ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-115930/20-61-863

г. Москва

17 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2020 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАРХ-ПЛАЗА" (125284, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ ЛЕНИНГРАДСКИЙ, ДОМ 31А, СТР 1, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2014, ИНН: 

<

***>, КПП: 771401001,)

к  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НКС РЕСУРС" (101000 МОСКВА ГОРОД ПЕРЕУЛОК АРХАНГЕЛЬСКИЙ ДОМ 3СТРОЕНИЕ 1 ЭТАЖ 4 ПОМ I КОМН 14, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.07.2017, ИНН: 

<

***>, КПП: 770101001,)

о взыскании 31 436 095 руб. 54 коп. 

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 10.12.2019  года

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 03.042020 года, 

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАРХ-ПЛАЗА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НКС РЕСУРС" о взыскании платы за управление, содержание и ремонт нежилого здания за период с 01.02.2019 г. по 31.05.2020 г. в размере 24 985 977 руб. 78 коп., из которых: 22 667 663 руб. 22 коп. из расчета ставки за эксплуатационные услуги для офисных помещений, 2 318 344 руб. 56 коп. из расчета ставки за эксплуатационные услуги для машиномест, платы за агентское вознаграждение за организацию выполнения работ по капитальному ремонту в размере 1 391 руб. 92 коп., платы за коммунальные услуги за период с 01.01.2019г. по 30.04.2020 г. в размере 4 913 896 руб. 96 коп., платы за агентское вознаграждение за обеспечение помещения и мест общего пользования здания коммунальными услугами за период 01.01.2019 по 30.04.2020 г. в размере 196 556 руб. 04 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами  за период с 06.02.2019 г. по 05.06.2020 г. в размере 1 338 272 руб. 84 коп., с дальнейшим начислением по день фактической оплаты долга. 

Исковые требования основаны на том, что ответчик не оплачивал содержание, ремонт и предоставление коммунальных услуг, агентское вознаграждение за организацию выполнения работ по капитальному ремонту, агентское вознаграждение за обеспечение помещения и мест общего пользования здания коммунальными услугами за помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев исковые требования, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов, ООО «МонАрх-Плаза» (истец) является управляющей компанией нежилого здания многофункционального, спортивного, делового, рекреационного комплекса «МонАрх центр», расположенного по адресу: 

<

...>. 

Управление МФК «МонАрх центр» осуществляется с 01.07.2016 г. на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом № 2 от 27.05.2016 г. и протоколом  № 3 от 19.07.2016 г.   

В подтверждение факта управления зданием истец ссылается на договоры с ресурсоснабжающими организациями и мажоритарными собственниками помещений в здании и акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по управлению зданием, подписанные уполномоченным общим собранием собственников лицом.

ООО «НКС РЕСУРС» (ответчик) с 17.07.2018 г. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005014:4235, общей площадью 2 988,6 кв.м., и 30 машиномест, с кадастровым номером 77:09:0005014:4288, общей площадью 425,2  кв.м., находящихся в здании МФК «МонАрх центр», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64).

В соответствии со ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ обязанность по эксплуатации здания возложена на собственника здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании либо на привлекаемое собственником в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо. 

В случае, если число собственников здания составляет более пяти, решения по вопросам эксплуатации здания принимаются по соглашению всех собственников на общем собрании.

18.05.2016 г. проведено очное общее собрание собственников помещений в здании, и в период с 04.07.2016 г. по 10.07.2016 г. общее собрание собственников здания в форме заочного голосования (протокол № 2 от 27.05.2016 г. и протокол № 3 от 19.07.2016 г.) приняло следующие решения: прекращение 30.06.2016 г. полномочий ООО «МонАрх-Сервис» по управлению зданием; избрана с 01.07.2016 г. новая управляющая компании здания ООО «МонАрх-Плаза»; утверждены ставки платы за содержание и ремонт общего имущества здания в части офисного блока, торгового блока и подземного паркинга. Установлена ставка для офисного и торгового блока в размере 5 300 рублей за 1 кв.м., в том числе НДС, в год и без учета расходов на коммунальные услуги, а для подземного паркинга установлена ставка в размере 4 500 рублей за 1 машиноместо, в том числе НДС, в месяц и без учета расходов на коммунальные услуги. Утвержден проект договора управления, подлежащий к заключению со всеми собственниками помещений в здании; утверждена ставка отчислений на капитальный ремонт здания в размере 12 рублей 84 копейки за 1 кв.м., в том числе НДС, в месяц; утвержден ежегодный порядок автоматической индексации стоимости услуг на индекс ИПЦ с 01.07 каждого года.

