ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-2754/2024

13 декабря 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 декабря 2024 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11742/2024) администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.10.2024 по делу № А75-2754/2024 (судья С.А. Гавриш), принятое по иску администрации города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о досрочном расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции представителя закрытого акционерного общества «Нижневартовскстройдеталь» - ФИО1, по доверенности  от 09.01.2024,

установил:

администрация города Нижневартовска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (далее – ответчик, ЗАО «НСД», общество) с требованием о досрочном расторжении договора аренды от 24.06.2019 № 2-АЗТ.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.10.2024 по делу № А75-2754/2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что ответчик оплатил образовавшуюся задолженность только на стадии рассмотрения дела, что не исключает права арендодателя на односторонний отказ от договора.

От общества поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ЗАО «НСД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 24.06.2019 № 2-АЗТ, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» общей площадью 131 915 кв.м, с кадастровым номером 86:11:0202001:6117, для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); дошкольное, начальное и среднее общее образование; спорт; коммунальное обслуживание; земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, восточный планировочный район, квартал № 40.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором ежеквартально в следующие сроки: 1 квартал - до 01.04, 2 квартал - до 01.07, 3 квартал - до 01.10, 4 квартал - до 01.12.

На основании дополнительного соглашения к договору от 24.03.2022 № 3 срок действия договора продлен на три года, пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «Договор заключен на срок с 24.06.2019 по 23.06.2027. Договор действует с даты подписания и прекращается по истечении срока его действия. Договор на новый срок не заключается».

Пунктом 5.7 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя до истечения срока, установленного пункта 1.2. договора, в том числе в случае не внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; в случае расторжения договора о комплексном освоении территории, заключенного в отношении земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, Администрация направила в адрес ответчика требование от 14.12.2023о расторжении договора аренды с приложением проекта соглашения.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, арендатором соглашение о расторжении договора в добровольном порядке не подписано, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как установлено статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

По смыслу статей 450 и 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 АПК РФ). 

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом обязательного порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ). 

Поскольку расторжение договора в судебном порядке является исключительной мерой, для расторжения договора в судебном порядке недостаточно только довода истца о наличии со стороны ответчика ненадлежащего исполнения условий договора, необходимо также доказать, что нарушение договора ответчиком повлекло причинение истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае требования Администрации мотивированы наличием на стороне общества задолженности по арендной плате в размере 2 673 791,52 руб. Наличие просрочки исполнения обязательств обществом не оспаривалось.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции задолженность по арендной плате погашена ответчиком в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 26.02.2024 № 554, от 27.02.2024 № 559.

Истцом не опровергнуто утверждение ответчика о том, что с учетом произведенных погашений в настоящий момент на стороне общества имеется переплата в размере 365 622,64 руб.

Поскольку при внесении оплат по договору на основании платежных поручений от 26.02.2024 № 554, от 27.02.2024 № 559 обществом назначение платежа не конкретизировано, суд первой инстанции заключил, что истец из суммы переплаты может зачесть денежные средства в качестве погашения начисленной за просрочку оплаты неустойки в размере 53 511,15 руб. 

Как указывалось ранее, расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, ответчик, заинтересованный в продолжении арендных правоотношений, устранил нарушения, выраженные в несвоевременном внесении платежей по договору. 

Суд апелляционной инстанции также учитывает пояснения ответчика относительно общественной значимости реализуемого комплексного освоения территорий, так, на сегодняшний день в квартале № 40 построены два дома, ведется строительство третьего.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для выводов о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды земельного участка, ответчик предпринял меры для устранения нарушений, указанных в исковом заявлении.

Приняв во внимание, что обязательства по договору арендатором исполняются, на дату рассмотрения дела нарушения устранены, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства, ввиду чего в удовлетворении требований Администрации судом первой инстанции отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность выводов суда, поэтому не могут служить основанием для изменения обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.10.2024 по делу № А75-2754/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Е.Б. Краецкая

Е.С. Халявин