АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-15008/2018

г. Чебоксары

26 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.12.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исливановой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Северные электрические сети", 428003, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Байдула д. 5, корп. 1, пом. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к открытому акционерному обществу "Всероссийский научно-исследовательский, проектно-конструкторский и технологический институт релестроения с опытным производством", 428024, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр. И.Я. Яковлева д. 4, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

третье лицо – Государственная служба Чувашской Республики по конкурентной политике и тарифам,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельного участка,  нежилого помещения,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 22.03.2019 №1,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 04.06.2018,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Северные электрические сети"   (далее – истец, ООО "СЭС") обратилось с иском в суд к открытому акционерному обществу "Всероссийский научно-исследовательский, проектно-конструкторский и технологический институт релестроения с опытным производством" (далее – ответчик, ОАО "ВНИИР") об урегулировании разногласий, возникших по договору аренды земельного участка и изложении спорных условий в следующей редакции:

"3.1. ежемесячная арендная плата за пользование Участком по настоящему договору устанавливается в размере земельного налога на арендуемый участок и составляет 4 312 (Четыре тысячи триста двенадцать) руб. 51 коп. в месяц без учета НДС. НДС подлежит начислению и уплате сверх укатанной суммы по ставке, установленной действующим налоговым законодательством РФ. В случае изменения размера земельного налога Арендодатель письменно информирует об этом Арендатора информационным письмом.  Пункт  3.5.   исключить из договора".

2.Урегулировать разногласия, возникшие по договору аренды нежилого помещения и изложить спорные условия в следующей редакции:

"4.1. ежемесячная арендная плата за пользование Участком по настоящему договору устанавливается в размере суммы амортизации и налога на имущество и составляет 1 690 (Одна тысяча шестьсот девяносто) руб. 84 коп. в месяц без учета НДС, из которых 838,61 руб. - сумма амортизации имущества, 852,23 руб. налог на имущество). 

НДС подлежит начислению и уплате сверх указанной суммы по ставке, установленной действующим налоговым законодательством РФ.

В случае изменения размера земельного налога Арендодатель письменно информирует об этом Арендатора информационным письмом. Пункт 4.4. исключить из договора".

Исковые требования мотивированы следующим.

ООО "Северные электрические сети"   с сентября 2017 года является организацией, осуществляющей оказание услуг по передаче электрической энергии. В целях обслуживания электросетевого оборудования ПС "ВНИИР", находящегося на территории ответчика, ООО "Северные электрические сети"    обратилось к ОАО "ВНИИР" с предложением заключить договоры аренды помещения и земельного участка. При заключении данных договоров между сторонами возникли разногласия, касающиеся размера арендной платы. Арендная плата по вышеуказанному договору аренды, которая превышает размер амортизации и налога на имущество, не может оплачиваться истцом, т.к. все доходы ООО "Северные электрические сети"     получает только от регулируемого вида деятельности – оказания услуг по передаче электрической энергии. Заключение договоров на заведомо убыточных условиях противоречит действующему законодательству.

Определением суда от 09.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Государственная служба Чувашской Республики по конкурентной политике и тарифам.

Определением суда от 17.06.2019 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", непосредственно экспертам ФИО3,  ФИО4, ФИО5.

Определением суда от 09.07.2019 срок производства экспертизы по делу № А79-15008/2018 продлен до 01.09.2019.

29.08.2019 от ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" в суд поступило заключение судебной экспертизы №163-08-19Ц  от 28.08.2019.

Определением суда от 14.10.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 18.12.2019 до 24.12.2019.

 В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие по договору аренды земельного участка и изложить спорные условия в следующей редакции:

1.1 пункт 3.1 договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции:

"Ежемесячная арендная плата за пользование участком по настоящему договору устанавливается в размере земельного налога на арендуемы участок и составляет 4312 руб. 51 коп. в месяц без учета НДС.

 НДС подлежит начислению и уплате сверх укатанной суммы по ставке, установленной действующим налоговым законодательством РФ.

В случае изменения размера земельного налога арендодатель письменно информирует об этом арендатора информационным письмом". 

2.1 Пункт 4.1 договора аренды нежилого помещения изложить в следующей редакции:

"пункт 4.1. Ежемесячная арендная плата за пользование  помещением по настоящему договору устанавливается в размере суммы амортизации и налога на имущество и составляет 1690 руб. 84 коп. в месяц без учета НДС, из которых 838 руб. 61 коп. – сумма амортизации имущества, 852 руб. 23 коп. – налог на имущество).

