АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-7073/2023

г.Тверь

21 сентября 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Курова О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Прокурора Тверской области в интересах Администрации Вышневолоцкого городского округа Тверской области г. Вышний Волочек Тверской области и неопределенного круга лиц к   ООО УК «Горизонт» г. Вышний Волочек Тверской области, ИП ФИО2 г.Тверь, Управлению земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации Вышневолоцкого городского округа Тверская область, г. Вышний Волочек, 

о признании недействительным подп.4.3.3 п. 3 договора аренды земельного участка № 85/21 от 25.06.21г., договора от 21.02.22г. и применении полсмедствий недействительности сделки 

при участии прокурора отдела ФИО3 

 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Тверской области обратился в арбитражный суд иском в интересах Администрации Вышневолоцкого городского округа Тверской области г. Вышний Волочек Тверской области и неопределенного круга лиц о признании недействительным подп.4.3.3 п. 3 договора аренды земельного участка № 85/21 от 25.06.21г., заключенного между УЗИО Вышневолоцкого городского округа Тверской области и ООО УК «Горизонт». 

Определением от 24.05.2023г. исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 29.06.2023г. с возможностью перехода к рассмотрению дела по существу непосредственно в предварительном судебном заседании.

Ответчики и третье лицо надлежаще извещены о времени и месте слушания дела (ст.ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)), явку представителей в предварительное судебное заседание не обеспечили, в связи с чем в соответствии со ст. 136 АПК РФ  предварительное судебное заседание проводится в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица.

29.06.2023 г. от ответчика Администрации Вышневолоцкого городского округа Тверской области г. Вышний Волочек Тверской области поступил отзыв на иск, в котором Администрация просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, полагает себя ненадлежащим ответчиком, считает что соответчиком по делу должно быть привлечено ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области».

Прокурор в предварительном судебном заседании поддержал заявленные требования, представил дополнительные  документы, в том числе договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 21.02.22г., по которому права арендатора по договору аренды  земельного участка № 85/21 от 25.06.21г. переданы ООО УК «Горизонт» ФИО2, в связи с чем прокурор заявил ходатайство о привлечении к участию в деле ФИО2 в качестве ответчика. 

Истец также заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Управления земельно-имущественных отношений и жилищной политики Вышневолоцкого городского округа, поскольку данное лицо является стороной по оспариваемому договору аренды, а Администрацию Вышневолоцкого городского округа из числа ответчиков исключить  с привлечением ее к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчиков. 

Прокурор не поддержал ходатайство Администрации Вышневолоцкого городского округа о привлечении соответчиком по делу ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области».

Суд, обозрев сайт https://egrul.nalog.ru/index.html, установил наличие статуса индивидуального предпринимателя у ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***> адрес регистрации 170027 

<

...>. 

Суд счел возможным удовлетворить ходатайство Прокурора и привлечь к участию в деле в качестве соответчиков ИП ФИО2 г.Тверь и  Управление земельно-имущественных отношений и жилищной политики г. В.Волочек Тверской области, поскольку данные лица являются участниками  договора аренды земельного участка № 85/21 от 25.06.21г.

Суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства Администрации Вышневолоцкого городского округа о привлечении соответчиком по делу ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», так как стороной по оспариваемому договору данное лицо не является, Прокурор не выразил согласия с привлечением данного лица к участию в деле в качестве ответчика.

Суд также не находит оснований для изменения статуса Администрации  Вышневолоцкого городского округа на третье лицо, поскольку иск заявлен Прокурором в интересах указанного лица.

Арбитражный суд, проведя предварительное судебное заседание, рассмотрев представленные документы по делу, пришел к выводу о готовности настоящего дела к судебному разбирательству и счел стадию подготовки дела к судебному разбирательству оконченной, дело назначено к судебному разбирательству в отдельном судебном заседании. 

06.07.2023 г. от Заместителя Прокурора Тверской области поступило ходатайство об уточнении исковых требований, прокурор указал, что в судебном заседании 29.06.2023 в связи с поступлением в материалы дела дополнительного соглашения к указанному договору аренды от 21.02.2022, заключенного между ФИО2 в лице представителя ФИО4 и ООО УК «Горизонт», ФИО2 привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Руководствуясь статьями 49, 52 АПК РФ, статьей 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», прокурор просит принять уточненные исковые требования в следующей редакции:

-признать недействительным подпункт 4.3.3 пункта 4.3 договора аренды земельного участка от 25.06.2021 № 85/21, заключенного между администрацией Вышневолоцкого городского округа Тверской области и ООО УК «Горизонт»;

-признать недействительным договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 21.02.2022, заключенный между ООО УК «Горизонт» и ФИО2 в лице представителя ФИО4;

-обязать ФИО2 возвратить по акту приема-передачи ООО УК «Горизонт» земельный участок с кадастровым номером 69:39:0120123:999, расположенный по адресу: Тверская область, Вышневолоцкий городской округ, г. Вышний Волочек, в 15 м на запад от дома № 52-60 по Казанскому проспекту.

