Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-116/2020

г. Хабаровск

25 июня 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 23 июня 2020 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при  ведении  протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом  администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 305272301900020. ИНН 

<

***>)

о взыскании 324 316,97 руб. 

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305272301900020. ИНН 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом  администрации Хабаровского муниципального района

об уменьшении размера арендной платы

при участии:

от ИП ФИО2: ФИО3, доверенность от 20.12.2019 №27АА 1514361, диплом

Комитет по управлению муниципальным имуществом  администрации Хабаровского муниципального района (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании  задолженности по договору аренду земельного участка от 06.11.2014 №844/14 за период с 18.09.2018 по 30.09.2019 в размере 147 092,13 руб., пени  в размере 177 224,84 руб. за период с 26.03.2016 по 15.10.2019. 

Определением суда от 15.01.2020 иск Комитета принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 02.03.2020 суд в соответствии со статьей 227 АПК РФ перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства, принял в порядке статьи 132 АПК РФ встречное исковое заявление ИП ФИО4 к Комитету об уменьшении размера арендной платы  за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка от 06.11.2014 №844/14 до 2 788,41 руб. за период с августа 2019 года по февраль 2020 года.

Сторонами в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнялись исковые требования. 

Согласно принятому судом в судебном заседании 04.06.2020 уточнению, Комитет просит взыскать с ИП ФИО2 задолженность по арендной плате 24 776,28 руб. за период с 18.09.2018 по 30.09.2019, пени в размере 137 548,90 руб. за период с 26.03.2016 по 15.10.2019, всего 162 325,18 руб. Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору в части оплаты арендных платежей в установленные договором сроки.

ИП ФИО2 согласно заявлению от 22.06.2019 просит суд уменьшить размер арендной платы  за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка от 06.11.2014 №844/14 до 3 896,66 руб. в месяц за период с октября 2019 по май 2020 года, учитывая, что Комитетом размер арендной платы за август, сентябрь 2019 года уменьшен в уточненном расчёте до требуемой истцом суммы.

Уточнения требований по первоначальному и встречному искам приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил. Суд рассмотрел спор по существу в отсутствие неявившегося лица на основании статьи 156 АПК РФ.

Представитель ИП ФИО5 иск Комитета признал в части основного долга в уточненном размере, с требованиями о взыскании пени не согласен, заявляя о пропуске истцом срока исковой давности по ним, ходатайствует о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, учитывая значительную ставку 0,5% в день по договору. 

Встречный иск ИП ФИО5 обоснован невозможностью использования арендатором по назначению в период с августа 2019 по настоящее время части переданного в аренду земельного участка площадью 632,68кв. в связи с производством подрядной организацией по заказу Комитета работ по прокладке наружных инженерных сетей канализации. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

На основании постановления администрации Хабаровского муниципального района от 24.10.2014 №3578  между Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) 06.11.2014 заключен договор аренды земель №844/14 (далее – договор №844/14), по условиям которого ИП ФИО2 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302103:2031, площадью 2 100кв.м, из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с.Некрасовка, в 20 метрах на запад от здания №1 по ул. Ленина, с целевым использованием – под автостоянку. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.11.2014.

Срок договора №844/14 определен с 06.11.2014 по 05.11.2017 (пункт 2.1). При отсутствии возражений арендодателя, арендатор, по окончании срока действия договора, продолжал пользоваться участком, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, действие договора продлено на неопределенный срок.

Договор №844/14 зарегистрирован в установленном законом порядке 02.12.2014, что подтверждается соответствующим штампом на договоре.

Пунктом 3.4 договора №844/14 предусмотрено внесение Арендатором арендной платы ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 25 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 5.2 договора №844/14 за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, и возникшую в связи с этим задолженность, Комитетом в адрес ИП ФИО2 направлена претензия от 03.10.2019 исх. №01-22/5940 о наличии задолженности с требованием о ее оплате. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в суд с иском о взыскании задолженности, пени.