НДС подлежит начислению и уплате сверх указанной суммы по ставке, установленной действующим налоговым законодательством РФ. 

В случае изменения размера налога на имущество арендодатель письменно информирует об этом арендатора информационным письмом".

Пункты 3.5 договора  аренды земельного участка и п. 4.4 договора аренды нежилого помещения оставить в редакции проекта договора.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение истцом исковых требований.

В пояснениях от 24.12.2019 истец указал, что подстанция ВНИИР 110/бкВ является объектом электроэнергетики: объектом электросетевого хозяйства, что следует как из определения ст. 3 Федерального закона от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (объекты электросетевого хозяйства - линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование), так и из дополнительных пояснений по делу (по экспертизе) истца от 21.06.2019. Соответствующие ограничения являются фактором, влияющим на рыночную стоимость арендной платы в сторону ее уменьшения, о чем указано в дополнительных пояснениях (по экспертизе) истца от 08.11.2019. Отсутствие регистрации охранной зоны в Едином государственном реестре недвижимости не свидетельствует о том, что она ранее не была установлена.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и в дополнениях к нему, суду пояснил, что выполненный экспертами выбор аналогов по земельному участку является некорректным; при этом, среди аналогов, приведенных в анализе рынка земельных участков под индустриальную застройку, присутствуют более корректные аналоги, находящиеся достаточно близко к объекту оценки, например, земельный участок по адресу: 

<

...> или земельный участок по адресу: 

<

...>; определенная экспертами арендная плата за пользование земельным участком и нежилым помещением является заниженной и не соответствует рыночным условиям на дату экспертизы.

В возражениях от 16.12.2019 ответчик указал, что в аренду истцу передаются два отдельных самостоятельных объекта: земельный участок с кадастровым номером 21:01:020901:260 и помещение в здании, которое находится на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020901:106. Указал, что оба эти объекта являются объектами недвижимости. Отметил, что оборудование подстанции расположено частично на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020901:260, частично - в помещении в здании, которое находится на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020901:106., при этом оборудование подстанции объектом недвижимости не является; какие-либо ограничения права собственности ОАО "ВНИИР" на здание Опытного корпуса, и, в частности, на помещение в нём, предполагаемое к передаче в аренду отдельным субъектам гражданского оборота, в т.ч. электросетевым организациям, отсутствуют. Суду пояснил, что никаких ограничений по использованию передаваемого в аренду помещения не имеется, назначение данного помещения - универсальное для нежилого помещения; данное помещение находится в здании, которое оснащено коммуникациями; охранные зоны земельного участка формируются в интересах и по инициативе эксплуатирующих объекты электросетевого оборудования лиц и формируются в отношении электросетевого оборудования, но не земельного участка как такового. 

Третье лицо, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. В пояснениях от 14.05.2019 №02/15-1696 разрешение спора оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть дело без участия его представителя, указало, что пунктом 28 Основ ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 № 1178 "О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике", предусмотрены особенности определения экономически обоснованного размера арендной платы исключительно в целях тарифного регулирования, что ни в коей мере не ограничивает участников гражданско-правовых отношений в определении цены договоров; Госслужба не владеет статистической информацией о среднем размере арендной платы в г. Чебоксары за аренду недвижимого имущества в целях эксплуатации электросетевого имущества (трансформаторной подстанции) со схожими техническими характеристиками (в том числе даты ввода в эксплуатацию, суммы амортизации и т. п.) аналогично рассматриваемых по настоящему делу договоров аренды, представляемых в Госслужбу в рамках тарифных кампаний (т. 2 л.д.143).

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителя  третьего лица.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.09.2018 между ООО "Северные электрические сети" (арендатор) и ОАО "Всероссийский научно-исследовательский, проектно-конструкторский и технологический институт релестроения с опытным производством" (арендодатель) подписан проект договора аренды земельного участка с протоколом разногласий, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 21:01:020901:260 площадью 1318 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (приложение №2 к договору – Схема расположения земельного участка).

В силу пункта 1.3 проекта договора земельный участок предоставляется во временное пользование за период с 01.09.2018 до 31.12.2021 включительно.

