ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                 Дело №  А68-7385/2022

Резолютивная часть постановления объявлена   28.08.2024 

Постановление изготовлено в полном объеме    29.08.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и Егураевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н.,   при участии от истца –  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 24.05.2022) и ФИО3 (доверенность от 24.05.2022), в отсутствие ответчика –   акционерного общества «Тульская Нива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и третьих лиц –  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Правительства Тульской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «ТН-Трейд», рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.05.2024 по делу № А68-7385/2022 (судья Морозова Г.Ю.), 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к акционерному обществу «Тульская Нива»  (далее –  общество) о возложении на общество обязанности  совершить действия по государственной регистрации перехода прав собственности:

на 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:05:060701:604 площадью 90 061 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: Российская Федерация, Тульская область, Веневский район;

 на 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:05:060701:605 площадью 25 000 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: Российская Федерация, Тульская область, Веневский район; 

на 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:05:060701:606 площадью 143 339 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес: Российская Федерация, Тульская область, Веневский район.

В свою очередь общество, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального   кодекса Российской Федерации,   обратилось в суд со встречным исковым заявлением (с учетом уточнения) к предпринимателю о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 29.09.2021 земельного участка с кадастровым номером 71:05:060701:392, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тульская область, Веневский район, общей площадью 258 400 кв. метров; применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.

Определением первой инстанции  от 08.09.2023 встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения  с первоначальными требованиями.

Определением суда от 02.05.2023, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального   кодекса Российской Федерации,  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Правительство Тульской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «ТН-Трейд».

Решением суда от 27.05.2024 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано; встречные исковые требования удовлетворены. 

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить и принять новый судебный акт  об удовлетворении  первоначального иска и отказе в  удовлетворении  встречных требований. Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с выводом суда о ничтожности договора в связи с  его несоответствием статье 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) в части нарушения преимущественного права  покупки  субъекта Российской Федерации, указывая, что предметом  спорного  договора является не  земельный участок в целом как индивидуально определенная вещь, а  доли в праве на него. В связи с этим считает,  что  обязанности   извещения  о преимущественной покупки долей  у продавца не имелось, а закон не  запрещает реализацию   собственником  доли в праве  собственности.  Полагает  не соответствующим закону  вывод суда о  совершении  оспариваемой сделки с нарушением  статей 173.1 и 174 Гражданского  кодекса Российской Федерации, отмечая, что для признания сделки недействительной по мотиву  нарушения требований устава  общества требуется доказать, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о необходимости ее одобрения; закон не устанавливает  обязанности лица, не входящего в состав органов управления  юридического лица и не являющегося его учредителем  или участником по проверке учредительного документа  юридического лица  с целью выявления  ограничений  полномочий единоличного исполнительного органа контрагента. Сообщает, что в материалах дела имеется  письмо общества, адресованное государственному регистратору, которым подтверждается  одобрение органами управления продавца  сделки купли-продажи 9/10 долей в праве собственности  на    земельный участок с кадастровым номером 71:05:060701:392. Считает не имеющим значения вывод  суда о том, что  рыночная цена земельного участка, согласно  заключению от 07.03.2023 № 07-03-2023, составляет 1 702 000 рубля, а не как указано в договоре 990 000  рублей,  отмечая, что данная  цена определена по состоянию на 07.03.2023,  в то время как спорная сделка совершена 29.09.2021.  Ссылается на пропуск  обществом срока исковой давности по требованию о признании  сделки недействительной по основаниям    статей 173.1 и 174 Гражданского  кодекса Российской Федерации. Полагает, что факт возврата предпринимателю денежных средств по спорной сделке  от ООО «ТН-Трейд» за   общество, как продавца, через 10 месяцев после обращения истца в суд с требованиями  о государственной регистрации  перехода права собственности никак не влияет на действительность  договора.  Отмечает, что до совершения  спорной сделки    земельный участок с кадастровым номером 71:05:060701:392 находился в аренде у предпринимателя (по договору аренды от 15.07.2020), в связи с чем в силу пункта 5  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре аренды»,  обязанность продавца по передаче вещи была исполнена в момент  заключения договора купли-продажи и  предприниматель, как покупатель, является ее законным владельцем. В связи с этим заявляет об ошибочности вывода суда  об отсутствии доказательств передачи  имущества истцу.  