В свою очередь, ИП ФИО2 обратилась в суд с встречным иском об уменьшении размера арендной платы по договору, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Письмом Комитета по обеспечению жизнедеятельности администрации Хабаровского муниципального района от 02.08.2019 ИП ФИО2  уведомлена о том, что арендуемый земельный участок частично попадает в зону производства работ по устройству сетей канализации, в связи с чем имеется необходимость частичной разборки ограждения и проведения земляных работ на арендуемом участке. В связи с чем, в августе 2019 года подрядной организацией ООО СК «ДВФО» частично демонтировано ограждение арендуемого земельного участка и проведены земляные работы, в результате чего часть земельного участка площадью 632,68кв.м оказался непригодным для использования по назначению. Площадь части участка, непригодной к использованию, подтверждена актом замера площади на земельном участке от 22.05.2020, составленном инженером ФИО6 ООО «Практик строитель», имеющим соответствующую квалификацию. 

Удовлетворяя первоначальный иск Комитета в части, и встречный иск ИП ФИО2 в полном объеме, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор №844/14 регулирует отношения сторон по передаче имущества – земельного участка с кадастровым номером 27:17:0302103:2031 площадью 2 100кв.м, во временное владение и пользование арендатору ИП ФИО2 в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде – статьи 606-625 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком факт пользования последним земельным участком, переданным в аренду по договору №844/14, и неоплату арендатором платежей в сроки и размере, установленные договором, в заявленный период.

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании исковые требования в части основного долга в размере 24 776,28 руб., признал. Учитывая, наличие в доверенности ФИО3 от 20.12.2019 №27АА 1514361 полномочий на признание иска полностью или в части, признание иска в данном случае не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, суд в порядке статьи 49 АПК РФ принимает признание иска ответчиком в указанной части.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору №844/14 за период с 18.09.2018 по 30.09.2019 в сумме 24 776,28 руб. подлежит удовлетворению судом.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из диспозиции данной  нормы  следует, что  арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:

1) условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились,

2) данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. 

Таким образом, арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились; во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. При этом ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

В данном случае ИП ФИО2, ссылаясь на невозможность использования по назначению части арендуемого земельного участка, просит снизить ежемесячный размер арендной платы за октябрь2019-май 2020 года.

Согласно пункту 5.5 договора №844/14, стороны не несут ответственности за нарушение обязательств по договору, если это явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы.

По договору аренды №844/14 Комитетом в пользование арендатора передан земельный участок, собственность на который не разграничена, из категории земель – земли населенных пунктов, для размещения автостоянки.

Из письма Комитета по обеспечению жизнедеятельности Администрации Хабаровского муниципального района от 02.08.2019 исх. №1-7/1589, гарантийного письма ООО СК «ДФО» от 21.01.2020 исх. №300, следует и не опровергнуто представителем Комитета в судебных заседаниях, что с августа 2019 года на арендуемом ИП ФИО2 по договору №844/14 земельном участке частично разобрано ограждение автостоянки, проведены земляные работы. До настоящего времени восстановление ограждения и грунтового покрытия не осуществлено.

Площадь части участка, непригодного к использованию по назначению в связи с повреждением покрытия, создания ям в результате проведения третьими лицами земляных работ, в размере 632,68кв.м подтверждена актом замера площади на земельном участке от 22.05.2020, составленном инженером ФИО6 ООО «Практик строитель», с приложением документов о квалификации специалиста.

Учитывая, что материалами дела подтвержден факт невозможности использования по назначению арендатором переданного по договору №844/14 земельного участка в заявленный период, суд приходит к выводу о правомерности встречного  иска и удовлетворении требований ИП ФИО2 об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка №844/14 от 06.11.2014 с установленного размера ежемесячной арендной платы 5 576 руб. 82 коп. до 3 896 руб. 66 коп. в месяц за период с октября 2019 по май 2020 года включительно.

За невнесение арендатором платежей по договору №844/14 Комитетом начислены пени в соответствии с пунктом 5.2 договора в размере 137 548,90 руб. за период с 26.03.2016 по 15.10.2019. 