25.07.2023 г. от Управления Росреестра по Тверской области поступил ответ на Определение Арбитражного суда Тверской области об истребовании  доказательств от 29.06.2023 г., в котором указано на невозможность ответа на вышеуказанное Определение, а также указано на необходимость направления соответствующего определения об истребовании доказательств в филиал ППК «Роскадастр» по Тверской области. Определением Арбитражного суда Тверской области об истребовании доказательств от 25.07.2023 г. суд определил истребовать необходимые доказательства от филиал ППК «Роскадастр» по Тверской области.

10.08.2023 г. от филиала ППК «Роскадастр» по Тверской области поступил ответ на Определение Арбитражного суда Тверской области об истребовании доказательств от 25.07.2023 г., заверенные копии правоустанавливающих документов в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 69:39:0120123:999.

12.09.2023 г. от Заместителя Прокурора Тверской области поступило ходатайство об участии в судебном заседании в режиме онлайн.

13.09.2023 г. от Администрации Вышневолоцкого городского округа Тверской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие  представителя и об участии в судебном заседании в режиме онлайн.

Лица, участвующие в деле за исключением прокурора надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку не обеспечили. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается по существу в отсутствие указанных лиц.

В настоящем судебном заседании представитель Заместителя Прокурора Тверской области поддерживает исковые требования в полном объеме с учетом представленных уточнений.

Суд полагает ходатайство прокурора об уточнении исковых требований не противоречащим ст. 49 АПК РФ и подлежащим удовлетворению. 

Исходя из материалов дела, заслушав представителя прокуратуры, суд установил следующее.

Как следует из материалов иска, проведенной прокуратурой Тверской области проверкой было установлено, что Администрацией Вышневолоцкого городского округа Тверской области в лице Управления земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации Вышневолоцкого городского округа Тверской области (далее -администрация, арендодатель) и ООО УК «Горизонт» (далее - общество, арендатор) на основании распоряжения Администрации Вышневолоцкого городского округа «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков находящихся в государственной собственности» от 06.05.21г. № 806-р и Протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков комиссией по организации и проведению аукциона по продаже земельных участков, или аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, расположенных на территории Вышневолоцкого городского округа от 15.06.2021, заключен договор аренды земельного участка № 85/21 (далее - договор аренды) с кадастровым номером 69:39:0120123:999, площадью 135 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Вышневолоцкий городской округ, город Вышний Волочек, в 15 м. на запад от дома 52-60 по Казанскому проспекту, вид разрешенного использования «жилая застройка» с ООО УК «Горизонт».

      Договор аренды заключен сроком на 10 лет (с 25.06.2021 по 24.06.2031).

В силу подпункта 4.3.3 пункта 4.3 договора аренды арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления в установленном законом порядке. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Ссылаясь на то, что подпункт 4.3.3 пункта 4.3 договора аренды земельного участка от 15.06.2021 № 85/21 является недействительным, поскольку предусматривает возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам,  прокурор обратился в суд с настоящим иском. 

Материалами дела установлено, что между ООО УК «Горизонт» и ФИО2 в лице представителя ФИО4 на основании п. 4.3 договора от 15.06.2021 № 85/21  был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 21.02.2022, по акту приема-передачи ООО УК «Горизонт» земельный участок с кадастровым номером 69:39:0120123:999, расположенный по адресу: Тверская область, Вышневолоцкий городской округ, г. Вышний Волочек, в 15 м на запад от дома № 52-60 по Казанскому проспекту передан ФИО2  

Ввиду указанного, в ходе рассмотрения дела судом прокурор уточнил заявленные требования и просит признать недействительным подпункт 4.3.3 пункта 4.3 договора аренды земельного участка от 25.06.2021 № 85/21, заключенного между администрацией Вышневолоцкого городского округа Тверской области и ООО УК «Горизонт»; признать недействительным договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 21.02.2022, заключенный между ООО УК «Горизонт» и ФИО2 в лице представителя ФИО4; обязать ФИО2 возвратить по акту приема-передачи ООО УК «Горизонт» земельный участок с кадастровым номером 69:39:0120123:999, расположенный по адресу: Тверская область, Вышневолоцкий городской округ, г. Вышний Волочек, в 15 м на запад от дома № 52-60 по Казанскому проспекту.

