﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-54045/2019

г. Краснодар

19 января 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя Ахмедшиной Фании Усмановны (ИНН 644303025451, ОГРНИП 312230111000072) – Боровской О.В. (доверенность от 18.01.2016), в отсутствие истца – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) и третьего лица – администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 по делу № А32-54045/2019, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ахмедшиной Ф.У. (далее – предприниматель) о расторжении договора от 10.11.2011 № 3700004355 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1410 площадью 5 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, шоссе Симферопольское, 16; погашении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении указанного участка арендой в пользу предпринимателя.

Требования основаны на статьях 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), положениях Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован неиспользованием ответчиком земельного участка по целевому назначению и согласно виду разрешенного использования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация).

Решением от 15.06.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.09.2020, в иске отказано со ссылкой на отсутствие предусмотренных законом и соглашением оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Названным соглашением не предусмотрены конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику. Предприниматель заинтересован в продолжении арендных отношений, подтвердил принятие мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению. Ответчик не мог исполнить обязательство по строительству по не зависящим от него объективным причинам и ввиду наличия вызванных действиями публичных органов власти обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, вывод судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для расторжения спорного соглашения сделан при неправильном применении норм материального права и не основан на фактических обстоятельствах данного дела. Ответчик допустил существенное нарушение условий договора, которое выразилось в неиспользовании земельного участка по целевому назначению. При переуступке прав и обязанностей арендатора предпринимателю срок освоения земельного участка истек и не начал течь заново. Право аренды перешло к ответчику после внесения изменений в Генеральный план городского округа г. Анапа.

Отзыв на жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 11.10.2011 № 2767 управление (арендодатель) и Чиненков Н.А. (арендатор) заключили договор от 10.11.2011 № 3700004355 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1410 площадью 5 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, шоссе Симферопольское, 16, для размещения медицинского центра (пункт 1.1). 

Согласно пункту 4.2.1 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

Срок аренды – до 11.10.2060 (пункт 7.2).

Договор аренды заключен по результатам предварительного согласования места размещения объекта, акта выбора земельного участка и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 18.06.2013 в договор внесены изменения в части вида разрешенного использования участка, который изменен на вид «для размещения многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями».

Впоследствии вид разрешенного использования участка изменен на «рекреационно-туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент-отели, объекты мелкорозничной торговли» (соглашение от 08.08.2014).

По договору от 26.05.2017 права и обязанности арендатора из договора от 10.11.2011 № 3700004355 перешли к предпринимателю. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2017.

15 марта 2019 года сотрудники управления муниципального контроля администрации муниципального образования г. Анапа провели обследование данного участка, в ходе которого зафиксировали отсутствие на нем объектов капитального и некапитального строительства, а также непроведение каких-либо строительно-монтажных работ, что отразили в акте.

В уведомлении от 22.03.2019 № 27.05-123 управление просило предпринимателя устранить данные нарушения в 30-дневный срок и указало на принятие мер по расторжению договора аренды в судебном порядке.

Письмом от 03.06.2019 № 27.05-3930 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды и направил соответствующее соглашение для подписания.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2 и 3 статьи 46 Земельного кодекса, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных норм права время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Названное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая, что договором аренды не предусмотрены конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику; предприниматель заинтересован в продолжении арендных отношений, подтвердил принятие мер и совершение действий, направленных на освоение земельного участка, однако не мог исполнить обязательство по строительству по не зависящим от него объективным причинам и наличием вызванных действиями публичных органов власти обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого соглашения по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок. Учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) является несоразмерной степени существенности приведенных управлением обстоятельств и балансу интересов сторон применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 по делу № А32-54045/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							            Е.Г. Соловьев

Судьи										            Н.С. Мазурова 

										            И.В. Сидорова