг от друга помещений. Заложить ниши и установить в них решетки. Установить сейф-дверь на внутреннюю комнату, находящуюся в центре помещения. Демонтировать пластиковую перегородку и входную группу. Реконструировать ступени внутри помещения магазина. Изменить покрытие пола на всей площади арендуемого помещения магазина по согласованию с «Арендодателем». Изменить цвет стен в черный. Установить натяжной потолок черного цвета. Установить торговую мебель и разместить рекламные материалы. Установить световые рекламные короба в наружные проемы окон. Установить систему вентиляции помещения.

При этом сторонами не оспаривается, что означенное помещение находилось в аренде у ООО «Сатре» с 2017 года по 09.04.2020, из владения последнего не выбывало. При перезаключении договоров аренды помещение фактически во владение арендодателю не возвращалось. Обратного ответчиком не доказано, соответствующих доводов не приведено.

При оценке названных доводов сторон суд исходит из того, что текущий ремонт представляет собой систематическое и своевременное предохранение частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа и осуществляется ежегодно. Именно систематическое проведение текущего ремонта позволяет считать, что он ограничивается проведением профилактических мероприятий и устранением мелких повреждений и неисправностей.

В свою очередь, его непроведение в течение длительного времени, в результате чего не проводится профилактика, не устраняются мелкие повреждения и неисправности, неизбежно приводит к ухудшению технического состояния имущества и, как следствие, невозможности устранить образовавшиеся повреждения и недостатки проведением лишь текущего ремонта.

Доказательств своевременного и надлежащего исполнения обязанности по проведению текущего ремонта, возложенной на арендатора пунктом 3.2.6 договоров и пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.

Оснований считать, что ухудшение текущего состояния спорного помещения явилось следствием ненадлежащего исполнения истцом обязанности по проведению капитального ремонта, судом не установлено.

Оценив обстоятельства настоящего дела, суд пришел к выводу, что ненадлежащее техническое состояние спорных помещений, требующих проведения ремонтно-восстановительных работ, находится в прямой причинно-следственной связи с неисполнением ответчиком обязанности по проведению текущего ремонта.

Требование о возмещении стоимости текущего ремонта вытекает из обязательственных отношений, поскольку в договоре аренды стороны оговорили, что в случае передачи помещения арендодателю до истечения срока действия договора аренды или в связи с окончанием срока децствия договора арендатор обязан уплатить арендодателю  сумму стоимости не произведенного им текущего (косметического) ремонта согласно смете представителя арендодателя, либо произвести текущий ремонт.

Необходимость проведения текущего ремонта объекта в течение действий договора аренды материалами дела подтверждена.

Не исполнив обязанность по проведению текущего ремонта, ответчик несет риск связанных с этим последствий, выражающихся в его обязанности восстановить имущество до состояния, не хуже того, в котором помещения находились в момент приема имущества в аренду, вне зависимости от видов работ.

Доказательств в подтверждение отсутствия необходимости в проведении каких-либо работ, указанных в означенном отчете, ответчиком не представлено.

В свою очередь, представленный ответчиком контррасчет стоимости восстановительного ремонта, выполненный представителем ответчика, судом не принимается,  как не имеющий сведений о выполнении его в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

В свою очередь, относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы оценщика, изложенные в локальной смете истцов, в материалы дела не представлено.

Основания несогласия с проведенной оценкой должны сложиться при анализе представленного отчета и его сопоставлении с остальной доказательственной информацией, что в рассматриваемом случае отсутствует.

Доказательств того, что указанная в отчете стоимость ремонтно-восстановительных работ не соответствует рыночной, ответчик не представил, результаты представленной истцом оценки надлежащим образом не оспорил. 

Ходатайство о проведении судебной экспертизы, заявленное ответчиком, не было поддержано в последующем, в связи с чем, судебная экспертиза не назначена.

В такой ситуации суд  исходит из того, что локальный сметный расчет, представленный истцом, является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Вместе с тем, исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание представленное в материалы дела приложение к договору аренды приложение №2, содержащее сведения о возможных изменениях в спорных помещениях, суд приходит к выводу о том, что приведенные истцом в обоснование искового требования обстоятельства ухудшения состояния арендованного нежилого помещения на момент его возврата по сравнению с его состоянием на момент передачи в аренду материалами дела подтверждены, но не в полном объеме.

Сопоставляя указанные в локальном сметном расчете работы с имеющимися в материалах дела доказательствами (приложение к договору №2, фотографии и фототаблицы, представленные сторонами, акты осмотра помещений), суд находит подлежащими включению в сумму, подлежащую взысканию с ответчика, следующие позиции, обозначенные в представленной таблице локального сметного расчета номерами: 4, 5, 18, 19, 20, 21, 22,23, 24, 27,29, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 49, 50, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 87, 88, 89. Итого: прямые затраты по ремонту составили 10 485, 62 руб., затраты по ремонту, подлежащие возмещению ответчиком, составят 157 871,49 руб. по следующей формуле (925 589,68 (всего по смете)/ 61 477,45 (прямы затраты по смете в базисных ценах) х 10485,62).

Истцами заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, а также расходов на составление локально-сметного расчета.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам относятся денежные суммы, которые подлежат выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Абзацем 2 пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ № 1 от 21.01.2016 года разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (статья 65 АПК РФ, пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах»).

В подтверждение судебных расходов представлен договор №12 на оказание юридических услуг от 19.03.2020, заключенный истцами с ООО «Правовой департамент Тюмени», кассовый чек от 27.03.2020 на сумму 22500 руб., платежное поручение №14 от 08.04.2020 на сумму 6 000 руб., платежное поручение №15 от 22.04.23020, кассовый чек от 29.04.2020 на сумму 4000 руб. 

В связи с частичным удовлетворением иска, судебные расходы истцов на оплату услуг представителя, расходы истцов на составление локально-сметного расчета, относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований без учета снижения неустойки по 333 ГК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Ювелирная компания «Сатре» в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате в размере 48 833 рубля 30 копеек, пени в размере 19 665 рублей, расходы на составление локально - сметного расчета в размере 1 804 рубля, судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 7 380 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 140 рублей.

Взыскать с ООО Ювелирная компания «Сатре» в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 75 833 рубля 30 копеек, пени в размере 6 280 рублей, расходы на составление локально - сметного расчета в размере 1 416 рублей 80 копеек, судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 5 796 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 121 рубль.

Взыскать с ООО Ювелирная компания «Сатре» в пользу ФИО3 и ФИО2 в равных долях затраты по ремонту помещения в сумме 157 871 рубль 49 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Бадрызлова М.М.