/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-39808/2015

г. Краснодар

23 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) – Кондратьевой Е.Н. (доверенность от 13.12.2017) и Сорокиной Е.А. (доверенность от 08.11.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СКТ» (ИНН 2308159982, ОГРН 1092308006790) – Маковецкого А.В. (доверенность от 09.01.2018), в отсутствие ответчика – департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310056575, ОГРН 1022301612816) и третьих лиц: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, министерства природных ресурсов Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования города Краснодара на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2018 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-39808/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «СКТ» (далее – общество) с иском, в котором просила:

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, заключенный между администрацией и обществом;

– обязать общество вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 999 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, расположенный по ул. Береговой, 142/3, в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем его освобождения, демонтажа забора из облегченных конструкций и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением обществом условий договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300.

В процессе рассмотрения дела администрацией заявлено ходатайство об изменении основания иска, согласно которому имеется установленная законом совокупность условий для расторжения договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300 по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс), и невозможности строительства на участке.

Ходатайство администрации об изменении оснований исковых требований суд удовлетворил.

Общество обратилось в арбитражный суд к администрации со встречным иском, в соответствии с которым просило:

– взыскать с администрации убытки в размере 1 699 017 рублей 60 копеек;

– изменить условия договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, изложив пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Участок предоставляется для строительства объекта туристской инфраструктуры» (уточненные требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Определениями от 02.03.2016 и от 28.04.2016 судом к участию в деле привлечены: в качестве соответчика по встречному иску – департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент финансов), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент архитектуры) и министерство природных ресурсов Краснодарского края (далее – министерство).

