ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-62620/2025

Дело № А40-304833/24

г.Москва

21 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Головкиной О.Г., Елоева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Степаненко М.А.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2025

по делу №А40-304833/24, принятое судьей Гамулиным А.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>)

третьи лица – Правительство Москвы, ООО «Агроторг», ПАО Сбербанк, ООО «ЭНЕРИДА»,

об установлении размера возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием, в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:04:0003010:3205, 77:04:0003010:3206,

при участии в судебном заседании:

от истца и третьего лица Правительства Москвы: ФИО2 по доверенности от 17.12.2025, 07.04.2025;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 03.12.2025;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле: не явились, извещены.

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик), с учетом замены ненадлежащего ответчика в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3205 общей площадью 906,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1, нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3206 общей площадью 126,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1, установлении суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в соответствии с отчетом об оценке от 17.04.2024 №П517-890-ИЗ/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», в сумме 137 305 398 руб. и условий возмещения в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, ООО «Агроторг», ПАО Сбербанк, ООО «Энерида».

Определением от 16.12.2024 выделено в отдельное производство требование Департамента городского имущества города Москвы к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об установлении размера подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием, в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:04:0003010:3205, 77:04:0003010:3206, подлежащее рассмотрению в рамках настоящего дела.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2025 по делу №А40-304833/24 требования удовлетворены, с учетом проведенной по делу экспертизы и установленной стоимостью возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 168.740.502 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый акт, которым установить сумму возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в соответствии с отчетом об оценке от 17.04.2024 №П517-890-ИЗ/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», в сумме 137.305.398 руб. В обоснование жалобы, указали на то, что не согласны с размером компенсации за изымаемые для нужд города нежилые помещения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца и третьего лица Правительства Москвы требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт, по доводам жалобы. Кроме того, заявил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.

Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве, по ходатайству о проведении по делу повторной экспертизы возражал.

Апелляционный суд, рассмотрев ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы, не находит его подлежащим удовлетворению на основании следующего. В соответствии с пунктом 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Судом установлено, что эксперт, проводивший в рамках дела экспертизу в установленном порядке был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В данном случае, оснований сомневаться в профессиональной квалификации данного эксперта судом не установлено. Доказательств наличия противоречий в выводах эксперта не представлено, необходимость проведения повторной экспертизы не доказана.

Несогласие с результатом экспертизы не влечет, само по себе, необходимости проведения повторной экспертизы. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Вопрос о необходимости проведения повторной и дополнительной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Удовлетворение ходатайств о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. Ходатайство о назначении повторной экспертизы, содержит указание на его несогласие с выводами эксперта, однако такие доводы сами по себе не являются достаточными основаниями для назначения повторной, дополнительной судебной экспертизы по правилам статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости экспертного заключения. Экспертное заключение является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия. Достоверность выводов, содержащихся в заключении эксперта, обеспечивается, в том числе предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения (абзац третий части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 307 Уголовного кодекса Российской Федерации). Как следует из материалов дела, эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден в установленном порядке об уголовной ответственности. Судом отклоняются доводы изложенные в ходатайстве о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку они носят предположительный характер и сводятся к несогласию с выводами эксперта. Заключение эксперта составлено с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательства, порождающие сомнения в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, в материалы дела не представлены.

Оценив доводы и возражения сторон, апелляционный суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иных третьих лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения: с кадастровым номером 77:04:0003010:3205 общей площадью 906,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/1, и с кадастровым номером 77:04:0003010:3206 общей площадью 126,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/1, принадлежит на праве собственности ответчику, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела. Зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Агроторг» и в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк.

Указанные помещения согласно выписке находятся в пределах объекта с кадастровым номером 77:04:0004009:1017, являющимся многоквартирным домом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2024 по делу №А40-221754/24-23-1639 указанные объекты изъяты для государственных нужд, в связи с включением многоквартирного жилого дома, в котором находятся помещения, в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 №497- ПП на основании ст. 4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 №4802-1, и установлено возмещение в размере 116 811 191 руб. без учета НДС за помещение с кадастровым номером 77:04:0003010:3205 и в размере 20 494 207 руб. без учета НДС за помещение с кадастровым номером 77:04:0003010:3206 на основании отчета об оценке от 17.04.2024 №П517-890-ИЗ/2024, выполненного независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс».

Как следует из указанного судебного акта, размер возмещения не определен окончательно в связи с наличием спора о размере возмещения, который подлежит рассмотрению в рамках данного дела.

Возражая против стоимости изымаемых помещений и причиненных изъятием убытков, ответчиком представлен отчет об оценке ООО «Бизнес Консалт» №394- 24-2-1 от 16.10.2024, согласно которому размер возмещения составляет 298.812.610 руб. 05 коп.

Порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован положениями ст. ст. 279 - 282 Гражданского кодекса, ст. ст. 49, 56 Земельного кодекса, Жилищным кодексом ст. 32.