Согласно пункту 9.1 договор вступает в силу с момента подписания, распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.05.2018. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 01.09.2018 (т. 1 л.д.13).

Из кадастрового паспорта земельного участка от 04.08.2014 следует, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:020901:260, площадью 1318 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> имеет разрешенный вид использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений. 

01.09.2018 между ОАО "Всероссийский научно-исследовательский, проектно-конструкторский и технологический институт релестроения с опытным производством" (арендодатель) и ООО "Северные электрические сети" (арендатор) и подписан проект договора аренды нежилого помещения с протоколом разногласий, согласно которому арендодатель передает во владение и пользование нежилое помещение для размещения и эксплуатации закрытого распределительного устройства, общей площадью 109,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на 1 этаже опытного корпуса (литера В), принадлежащего арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия 21 АА №260478 от 29.03.2007, условный номер 21:01:02:0000:16390/В, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.05.2003 сделана запись регистрации №21-01/01-12/2003-110 от 08.05.2003), помещение №3115 в соответствии с экспликацией площади помещения (приложение №1, которое является неотъемлемой частью договора). 

Согласно пункту 5.1 договор вступает в силу с момента подписания и действует до 31.12.2021. Настоящий договор распространяет свое действие на взаимоотношения, возникшие с 01.05.2018.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи 01.09.2018 (т. 1 л.д.22).

Письмом от 26.09.2018 №526/18-СЭС истец направил ответчику протокол разногласий к спорным договорам.

ОАО "ВНИИР" письмом от 23.10.2018 №3083 направило ООО "СЭС" на согласование  новый протокол урегулирования разногласий к спорным договорам.

Письмом от 31.10.2018 №635/18-СЭС истец направил в адрес ответчика подписанные экземпляры договоров аренды нежилого помещения и земельного участка с протоколами разногласий. 

ОАО "ВНИИР" письмом от 23.11.2018 №3136 сообщило о своем несогласии с предложенными истцом условиями в части установления размера арендной платы, направило на согласование свои протоколы согласования разногласий.

Ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договоров, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (пункт 38) если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ни истец, ни ответчик не высказали возражений против рассмотрения дела в судебном порядке, что свидетельствует в силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации о достигнутом соглашении сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий. То обстоятельство, что отношения сторон не носят публично-правовой характер и не регулируется нормами об обязательности заключения договора, не является основанием для отказа в рассмотрении иска.

Аналогичная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.09.2015 №4601/05.

Ввиду разногласий истца и ответчика в части установления размера арендной платы суд назначил экспертизу, проведение судебной экспертизы было поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс",  непосредственно экспертам ФИО3,  ФИО4, ФИО5.

Согласно экспертному заключению ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 28.08.2019 № 163-08-19Ц рыночная стоимость права пользования, выраженного годовым размером арендной платы без учета НДС, по состоянию на 01.05.2018, составляет:

- земельного участка с кадастровым номером 21:01:020901:260, площадью 1318 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, 225 135 руб. 00 коп.;

- нежилого помещения для размещения и эксплуатации закрытого распределительного устройства, общей площадью 109,7 кв.м., по адресу: 

<

...>, на 1 этаже опытного корпуса (литера В) (кадастровый номер 21:01:020901:7309), помещение №3115, 150 072 руб. 00 коп.

На основании части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

Доводы ответчика об ошибочном применении экспертами объектов-аналогов по земельному участку и заниженного размера корректировок на местоположение суд не принимает, так как эксперты  в судебном заседании пояснили, что спорный земельный участок расположен на закрытой производственной территории, поэтому при подборе аналогов учитывался данный фактор. Соответствующая корректировка на местоположение введена. Более того, все земельные участки одного ВРИ. Среднестатистические данные, усредняя несопоставимые величины, искажают фактическое состояние рынка и вводят его участников в заблуждение. Как правило, на рынке всегда существует определенное количество заявок на покупку (спрос) и определенное количество заявок на продажу (предложение). При этом, естественное желание покупателя – купить как можно дешевле, а естественное желание продавца – продать как можно дороже. Стремясь к совершению сделки, продавцы двигаются к цене спроса (при избытке предложения) или покупатели двигаются к цене предложения (при дефиците предложения). Сделка же может произойти лишь тогда, когда цена предложения совпадет с ценой спроса. Заявка на покупку по рыночной цене начинает исполняться с наиболее привлекательных цен предложения. Совершенно очевидно, что наиболее ликвидными являются объекты с меньшей ценой предложения. Корректировка на местоположение и близость к основным автомагистралям введена. Эксперты также пояснили, что представленные в техническом паспорте технические характеристики нежилого помещения позволяют сделать вывод о возможности использования данного объекта под любые производственно-складские цели. Коэффициент капитализации для земельных участков под индустриальную застройку принят на уровне среднего значения 13,6%. 