Определением от 20.09.2016 судом принят отказ общества от встречного искового требования об изменении редакции пункта 1.3 договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, производство по встречному иску в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017, первоначальный иск удовлетворен частично. Расторгнут договор аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, заключенный между администрацией и обществом. На общество возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, и подписать акт приема-передачи участка. В части требования о демонтаже забора из облегченных конструкций отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что в период заключения договора аренды от 12.03.2012 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 находился в территориальной зоне ОД.1 (Центральная общественно-деловая зона), при получении участка (для строительства офиса) по акту приема-передачи претензий к фактическому состоянию участка арендатором заявлено не было. Решением городской Думы Краснодара от 22.10.2013 № 54 п. 8 «О внесении изменения в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар"» (далее – решение Думы от 22.10.2013) спорный участок, ранее отнесенный к зоне ОД.1, отнесен к территориальной зоне РП (Зона парков). Арендатор имел возможность осваивать участок в течение полутора лет, однако никаких мер по использованию участка по назначению не предпринял. При изменении правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка вправе продолжать использование участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) объектов. Довод общества о том, что оно не могло использовать земельный участок по причине отсутствия выезда (въезда) на общественную дорогу, судом отклонен, со ссылкой на схему расположения участка на кадастровом плане территории от 28.07.2010, факт постановки участка на государственный кадастровый учет и подписанный сторонами без замечаний акт приема-передачи земельного участка. Объективных обстоятельств, которые бы делали невозможным освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением, не существовало. Письма общества 2012 года о необходимости предоставления ему смежного земельного участка для использования под автостоянку и благоустройство, направлены на получение в пользование дополнительного участка, и не обусловлены необходимостью обеспечения проезда (прохода) к спорному участку. Обществом не доказано, что строительные, земляные и иные работы на участке проводились. Предупреждению арендодателя от 10.08.2015 предшествовало длительное бездействие общества по освоению участка. Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более года. Истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора (от 28.09.2015), которое ответчиком не исполнено. Доказательства по урегулированию спора, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса, администрацией представлены. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом первоначальных требований в части расторжения договора от 12.03.2012 № 4300018300 и обязания ответчика вернуть земельный участок администрации по акту приема-передачи. Поскольку обследованием земельного участка факт нахождения забора на нем не подтвержден, в удовлетворении иска в части обязания ответчика демонтировать забор из облегченных конструкций суды отказали. В рамках встречного иска общество просит взыскать в его пользу с администрации убытки в виде уплаченной арендной платы за период с 10.04.2012 по 10.11.2015 в размере 1 660 846 рублей 95 копеек. Требования обоснованы недостатками арендованного участка (отсутствие въездов/выездов, внесение изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденные решением Думы от 22.10.2013), препятствующими его освоению. Однако позиция общества противоречит установленному в статье 612 Гражданского кодекса правилу распределения ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Не соответствует данная позиция и положениям статьи 616 Гражданского кодекса. Ссылки ответчика на отсутствие возможности пользования арендованным имуществом с даты заключения договора аренды, невозможности приступить к строительным работам, по причинам отсутствия выезда/въезда на участок, признаны несостоятельными, с учетом подписания сторонами акта приема-передачи участка и последующего поведения арендатора, не заявившего отказа от права аренды (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса). Территориальная зона предоставленного обществу земельного участка была изменена 22.10.2013, то есть через полтора года после предоставления участка арендатору. Обществом не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии виновных, противоправных действий администрации, в результате которых истцу причинены убытки в заявленной сумме. В период расположения участка в территориальной зоне ОД.1 (до 22.10.2013) земельный участок обществом не использовался; отнесение участка к зоне РП (Зона парков) решением Думы от 22.10.2013 не обжаловано, незаконным не признано. Нормой части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельного участка при изменении правил землепользования и застройки. Изменение разрешенного использования участка путем внесения изменения в правила землепользования и застройки не может быть квалифицировано в качестве ограничения прав на землю, и являться основанием для возмещения убытков. Учитывая, что до внесения изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар общество не приступило к использованию земельного участка, оно утратило право использования арендованного участка в соответствии с условиями договора. Использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за земельный участок (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4.1.2 договора от 12.03.2012). Представленные доказательства не подтверждают наличие вины ответчика по встречному иску в возникновении убытков истца по встречному иску в заявленном размере, истцом по встречному иску не доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением ответчика по встречному иску.