РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-19255/21-16-127

г. Москва

25 августа 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10.08.2022 г. 

Полный текст решения изготовлен 25.08.2022 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Мухиной Д.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Дарья-СТ» (115612, город Москва, улица Борисовские пруды, владение 26, корпус 2, ОГРН: 1037739539573, Дата регистрации: 10.08.1994, ИНН: 7713007450)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Кораблик-Р» (117639, город Москва, улица Чертановская, дом 1В, корпус 1, эт/пом/ком 2/XXII/4, ОГРН: 5067746847482, Дата регистрации: 28.09.2006, ИНН: 7726549587)

о взыскании задолженности по договору № 15БРА/ДА от 02.10.2014 г. в размере 56 193 581 руб.            60 коп. и 259 308,06 долларов США,

а также по встречному иску о расторжении договора аренды № 15БРА/ДА от 02.10.2014 г.,

при участии: 

от истцов – Малюкина А.В. по дов. б/н от 15.04.2022 г., Кравченко Д.Л. по дов. б/н от 30.11.2021 г.;

от ответчика – Курбанова О.А. по дов. № 6745/Ю от 31.12.2020 г., Шамилева И.А. по дов.                     № 7333/Ю от 17.04.2022 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дарья-СТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Кораблик-Р» (далее – ответчик) о взыскании сумму основного долга в размере 73 594 295 руб. 27 коп. и в размере 144 068, 85 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, с учётом заявления об увеличении исковых требований (т. 2 л.д. 29 – 32, т. 5 л.д. 4 – 6). 

Заявленные исковые требования мотивированы тем обстоятельством, что ответчик не оплачена арендная плата по договору аренды № 15БРА/ДА от 02.10.2014 г. 

Ответчиком представлен отзыв на иск (т. 2 л.д. 8 – 15, 59 – 66), в котором иск не признаёт, ссылаясь на то, что в договоре установлена чрезмерно большая арендная плата.

Также ответчиком предъявлен встречный иск о расторжении договора аренды № 15БРА/ДА от 02.10.2014 г. в связи с существенным изменением обстоятельств (т. 2 л.д. 2 – 7, 70 – 75). 

Встречный иск принят к производству определением суда от 26.05.2021 г. 

Истцом представлен отзыв на встречный иск (т. 4 л.д. 140 – 147, т. 5 л.д. 83 – 89) и письменные пояснения (т. 5 л.д. 4 – 14, 68 – 75). 

Ответчиком представлены письменные пояснения по доводам отзыва и встречного иска (т. 4 л.д. 76 – 87, т. 5 л.д. 90 – 93). 

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2021 г. первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы долг в размере 69 897 435 руб. 91 коп. и 144 068 долларов США 85 центов в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа.               В удовлетворении остальной части исковых требований и в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 г. принят отказ ООО «Кораблик-Р» от встречного иска, решение Арбитражного суда города Москвы от  25.08.2021 г. в указанной части отменено, производство по делу прекращено, также принят отказ ООО «Дарья-СТ» от первоначального иска в части взыскания с ООО «Кораблик-Р» задолженности в размере 28 712 долларов США 53 центов в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2021 г. в указанной части отменено, производство по делу прекращено. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2021 г. оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2022 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2021 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 г. по настоящему делу в обжалуемой части отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Учитывая, что прекращение производства по встречному иску ООО «Кораблик-Р» и по первоначальному иску ООО «Дарья-СТ» в части взыскания с ООО «Кораблик-Р» задолженности в размере 28 712 долларов США 53 центов не обжаловалось заявителем кассационной жалобы, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 г. в этой части сохраняет свою силу. 

Таким образом, при новом рассмотрении дела рассматриваются только исковые требования ООО «Дарья-СТ» о взыскании с ООО «Кораблик-Р» задолженности. 

При новом рассмотрении дела истец представил письменные пояснения, в которых уточнил исковые требования и просит взыскать с ответчика задолженность по фиксированной и дополнительной арендной плате в период с 01.01.2020 г. по 31.08.2021 г. в размере 78 359 603 руб. 08 коп., а также расходы по госпошлине в размере 200 000 руб.

Ответчиком представлен новый отзыв на иск и письменные пояснения. 

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования. 

Представители ответчика в судебном заседании иск не признали.

          Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключён договор аренды № 15БРА/ДА от 02.10.2014 г. (т. 1 л.д. 22 – 74), предметом которого является помещение ориентировочной площадью 849,7 кв.м., план которого приведён в приложении № 5, в здании по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, вл. 26, корп. 2, предоставленное ответчику на правах аренды сроком на 15 лет с целью открытия и функционирования в нём магазина розничной торговли детскими товарами «Кораблик» (далее – Договор). 

Помещение передано ответчику по акту приёма-передачи 08.10.2014 г. 

Согласно п. 4.1 Договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из фиксированной арендной платы, переменной арендной платы и дополнительной арендной платы. 

Фиксированная и дополнительная арендная плата вносятся авансовым платежом, ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производиться оплата. 

