АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-8791/18 

Екатеринбург 16 января 2019 г. Дело № А60-63176/2017 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2019 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тороповой М.В., судей Татариновой И.А., Суспициной Л.А., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Федерального  государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское  территориальное управление имущественных отношений» Министерства  обороны Российской Федерации (далее – Учреждение) на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2018 по делу № А60- 63176/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 17.09.2018 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители: 

Учреждения – Сологуб Л.В. (доверенность от 24.05.2018 № 141/4/17- 5979);  

индивидуального предпринимателя Кириакова Михаила Харитоновича  (далее – предприниматель Кириаков М.Х.) – Щелконогова А.Ю. (доверенность  от 09.01.2019).  

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с  иском к предпринимателю Кириакову М.Х. о взыскании задолженности и пени  по договору аренды № АФ-198/1214 от 16.11.2004 в сумме 32 249 812 руб. 31  коп. и обязании освободить нежилые помещения.  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено Министерство обороны Российской Федерации.  

От индивидуального предпринимателя Кириакова Михаила  Харитоновича поступило встречное исковое заявление к Учреждению о  признании недействительными условий договора аренды № АФ-198/1214 от  16.11.2014 в части размера арендной платы в сумме 129 525 руб. 17 коп. в  месяц за нежилые помещения, измененные арендодателем в одностороннем  порядке на основании уведомления от 09.07.2012 № 141/4-7642, принятое судом  первой инстанции к производству в порядке, предусмотренном статьей 132  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2018 (судья  Соболева Н.В.) в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный  иск удовлетворен, признаны недействительными условия договора аренды   № АФ-198/1214 от 16.11.2004 в части размера арендной платы в сумме 129 525  руб. 17 коп. в месяц за нежилые помещения, измененные арендодателем в  одностороннем порядке на основании уведомления от 09.07.2012 № 141/4-7642.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  17.09.2018 (судьи Полякова М.А., Дюкин В.Ю., Семенов В.В.) решение суда  первой инстанции оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Учреждение просит обжалуемые судебные акты  отменить, передать дело на новое рассмотрение. По мнению кассатора, судами  неверно применен пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды», что привело к неправильному выводу об отсутствии  оснований для взыскания задолженности по арендным платежам. Между тем в  соответствии с разъяснениями вышеуказанного пункта Пленума во взыскании  арендной платы может быть отказано судом лишь в части, превышающей  средние рыночные ставки, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в  данной местности за соответствующий период.  

В нарушение положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации судами не были приняты во внимание  среднемесячные значения, установленные экспертом, для целей начисления  арендной платы, а также не учтены положения договора об определении  размера величины арендной платы. Кроме того, как полагает кассатор, судами  не исследована и не оценена выкопировка из отчета об определении рыночной  стоимости арендной платы, представленная истцом, на основании которого  было подготовлено уведомление об изменении стоимости арендной платы, что  привело к неправильному выводу о том, что увеличение стоимости арендной  платы было непропорциональным. Помимо изложенного, податель жалобы  указывает, что судами оставлены без внимания требования Учреждения о  взыскании неустойки, тогда как арендная плата за январь 2015 года, май 2015  года, июнь 2015 года, ноябрь 2015 года, декабрь 2015 года, январь 2016 года,  февраль 2016 года, март 2016 года, январь 2017 года, апрель 2017 года, май  2017 года, сентябрь 2017 года вносилась предпринимателем несвоевременно.  

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить  обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и  обоснованными, а кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между  Учреждением (арендодатель) и предпринимателем Кириаковым М.Х.  16.11.2004 заключен договор № АФ198/1214 аренды нежилых помещений  общей площадью 289,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул.  Сибирский тракт, д. 2/25.  

Факт предоставления истцом ответчику в аренду названного объекта  подтверждается актом приема-передачи от 16.11.2004, подписанным  уполномоченными представителями передающей и принимающей стороны с  проставлением оттисков печатей истца и ответчика.  

Дополнительным соглашением от 17.06.2005 площадь арендуемых  помещений определена равной 240,5 кв.м.  

Пунктом 3.5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения к  договору от 18.06.2010) определено, что арендная плата вносится арендатором  за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно.  

Пункт 3.3. договора предусматривает, что размер арендной платы может  быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не более одного  раза в год.  

В соответствии с указанным положением договора истцом по  первоначальному иску был произведен перерасчет арендной платы на  основании отчета об определении рыночной стоимости права пользования (и  владения) на условиях аренды нежилыми помещениями.  

Учреждением в адрес предпринимателя 09.07.2012 направлено  уведомление № 141/4-7642 об изменении размера арендной платы.  

С момента получения указанного уведомления арендная плата  установлена в размере 129 525 руб. 17 коп. в месяц без учета НДС, расходов на  содержание и эксплуатацию.  