В связи с проведением индексации на 4,4% в порядке, установленном решением общего собрания собственников (протокол № 2 от 27.05.2016 г. решение по вопросу 6 повестки дня) ставка платы за содержание и ремонт общего имущества здания с 01.07.2017 г. составила для нежилых помещений офисного и торгового блока в размере 5 533 рублей 20 копеек за 1 кв.м., в том числе НДС, в год и без учета расходов на коммунальные услуги, а для подземного паркинга установлена ставка в размере 4 698  рублей за 1 машиноместо, в том числе НДС, в месяц и без учета расходов на коммунальные услуги.

Решением общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного голосования в период с 29.09.2017 г. по 09.10.2017 г., оформленного протоколом № 1 от 10.10.2017 г. установлена ставка платы отчислений на капитальный ремонт с 01.10.2017 г. в размере 18,05 рублей с НДС за 1 кв.м.  

Решением общего собрания собственников, проводимого в форме очного голосования 09.08.2019 г., оформленного протоколом № 1 от 14.08.2019 г. принято не проводить индексацию ставки платы за эксплуатационные услуги в МФК «МонАрх центр» в период с 01.07.2019 г. по 31.12.2019 г. и зафиксировать ставку эксплуатационных услуг для нежилых помещений офисного и торгового блока в размере 5 626 рублей 98 копеек за 1 кв.м., в том числе НДС в год и без учета расходов на коммунальные услуги, а для подземного паркинга установлена ставка в размере 4 777 рублей 63 копейки на 1 машиноместо, в том числе НДС, в месяц и без учета расходов на коммунальные услуги.

В связи с проведением индексации на 3,5% в порядке, установленном решением общего собрания собственников (протокол № 2 от 27.05.2016 г. решение по вопросу 6 повестки дня) ставка платы за содержание и ремонт общего имущества здания с 01.01.2020 г. составила для нежилых помещений офисного и торгового блока в размере 5 823 рублей 92 копейки за 1 кв.м., в том числе НДС, в год и без учета расходов на коммунальные услуги, а для подземного паркинга установлена ставка в размере 4 944 рубля 84 копейки за 1 машиноместо, в том числе НДС, в месяц и без учета расходов на коммунальные услуги.

ООО «МонАрх-Плаза» приступило к оказанию услуг по эксплуатации здания с 01.07.2016г.

 01 октября 2018 г. в адрес ответчика на подписание был направлен договор управления № 05-2018/ДУ с приложениями к нему, оформленный в соответствии с существенными условиями, утвержденными на общем собрании собственников (протокол № 3 от 19.07.2016), что подтверждается письмом исх. № 347 от 01.10.2018 года. Однако, договор ответчиком подписан не был. Доказательства обратного не представлены.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества здания МФК «МонАрх центр» ежемесячно оказываются в полном объеме и надлежащего качества, что подтверждается подписанными актами приемки оказанных услуг или выполненных работ по управлению зданием. За весь период оказания услуг претензий к истцу от ответчика по качеству оказанных услуг не поступало.

Согласно расчета истца, по состоянию на 05.06.2020 г. за ответчиком образовалась  задолженность за содержание и ремонт общего имущества Здания за период с 01.02.2019 г. по 31.05.2020 г. в размере 24 985 977 руб. 78 коп., из которых: 22 667 663 руб. 22 коп. из расчета ставки за эксплуатационные услуги для офисных помещений,  2 318 344 руб. 56 коп. из расчета ставки за эксплуатационные услуги для машиномест,  платы за агентское вознаграждение за организацию выполнения работ по капитальному ремонту в размере 1 391 руб. 92 коп., платы за коммунальные услуги за период с 01.01.2019г. по 30.04.2020 г. в размере 4 913 896 руб. 96 коп., платы за агентское вознаграждение за обеспечение помещения и мест общего пользования здания коммунальными услугами за период 01.01.2019 по 30.04.2020 г. в размере 196 556 руб. 04 коп.

Направленная ответчику претензия от 20.03.2020г. оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением. 

