ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-12114/2024

город Ростов-на-Дону

27 июня 2025 года

15АП-6521/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Новик В.Л., Фахретдинова Т.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алимардановой А.Г., 

при участии:

от ответчика (путем использования системы веб-конференции): представитель

ФИО1 по доверенности от 25.12.2024;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, надлежащим образом

извещены, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Шексна-Тур»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2025 по делу № А32-12114/2024 

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Шексна-Тур» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>);

Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шексна-Тур" (далее – общество) со следующими требованиями: 

- о признании договора от 24.09.2002 № 4900002588 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302032:4, площадью 7 700 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, в районе санатория «Правда» - ничтожной (недействительной) сделкой;

- применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем погашения (аннулирования) регистрационной записи от 24.03.2003 № 23-01.19-2.2003-434 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 24.09.2002 № 4900002588, указав, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения регистрационной записи от 24.03.2003 № 23-01.19-2.2003-434 в Едином государственном реестре недвижимости об обременении в пользу ООО «Шексна-Тур»;

- о признании отсутствующим права аренды ООО «Шексна-Тур» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, в районе санатория «Правда» в виде договора 24.09.2002 № 4900002588;

- указать, что настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды от 24.03.2003 № 23-01.19-2.2003-434 ООО «Шексна-Тур» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, в районе санатория «Правда».

Исковые требования мотивированы тем, что администрация распорядилась объектом федерального имущества (земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4) в отсутствие полномочий.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2025 иск удовлетворен частично. Решение мотивировано тем, что по состоянию на дату заключения администрацией города Сочи договора аренды от 24.09.2002 № 4900002588 муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось правообладателем спорного земельного участка, следовательно, администрация города Сочи не была наделена правом предоставления соответствующего земельного участка в аренду ответчику. В этой связи суд приходит к выводу, что договор аренды от 24.09.2002 № 4900002588 является ничтожной сделкой. Подписанием в дальнейшем дополнительных соглашений к договору аренды, принятием исполнения по внесению арендных платежей по договору неустранимые пороки последнего не преодолены, регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок в 2009 году также не исцеляет недействительность ничтожной сделки, поскольку на момент ее совершения в сентябре 2002 года муниципальное образование город-курорт Сочи еще не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения. В иске о признании спорного договора недействительной (ничтожной) сделкой и вытекающего из него требования о применении последствий недействительности сделки в виде погашения (аннулирования) регистрационной записи о праве аренды ответчика отказано в связи с пропуском срока исковой давности, о чем заявил ответчик. Самостоятельное требование о признании отсутствующим в ЕГРН права аренды ответчика на спорный земельный участок удовлетворено. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4 свободен от объектов, не огорожен, доступ к нему не ограничен, в связи с чем, в рассматриваемом случае вопрос о защите владения не ставится, спорный земельный участок из владения истца не выбывал.

Общество с ограниченной ответственностью "Шексна-Тур" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить в части удовлетворения иска, в указанной части в иске отказать. 

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. 

Удовлетворяя требования истца о признании права аренды отсутствующим, суд не учел, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Требование о признании спорного договора недействительной (ничтожной) сделкой и вытекающего из него требования о применении последствий недействительности сделки в виде погашения (аннулирования) регистрационной записи о праве аренды применительно к установленным им по настоящему делу обстоятельствам является по своему характеру специальным способом защиты права собственника земельного участка, исключающим удовлетворение требования о признании зарегистрированного права отсутствующим. Суд не применил пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Администрация заключала дополнительные соглашения к договору аренды, в том числе, согласовала изменение разрешенного вида использования земельного участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка (назначения участка) фактически является новым заключением договора. Кроме того, администрация надлежащим образом была легитимирована на заключение договора аренды, поскольку в пределах компетенции в порядке части 3 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации осуществила распоряжение земельным участком после отказа от права постоянного бессрочного пользователя предыдущего правообладателя. Земельный участок переведен городской фонд перераспределения и впоследствии предоставлен на праве аренды обществу.  

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен. 

В судебном заседании представитель общества дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать в полном объёме. 

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно постановлению Главы администрации города Сочи от 27.05.2002 № 297/3 между администрацией и обществом заключен договор от 24.09.2002 № 4900002588 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 7 700 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302032:4, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, в районе санатория «Правда» с видом разрешенного использования – «пансион семейного типа» (впоследствии вид разрешенного использования изменен на «туристическое обслуживание»).

Срок действия договора – до 01.07.2051 года.

К спорному договору заключены дополнительные соглашения от 28.05.2003 (в целях изменения нумерации договора), 24.07.2017 (изменение механизма расчета арендной платы), от 18.07.2023 (изменение вида разрешенного использования – «туристическое обслуживание» (код 5.2.1)), от 03.11.2023 (изменение механизма расчета арендной платы). 

Право собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на земельный участок было зарегистрировано 31.03.2009, регистрационная запись № 23-23-19/022/2009-316.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4 свободен от объектов строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРН, а также актом осмотра, приложенным к исковому заявлению.