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.05.2017 решение от 31.10.2016 и апелляционное постановление от 31.01.2017 в части удовлетворения ходатайства о приобщении документа к материалам дела, отказа в иске в части требований о демонтаже забора из облегченных конструкций, оставлены без изменения. В остальной части судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на необоснованность вывода судебных инстанций о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком. Суды не учли изменение администрацией оснований заявленного ею иска о расторжении договора аренды земельного участка уже в процессе производства по делу (с существенного нарушения условий договора на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении сделки). Отклоняя возражения общества о невозможности рассмотрения иска о расторжении договора аренды по существу, ввиду несоблюдения администрацией досудебного порядка урегулирования спора применительно к измененным ею в судебном заседании 15.12.2015 основаниям, суд сослался на наличие в деле доказательств соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования подобных споров. Такой вывод не основан на содержании уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 28.09.2015, направленного в адрес общества почти за три месяца до сделанного представителем администрации в суде заявления. Вопросы о возможности рассмотрения иска по первоначально приведенным администрацией основаниям (без учета их изменения 15.12.2015), а также о доказательствах соблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, исходя из появления у него новых оснований для расторжения договора, судами не выяснены. Указанное процессуальное нарушение привело к рассмотрению первоначального иска без учета волеизъявления истца на изменение оснований расторжения арендной сделки и в условиях отсутствия у ответчика возможности в досудебном порядке урегулировать спор с арендодателем, полноценно возражать против предъявленных к нему требований (в условиях неочевидности рассматриваемых судом оснований иска: первоначальных, измененных, и тех, и других). Правомерность заключенного сторонами договора аренды от 12.03.2012 № 4300018300, правовая и фактическая возможность его исполнения, расторжения, судебными инстанциями с необходимой степенью полноты и достоверности не исследованы. Возражения общества, а также имеющиеся в материалах дела доказательства расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 в зоне возможного катастрофического затопления, на территории городских зеленых насаждений общего пользования, фактически занятой зелеными насаждениями, еще до принятия решения Думы от 22.10.2013 о включении данного участка в территориальную зону РП (Зона парков), в том числе с учетом особого условия пункта 9.3. договора, постановления администрации от 11.01.2012 № 46, генерального плана города, действующего на момент заключения спорной сделки, обстоятельств, зафиксированных муниципальными органами при осмотре земельного участка, надлежащим образом не проверены. Судебные инстанции при разрешении спора не учли дополнительные пояснения администрации о том, что решение Думы от 22.10.2013 принято не произвольно, а именно в целях приведения Правил землепользования и застройки в соответствие с генеральным планом города. Оценивая схему размещения земельного участка (для предварительного согласования места размещения офиса) 2010 года, в которой указано на возможность подходов и подъездов к земельному участку за счет земель общего пользования, суды не приняли во внимание, что землями общего пользования являются как улицы, проезды, автомобильные дороги, так и набережные, скверы, парки, не предполагающие использование их для проезда транспорта, в том числе строительной техники. Вопрос о том, за счет каких территорий общего пользования должен был осуществляться проезд на спорный участок, и как он осуществляется в настоящее время, не исследован и материалами дела не подтвержден. При этом в судебном заседании окружного суда представитель общества пояснил, и это не опроверг представитель департамента архитектуры, что участок сформирован в глубине парка, среди зеленых насаждений. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-47982/2014 установлено, что смежный с участком 23:43:0208042:1112 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1111, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара, по ул. Береговой, 146, строение № 22, находится на территории общего пользования (парк имени 30-летия Победы). При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 в удовлетворении требований по первоначальному иску администрации и встречному иску общества отказано.