В силу ч. 1 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки (далее - решение о комплексном развитии территории), и (или) иных объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, указанных в части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ) для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории осуществляется в порядке, установленном настоящей главой, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно ст. 7.2 Закона РФ от 15.04.1993 №4802-1, изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд в целях реализации программы реновации осуществляется в соответствии с положениями статьи 10 Федерального закона от 5 апреля 2013 года №43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Возмещение стоимости изымаемого недвижимого имущества, расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы и находящегося в собственности физического лица или юридического лица, и (или) убытков, причиненных таким изъятием, осуществляется с учетом следующих особенностей:

спор о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием, судом выделяется в отдельное производство и рассматривается отдельно от спора об изъятии недвижимого имущества;

при вынесении судебного акта по спору об изъятии недвижимого имущества судом устанавливается размер компенсации на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. Размер компенсации, подлежащей доплате за изымаемое недвижимое имущество, устанавливается судом в рамках спора, выделенного в отдельное производство.

В соответствии с п. 12 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 №43-ФЗ, наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременений на изымаемое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ, при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Аналогичные положения содержатся и в ст. 56.8 ЗК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 281 ГК РФ, принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии равноценного возмещения.

Согласно ст. 8 Закона г.Москвы от 17.05.2017 №14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

Учитывая необходимость специальных познаний для разрешения вопросов, имеющих значения для разрешения данного спора, в связи с наличием разногласий в части размера возмещения, определением суда по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ПрофОценка и Экспертиза».

Согласно заключению эксперта №15/04-2025-6ЗЭ от 15.04.2025, величина возмещения, включая убытки, причиненные изъятием, и упущенную выгоду, составляет 295.040 700 руб., из которой: 245.223.480 руб. в отношении помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3205 и 49.817.220 руб. в отношении помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3206.

В связи с наличием вопросов истца по выполненному заключению, экспертом представлены письменные пояснения.

В соответствии с пп. 5 п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Такие данные экспертом не использованы.

В рамках сравнительного подхода эксперт привел выборку из 4 аналогов оцениваемого помещения, которые использованы при расчете, при этом данные об объеме доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах отсутствуют.

Пунктами 21, 22 и 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 (далее - ФСО №7) предусмотрено, что доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Исходя из оценочной практики, при определении итогового значения рыночной стоимости нежилого помещения коммерческого назначения результат доходного подхода к оценке, как правило, имеет наибольшую значимость, поскольку стоимость недвижимости определяется на основе текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью, то есть учитывает качество недвижимости как основной ценообразующий фактор.

В соответствии с данными справочника ООО «АБН-Консалт» (издание 7-е), доля коммунальных расходов в структуре операционных расходов составляет 27 %, с учетом которых величина операционных расходов возрастает, что имеет непосредственное влияние на итоговое значение цены объекта исследования.

Кроме того, исключение из расчета затрат собственника помещения таких позиций, как налог на имущество, расходы на страхование и управление и резерв на замещение не обоснованно экспертом.

Таким образом, судом установлены сомнения в обоснованности заключения.

Письменные пояснения эксперта не содержат сведений, позволяющих устранить указанные обоснованные сомнения.

Согласно п. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением от 14.07.2025 судом удовлетворено ходатайство истца и третьего лица, Правительство Москвы, и назначено проведение повторной оценочной экспертизы, проведение которой по тем же вопросам поручено эксперту ООО «Центральное бюро оценки».

Согласно заключению эксперта №08/2025-28АС от 12.08.2025, согласно которому величина возмещения, включая убытки, причиненные изъятием, и упущенную выгоду, составляет 306.045.900 руб., из которой: 262.836.150 руб. в отношении помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3205 и 43.209.750 руб. в отношении помещения с кадастровым номером 77:04:0003010:3206.

В судебном заседании от 13.10.2025 экспертом даны пояснения по выполненному заключению по вопросам истца.

Оценив экспертное заключение №08/2025-28АС от 12.08.2025, суд первой инстанции пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд первой инстанции посчитал надлежащим доказательством по делу. Эксперт при проведении исследования, отразил все существенные особенности исследуемого объекта. Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона, при рассмотрении дела не установлено.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, в т.ч. Заключение №08/2025-28АС от 12.08.2025 проведенной в рамках дела экспертизы, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и установлении денежной компенсации за изъятые для государственных нужд города Москвы нежилые помещения с установлением суммы возмещения в размере 168.740.502 руб. за вычетом ранее установленной при рассмотрении дела №А40-221754/24 суммы возмещения 137.305.398 руб.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

При рассмотрении спора суд первой инстанции обосновано руководствовался результатами экспертного заключения №08/2025-28АС от 12.08.2025. Вывод суда первой инстанции, о стоимости изымаемых помещений и причиненных изъятием убытков основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства повторной экспертизы признается апелляционным судом верным.

Немотивированное несогласие Заявителя жалобы с выводами экспертизы не может являться основанием для отмены или изменения судебного акта.

Поскольку материалы апелляционной жалобы не содержат ссылки на доказательства, которые могут поставить под сомнение правомерность и обоснованность обжалуемого судебного акта, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2025 по делу №А40304833/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья 	О.В. Савенков

Судьи: 	О.Г. Головкина

А.М. Елоев