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с ноября  2013 года по октябрь 2017 года составляет 6 107 525 руб. 03 коп., а также на  основании пункта 5.1.1. договора аренды № АФ-198/1214 от 16.11.2004  рассчитаны пени в сумме 26 142 287 руб. 28 коп.  

В адрес арендатора направлялись уведомления о наличии задолженности  по арендной плате, в том числе уведомления № 141/4-5765 от 03.04.2013,   № 141/13423 от 29.12.2014, однако, задолженность последним не оплачена.  

Полагая, что со стороны арендатора допущено нарушение сроков и  порядка оплаты, а также существенное нарушение условий договора по  порядку сдачи помещений в субаренду, арендодателем направлено требование  об освобождении занимаемых помещений от 27.01.2017 № 141/4- 1082.  

Поскольку задолженность по арендной плате предпринимателем не  погашена, нежилые помещения, арендованные по договору № АФ198/1214 от  16.11.2004, ответчиком не освобождены, истец обратился в арбитражный суд с  рассматриваемыми требованиями.  

Получив уведомление арендодателя об увеличении и размера арендной  платы, предприниматель обратился к оценщику с целью определения рыночной  стоимости ставки ареной платы на аналогичное имущество.  

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости  ежемесячной арендной ставки и величины годовой арендной платы,  подготовленным обществом с ограниченной ответственностью  «Консалтинговая Группа «Апрейт», годовой размер арендной платы составляет  367 200 руб., т.е. ставка арендной платы в месяц составляла – 30 600 руб.  

Полагая, что изменение в одностороннем порядке условий договора  аренды в части размера арендной платы за нежилые помещения является  злоупотреблением правом, поскольку изменение размера арендных платежей в  месяц является непропорциональным изменению средних рыночных ставок,  уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за  соответствующий период, истец по встречному иску обратился в суд с  требованием о признании недействительным изменения условий договора  аренды № АФ-198/1214 от 16.11.2014 в указанной части.  

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суды  исходили из отсутствия задолженности по арендной плате, поскольку с учетом  заключения эксперта арендная плата за пользование спорными земельными  участками за период с ноября 2013 года по октябрь 2017 года ответчиком  фактически уплачена, задолженность отсутствует. При таких обстоятельствах,  как установлено судами, не имеется и оснований для начисления и взыскания  пени.  

Удовлетворяя встречные исковые требования, суды, признали  доказанными основания для признания изменения арендодателем в  одностороннем порядке на основании уведомления от 09.07.2012 № 141/4-7642  условий договора в части размера ежемесячной арендной платы  недействительным.  

 Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов  кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не  определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно  применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых  обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Согласно статье 619 названного Кодекса, если арендатор не вносит  арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором  

срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора аренды в судебном порядке.  

Как следует из акта сверки задолженности по состоянию на 01.01.2014,  обязательства арендатора по внесению арендной платы за период с января по  декабрь 2013 года исполнены в полном объеме, исходя из ежемесячного  размера платы в сумме 26 000 руб., то есть фактически предпринимателем за  период с января 2012 года по октябрь 2017 года уплачено 1 831 681,63 руб.  

Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает возможность изменения размера арендной платы по  соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного  раза в год, если иное не предусмотрено договором.  

Исходя из толкования указанной нормы, изложенного в пункте 21  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее –  постановление Пленума от 17.11.2011 № 73), данная норма является  диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора  аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в  случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре  аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором  арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной  платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое  изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.  

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением  сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы,  расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые  уполномоченными на то государственными органами и (или) органами  местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора  допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом  либо в установленном законом порядке.  

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 в  силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом  случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться  уполномоченным на то органом.  

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон  

 № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в  случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или  частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо  муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости  объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их  приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.  

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,  указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и  рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в  судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).  

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,  установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с  имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор  подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с  установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению  сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном  законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную  деятельность.  

Пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О  рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,  произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо №  92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости  объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления  отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может  рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки,  изданного акта или принятого решения.  

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках  рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать,  что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из  доказательств по делу (пункт 2 информационного письма № 92).  

В целях определения рыночной стоимости права пользования  арендуемыми помещениями судом в порядке, предусмотренном статьей 82  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначена  оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ИП  Щербинину Сергею Петровичу.  

В соответствии с заключением эксперта № 18-03 от 21.03.2018 рыночная  стоимость права пользования (и владения) на условиях аренды в течение года  нежилыми помещениями (номера на поэтажном плане: ком. 45-49), общей  площадью 240,5 кв.м, расположенными на первом этаже здания (Литер А) по  адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 2 / ул.  Восточная, 25, без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию за  период с 2012 по 2017 гг. (ежегодно) составляет в 2017 году – 310 314 руб. 00  коп.; в 2016 году – 298 378 руб. 00 коп.; в 2015 году – 342 964 руб. 00 коп.; в  2014 году – 408 290 руб. 00 коп.; в 2013 году – 425 302 руб. 00 коп.; в 2012 году  – 408 944 руб. 00 коп.  