В силу положения статей 210, 249, 290 ГК РФ, статей 30, 36, 37, 39, 155, 158 ЖК РФ ответчик обязан нести расходы на содержание принадлежащих ему на праве собственности помещений в многоквартирном доме, в том числе по оплате коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по техническому обслуживанию дома и содержанию общего и имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество вне зависимости от их фактического использования и наличия заключенных договоров на возмещение соответствующих затрат с момента возникновения права собственности на помещения. 

Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса. 

В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 указано, что поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Статьями 1102 и 1105 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), а в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также понесенные в связи с этим убытки. 

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допускается. 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Доводы ответчика о том, что у истца отсутствуют основания для взыскания задолженности за управление, содержание и ремонт нежилого здания из расчета ставки за эксплуатационные услуги для офисных помещений и ставки за эксплуатационные услуги для машиномест, поскольку утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, их рыночный характер не подтвержден достоверными доказательствами, судом отклоняется в силу следующего.

В соответствии со ст. 55.25 ГрК РФ собственник здания для целей его безопасной эксплуатации вправе привлечь на основании договора физическое или юридическое лицо. 

В случае если, число собственников здания составляет более пяти, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников (п. 2 ст. 55.25 ГрК РФ).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ (п. 41 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Вопросы, связанные с управлением здания, в том числе по утверждению ставки эксплуатационных услуг отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в здании (ст. 44 ЖК РФ).

Законодательно установлено, что все собственники помещений в здании, не зависимо от принадлежащей им доли, имеют возможность участвовать в решении вопросов по управлению и содержанию общего имущества здания.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Следовательно, мажоритарные и миноритарные собственники помещений в здании обладают одинаковыми правами и обязанностями, какие-либо ограничения прав мажоритарных собственников при участии в голосовании на общих собраниях собственников законодательно не установлены.

Более того, обязанность по проведению ежегодного общего собрания собственников возложена на всех собственников и любой из собственников может инициировать его проведение. Также каждому собственнику помещений в здании предоставлено право инициировать проведение общего собрания собственников и вынести на его рассмотрение все интересующие его вопросы (ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Доказательств того, что ответчик инициировал проведение общего собрания собственников и, что истец каким-то образом препятствовал в его проведении или принятии решений, ответчиком в материалы дела не представлено.

Из протокола счетной комиссии № 2 по итогам внеочередного общего собрания собственников помещений Здания МФК «МонАрх центр», расположенного по адресу:  

<

...>, от 27.05.2017 г. следует, что за выбор ООО «МонАрх-Плаза» в качестве управляющей компании Здания МФК «МонАрх центр» проголосовало 94,09% собственников, принявших участие в голосовании, а за установление ставки платы за эксплуатационные услуги – 80,11 % собственников, принявших участие в голосовании.

Действия ООО «МонАрх-Плаза» и мажоритарного собственника на предмет наличия злоупотребления правом и нарушений антимонопольного законодательства Российской Федерации были рассмотрены Федеральной антимонопольной службой г. Москвы, Арбитражным судом города Москвы и Девятым апелляционным арбитражным судом в рамках дела № А40-163475/17-79-1445 и дела № А40-158523/17-144-1465, по которым Федеральная антимонопольная служба и суд пришли к выводу об отсутствии нарушений в действиях ООО «МонАрх-Плаза» и мажоритарного собственника.

На рассмотрение общего собрания собственников от 18.05.2016г. и 19.07.2016г. были представлены перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества здания и периодичность их выполнения, проект договора управления и расчет ставки платы за эксплуатационные услуги исходя из предложенного перечня работ, что следует из протокола № 2 от 27.05.2016 г. и протокола № 3 от 19.07.2016г.

 Таким образом, собственники при принятии решения по установлению ставки платы за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания имели четкое представление по объему и периодичности услуг по содержанию общего имущества здания по предложенной управляющей компанией стоимости.

Собственники, утверждая проект договора управления, подлежащего заключению со всеми собственниками помещений в здании, выразили свое согласие с перечнем услуг, периодичностью их оказания и стоимостью. 

 Проект договора управления содержит график планово-предупредительных работ, в котором указано все обслуживаемое оборудование и периодичность обслуживания. 

Отношения собственников нежилых помещений в нежилых зданиях с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества здания, регулируются нормами главы 39 ГК РФ и положениями договора оказания услуг по управлению МФК «МонАрх центр». 