В отзыве общество просит решение  оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения. Сообщает, что на момент  совершения спорной сделки общество имело в собственности индивидуально определенный земельный участок с  кадастровым номером 71:05:060701:392, а не доли в праве на него; экономической целесообразности в дроблении  земельного участка на доли и реализации  долей не имелось, в связи с  чем полагает, что под видом совершения сделки отчуждения долей  стороны договора   действовали в обход Закона № 101-ФЗ в целях  исключения необходимости получения  согласия на преимущественное приобретение земельного участка Тульской областью. Полагает, что для того, чтобы   реализовать часть земельного участка,  продавец должен был предварительно осуществить его раздел  в порядке, установленном статьями 11.4, 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации. Указывает, что в силу  части 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ  сделка по продаже земельного  участка,  совершенная с нарушением права преимущественной покупки, ничтожна, в связи с чем срок исковой давности  о признании ее недействительной составляет три  года,  который не истек на момент  предъявления встречного иска. Утверждает, что при заключении  договора купли-продажи   покупатель не мог не знать, что  исполнительный орган продавца действует на основании устава, в связи с чем, действуя разумно и осмотрительно,    имел возможность  запросить его у общества для ознакомления (пункт 4 статьи 11 Федерального закона  от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных общества»); в этом случае  ему бы стало известно об ограничении полномочий  генерального директора  на совершение сделок, превышающих 1 000 000  рублей. Обращает внимание на то, что своими последующими действиями  сам предприниматель подтвердил,  что  рассчитывал на получение всего   земельного участка,  перечислив в оплату по  договора денежные средства, превышающие  1 000 000 рублей (1 279 080 рублей). В связи с этим полагает, что  установление в договоре заниженной стоимости имущества  было направлено на обход  исполнения установленных законом требований.  Сообщает, что 30.06.2023  земельный участок      с кадастровым номером 71:05:060701:392 был разделен  на три земельных участка с кадастровыми номерами 71:05:060701:604 площадью 90 061 кв. метров, 71:05:060701:605 площадью 25 000 кв. метров и  71:05:060701:606 площадью                      143 339 кв. метров; до этого – 18.06.2023  обществом были направлены заявления в прокуратуру и государственному  регистратору  о привлечении предпринимателя к ответственности за самовольное занятие исходного земельного участка.

В судебном заседании представители истца поддержали позицию,  изложенную в апелляционной  жалобе.

Ответчик и третьи  лица,  извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений представителей истца судебное  заседание проводилось  в их   отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей  истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, 29.09.2021 между предпринимателем  (покупатель) и обществом  (продавец) заключен договор купли-продажи, предметом которого является передача продавцом покупателю  9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:05:060701:392, общей площадью 258 400 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Российская Федерация, Тульская область, Веневский район.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стороны оценивают 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в 990 000 рублей, за которые они  продаются. 

Покупатель  обязуется оплатить  приобретаемое имущество  по цене, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 3.4). 

 В пункте 3.1  договора определено, что покупатель удовлетворен  качественным состоянием объекта  недвижимости, указанным  в пункте 1.1, установленным путем  осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре  каких-либо недостатков, о которых  ему не сообщил продавец. 

Согласно пункту  3.2 договора объекты недвижимости переданы в удовлетворительном для использования состоянии, свободным о вещей и имущества продавца. Передаточный акт дополнительно составляться не будет. 

Пунктом 3.3 договора установлено, что продавец обязуется подготовить и предоставить все необходимые документы в соответствующее территориальное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии к моменту подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Стороны признают, что каждая из них заинтересована в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и в связи с этим подтверждают права каждой из сторон договора обратиться в суд с требованием о регистрации в случае уклонения покупателя и/или продавца от регистрации, а также при совершении покупателем и/или продавцом иных действий, не предусмотренных договором, но явно свидетельствующих о том, что государственная регистрация в срок, предусмотренный законодательством, не будет проведена (пункт 3.5 договора).

После  обращения предпринимателя  за  государственной регистрацией прав, государственный регистратор уведомление от 25.06.2022  отказал  в такой регистрации, указав на истечение срока приостановления государственной регистрации и неустранение причин, препятствующих регистрации (в том числе в связи с поступлением  обращения от АО «ТН Холдинг» (единственного акционера общества) о том, что   в соответствии с уставом  генеральный директор продавца имеет право совершения сделок, не превышающих 1 000 000  рублей, в то время как сделка совершена за 1 279 080 рублей), а именно – не представлением  согласия совета директоров общества  для осуществления  регистрации перехода права.

Ссылаясь на необоснованное  уклонение общества  от регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:05:060701:392,  формирование из него  новых земельных участков с кадастровыми номерами 71:05:060701:604, 71:05:060701:605, 71:05:060701:606,  предприниматель  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь,  ссылаясь на то, что продажа недвижимого имущества совершена с  нарушением  пунктов 19, 21, 22  устава общества,   в отсутствие согласия общего собрания участников общества и по цене,  существенно ниже рыночной стоимости, направлена на обход норм Закона № 1091-ФЗ, общество  обратилось в  суд со встречными требованиями о признании  сделки недействительной. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского  кодекса Российской Федерации).