По итогам рассмотрения дела суд пришел к следующим выводам. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (часть 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Между тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ запрета на такую переуступку.

Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ носит общий характер, в связи с чем допускается ограничение прав арендатора на передачу третьим лицам прав и обязанностей по договору аренды на основании специальных норм, в качестве которой выступает пункт 7 статьи 448 ГК РФ.  

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

То есть, данная норма права обеспечивает соблюдение принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - Закон №42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Таким образом, подпункт 4.3.3 пункта 4.3 договора аренды земельного участка от 25.06.21г. № 85/21  является недействительным, поскольку предусматривает возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам. 

Таим образом, в этой части требования прокурора являются обоснованными.

Поскольку договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 21.02.2022, заключенный между ООО УК «Горизонт» и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:39:0120123:999, расположенного по адресу: Тверская область, Вышневолоцкий городской округ, г. Вышний Волочек, в 15 м на запад от дома № 52-60 по Казанскому проспекту был заключен в нарушение прямого законодательного запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам, как установлено судом выше, то данный договор является недействительной сделкой. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Последствия нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок определены ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 этой же статьи).

Согласно статье 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в части 1 статьи 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 АПК РФ).

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названных в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку договор от 21.02.22г. напрямую вытекает из договора №85/21 от 25.06.21г., заключая который ООО УК «Горизонт» явно не имело намерений осуществлять в дальнейшем права арендатора по указанной сделке, о чем, в частности. свидетельствует и безвозмездность заключения им данной сделки,  вышеуказанные договоры представляют собой единую взаимосвязанную сделку, имеющую общую цель – передачу прав и обязанностей арендатора лицу, не участвовавшему в аукционе в обход действующего законодательства.

При данных обстоятельствах суд полагает правомочным заявление Прокурором соответствующего требования.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25) отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды. Сделка, при которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование прокурора о применении последствий недействительности сделки в виде односторонней реституции являются обоснованными, поскольку пунктом 5 договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 21.02.22г. сторонами согласована безвозмездность передачи прав и обязанностей, следовательно получив по акту приема передачи от ООО УК «Горизонт» земельный участок с кадастровым номером 69:39:0120123:999, расположенный по адресу: Тверская область, Вышневолоцкий городской округ, г. Вышний Волочек, в 15 м на запад от дома № 52-60 по Казанскому проспекту ФИО2 не представила встречного возмещения. 

Ввиду вышеизложенного суд полагает требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Поскольку Прокурор от уплаты государственной пошлины в силу норм главы 25.3 НК РФ по делам данной категории освобожден, а также ввиду освобождения Управления земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации Вышневолоцкого городского округа от уплаты госпошлины, государственная пошлина в сумме 6000 руб. подлежит взысканию с ООО УК «Горизонт», в сумме 3000руб.  подлежит взысканию с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета.

Учитывая изложенное, и, руководствуясь  ст.ст.166-168, 421, 448 ГК РФ, ст.ст. 110, 156, 169, 170 АПК РФ, суд  

 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным подп.4.3.3. п.4.3 договора аренды земельного участка, государственная собственность на  который не разграничена №85/21 от 25.06.21г., заключенный между УЗИО Вышневолоцкого г/о и ООО УК «Горизонт» г.В.Волочек Тверской области.

Признать недействительным договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 21.02.22г.. заключенный между ООО УК «Горизонт» г.В.Волочек Тверской области и ИП ФИО2 г.Тверь.

Обязать ИП ФИО2 г.Тверь в 30-дневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить ООО УК «Горизонт» г.В.Волочек Тверской области земельный участок кадастровый №69:39:0120123:999.

Взыскать с ООО УК «Горизонт» г.В.Волочек Тверской области ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>  в доход федерального бюджета в установленном порядке 6000руб. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 г.Тверь, 17.11.87г. рождения, уроженки г.Ленинабад Таджикской ССР ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>  в доход федерального бюджета в установленном порядке 3000руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдаются  взыскателям  после вступления решения в законную силу в соответствии со ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.

 

       Судья:

О.Е.Куров