Существенные условия договора управления МФК «МонАрх центр» с учетом положений ст. 55.25 ГрК РФ и ст.ст. 181.1, 421 ГК РФ, ст.ст. 44-48 ЖК РФ утверждены на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования с 04.07.2016 г. по 10.07.2016 г. (протокол № 3 от 19.07.2016 г.).

В том числе на общем собрании собственников помещений в здании в качестве существенных условий были утверждены перечень услуг по управлению и содержанию общего имущества здания, периодичность оказания услуг, ставка платы за оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания в части офисного блока, торгового блока и паркинга. 

Ставка платы за содержание и ремонт общего имущества здания законодательно не регулируется и устанавливается по соглашению сторон (ст.ст. 424, 779, 781 ГК РФ). 

Стоимость услуг является договорной и подлежит оплате в порядке, установленном договором и решением общего собрания собственников здания (ст.ст. 181.1, 424, 779, 781 ГК РФ). 

По своей природе договор управления зданием МФК «МонАрх центр» является договором оказания услуг с множественностью лиц на стороне заказчика, где на стороне заказчика выступают все собственники помещений в здании. В связи с чем, договор управления МФК «МонАрх центр» заключается управляющей организацией с каждым собственником помещения в таком здании  на условиях, указанных в решении общего собрания собственников. Согласно ст. 162 ЖК РФ, применяемой по аналогии закона, договор управления считается заключенным при условии подписания договоров более чем 50% собственников помещений в здании. В материалы дела представлены договоры управления с собственниками, владеющими более 50% площадей в здании. Таким образом, договор управления считается заключенным.

Факт оказания истцом услуг по содержанию общего имущества здания в объеме, согласованном в договоре управления и решении общего собрания собственников помещений в Здании, подтверждается подписанными уполномоченным собственниками лицом Актами приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению зданием МФК «МонАрх центр». Акты подписаны без замечаний по объему и качеству оказанных услуг.  Следовательно, услуги приняты собственниками по указанной в акте стоимости.

Позиция истца подтверждается сложившейся судебной практикой по взысканию истцом задолженности за эксплуатационные и коммунальные услуги, оказанные в Здании МФК МонАрх центр: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020г. по делу № А40-36200/19, решения Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2018 г. по делу № А40-159170/18-141-1259, от 04.10.2018 г. по делу № А40-84765/18-135-600, от 30.01.2019 г. по делу № А40-234956/18-146-1900.

Правомерность решений общего собрания собственников помещений в МФК «МонАрх центр», оформленного протоколом № 2 от 27.05.2016г. и протоколом № 3 от 19.07.2016 г. установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-271999/18-138-2269.

Довод ответчика, о том, что объем и состав услуг в договоре № MON/42/16 от 01.07.2016г. идентичен договору управления № 05-2018/ДУ, предложенного истцом к подписанию ответчиком, является необоснованным, поскольку право на привлечение Управляющей компанией субисполнителей регламентировано положениями договора управления (п.3.1.3.) и ст. 780 ГК РФ. Истцом для оказания услуг по техническому обслуживанию инженерных систем и уборке мест общего пользования был привлечен субисполнитель ООО «Р.Д. Менеджмент сервисез». ООО «Р.Д. Менеджмент сервисез» оказывает услуги исключительно по техническому обслуживанию инженерных систем и уборке мест общего пользования здания. Услуги по управлению зданием, кроме того, включают услуги по охране здания, по администрированию работы здания, обеспечение работы службы ресепшн, операторов паркинга, инженерных служб по согласованию проектов переустройства помещений в здании и подключению к инженерным системам здания, оформлению интерьера мест общего пользования здания, в том числе приуроченным к праздничным дням, обслуживание системы навигации в здании и информационных вывесок, текущий ремонт мест общего пользования здания и инженерных систем, работа с собственниками и арендаторами помещений в здании.

В обоснование соответствия ставки платы за услуги по содержанию общего имущества здания МФК «МонАрх центр» рынку истцом представлен в материалы дела полученный от ведущих агентств недвижимости города Москвы анализ маркетинговых исследований по ставке на эксплуатационные услуги в сопоставимых с МФК «МонАрх центр» зданиях по классу и территориальному принципу, которые подтверждают, что ставка является рыночной.

Довод ответчика о том, что требование о взыскании агентского вознаграждения за организацию выполнения работ по капитальному ремонту и за обеспечение помещений и мест общего пользования коммунальными услугами не основано на законе, суд считает необоснованным в связи со следующим. 

