ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-42472/17

07 ноября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  31 октября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 ноября 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей: Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Администрации города Дубны Московской области – представитель не явился, надлежащим образом извещен,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Бетиз и К» – представитель не явился, надлежащим образом извещен,

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области – представитель не явился, надлежащим образом извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Бетиз и К» на решение Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2017 года по делу № А41-42472/17, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Администрации города Дубны Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Бетиз и К» о взыскании задолженности и пени, третье лицо – Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Дубны Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Бетиз и К» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 199 288 руб. 78 коп. за период с 01 января 2016 года по 31 марта 2017 года, неустойки за просрочку оплаты в размере 12 695 руб. 23 коп. за период с 16 марта 2016 года по 10 апреля 2017 года, а также о расторжении договора аренды от 07 марта 2014 года № КУИ/1122-ОРИ.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2017 года исковые требования удовлетворены (л.д. 70-71).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части расторжения договора аренды земельного участка 07 марта 2014 года № КУИ/1122-ОРИ.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» указано на то, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания; вместе с тем при наличии в возражениях на жалобу доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в возражениях на жалобу.

В отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность судебного акта проверяются апелляционным судом только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от      27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в обжалуемой части ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 14 марта 2014 года между Администрацией города Дубны Московской области (арендодатель) и ООО «Бетиз и К» (арендатор) был заключен договор земельного участка № КУИ/1122-ОРИ с кадастровым номером 50:40:0010306:7, общей площадью 616 кв.м., в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 16 января 2014 года № МО- 14/3B-40563, прилагаемом к настоящему договору (Приложение 1) и являющемся его неотъемлемой частью, имеющий местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешенный вид использования - под жилую застройку.

Срок аренды участка установлен с 07 марта 2014 года по 06 марта 2063 года (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью и составляет на 2014 год 151 730 (сто пятьдесят одна тысяча семьсот тридцать) руб. в год. Размер арендной платы за неполный квартал исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

В пункте 4.4.4 договора указано, что арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные до говором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего договора.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01 января 2016 года по 31 марта 2017 года составила 199 288 руб. 78 коп., на которую начислена неустойка в размере 12 695 руб. 23 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на наличие задолженности и необходимость ее погашения, а также указал на то, что в том случае если ответчик не оплатит задолженность, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды. Данная претензия получена ответчиком 12 апреля 2017 года (л.д. 24).

Однако данная претензия ответчиком были оставлены без удовлетворения.

Поскольку в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01 января 2016 года по 31 марта 2017 года составила 199 288 руб. 78 коп., на которую начислена неустойка в размере 12 695 руб. 23 коп.

Судом первой инстанции установлен факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору, что подтверждается материалами дела.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленное требование о взыскании суммы задолженности и неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Выводы суда в этой части сторонами не оспариваются.

Также истцом заявлено требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка от 07 марта 2014 года № КУИ/1122-ОРИ.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Более того, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В этой связи требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению в суд по истечении срока на добровольное устранение обстоятельств, влекущих расторжение договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил материалы дела претензию, врученную ответчику 12 апреля 2017 года (л.д. 24).

Данная претензия не содержит предложения расторгнуть спорный договор аренды земельного участка. В данном документе изложено только требование о необходимости полного погашения обществом задолженности по спорному договору, а также указание лишь на то, что в том случае если ответчик не оплатит сумму задолженности, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды.

Между тем, положениями пункта 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, то есть законодателем установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с расторжением договоров.

Доказательство того, что истец направлял в адрес ответчика иные претензии, с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды, а также письменное предупреждение о необходимости исполнения ответчиком обязательства в разумный срок в суд не представлено.

Таким образом, доказательства соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в отношении требования о расторжении спорного договора в материалах дела отсутствуют.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит в том числе, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Учитывая изложенное, исковое заявление администрации в части требования о расторжении договора следует оставить без рассмотрения.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с абзацем 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей уплачивается в размере 7000 руб. плюс 2 процента суммы, превышающей 200 000 руб.

С учетом абзаца 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины с цены иска 211 984 руб. 01 коп. составляет 7 240 руб.

На основании части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку истец был освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина за подачу иска в размере 7 240 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы ответчика по уплате госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей подлежат отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31 августа 2017 по делу                     № А41-42472/17 в части удовлетворения иска Администрации города Дубны Московской области к ООО "Бетиз и К" о расторжении договора аренды от 07 марта 2014 года № КУИ/1122-ОРИ и распределения государственной пошлины отменить.

Исковые требования Администрации города Дубны Московской области к ООО «Бетиз и К» о расторжении договора аренды от 07 марта 2014 года № КУИ/1122-ОРИ оставить без рассмотрения.

Взыскать с ООО «Бетиз и К» в доход Федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 7 240 рублей. 

Взыскать с Администрации города Дубны Московской области в пользу ООО «Бетиз и К» расходы по уплате госпошлины за пользу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.А. Коновалов

 В.Н. Семушкина