Истец полагая, что спорный договор аренды от имени администрации подписан в отсутствие на то полномочий, обратился в суд с настоящими требованиями.

Судебная коллегия полагает, что к правоотношениям по аренде спорного земельного участка подлежит применению следующее правовое регулирование. 

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 - 2).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды) ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что в силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи" спорный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности, полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления на дату заключения договора аренды не обладал. И только с принятием Закона N 244-ФЗ и с определяемого нормами указанного закона момента возникновения права муниципальной собственности, администрация была правомочна распоряжаться спорным земельным участком.

Судебная коллегия принимает во внимание наличие дополнительных соглашений от 28.05.2003, 24.07.2017, от 18.07.2023, от 03.11.2023.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 названного Кодекса.

В дополнительных соглашениях к договору аренды стороны согласовали  основания использования спорного земельного участка, вид разрешенного использования, размер арендной платы. 

Вместе с тем, при заключении договора аренды допущены нарушения, которые не могут быть исцелены посредством заключения дополнительных соглашений, опосредующих волю собственника на распоряжение земельным участком. 

Материалами дела подтверждается, что изначально земельные правоотношения между истцом и ответчиком возникли в 2002 году в период действия Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ. 

Постановлением Администрации города Сочи от 02 октября 1995 года № 809/1 «Об отводе службе в городе Сочи Управления по Краснодарскому краю Федеральной службы безопасности Российской Федерации земельного участка для проектирования и строительства сооружений и объектов в районе санатория «Правда» в Хостинском районе» Управлению по Краснодарскому краю Федеральной службы безопасности Российской Федерации был отведен в бессрочное пользование земельный участок площадью 0,83 га, в районе санатория «Правда» в Хостинском районе.

На основании Постановления администрации города Сочи от 23 апреля 1996 года № 297 службе в г. Сочи Управления по Краснодарскому краю Федеральной службы безопасности Российской Федерации был выдан «Государственный акт № 1475 на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» на земельный участок площадью 0,77 га (серия КК- № 426001576).

07 мая 2002 года в Администрацию г. Сочи обратилось Управление Федеральной службы безопасности по Краснодарскому краю (Служба в г. Сочи, исх. № 1425) с заявлением об изъятии земельного участка из пользования.

20 мая 2002 года Глава города Сочи обратился к Главе администрации Краснодарского края с ходатайством (исх. № 02-35.3) о возможности изъятия земельного участка у УФСБ по КК и предоставления спорного участка ООО «Шексна-Тур» для строительства пансиона семейного типа.

Постановлением главы города Сочи № 297/3 от 27 мая 2002 года при согласовании Главы Администрации Краснодарского края № 6-14/205 от 26 мая 2002 года спорный земельный участок был изъят у Управления Федеральной Службы безопасности по Краснодарскому краю с прекращением всех прав на него и переведен в городской фонд перераспределения. 

Постановлением Главы администрации города Сочи от 27.05.2002 № 297/3  в порядке статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок предоставлен обществу «Шексна-Тур». 

Из содержания указанного постановления № 297/3, а также п. 1.3 договора аренды, земельный участок предоставлен для проектирования, строительства и эксплуатации пансионов семейного типа. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 25.10.2001 г. N 1) установлен порядок предоставления земельных участков для целей строительства.

Пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Представленные в дело документы подтверждают, что спорный участок, как объект земельных отношений, индивидуализирован и сформирован органом местного самоуправления вне зависимости от заявки общества «Шексна-Тур». 

В пункте 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи.

Таким образом, заявитель имел возможность реализовать свое право на приобретение этого участка под строительство в порядке, определенном в пункте 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть путем участия в торгах наравне с другими претендентами.

Кроме того, в любом случае в нарушение требований пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса выбор земельного участка для строительства произведен без информирования населения органами местного самоуправления о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.

Допущенные нарушения земельного законодательства Российской Федерации при выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства свидетельствуют о недействительности сделки – договора аренды от 24.09.2002 № 4900002588. 

Доводы апелляционной жалобы о правомочности администрации по распоряжению земельным участком в связи с распределением его в городской фонд перераспределения, об исцелении сделки посредством заключения дополнительных соглашений к договору аренды, правового значения не имеют. 

Суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4 свободен от объектов, не огорожен, доступ к нему не ограничен, в связи с чем, в рассматриваемом случае вопрос о защите владения не ставится, спорный земельный участок из владения истца не выбывал.

Таким образом, суд квалифицировал требование о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка как самостоятельное, направленное на признание права аренды отсутствующим и имеющее негаторный характер, поскольку земельный участок в фактическом владении ответчика не находится, не застроен, и в восстановлении владения земельным участком администрация в настоящем случае не нуждается. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел возможным удовлетворить требования администрации в соответствующей части, погасив запись в ЕГРН об аренде, основанную на недействительном (ничтожном) договоре аренды, в Едином государственном реестре недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2025 по делу № А32-12114/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

Судьи                                                                                             В.Л. Новик

Т.Р. Фахретдинов