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

По смыслу изложенного  требовать совершения регистрационных действий  вправе сторона соответствующего договора, при этом  такой договор  должен соответствовать установленным требованиям закона и, прежде всего,  добровольному  волеизъявлению продавца имущества на отчуждение его имущества. 

В настоящем  случае  судом апелляционной инстанции  не установлены основания  для  вывода о наличии добровольного  волеизъявления  общества на такое отчуждение.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункты 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 7, 8 постановления Пленума  №  25 указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункты 1, 3, 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К числу ничтожных сделок  отнесены  притворные сделки.

В соответствии с  пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума  № 25 даны разъяснения о том, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации или специальными законами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 88 постановления Пленума № 25, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Указывая на  недействительность  сделки,  общество, помимо  несоответствия ее  требованиям корпоративного законодательства,  сослалось на то, что она фактически  была направлена на отчуждение  всего  земельного участка с кадастровым номером 71:05:060701:392, в целях обхода  установленных статьей 8  Законом № 101-ФЗ  условий ее совершения.

 Проанализировав фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции  соглашается с  указанной позицией.

Так, из материалов дела видно,  что на момент заключения спорного  договора (29.09.2021) общество являлось единоличным  собственником всего земельного  участка с кадастровым номером 71:05:060701:392 (выписка из ЕГРН по состоянию на 23.12.2013 - т, л.д. 152; свидетельство о праве собственности от 23.12.2013 – т. 2, л.д. 57). 

В пункте 1.2 спорного договора также было указано на то, что  ответчик является  собственником всего земельного участка на основании договора купли-продажи 9/10 долей от 21.10.2013 и договора купли-продажи 1/10  доли от 21.11.2013, запись   в ЕГРН от 23.12.2013 № 71-71-05/020/2013-015.

Обществом  в материалы дела представлен протокол заседания совета директоров единственного участника  (ООО «ТН-Холдинг») от 23.09.2021, согласно которому генеральному директору ООО «ТН-Холдинг» ФИО5  предоставлялось право подписи решения об одобрении сделки с предпринимателем  на отчуждение всего земельного участка с  кадастровым номером 71:05:060701:392 по цене 1 421 200 рублей (т. 3, л.д. 34).

Между тем, вопреки этому,  29.09.2021  сторонами заключается  договор купли-продажи не всего земельного участка,  а 9/10 долей в праве на него и по цене 990 000  рублей.

При этом до заключения  указанного договора, как пояснили представители предпринимателя, между ним и обществом  был заключен договор аренды от 15.07.2020 (является предметом спора по делу № А68-7103/2023), по которому  передавался весь  земельный участок с  кадастровым номером 71:05:060701:392.

Более того, в оплату  по  спорному договору купли-продажи  предпринимателем,  вопреки указанной в нем цене (990 000  рублей), по  платежному поручению  от 29.09.2021 № 747  в день заключения договора было перечислено 1 279 080 рублей (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.11.2023 по делу № А68-7036/2022).

При этом  с требованием о взыскании  излишне уплаченной суммы предприниматель в деле № А68-7036/2022 обратился лишь 27.06.2022 (соответствующая претензия датирована  01.06.2022 – т.2, л.д. 28), т.е. после того  как по заявлению единственного участника общества (ООО «ТН-Холдинг») была приостановлена государственная регистрация перехода  права (уведомление государственного регистратора  от 15.03.2022) по мотиву  совершения сделки по цене, превышающей   стоимость отчуждения, находящуюся в полномочиях генерального директора.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что  волеизъявление  покупателя было направлено на приобретение  всего земельного  участка   с  кадастровым номером 71:05:060701:392, а не его доли; экономического интереса в приобретении доли, не выделенной в натуре, при том составляющей большую часть земельного участка (9/10), у спорной сделки не имелось. Кроме того, доказательств невозможности  предварительного раздела  земельного участка, в случае, если предприниматель  рассчитывал на приобретение именно   его части, до заключения спорного договора не представлено. В то время как возможность  осуществления такого  раздела  подтверждается последующими действиями продавца,  в результате которых в настоящее  время  исходный земельный участок разделен  на    земельные участки с кадастровыми номерами 71:05:060701:604, 71:05:060701:605, 71:05:060701:606.

Таким образом, экономическая целесообразность заключения договора купли-продажи значительной  части  доли  в праве на  земельный участок, соответствующей 90 % его площади,  при недоказанности возможности использования по целевому назначению,  исходя из  категории и разрешенного использования земельного участка его оставшихся 10 %,  отсутствовала.