Суд установил, что на основании постановления администрации от 11.01.2012 № 46 «О предоставлении ООО «СКТ» земельного участка в Западном административном округе города Краснодара» между администрацией и обществом заключен договор аренды от 12.03.2012 № 4300018300 земельного участка общей площадью 999 кв. м, расположенного по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:0208042:1112. Земельный участок предоставлен для строительства офиса на срок до 11.01.2022. По акту приема-передачи, подписанному сторонами, земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, передан для строительства офиса. Строения на данном земельном участке отсутствуют. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. По условиям договора арендатор принял на себя обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при согласованных сторонами нарушениях его условий, в том числе при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или договором. В ходе проведенного 30.07.2015 осмотра установлено, что земельный участок площадью 999 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на земельном участке произрастают деревья, на части земельного участка установлен забор из облегченных конструкций (акт № 1659). Из письма департамента архитектуры от 28.07.2015 № 29/8128 следует, что разрешение на строительство объекта на земельном участке по ул. Береговая, 142/3 не выдавалось. Администрацией 10.08.2015 направлено в адрес общества предписание об устранении в 14-тидневный срок со дня получения предписания выявленных нарушений, которое вручено представителю общества 17.08.2015. Письмом Управления муниципального контроля администрации от 18.09.2015 № 9696/21 подтверждено, что акт осмотра от 30.07.2017 № 1659 является актуальным по состоянию на 17.09.2015, т.е. земельный участок не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на нем произрастают деревья. В связи с неисполнением арендатором в установленный срок нарушений договора аренды, администрацией в адрес общества направлено уведомление от 28.09.2015 № 13280/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписать соглашение о расторжении договора аренды и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Уведомление было вручено обществу 05.10.2015, что подтверждается распечаткой с сайта ФГУП «Почта России» в сети «Интернет». Однако арендатор проигнорировал обращение администрации, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, земельный участок по акту приема-передачи не вернул. Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения администрации в суд с иском, рассматриваемым по настоящему делу. Общество подало встречный иск, в котором, с учетом уточнения требований, просило суд взыскать с администрации 1 699 017 рублей 60 копеек убытков. В обоснование встречного иска общество указывает на то, что не имело возможности использовать земельный участок, полученный по договору аренды от 12.03.2012 № 4300018300. Неоднократные обращения с просьбами в администрацию о предоставлении смежного земельного участка для организации проезда, оставленные без удовлетворения, проектирование и строительство объекта на данном земельном участке не представилось возможным. Решением Думы от 22.10.2013, о котором общество узнало в 2015 году, после получения сведений департамента архитектуры, арендованный обществом земельный участок, ранее отнесенный к зоне ОД.1 с разрешенным использованием – для размещения административного здания, отнесен к разрешенному использованию – РП (Зона парков). Ввиду невозможности использования земельного участка в целях, указанных в договоре аренды, общество понесло убытки в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 1 660 846 рублей 95 копеек за период с 10.04.2012 по 10.11.2015 (акт сверки по состоянию на 11.11.2015). Суд при разрешении спора установил, что в период заключения договора аренды № 4300018300, до принятия решения Думы от 22.10.2013 о включении данного участка в территориальную зону РП (Зона парков), земельный участок находился в зоне возможного катастрофического затопления, в которой запрещалось строительство капитальных объектов в целях предотвращения гибели людей, повреждения (уничтожения) имущества юридических и физических лиц. Более того, участок размещен на территории городских зеленых насаждений общего пользования, фактически занятой зелеными насаждениями. Об этом свидетельствуют особые условия пункта 9.3 договора аренды, запрещающие вырубку земельных насаждений, постановление администрации от 11.01.2012 № 46, генеральный план города, действующий на момент заключения спорной сделки, а также фотоматериалы, приложенные к актам осмотра земельного участка. Решение Городской Думы Краснодара от 22.10.2013 № 54 принято в целях приведения Правил землепользования и застройки в соответствие с генеральным планом города в силу требований части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 12.03.2012 № 4300018300 не может быть расторгнут, поскольку заключен сторонами в целях строительства офиса на территории общего пользования (парк имени 30-летия Победы) в нарушение пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса. Такой договор является недействительной (ничтожной) сделкой, что влечет отказ в удовлетворении первоначальных требований администрации. Сославшись на положения статей 15, 16, 393, 612, 616, 1064 и 1069 Гражданского кодекса, суд пришел к выводу о том, что встречный иск общества противоречит правилам распределения ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора аренды либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Кроме того, представленные доказательства не подтверждают наличие вины администрации в возникновении убытков общества в заявленном размере, последним не доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением органов местного самоуправления при предоставлении земельного участка. При таких обстоятельствах правовые основания для взыскания с муниципального образования город Краснодар убытков отсутствуют.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2018 решение от 11.09.2017 в части отказа в удовлетворении встречного иска отменено. В указанной части принят новый судебный акт, которым с администрации в пользу общества взыскано 1 659 657 рублей 67 копеек в порядке применения последствий недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 12.03.2012.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска администрации. Договор аренды заключен его сторонами в целях строительства офиса на территории общего пользования (парк имени 30-летия Победы) в нарушение гражданского, земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации. Поэтому договор от 12.03.2012 № 4300018300 является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции), что исключает удовлетворение требований администрации о расторжении договора аренды и о возвращении земельного участка в качестве последствия такого расторжения. Довод администрации о необходимости удовлетворения требования о возвращении из аренды земельного участка по акту приема-передачи отклонен судом апелляционной инстанции. В деле отсутствуют доказательства нахождения земельного участка в фактическом владении общества, заключенный между сторонами договор аренды ничтожен, а режим общего пользования в пределах спорного земельного участка сохранен. Это исключает возможность и необходимость удовлетворения требования администрации о понуждении общества к возврату земельного участка путем подписания акта приема-передачи. Поскольку договор аренды недействителен (ничтожен), денежные средства, оплаченные по такому договору, подлежат возвращению лицу, их оплатившему в виде применения последствий признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Поскольку фактически земельный участок не выбывал из общего пользования, общество участок не использовало