Согласно утвержденному общим собранием собственников проекта договора управления (протокол № 3 от 19.07.2016 решение по вопросу 3 повестки дня), Управляющая компания при выполнении работ по капитальному ремонту действует как агент от имени и за счет собственников помещений в здании. Отчисления на капитальный ремонт производятся в счет возмещения расходов Управляющей компании ежемесячно, авансом не позднее 05 числа текущего оплачиваемого месяца в размере установленной общим собранием ставки. Работы по капитальному ремонту выполнятся истцом по мере возникновения их необходимости. Утвержден порядок предоставления отчетности управляющей компанией как агента. Установлен размер вознаграждения управляющей компании как агента и размер неустойки при неуплате собственником отчислений на капитальный ремонт.

Все отчеты управляющей компанией по выполненным работам по капитальному ремонту направлялись истцом в адрес ответчика. Доказательства отправки представлены в материалы дела. 

Документы, подтверждающие необходимость выполнения и факт выполнения работ по капитальному ремонту также предоставлены истцом в материалы дела. Таким образом, у истца имеются основания для взыскания размера вознаграждения управляющей компании как агента и неустойки при его неуплате.

Аналогичная агентская схема в МФК «МонАрх центр» утверждена общим собранием собственников и установлено, что между собственниками и управляющей компанией по обеспечению здания и помещений, находящихся в индивидуальной собственности, коммунальными услугами в адрес ответчика истцом ежемесячно направлялись отчеты агента по оказанным коммунальным услугам с приложением документов от поставщиков коммунальных услуг и указанием доли ответчика в потребленных коммунальных услугах в отчетном месяце. Ни на один из направленных отчетов агента мотивированный отказ от ответчика истцу не поступил.

В отношении ответчика имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 04.02.2020 г. дело № А40-36200/19-77-310,                                                                              согласно которому с ответчика в пользу ООО «МонАрх-Плаза» взыскана плата за эксплуатационные, коммунальные услуги, отчисления на капитальный ремонт за предыдущий период с 17.07.2018 по 31.01.2020г. и проценты пользования чужими денежными средствами в полном объеме. 

Судом также отклоняется довод ответчика о том, что истцом не доказан размер коммунальных услуг.

Согласно материалам дела, для цели подтверждения правильности расчета при использовании утвержденной методики расчета коммунальных услуг истцом приведены данные для использования расчета.

Общая площадь здания 167 863 кв.м.

Полезная площадь здания без учета мест общего пользования и технических помещений и этажей – 138 293,43

Полезная площадь блока 1 (офисный центр) – 68 229,79 кв.м.

Полезная площадь блока 2 и 3 с парковкой составляет – 34 742,44 кв.м.

Полезная площадь блока 4 – 35 321,2 кв.м.

Полезная площадь блоков 1-3 составляет – 102 972,23 кв.м.

Полезная площадь блоков 1-3 без парковки составляет – 92 916,73 кв.м.

Блок 4 является гостиницей и в соответствии с требованиями законодательства имеет отдельный ввод под обеспечение коммунальными ресурсами и отдельно заключенные договоры с поставщиками коммунальных услуг поэтому в расчете доли потребления не участвует.

Доля участия блока 1 в местах общего пользования (МОП) здания за вычетом паркинга и гостиницы составляет 68 229,79/92 916,73 = 73,43%

Поскольку собственником помещение не использовалось и не было индивидуального потребления, истцом к взысканию предъявлены только расходы на обеспечение коммунальными услугами мест общего пользования (МОП) пропорционально доле ответчика, рассчитанной в соответствии с утвержденной собственниками единой методикой расчета коммунальных услуг в здании МФК «МонАрх центр».

В здании установлен единый для всех собственников помещений и парковочных мест метод расчета коммунальных услуг, который утвержден решением общего собрания собственников, проведенного заочным голосованием с 04 июля 2016 г. по 10 июля 2016г. и содержится в проекте договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников оформленного протоколом № 3 от 19 июля 2016 г., который представлен в материалы дела. Коммунальные услуги мест общего пользования включают в себя: электроэнергию (кВт); тепловую энергию (Гкалл); отпуск воды (куб.м); прием сточных вод (куб.м).