По аналогии с разъяснениями,  изложенными в  Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.07.2020), укрепление законности и предупреждение правонарушений является одной из задач судопроизводства (часть 3 статьи 2 АПК РФ), в связи с чем при рассмотрении экономических споров арбитражные суды в целях достижения задач судопроизводства вправе в рамках руководства процессом по своей инициативе проверять обстоятельства, касающиеся возможного обращения участников оборота к судебному порядку разрешения споров в целях легализации доходов, полученных с нарушением законодательства, выявлять факты обращения в суд недобросовестных участников гражданского оборота в целях легализации доходов, полученных в результате нарушения законодательства, в том числе обращение в суд при действительном отсутствии спора для получения исполнительных документов и вывода денежных средств за рубеж без соблюдения ограничений и правил, установленных Федеральным законом от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Данный правовой подход  также отражен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 09.04.2024 по делу № А68-4998/2023.

Кроме того,  сам истец подтверждает, что в его владение передан весь земельный участок,  указывая в апелляционной жалобе,  что до заключения договора  он находился у него в аренде.

Между тем, такой объект  имущественных отношений как доля в праве,  не может  передаваться  по правилам передачи индивидуально определенной вещи, поскольку в силу статьи  244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (статья  247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом,   доводами самого  истца  подтверждается, что  его волеизъявление было направлено на приобретение  всего земельного участка, а не  доли в праве на него. 

В связи с этим суд апелляционной инстанции  соглашается с  позицией общества о том,  что заключение спорной сделки  прикрывало сделку отчуждения  всего земельного участка.

В свою очередь  прикрываемая  сделка не соответствовала  Закону  № 101-ФЗ.

Согласно  пункту 1 статьи 8  указанного Закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (пункт 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 7 Закона Тульской области от 07.06.2004 № 452-ЗТО «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Тульская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Доказательств соответствия  прикрываемой сделки указанным нормам  не представлено.

В силу пункта 4  статьи 8 Закона № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

При таких обстоятельствах  вывод суда  о недействительности сделки является правильным.

Аналогичная позиция  изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2015 № 310-ЭС15-11461.

Довод заявителя  о том,  что  обществом  пропущен срок исковой давности  по требованию о признании сделки недействительной, отклоняется.

Специальным законом,  устанавливающим начальный  момент исчисления срока исковой давности для требований о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, является  статья 181 Кодекса. 

Согласно указанной норме, течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2(2015) разъяснено, что течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт  1 статьи  166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

В пункте 101 постановления Пленума № 25 разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением  норм Гражданского кодекса Российской федерации об исковой давности»  положения ГК РФ о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», в том числе закрепленные в статьях 181, 181.4, пункте 2 статьи 196 и пункте 2 статьи 200 ГК РФ, применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05. 2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 Началом исполнения  спорного   договора является дата перечисления покупателем денежных средств в оплату  по нему -  29.09.2021 в сумме  1 279 080 рублей (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.11.2023 по делу № А68-7036/2022).

Следовательно, с иском о признании сделки недействительной общество   могло обратиться не позднее 29.09.2024.  Поскольку  встречный иск предъявлен 15.08.2023, срок исковой давности  является пропущенным. 

Довод заявителя  о пропуске годичного срока исковой давности  по требованию о признании  договора недействительным как оспоримой сделки (по основаниям статьи 174 Гражданского  кодекса Российской Федерации), не влияет на существо принятого решения, исходя из того, что, помимо  оспоримости,  общество оспаривало сделку и по основаниям ее ничтожности (по статье 8 Закона № 101-ФЗ).

Кроме того,  суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 75 постановления Пленума № 25 сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Довод заявителя  о том, что  ранее  публичное образование отказалось от приобретения спорного земельного участка,  что подтверждается ответом  Министерства  имущественных и  земельных отношений Тульской области от 02.10.2019 (т. 3, л.д. 36), не принимается судом,  поскольку такой отказ был  выдан за 4 года до заключения спорного  договора купли-продажи  и в нем не указано, что он распространяется на неограниченный период времени. 

Напротив,  в силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

По указанным основаниям не имеет значения довод  предпринимателя  о том, что  рыночная цена земельного участка   заключением от 07.03.2023 № 07-03-2023  определена в размере  1 702 000 рубля не на дату совершения сделки (29.09.2021), а на  07.03.2023.

Иные доводы   заявителя выражают несогласие с  оценкой конкретных  фактических обстоятельств настоящего спора и не влияют на существо   вынесенного решения.  

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежит отнесению на  заявителя. 

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте  суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 27.05.2024 по делу № А68-7385/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         И.Ю. Воронцов             

                         Н.В. Егураева