ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-71429/2023

Дело № А40-121867/23

г. Москва

13 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2023 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:      В.А. Яцевой,

судей:

М.В. Кочешковой, ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве  

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2023 по делу № А40-121867/23-21-983, 

по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: 1) ООО «Юпитер» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); 2) Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании незаконным решения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:

не явился, извещен;

от заинтересованного лица:

ФИО4 по дов. от 25.04.2023 №Д-72/2023;

от третьих лиц:

1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением от 04.08.2023 №№ КУВД-001/2023-17477509/7, КУВД-001/2023-17477509/5 об отказе в государственной регистрации прав, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления учетно-регистрационных действий по регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м., в соответствии с заключенным договором купли-продажи с поручительством от 31.03.2023 №03/23.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО «Юпитер», Департамент городского имущества города Москвы.

Решением суда первой инстанции от 31.08.2023 заявление предпринимателя удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.  

По мнению Управления, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей заявителя и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети интернет в картотеке арбитражных дел по веб-адресу  http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 АПК РФ, выслушав представителя заинтересованного, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.04.2023 предприниматель и ООО «ЮПИТЕР», обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 27.04.2023 № КУВД-001/2023-17477509 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м.

Управление Росреестра по Москве уведомлениями от 18.05.2023 №№ КУВД-001/2023-17477509/1, КУВД-001/2023-17477509/3 сообщил о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации права и неустранением причин, указанных в уведомлении регистрирующего органа, Управлением Росреестра по Москве уведомлениями от 04.08.2023. №№ КУВД-001/2023-17477509/7, КУВД-001/2023-17477509/5 сообщено об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м.

Посчитав, что уведомление регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

На основании положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). 

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом № 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами. 

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований. 

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными.

Судом первой инстанции установлено, ООО «Юпитер» обратился в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на отчуждение объекта недвижимости в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>.

Между Департаментом и ООО «Юпитер» был заключен договор купли-продажи недвижимости от 05.12.2022 (учетный № 59-8172 от 29.12.2022) общей площадью 155,5 кв. м по адресу: 

<

...>.

В качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, в материалы регистрационного дела представлен договор № 03/23 от 31.03.2023 купли-продажи имущества с поручительством, заключенный между ООО «ЮПИТЕР» и ИП ФИО3, согласно которому ООО «ЮПИТЕР» обязуется передать, а ИП ФИО3 принять в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м.

Письмом от 24.04.2023 № ДГИ-1-17448/23-1 Департамент согласовал ООО «Юпитер» переход права собственности на вышеуказанный объект.

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с условиями договора и ст. 392.3 ГК РФ общество вправе передать новому покупателю права и обязанности по договору с согласия продавца.

В случае отсутствия согласия продавца такая передача является ничтожной (п.2ст. 391 ГК РФ).

При этом согласие Департамента обусловлено тем, что общество остается поручителем за нового покупателя на оставшуюся сумму основного долга (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора передачи договора купли-продажи недвижимости с поручительством, также процентов за предоставленную рассрочку и штрафных санкций, начисляемых до момента надлежащего исполнения обязательств по Договору.

Учитывая, что обществом представлен договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 31.03.2023 (с поручительством) (далее - договор передачи договора с поручительством), Департамент согласовывал передачу прав и обязанностей предпринимателю по договору.

Также Департамент уведомил заявителя, что для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемую недвижимость обществу и новому покупателю необходимо представить в Управление Росреестра по Москве согласие Департамента, как залогодержателя, выраженное в письме ДГИ-1-17448/23-1.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может быть возможно только по результатам проведения торгов.

Согласно п.1 ст. 18 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.

Статьей 13 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными данным законом.

Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Таким образом, покупатель мог бы приобрести государственное имущество, право на которое заявлены к регистрации, только с соблюдением положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и Закона № 178-ФЗ и как лицо предложившее наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласие Департамента городского имущества города Москвы на заключение договора передачи договора купли-продажи недвижимости новому покупателя на тех же условиях, что и первоначальному покупателю, есть не что иное как муниципальная преференция.

Частью 3 статьи 19 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что государственная или муниципальная преференция предоставляется с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа.

Следовательно, передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона №159-ФЗ, другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества либо с согласия антимонопольного органа.

Судом первой инстанции установлено, ООО «ЮПИТЕР» самостоятельно, в установленном законом порядке, уже реализовало своё право на приватизацию спорного объекта недвижимости, договор купли-продажи недвижимости от 05.12.2022 № 59-8172 (учетный от 29.12.2022). 

Указанный объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности и не является государственной или муниципальной собственностью, в связи с чем оно вправе распорядиться им по своему усмотрению без учёта положений законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, прекративших регулирование правоотношений в отношениях с другими участниками гражданского оборота, основываясь исключительно на нормах гражданского законодательства, регулирующих права собственников недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с положениями ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства определяются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Положениями ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее -федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Из взаимосвязанного толкования приведенных правовых норм следует, что перешедшее в порядке приватизации недвижимое имущество физическим и (или) юридическим лицам с момента государственной регистрации права становится их собственностью, прекращая процесс приватизации, а, следовательно, прекращается регулирование правоотношений, связанных с приватизацией, действие которого направлено лишь на передачу государственного и муниципального имущества в собственность частных лиц.

Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядится им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает различные способы отчуждения принадлежащего собственникам имущества, в том числе и путём передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что ссылаясь на часть 5 статьи 5 ФЗ № 159, государственный регистратор неправильно квалифицирует и применяет нормы данного закона.

В соответствии с частью 5 статьи 5 ФЗ № 159 предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны, поскольку переуступаемый объект недвижимого имущества не находится в аренде, а находится в собственности у ООО «ЮПИТЕР», нормы данной статьи на сделку по переуступке, не распространяются.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что залогодержателем в лице Департамента городского имущества города Москвы согласована сделка между ООО «ЮПИТЕР» и ИП ФИО3 о переходе права собственности (письмо ДГИ-1-17448/23-1 от 21.04.2023).

Таким образом, заявитель с согласия продавца (залогодержателя) реализовал свои права собственника в установленном законом порядке через институт перемены лиц в обязательстве на основании сделки в соответствии с положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный правовой подход соответствует определению Верховного суда РФ от 19.08.2021 № 305-ЭС21-13686 (А40-124402/2020).

Доводы о ничтожности соглашения о передаче прав и обязанностей покупателя (передаче договора) по договору купли-продажи недвижимости (с поручительством) обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными, поскольку, по приведённым выше основаниям, они противоречат основам гражданского права.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявителем на регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства, заявление было подано в полном соответствии Законом № 218-ФЗ и как следствие, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0013006:3031, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,5 кв.м., в соответствии с заключенным договором купли-продажи с поручительством от 31.03.2023 г. №03/23.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2023 по делу № А40-121867/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                  В.А. Яцева

 

Судьи                                                                                                           М.В. Кочешкова

 

                                                                                                          ФИО1