Оценив заключение экспертизы по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, суды не установили факт  нарушения экспертом стандартов оценки, и правомерно пришли к выводу об  отсутствии сомнений в выводах эксперта, поскольку представленное им  заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, противоречия в  выводах эксперта отсутствуют.  

Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, документально ни  истцом, ни ответчиком не опровергнуты (статья 65 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации).  

С учетом заключения эксперта судами установлено, что истец в  одностороннем порядке увеличил цену договора аренды до 129 525 руб. 17 коп.  в месяц, что в 3,8 раза превышает среднерыночные цены на аренду  аналогичной недвижимости, не пропорционально изменению средних  рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной  местности за соответствующий период.  

Из разъяснений, изложенных в пункте 22 постановления Пленума от  17.11.2011 № 73, следует, что, если в отсутствие государственного  регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право  арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда  будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она  увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок,  уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за  соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о  злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2  статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части,  превышающей названные средние рыночные ставки.  

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской  Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим  Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо  независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых  актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или  не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского  кодекса Российской Федерации).  

Учитывая, что Учреждение, подписал в 2014 году акт сверки взаимных  расчетов, согласно которому у арендатора задолженность перед арендодателем  отсутствует, при этом арендатор фактически не признавал изменения размера  арендной платы, а арендодатель отчет об определении рыночной стоимости  права пользования объектом недвижимости арендатору не направлял, суды,  руководствуясь разъяснениями пункта 1 постановления Пленума Верховного  Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений  раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришли  к обоснованному выводу о наличии в действиях Учреждения признаков  недобросовестного поведения, выразившегося в одностороннем изменении  размера арендных платежей в месяц непропорционально изменению средних  

рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной  местности за соответствующий период, в связи с чем признали требования  предпринимателя о признании недействительным условия договора аренды   № АФ-198/1214 от 16.11.2004 в части установления арендной платы в сумме  

129 525 руб. 17 коп. в месяц за нежилые помещения обоснованными и  подлежащими удовлетворению.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по  правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, в том числе заключение эксперта, установив обстоятельства,  свидетельствующие о наличии между сторонами арендных правоотношений по  поводу владения и пользования недвижимым имуществом на условиях  внесения арендатором платы за пользование имуществом в сумме 26 000 руб. в  месяц, отсутствие задолженности по арендной плате за спорный период исходя  из указанной суммы, суды пришли к обоснованному выводу о том, что  обязанность по внесению арендной платы исполнена предпринимателем  надлежащим образом, в связи с чем основания для удовлетворения  первоначального иска отсутствуют.  

Довод заявителя жалобы о том, что судами необоснованно отказано во  взыскании задолженности по арендным платежам в полном объеме, поскольку  согласно пункту 22 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 во взыскании  арендной платы может быть отказано судом лишь в части, превышающей  средние рыночные ставки, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в  данной местности за соответствующий период, судом кассационной инстанции  отклоняется, поскольку изменение Учреждением в одностороннем порядке  условия договора о размере арендной платы уведомлением от 09.07.2012 №  141/4-7642 признано судами недействительным, при этом доказательств  внесения иных изменений в указанные условия договора (кроме  установленного судами согласования сторонами арендной платы в сумме  26 000 руб.) в материалах дела отсутствуют, в связи с чем оснований для  взыскания с арендатора арендной платы в ином размере, чем предусмотрено  договором от 16.11.2004 № АФ198/1214, у судов не имелось. Установив, что  арендная плата в согласованном сторонами размере уплачена ответчиком в  полном объеме, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных  Учреждением требований.  

Довод Учреждения о том, что судами не были рассмотрены заявленные  им требования о взыскании неустойки, также не принимаются во внимание  судом округа как противоречащие содержанию обжалуемых судебных актов.  Указанный довод являлся предметом оценки судов и был отклонен по мотиву  отсутствия задолженности предпринимателя по арендным платежам в  указанные заявителем периоды просрочки.  

Иные доводы заявителя жалобы подлежат отклонению с учетом  вышеизложенного. Доводы заявителя сводятся, по существу, к несогласию с  произведенной судами оценкой доказательств. Между тем несогласие заявителя  с оценкой доказательств, данной судами, не свидетельствует о нарушении ими  норм материального и процессуального права. Переоценка установленных  

судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств не входит в  полномочия суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся  основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения  кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной  инстанции не установлено.  

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление  суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для  удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2018 по делу  

 № А60-63176/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 17.09.2018 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу Федерального государственного казенного учреждения  «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных  отношений» Министерства обороны Российской Федерации – без  удовлетворения.  

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.В. Торопова 

Судьи И.А. Татаринова  

 Л.А. Суспицина