АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-10591/2022

31 июля 2023 г.

г. Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2023 г.

В полном объеме решение изготовлено 31 июля 2023 г.

 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник Анны Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) к обществу с ограниченной ответственностью «Базис М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 22.03.2023,

от ответчика – ФИО3, приказ, паспорт.

В Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) к обществу с ограниченной ответственностью «Базис М» (далее – ответчик, ООО «Базис М») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.02.2021 № 32/2021 (дата регистрации договора 26.02.2021 под № 91:02:001003:8207- 92/002/2021.) за период с 10.02.2021 - 30.06.2022 в размере 2 178 507,19 руб., пеню в размере 114 227,64 руб., а всего – 2 292 734,83 руб..

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в которых Департамент просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 10.02.2021 № 32/2021 (дата регистрации договора 26.02.2021 под № 91:02:001003:8207-92/002/2021) за период с 10.02.2021 - 30.04.2023 в размере 3 489 352,88 руб., из которых арендная плата – 3 204 719,84 руб., пени – 284 633,04 руб. 

Данные уточнения были приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ. 

С учетом представленных в дело документов и пояснений, суд посчитал необходимым выделить в отдельное производство требования Департамента о взыскании с ответчика неустойки по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.02.2021 № 32/2021 (дата регистрации договора 26.02.2021 под № 91:02:001003:8207-92/002/2021.) за период с 10.02.2021 по 30.04.2023 в размере 284 633,04 руб.

Таким образом, в настоящем деле рассматриваются требования Департамента о взыскании с ООО «Базис М» задолженности по договору аренды земельного участка от 10.02.2021 № 32/2021 (дата регистрации договора 26.02.2021 под № 91:02:001003:8207-92/002/2021) за период с 10.02.2021 - 30.04.2023 в размере  3 204 719,84 руб.,

В судебном заседании представитель истца обосновала свою позицию по делу, просит заявленные исковые требования с учетом уточнения, удовлетворить в полном объеме по доводам, приведенным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Представитель ООО «Базис М» исковые требования Департамента не признает, отмечая, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 10.02.2021 № 32/2021 была уплачена в полном объеме, но без учета трёхактного коэффициента, поскольку применение данного коэффициента незаконно и необоснованно. ПО состоянию на 28.06.2023 задолженности по арендной плате не имеется

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление Департамента не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 10 февраля 2021 года между Департаментом (далее - арендодатель) и ООО «Базис М» (далее - арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь № 32/21, который был зарегистрирован 26.02.2021, номер регистрации: 91:02:001003:8207-92/002/2021 (далее - договор аренды от 10.02.2021) в связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 91:02:00003:4814, 91:02:001003:4813 и образованием земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:8207, площадью 6790 кв.м, учитывая условия договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:4813 от 06.02.2020 № 48 (зарегистрированного 06.05.2020 по № 91:02:001003:4813-91/002/2020-2) и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:00003:4814 № 2547 (зарегистрированного 27.01.2020 по № 91:02:001003:4814-91/001/2020-2).

По условиям договора в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:8207, площадью 6790 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование: «среднеэтажная жилая застройка (код 2.5)». 

Согласно п. 2.1. договора аренды, годовая арендная плата за пользование участком устанавливается в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП. 

В силу п. 2.2 договора аренды, величина годовой арендной платы за пользование участком определяется по формуле: Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х Ставка арендной платы (%) = Сумма годовой арендной платы (руб.).

Кадастровая стоимость участка составляет: 33 767 552,70 руб., ставка арендной платы в размере 1%, величина годовой арендной платы составляет 33 767 552,70 руб. х 0,01=337 675,53 руб.

Пунктом 2.3. договора аренды, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке:

2.3.1. Путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; 

2.3.2. В связи с изменением ставок арендной платы и (или) кадастровый (нормативной) стоимости земельного участка; 

2.3.3. В связи с принятым решением Правительства города Севастополя об изменении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, условий и сроков ее внесения. 

Согласно п. 2.5. договора аренды, арендная плата начисляется с момента государственной регистрации настоящего Договора и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным. 

В случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (п. 2.6. Договора аренды). 

В силу пункта 7.1 договора он заключен сроком до 27.12.2029.

26.05.2022 ответчиком было получено уведомление об изменении арендной платы по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка  № 32/2021 от 10.02.2021, в котором указано, что кадастровая стоимость земельного участка в период с 01.01.2022 по 30.04.2022 – 153 535 480 руб., ставка – 1%, в период с 01.05.2022 по 31.12.2022 кадастровая стоимость – 153 535 480 руб., ставка - 0,5%.

Годовой размер арендной платы, с учетом данного уведомления от 01.05.2022, составил с 01.01.2022 по 30.04.2022 – 1 535 354,80 руб., с 01.05.2022 по 31.12.2022 – 767 677,40 руб. 

В соответствии с п. 3.4 Постановления Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственность города Севастополя и предоставляемых в аренду без торгов" в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участие объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 3-кратной ставки арендной платы за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации. 