Истец, не соглашаясь с экспертным заключением, указывает, что при проведении экспертизы экспертами не учтено, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:020901:260 находится в охранной зоне подстанции и воздушных линий электропередачи, которое накладывает ограничения на использование рассматриваемого объекта недвижимого имущества.

Данный довод не принимается судом, поскольку указанные обременения земельного участка не зарегистрированы в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, иных ограничений, кроме ипотеки не содержится. 

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утверждены Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160), охранные зоны устанавливаются для эксплуатации объектов электросетевого хозяйства. Охранные зоны земельного участка формируются в интересах и по инициативе эксплуатирующих объекты электросетевого оборудования лиц и формируются в отношении электросетевого оборудования, но не земельного участка. Поскольку оборудование подстанции объектом недвижимости не является, то оно может быть демонтировано из помещения и с земельного участка. 

Оценив заключение экспертов согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым при разрешении спора принять рыночную стоимость земельного участка и нежилого помещения, в размерах, определенных по результатам судебной экспертизы. Выводы экспертов основаны на фактических данных, полученных в результате  проведенных исследований, логически последовательны, мотивированы со ссылками на нормы действующего законодательства, основания для критической оценки выводов экспертов отсутствуют.

Расходы по судебной экспертизе и по оплате государственной пошлины, в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на стороны спора поровну.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Спорные пункты договора аренды земельного участка, заключаемого  между  обществом с  ограниченной ответственностью "Северные электрические сети" и открытым акционерным обществом "Всероссийский научно-исследовательский, проектно-конструкторский и технологический институт релестроения с опытным производством" изложить в следующей редакции:

п.3.1 Ежемесячная арендная плата за пользование участком по настоящему договору устанавливается в размере 18761 (Восемнадцать тысяч семьсот шестьдесят один) руб. 25 коп.  без учета НДС. НДС подлежит начислению и уплате сверх укатанной суммы по ставке, установленной действующим налоговым законодательством РФ; 

п.3.5 Исключительно для целей учета арендатора арендодатель информирует  арендатора   о размере земельного налога по переданному  в аренду объекту  недвижимого имущества,  а именно: земельный налог  на участок в соответствии с действующим  законодательством  составляет 4312 (Четыре тысячи триста двенадцать) руб. 51 коп. в месяц.  В случае изменения размера земельного налога арендодатель письменно информирует об этом арендатора информационным письмом.

Спорные пункты договора  аренды нежилого помещения, заключаемого  между  обществом с  ограниченной ответственностью "Северные электрические сети" и открытым акционерным обществом "Всероссийский научно-исследовательский, проектно-конструкторский и технологический институт релестроения с опытным производством" изложить в следующей редакции:

п. 4.1 Ежемесячная арендная плата за пользование  нежилым помещением по настоящему договору составляет 12506 (Двенадцать тысяч пятьсот шесть)  руб. без НДС. НДС подлежит начислению и уплате сверх указанной суммы по ставке, установленной действующим налоговым законодательством РФ. Оплата арендных платежей  производится в порядке полной предоплаты до 5 числа  текущего  месяца аренды.

п. 4.4 Исключительно для целей учета арендатора арендодатель информирует  арендатора   о размере  суммы амортизации  и налогу на имущество по переданному  в аренду объекту  недвижимого имущества,  а именно:  сумма амортизации по помещению составляет 838,61 руб.  в месяц, налог   имущество  852,23 руб. в месяц. В случае изменения размера (суммы) амортизации и налога на имущество арендодатель письменно информирует об этом арендатора информационным письмом.

Взыскать с открытого акционерного общества "Всероссийский научно-исследовательский, проектно-конструкторский и технологический институт релестроения с опытным производством" в пользу общества с  ограниченной ответственностью "Северные электрические сети" 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине, 9000 (Девять тысяч) руб. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

С.Ю. Яхатина