Размер арендной платы определён в приложении № 4 к Договору (т. 1 л.д. 60 – 64) и составляет: фиксированная арендная плата – 700 долларов за 1 кв.м. расчётной площади в год; дополнительная арендная плата – 50 долларов за 1 кв.м. расчётной площади в год. В дальнейшем в каждую годовщину подписания акта приёма-передачи помещения, начиная с первой годовщины, ставка увеличивается на 5% по отношению к действующей непосредственно до такого увеличения ставки без подписания дополнительного соглашения. 

Расчётная площадь определена в акте обмера от 02.10.2014 г. (т. 1 л.д. 74) и составляет          860 кв.м.

Пунктом 4.11.2 Договора установлено, что величина арендной платы, в случае если арендная плата выражена в долларах США, определяется в рублях по курсу ЦБ РФ. 

Согласно расчёту истца, задолженность ответчика составляет 78 359 603 руб. 08 коп. за период с 01.01.2020 г. по 31.08.2021 г. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как следует из письменных пояснений истца, он произвёл расчёт арендной платы с учётом снижения размера арендной платы за период с 28 марта по 31 мая 2020 года на 30%.

Расчёт судом проверен и признан обоснованным. Ответчик не представил надлежащих и бесспорных доказательств того, что размер арендной платы подлежит уменьшению в большем размере. 

Между тем, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2022 г. по настоящему делу указано, что до вывода о наличии оснований для удовлетворения требования арендодателя, судам надлежало исследовать обстоятельства: свидетельствовало ли поведение арендодателя в спорный период о том, что он не согласен с суммой арендной платы, которую перечислял арендатор, заявлял ли он своевременно такие возражения, имеются ли доказательства, подтверждающие данные обстоятельства.

В рассматриваемом случае, принципиальным вопросом, подлежавшим разрешению судами, являлось наличие в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).

При этом для целей полного и всестороннего рассмотрения дела и разрешения вопроса о наличии в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом, судам также надлежало рассмотреть и оценить обстоятельства заключения арендодателем договора аренды с иным арендатором и период, в который такое заключение последовало применительно к созданию арендодателем условий для более простого выхода из правоотношений (нарушения условий о размере вносимой арендной платы).

При новом рассмотрении судам следует, применяя положения ст. 451 ГК РФ, учесть совокупность обстоятельств, свидетельствующих/опровергающих наличие злоупотребления правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ), в том числе на преддоговорной стадии, оснований для предоставления дополнительной защиты арендатору, с учетом положений, регламентирующих правоотношения в сфере аренды в период действия ограничительных мер, вызванных пандемией, а также рассмотреть основания для применения п. 4 ст. 614 ГК РФ, с учетом фактически уплачиваемых в спорный период сумм и представленных сторонами расчетов, а также обстоятельств, объективно влиявших на экономическую привлекательность спорного предмета аренды. При этом применение п. 4 ст. 614 ГК РФ не может исключать необходимости соблюдения баланса интересов сторон, при условии сохранения за арендодателем такого права (при исключении обстоятельств злоупотребления правом и связанного с ним отказа в защите нарушенного права).

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод ответчика о том, что ставка аренды не соответствует рыночной, судом отклоняется, поскольку оплата арендной платы должна осуществляться в размере, установленном договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 614  ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы, определённый в приложении № 4 к Договору, также был согласован сторонами и в предварительном договоре № 15 БРА/ПДА от 27.12.2013 г. 

То обстоятельство, что арендодатель неоднократно шёл на встречу ответчику, как «якорному» арендатору, и стороны дополнительными соглашениями (заключёнными в период с 2014 по 2017 годы) определяли размера арендной платы, фиксируя размер арендной платы на определенные периоды, не свидетельствует о том, что у арендодателя возникла обязанность и в дальнейшем заключать такие дополнительные соглашения до самого окончания срока аренды. 

Последнее дополнительное соглашение было заключено сторонами 30.12.2017 г. и им была установлена арендная плата за период с 01.01.2018 г. по 31.12.2019 г. (т. 3 л.д. 16 – 17).

Ответчик знал, что с 01.01.2020 г. срок действия скидки по арендной плате прекращается, однако не предпринял никаких мер к своевременному заключению дополнительного соглашения для предоставлении скидки на 2020 год.

При этом у арендодателя отсутствует обязанность, установленная Договором, по предоставлению арендатору скидки по арендной плате.

Довод ответчика о том, что арендодателем принимал платежи арендной платы в размере 2,1 млн. рублей без возражений на протяжении 11 месяцев спорного периода, судом отклоняется, поскольку арендодатель направил ответчику претензии от 12.05.2020 г. исх. № 1414А и № 1412А, в которых потребовал произвести оплату в соответствии с условиями Договора. 

Кроме того, Договором не установлена обязанность арендодателя выставлять письменную претензию после каждого случая неполной оплаты. 

Довод ответчика о том, что при заключении Договора истец, якобы, обещал снижать арендную плату, не подтверждён никакими доказательствами. Электронное письмо менеджера от 25.11.2014 г. (т. 3 л.д. 91) не содержит в себе обещания о снижении арендной платы. В нём лишь говориться о том, что если «надо будет закрываться по убыточности, будем детально обсуждать условия Вашего выхода». Из содержания переписки (т. 3 л.д. 91 – 94) видно, что речь в ней идёт не о размере арендной платы, а лишь о том, что Договором не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора аренды. 