Департаментом проведена инвентаризация начислений по арендной плате за земельный участок, с кадастровым номером 91:02:001003:8207, в ходе которой выявлена задолженность по арендной плате за период с 10.02.2021 по 30.04.2023 в размере 3 204 719,84 руб., также истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку оплаты – 284 633,04 руб.,

Как указывает истец, ответчик свои обязательства по договору аренды от 10.02.2021 исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем, и образовалась указанная (с учетом уточненных требований) задолженность по арендной плате.

01.07.2022 истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение от 29.06.2022 с требованием о погашении существующей задолженности по арендной плате, начисленной неустойки.

Обстоятельства оставления ответчиком указанного предупреждения без удовлетворения стали причиной обращения Департамента с данным иском в суд.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между истцом и ответчиком возникли правоотношения, урегулированные договором аренды от 10.02.2021 (зарегистрирован 26.02.2021 под № 91:02:001003:8207-92/002/2021), в связи с чем, стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, у ответчика возникла обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок.

Согласно представленному истцом расчету, общая сумма арендной платы за земельный участок, подлежащей уплате по договору за период с 10.02.2021 по 31.03.2023 составила 3 880 079,84 руб., при этом ответчиком (по данным расчета истца) уплачена сумма в размере 675 360 руб., таким образом, задолженность по арендной плате – 3 204 719,84 руб.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ). 

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ). 

По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ). 

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Как следует из расчета истца, Департаментом ежемесячно с 10.02.2021 осуществлено начисление арендной платы в трехкратном размере за период с 10.02.2021 по 31.12.2022 в соответствии с п. 3.4 Постановления Правительства города Севастополя №219-ПП от 08.04.2019.

Согласно п. 3.4. раздела 3 Постановления №219-ПП в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 3- кратной ставки арендной платы за соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации. 

По своей правовой природе взыскание арендной платы в трехкратном размере фактически представляет собой меру ответственности, применяемую к арендатору, по причине непринятия разумных и адекватных действий для освоения земельного участка и завершения строительства, следовательно, указанная мера может быть применена исключительно после установленного Постановлением 219-ПП трехгодичного срока. 

Вместе с тем, условиями договора аренды от 10.02.2021 № 32/21, применение трехкратной ставки арендной платы не предусмотрено. 

Также не были предусмотрены подобные условия и договором аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:4813 от 06.02.2020 № 48 (зарегистрированного 06.05.2020 по № 91:02:001003:4813-91/002/2020-2) и договором аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:00003:4814 № 2547 (зарегистрированного 27.01.2020 по № 91:02:001003:4814-91/001/2020-2). Доказательства обратного истцом не предоставлено.

Учитывая, что государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:8207 произведена 26.02.2021, срок истечения 3-х летнего срока для жилищного строительства (п. 3.4 Постановления №219-ПП) для применения ответственности в виде трехкратной ставки арендной платы начинается не ранее чем по истечении трёхлетнего срока с момента введения в действие пункта 3.4 Постановлением 219-ПП, то есть не ранее чем с 19.04.2022, но при этом следует учитывать, что земельный участок, который передан в аренду, возник как объект в связи с изданием распоряжения Департамента от 23.07.2020 № 4051-РДЗ «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 6790 кв.м» только в июле 2020 года, в связи с чем применять трехкратную ставку ранее 26.02.2024, будет неправомерным.

Более того, в период с 01.01.2023 по 31.03.2023 истцом трехкратная ставка арендной платы не применяется, что как обоснованно отмечено ответчиком, свидетельствует о непоследовательном и немотивированном применении положений п. 3.4 Постановления №219-ПП.

Таким образом, применение при расчете размера арендной платы за период с 10.02.2021 по 31.12.2022 суд признает необоснованным.

Также следует отметить, что расчет арендной платы за период с 01.01.2022 по 23.01.2022 произведен истцом без учета решения Севастопольского городского суда от 09.12.2022 по делу № 3а-77/2022, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 111 403 530 руб., а заявление о пересмотре было подано 31.08.2022.

С учетом изложенного, размер годовой арендной платы составляет 

за период с 10.02.2021 по 31.12.2021 – 33 767 552,70 руб.х0,01= 337 675,53 руб.

за период с 01.01.2022 по 30.04.2022 – 111 403 530 руб.х0,01=                     1 114 0,35,30 руб.

за период с 01.05.2022 по 31.12.2022 – 111 403 530 руб.х0,005=            557 017,65 руб.

за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 – 179 303 530 руб.х0,015= 2 689 552,95 руб.  

 Из представленных ответчиком документов, в том числе платежных поручений следует, что ООО «Базис М» произвело оплату арендных платежей за 2021 год на сумму 309 540 руб., за 2022 год – 742 690,24 руб., за 2023 год – 672 388,23 руб., что свидетельствует о полном погашении задолженности по арендной плате за спорный период.

Учитывая, что задолженность ООО «Базис М» перед Департаментом по арендной плате за период с 10.02.2021 по 31.03.2023 отсутствует, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья                                                                                         А.С. Мирошник