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Пунктом 5.2 договора №844/14 установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Наличие просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы в указанный в расчете Комитета период ИП ФИО2 не опровергнуто. 

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 196 ГКРФ общий срок исковой давности составляет три года. Статьей 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам.

Поскольку истец обратился в суд с иском 10.01.2020 (дата поступления искового заявления в Арбитражный суд Хабаровского края), учитывая направление Комитетом претензии, исковые требования о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период до 01.09.2016 в размере 9 257,35 руб. в силу указанных норм права не подлежат удовлетворению. Требования Комитета о взыскании договорной неустойки в размере 128 291,55 руб. за период с 26.07.2017 по 15.10.2019 признаны судом правомерными. В удовлетворении требований о взыскании пени в размере 9 257,35 руб. следует отказать в связи с пропуском истцом срока исковой давности в этой части. 

ИП ФИО2 заявлено ходатайство о снижении размера взыскиваемой неустойки.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О   применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71 указанного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333  ГК РФ).

Взыскание неустойки носит компенсационный характер и применяется как мера ответственности к лицу, не исполнившему денежное обязательство.

Согласно пункту 74 Постановления Пленума ВС РФ № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 в ред. от 24.03.2016 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу разъяснений, изложенных в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик указал на значительность процентной ставки неустойки по отношению к действующей ставке рефинансирования ЦБ РФ и учетной ставке Банка России - 0,5% в день по договору №844/14.

В Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О указано, что статьей 333 ГК РФ предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Однако неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Учитывая, что неустойка является мерой обеспечения обязательств и не должна являться средством получения прибыли, принимая во внимание отсутствие сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях несвоевременного исполнения ответчиком договорных обязательств, арбитражный суд считает, что предъявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем имеются основания для применения статьи 333 ГК РФ.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, значительность процентной ставки неустойки (0,5% в день или 182,5% в год), компенсационную природу неустойки, арбитражный суд приходит к выводу о доказанности наличия явной несоразмерности неустойки по договору №844/14 последствиям нарушения обязательства.

С учетом указанных выше норм права и разъяснений, при рассмотрении вопроса об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ суд установил, что размер истребуемой Комитетом неустойки чрезмерно высок (0,5% за каждый день просрочки) и значительно превышает действующую на момент принятия решения ключевую ставку Банка России – 4,5% годовых. 

Комитетом возражения относительно снижения судом суммы неустойки не заявлены, доказательства наступления каких-либо негативных последствий в связи с нарушением обществом сроков внесения платы по агентскому договору не представлены.

С учетом  рекомендаций, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7,  руководствуясь принципом соблюдения баланса интересов сторон, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки за заявленный истцом период по договору №844/14 до суммы 25 658,31 руб. (исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки). Оснований для дальнейшего снижения суммы неустойки судом не установлено.

Государственная пошлина по первоначальному иску в силу статьи 110 АПК РФ, абзаца 2 подпункта 2 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ, абзаца 4 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" в сумме, пропорциональной удовлетворенных исковых требований и размеру сниженной судом неустойки, с учетом признания ответчиком иска в части, относится судом на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку Комитет от уплаты госпошлины освобожден на основании статьи 333.37 НК РФ. 

Расходы ИП ФИО2 по госпошлине по встречному иску относятся судом на ответчика. При подаче встречного иска госпошлина оплачена ИП ФИО2 в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района задолженность в размере 24 776 руб. 28 коп., пени за период с 26.07.2017 по 15.10.2019 в размере 25 658 руб. 31 коп., всего 50 434 руб. 59 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 196 руб. 65 коп.

Встречный иск удовлетворить.

Уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участка №844/14 от 06.11.2014с установленного размера ежемесячной арендной платы 5 576 руб. 82 коп. до 3 896 руб. 66 коп. в месяц за период с октября 2019 по май 2020 года включительно.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по государственной пошлине в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                   О.В. Медведева