Довод ответчика о том, что 28.08.2020 г. и 03.09.2020 г. арендодатель официальным письмом подтверждает арендатору (направлено посредством электронном почты) арендную плату в размере 2 200 000 рублей с учетом НДС на период с 01.01.2020 г. по 31.12.2021 г. (т. 2 л.д. 51 – 52), судом отклоняется, так как данное предложение истца было отвергнуто ответчиком. 

Так, в электронном письме от 09.09.2020 г. ответчик в ответ на предложение истца оплачивать аренду в размере 2,2 млн., указал: «Чтоб оправдать аренду 2,2 млн., мы должны торговать по 15 млн. Это нереально в нашем сегменте. Предлагаю к этому вопросу больше не возвращаться, т.к. это бессмысленно» (т. 2 л.д. 53). 

При этом ответчик предложил снизить арендную плату ещё больше. Однако в соответствии со ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Поскольку ответчик отверг предложение истца, то есть прямо отказался его акцептовать, довод ответчика о том, что Договор был изменён конклюдентными действиями сторон, судом отклоняется, как необоснованный. 

Довод ответчика о том, что истец специально создавал условия для расторжения договора с ответчиком, чтоб передать помещение ПАО «Детский мир», судом отклоняется, поскольку не подтверждается материалами дела.

Напротив, в электронном письме истца от 27.12.2019 г. указано: «Поэтому тему с расторжение договора и с заменой вас на другого оператора предлагаю временно закрыть до момента, когда мы достроим 3-й этаж и пока больше не поднимать, так как сейчас этот вопрос обсуждать мы отказываемся. Поэтому прошу настроиться на работу в ближайшие года два-три, как минимум.».

Довод ответчика о том, что истцом заключён договор аренды № 373 БРА/ДА от 27.09.2021 г.  с ПАО «Детский мир» на более выгодных условиях, чем с ответчиком, судом отклоняется, поскольку в указанном договоре иные условия оплаты, а именно: помимо фиксированной, переменной и дополнительной арендной платы, как в договоре между истцом и ответчиком, предусмотрена также плата с оборота, которая в договоре между истцом и ответчиком отсутствует. 

Кроме того, согласно абзацу 2 п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее            1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, у ответчика имелось право на односторонний отказ от Договора не позднее           1 октября 2020 года, но ответчик им не воспользовался, несмотря на то, что знал о недостижении соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы. 

Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что в том же здании по адресу:                         г. Москва, ул. Борисовские пруды, вл. 26, корп. 2, также на втором этаже соседнее с ответчиком помещение площадью 245 кв. м было арендовано ООО «Кари» на основании заключённого с        ООО «Дарья-СТ» (арендодатель) договора аренды от 01.11.2014 г. № 05БРА/ДА.

Данный договор имеет условия, в том числе по размеру фиксированной арендной платы, аналогичные тем, что и Договор между истцом и ответчиком. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2021 г. по делу № А40-129411/20-176-993, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2021 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.10.2021 г., с ООО «Кари» в пользу ООО «Дарья-СТ» взыскана задолженность по фиксированной, дополнительной арендной плате за период с 01.01.2020 г. по 18.01.2021 г. в размере 326 210,47 доллара США и переменной арендной плате по состоянию на 12.10.2020 в размере 100 000,02 руб. и неустойка в размере 13 660,47 доллара США по состоянию на 05.04.2020 г.

Также данным решением отказано в удовлетворении встречного иска об обязании истца заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.11.2014 г. № 05БРА/ДА об уменьшении размера арендной платы. 

Таким образом, указанными судебными актами установлено, что в здании по адресу:                     г. Москва, ул. Борисовские пруды, вл. 26, корп. 2, размер фиксированной арендной платы 700 долларов за 1 кв.м. расчётной площади в год является обоснованным, в том числе на 2020 год. 

При таких обстоятельствах судом не установлено наличия в действиях истца признаков злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению. 

Расходы истца по госпошлине подлежат взысканию с ответчика на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ. 

Довод ответчика о том, что им в ходе исполнительного производства произведена частичная оплата задолженности, судом отклоняется, так как согласно ст. 325 АПК РФ, если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения, либо производство по делу прекращено, ответчику возвращается все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту. Если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.

Таким образом, если при новом рассмотрении дела суд вновь удовлетворил иск, то взыскание производиться по ранее выданному исполнительному листу. 

При этом внесённые в рамках исполнительного производства денежные средства, в том числе внесённые до отмены судебного акта и направления дела на новое рассмотрение, учитываются в качестве оплаты задолженности в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Кораблик-Р» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Дарья-СТ» сумму основного долга в размере 78 359 603 (семьдесят восемь миллионов триста пятьдесят девять тысяч шестьсот три) рубля 08 копеек, а также расходы по госпошлине в размере 200 000 (двести тысяч) рублей.

  Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия. 

 

Судья:

М.Ю. Махалкин