виду отсутствия подъезда к участку и нахождения участка в парковой зоне, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования общества о взыскании с администрации 1 698 634 рублей 69 копеек (как реституционного требования). У администрации имелось достаточно времени для представления доказательств фактического использования обществом земельного участка в период, за который им была внесена арендная плата. Между тем, такие доказательства судам первой и апелляционной инстанций не представлены. Участок изначально (в период предоставления) фактически располагался в парковой зоне, на нем произрастает большое количество деревьев, что указано как на схеме 2010 года, так и на последующих схемах земельного участка. Участок имеет треугольную форму и расположен в глубине парковой зоны, при этом отсутствует подъезд к земельному участку для возможности его использования для целей строительства. Доказательства того, что спорный участок фактически использовался обществом в каких-либо иных целях, не связанных со строительством офисного здания, администрацией в материалы дела также не представлены. С учетом изложенного, требование общества о возвращении ему денежных средств, внесенных в качестве арендной платы за пользование спорным земельным участком, заявлено правомерно. При этом лицом, обязанным возвратить денежные средства в порядке реституции, является именно сторона недействительного договора, получившая плату за пользование имуществом. Установленный бюджетным законодательством порядок распределения денежных средств, полученных от предоставления в арендное пользование земельных участков публичной собственности, не изменяет положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса о том, что возврат полученного по недействительной сделке должна осуществить в порядке реституции сторона в такой сделке. Суд апелляционной инстанции также учел отсутствие оснований для применения срока исковой давности по заявлению администрации, поскольку денежные средства подлежат взысканию с администрации в качестве последствий признания сделки недействительной. По указанному требованию срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса, не пропущен. Учитывая содержание и предмет спора, объем совершенных представителем общества процессуальных действий, уровень сложности поднимаемых в ходе рассмотрения дела правовых вопросов, а также информацию, содержащуюся в письме Адвокатской палаты Краснодарского края от 20.08.2015 о результатах мониторинга гонорарной практики в адвокатской палате Краснодарского края минимального размера гонорара за оказание адвокатами правовой помощи в 2014-2015 годы, апелляционный суд удовлетворил заявление общества о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 20 тыс. рублей. Подлежащие взысканию расходы являются разумными и соразмерными. Доказательств чрезмерности понесенных судебных расходов и нарушение баланса интересов сторон не представлено. Расходы по уплате государственной пошлины распределены между сторонами судом апелляционной инстанции по правилам статьи 110 Кодекса.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе (дополнении к ней) заявитель просит указанные акты отменить в части отказа в удовлетворении требования о возврате земельного участка, которое подлежит удовлетворению, а также в части удовлетворения апелляционным судом требования общества о возврате 1 698 634 рублей 69 копеек уплаченных в 2012 – 2015 годах арендных платежей. В этой части администрация просил суд округа принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении данного требования. Заявитель ссылается на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Воля администрации направлена на освобождение земельного участка и его возврат публичному собственнику, и при недействительном (ничтожном) договоре аренды у общества отсутствуют основания для занятия и использования спорного участка. В настоящее время земельный участок не застроен. В судебном заседании общество подтвердило, что строительство на спорном земельном участке не ведет. Разрешение на строительство не получено. При таких обстоятельствах земельный участок подлежит возврату администрации в порядке статьи 167 Гражданского кодекса. Вместе с тем, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) и публичной кадастровой карты, имеющимся в материалах дела, участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 обременен арендой в пользу общества. Наличие указанного обременения препятствует администрации распоряжаться данным земельным участком. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН. Удовлетворяя требование общества о возврате денежных средств за пользование земельным участком, апелляционный суд не учел, что первоначально планируемая цель использования земельного участка обществом не соответствует реальным целям и возможности использования земельного участка. При таких обстоятельствах вины администрации в причинении вреда не усматривается. Для взыскания убытков необходимо доказать не только незаконность действий ответчика, но и добросовестное поведение застройщика, исключающее предположение о том, что застройщик намеренно воспользовался результатом незаконных действий органа власти. Получив земельный участок в аренду, общество знало о нахождении его в глубине парка среди зеленых насаждений, в зоне общего пользования, в связи с чем, должно было поставить под сомнение легитимность сделки, предпринять меры по дополнительной проверке действительности договора аренды и воздержаться от внесения арендных платежей до указанного времени. Судом установлена не только должная, но и фактическая информированность о нахождении участка в границах парка, а значит, общество могло (должно было) осознавать недействительность договора аренды. Для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями. Между тем, приведенные обстоятельства (элементы доказывания убытков) в соответствии с положениями статьи 65 Кодекса обществом документально не подтверждены.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность постановления апелляционного суда. Ответчик ссылается на то, что предоставленный ему в аренду земельный участок не использовался и не мог быть использован (не имел выезда (въезда) на общественную дорогу). Неоднократные обращения в органы местного самоуправления с просьбами предоставить смежный с арендуемым участком земельный участок для организации подъезда, необходимого для начала строительства офисного здания, оставлены без удовлетворения. В связи с отнесением земельного участка к территориальной зоне РП (Зона парков), начать проектирование и строительство не представлялось возможным, при том, что общество продолжало вносить арендную плату.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители администрации поддержали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить в силе постановление апелляционного суда от 14.05.2018.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей администрации и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 11.01.2012 № 46 «О предоставлении ООО "СКТ" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара» администрация и общество заключили договор от 12.03.2012 № 4300018300 аренды земельного участка общей площадью 999 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1112. Участок из земель населенных пунктов, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара, предоставлен арендатору для строительства офиса на срок до 11.01.2022. Фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению. Арендатор принял на себя обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при согласованных сторонами нарушениях его условий, в том числе при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или договором. Одним из особых условий договора арендатору запрещена вырубка зеленых насаждений (пункт 9.3).

Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23.06.2011, передан арендатору по акту приема-передачи одновременно с подписанием договора аренды (приложение № 1 к договору от 12.03.2012).

Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации (запись в ЕГРН от 23.03.2012 № 23-23-01/271/2012-274).

В ходе осмотра земельного участка установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 площадью 999 кв. м не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на нем произрастают деревья. Результаты осмотра зафиксированы в акте от 30.07.2015 № 1659.

По сообщению департамента архитектуры от 28.07.2015, разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 не выдавалось.

10 августа 2015 года администрацией направлено в адрес общества предписание об устранении в 14-тидневный срок со дня получения предписания выявленных нарушений, которое вручено представителю общества 17.08.2015.

Письмом Управления муниципального контроля администрации от 18.09.2015 № 9696/21 подтверждено, что акт осмотра от 30.07.2017 № 1659 является актуальным по состоянию на 17.09.2015, то есть земельный участок не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на земельном участке произрастают деревья.

В связи с неисполнением арендатором в установленный срок нарушений договора аренды, администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 28.09.2015 № 13280/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписать соглашение о расторжении договора аренды и обеспечить возврат земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Уведомление вручено обществу 05.10.2015, что подтверждается распечаткой с сайта ФГУП «Почта России».

Ссылаясь на допущенное обществом существенное нарушение условий договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, общество заявило к администрации и департаменту финансов встречный иск о возврате (взыскании) 1 699 017 рублей 60 копеек убытков, составляющих арендную плату за период с 10.04.2012 по 10.11.2015 (акт сверки по состоянию на 11.11.2015). В обоснование заявленных требований общество ссылается на невозможность использования земельного участка, предоставленного по договору аренды от 12.03.2012 № 4300018300, который не имеет выезда (въезда) на общественную дорогу. Неоднократные обращения в администрацию о предоставлении смежного земельного участка для организации подъезда (проезда), оставленные без удовлетворения, проектирование и строительство объекта на данном участке не представилось возможным. Решением Думы от 22.10.2013, о котором общество узнало в 2015 году, арендованный им земельный участок, ранее отнесенный к зоне ОД.1 с разрешенным использованием – для размещения административного здания, стал относиться к территориальной зоне РП (Зона парков).

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что в период заключения договора аренды от 12.03.2012 № 4300018300 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 находился на территории городских зеленых насаждений общего пользования, фактически занятой зелеными насаждениями.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Установив, что спорный земельный участок является (и фактически являлся до принятия Думой решения от 22.10.2013 № 54) частью территории общего пользования (расположен в глубине парка имени 30-летия Победы, фактически занятой зелеными насаждениями), судебные инстанции пришли к выводу о том, что договор аренды от 12.03.2012 № 4300018300 является недействительной (ничтожной) сделкой. Ничтожность договора аренды исключает возможность его расторжения в судебном порядке. Поэтому в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды судами первой и апелляционной инстанций отказано.

Из актов осмотра, иных представленных в материалы дела документов, следует, что спорный земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на нем произрастают деревья. Ввиду отсутствия доказательств нахождения его в фактическом владении общества и сохранения в пределах данного участка режима общего пользования, требование администрации о возвращении земельного участка путем подписания акта приема-передачи в качестве последствия расторжения договора аренды (либо в качестве реституционного требования) также не подлежит удовлетворению.

При разрешении встречного искового требования общества о взыскании с администрации 1 698 634 рублей 69 копеек, составляющих арендную плату по договору от 12.03.2012 № 4300018300, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Материалы дела не содержат доказательств фактического использования обществом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 в период, за который им вносилась арендная плата. Поскольку договор от 12.03.2012 № 4300018300 недействителен (ничтожен), а в отношении участка всегда сохранялся режим общего пользования, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для возложения на администрацию обязанности по возврату обществу 1 698 634 рублей 69 копеек арендной платы как применения последствий признания сделки недействительной. При этом суд признал, что лицом, обязанным возвратить денежные средства в порядке реституции, является именно администрация как сторона недействительного (ничтожного) договора, получившая плату за пользование имуществом.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы о необходимости удовлетворения требования администрации о возврате земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 арендодателю путем подписания с обществом акта приема-передачи не принимается с учетом установленных судами при разрешении спора обстоятельств (участок не выбывал из общего пользования, он фактически находился (и находится) в парковой зоне). Поскольку спорный участок не огорожен, обществом не осваивался, находится на территории общего пользования (в глубине парка имени 30-летия Победы, среди зеленых насаждений), судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения требования администрации о возвращении его арендодателю путем подписания акта приема-передачи.

Довод жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования общества о возврате администрацией денежных средств (арендных платежей) подлежит отклонению с учетом норм статьи 167 Гражданского кодекса и обстоятельств, установленных при разрешении спора апелляционным судом (участок никогда не находится в фактическом владении общества, в его границах сохраняется режим земель общего пользования). Доводы, на которые ссылается в кассационной жалобе администрация, исследовались и были отклонены судом апелляционной инстанции с указанием мотивов их непринятия.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Суд округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным администрацией в кассационной жалобе. Учитывая, что апелляционным судом решение обоснованно изменено, в силе следует оставить апелляционное постановление от 14.05.2018. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену указанного судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2018 по делу № А32-39808/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                  В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

 

И.В. Сидорова