Расчет платы за электроэнергию производится следующим образом: из общего потребления здания на вводном в здание счетчике вычитается индивидуальное потребление всех помещений собственников по показаниям индивидуальных приборов учета. Оставшаяся разница распределяется в процентном соотношении между всеми блоками здания. И, соответственно, потребление, припадающее на блок, в котором находится помещение ответчика, распределяется пропорционально площади всех помещений, находившихся в индивидуальной собственности в данном блоке.

Следовательно, доля собственника в потребленной электрической энергии блока 1 умножается на тариф, установленный поставщиком электроэнергии и актах поставщика.

В материалы дела истцом предоставлены ведомости коммунальных услуг, в которых указаны все исходные данные для произведения расчета доли ответчика в потребленной в местах общего пользования здания электроэнергии.

 Расчет платы за тепловую энергию МОП ответчика производится следующим образом: общее потребление по блоку 1 по показаниям общедомового прибора учета распределяется пропорционально площади всех помещений, находящихся в индивидуальной собственности блока 1. Доля потребления, припадающая на ответчика, умножается на тариф. Стоимость поставляемой тепловой энергии устанавливается поставщиком услуги ПАО «МОЭК», тариф приведен и в материалы дела представлен.

Расчет итогового потребления воды МОП ответчика производится истцом следующим образом: из общего домового прибора учета по блоку 1 вычитается потребление всех индивидуальных приборов учета помещений, находящихся в индивидуальной собственности в блоке 1. Остаток делится пропорционально площади всех помещений в индивидуальной собственности, то есть пропорционально доле ответчика в МОП блока 1. В материалы дела предоставлены ведомости коммунальных услуг, в которых указаны все исходные данные для произведения расчета доли ответчика в потребленной в местах общего пользования здания воды. Объем потребления, припадающий на долю ответчика умножается на тариф, установленный поставщиком коммунальных услуг АО «Мосводоканал», который представлен в материалы дела.

Ответчиком иных доказательств в подтверждение факта неоказания услуг либо оказания услуг ненадлежащего качества, либо в меньшем объеме не представлено. Истец понес расходы перед поставщиками за оказанные ими услуги, доказательства несения расходов истца перед поставщиками имеются в материалах дела, в связи с чем суд считает услуги оказанными, документально подтвержденными и подлежащими оплате.

Наличие задолженности платы за управление, содержание и ремонт нежилого здания  за период с 01.02.2019 г. по 31.05.2020 г. в размере 24 985 977 руб. 78 коп., из которых 22 667 663 руб. 22 коп. из расчета ставки за эксплуатационные услуги для офисных помещений, 2 318 344 руб. 56 коп. из расчета ставки за эксплуатационные услуги для машиномест, платы за агентское вознаграждение за организацию выполнения работ по капитальному ремонту в размере 1 391 руб. 92 коп., платы за коммунальные услуги за период с 01.01.2019 г. по 30.04.2020 г. в размере 4 913 896 руб. 96 коп., платы за агентское вознаграждение за обеспечение помещения и мест общего пользования здания коммунальными услугами за период 01.01.2019 по 30.04.2020 г. в размере 196 556 руб. 04 коп. подтверждено материалами дела. 

Ответчик доказательств оплаты задолженности не представил, поэтому требование истца о взыскании задолженности в указанном истцом размере правомерно и подлежит удовлетворению.

В связи с ненадлежащим неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств, истец в порядке ст. 395 ГК РФ заявил о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, составившими, согласно представленному истцом расчету, 1 338 272 руб. 84 коп. за период с 06.02.2019г. по 05.06.2020 г.

 Расчет судом проверен, признан правомерным и документально обоснованным представленными в материалы дела доказательствами, ответчиком не оспорен. 

С учетом установленного факта нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 338 272 руб. 84 коп., согласно представленному расчету, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

При этом, поскольку ответчиком не исполнено обязательство оплате оказанных истцом услуг, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 06.06.2020 г. по день фактической оплаты задолженности, также подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования являются обоснованными, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению в полном объеме.  

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 314, 395, 249, 1102, 1105, 1107 ГК РФ,  руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НКС РЕСУРС" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАРХ-ПЛАЗА" задолженность в размере 30 097 822 руб. 60 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 338 272 руб. 84 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на неоплаченную сумму задолженности по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 06.06.2020 г. по день фактической оплаты задолженности, расходы по уплате госпошлины в размере 180 180 руб.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяН.В. Орлова