АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

04 мая 2022 года

Дело №

А55-28989/2021

Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2022 года Решение в полном объеме изготовлено 04 мая 2022 года 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Смирнягиной С.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А., 

рассмотрев в судебном заседании  25 апреля 2022 года  дело по заявлению

Заместителя прокурора области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Кошкинский Самарской области в лице главы муниципального района Кошкинский Самарской области

к  Администрации муниципального района Кошкинский Самарской области

Обществу с ограниченной ответственностью СХП "Ракита"

О признании недействительными пунктов договора 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

при участии в заседании представителей:

от заявителя - ФИО1, удостоверение

от ответчиков – не явились, извещены

от третьего лица - не явился, извещен

установил:

Заместитель прокурора области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Кошкинский Самарской области в лице главы муниципального района Кошкинский Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации муниципального района Кошкинский Самарской области; Обществу с ограниченной ответственностью СХП "Ракита", в котором просит признать недействительными абзац 1 (в части досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатор о намерении расторгнуть); абзац 2 (в части досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату); абзац 4 (в части расторжения договора в случае, если использование участка приводит к значительному ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки) пункта 4.1 договора №41 от 25.02.2021 аренды земельного участка, заключенного между Администрацией муниципального района Кошкинский Самарской области и Обществом с ограниченной ответственностью СХП "Ракита". 

Определением от 29.12.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Ответчик (Администрация муниципального района Кошкинский Самарской области) явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением № 44392563466909.

Ответчик (Общество с ограниченной ответственностью СХП "Ракита") извещен надлежащим образом, что подтверждается сведениями, размещенными на официальном сайте Почты России о вручении судебной корреспонденции ответчику 21.04.2022 (почтовое извещение № 44392569275468).

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением № 44392566191402.

От ответчика (Общества с ограниченной ответственностью СХП "Ракита") поступил отзыв на исковое заявление.

Истец поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзывах на исковое заявление, заслушав пояснения представителя заявителя, обеспечившего явку в судебное заседание, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в суд документов, между Администрацией муниципального района Кошкинский Самарской области (далее - арендодатель) и ООО СХП «Ракита» (далее - арендатор) 25.02.2020 заключен договор № 41 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.3 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на праве аренды на срок с 25.02.2021 по 25.02.2030 земельный участок площадью 402136 кв. м с кадастровым номером: 63:24:1901004:12, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, местоположение: Самарская область, Кошкинский район, с/п Шпановка, под сельскохозяйственное использование.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Самарской области.

В разделе 4 указанного договора стороны установили права и обязанности арендодателя.

На основании абзаца 1 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причины расторжения.

В абзаце 2 пункта 4.1 договора указано, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно абзаца 4 пункта 4.1 договора, арендодатель вправе осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду, досрочно расторгнуть договор в случае использования земельного участка и приведения его к значительному ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено      земельным,      лесным,      водным      законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 11), в отличие от общих оснований и, порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса российской Федерации, пункт 9 статьи, 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных, участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии, существенных нарушений допущенных арендатором, поэтому односторонние отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Спорный договор аренды земельного участка ответчиками заключен сроком на 10 лет, в связи с чем правоотношения сторон указанного договора подлежат регулированию положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора потребованию арендодателя.

В то же время, на основании пункта 9 статьи 22 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушение договора аренды земельного участка его арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (пункт 23 постановления Пленума Высшего, Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

Оспариваемые условия договора не соответствуют требованиям пункта 2 статьи 619 и пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат признанию недействительными.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иною правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительноетью сделки.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание недействительными абзацев 1, 2, 4 пункта 4.1 договора, не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договоров.

Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» определено, что прокуратура Российской Федерации - это единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Закона прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Публичный интерес муниципального образования, а также неопределенного круга лиц состоит в обеспечении соблюдения принципов свободной конкуренции и равенства прав участников гражданско-правовых отношений и экономических интересов публично-правового образования, обеспечении интересов общества в правовой стабильности, недопустимости нарушения явно выраженных законодательных запретов и обхода закона.

Условия договора не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов.

Доводы ответчиков, изложенные в отзывах на исковое заявление, судом отклоняются по следующим обстоятельствам.

Как следует из условий договора аренды земельного участка, сторонами он заключен сроком на 10 лет, в связи с чем к правоотношения сторон договора регулируются положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

При проведении проверки и анализа условий договора аренды земельного участка, прокурором Кошкинского района выявлены положения договора, не соответствующие пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей исключительно судебный порядок прекращения долгосрочных договоров аренды земельных участков.

Именно данное обстоятельство послужило основанием для обращения заместителя прокурора области в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Целью обращения прокурора с иском в суд является защита публичных интересов и интересов муниципального образования, поскольку включение в текст договора оспариваемых незаконных условий не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов; реализация администрацией неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение за судебной за стороны арендаторов, что интересам муниципального образования не соответствует.

Прокурор в данном случае действует в защиту законности и в интересах муниципального образования, поскольку договор был заключен именно при решении вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственного обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. Следовательно, предъявление иска о признании недействительными отдельных положений договора, не соответствующих нормам закона, направлено на защиту тех интересов муниципального образования, которые основаны на законе.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения  по  владению,  пользованию  и  распоряжению  земельными участками, a также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное право, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

Как указал Заместитель прокурора области, согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В этой связи, по смыслу приведенных норм, право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Однако пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации к условиям договора не отсылает, и не предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Вместе с тем, пунктом 4.1 договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет (10 лет), арендодатель предусмотрел право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора.

Доводы Общества с ограниченной ответственностью СХП "Ракита" об обращении с иском в защиту неограниченного круга лиц, также подлежат отклонению по вышеуказанным обстоятельствам.

Довод Общества с ограниченной ответственностью СХП "Ракита" об изменении условий договора не может быть признан обоснованным, поскольку Заместитель прокурора области просит признать недействительными абзацы 1, 2 и 4 пункта 4.1 договора в части, а не вносить какие-либо изменения в договор.

Учитывая изложенное, исковые требования Заместителя прокурора Самарской области о признании недействительными абзаца 1 (в части досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатор о намерении расторгнуть); абзаца 2 (в части досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату); абзаца 4 (в части расторжения договора в случае, если использование участка приводит к значительному ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки) пункта 4.1 договора №41 от 25.02.2021 аренды земельного участка, заключенного между Администрацией муниципального района Кошкинский Самарской области и Обществом с ограниченной ответственностью СХП "Ракита" подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Общество с ограниченной ответственностью СХП "Ракита" подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 3 000 руб., поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и при обращении с иском государственную пошлину не уплачивал. Администрация муниципального района Кошкинский Самарской области освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными абзац 1 (в части досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатора о намерении расторгнуть); абзац 2 (в части досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату); абзац 4 (в части расторжения договора в случае, если использование участка приводит к значительному ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки) пункта 4.1 договора №41 от 25.02.2021 аренды земельного участка, заключенного между Администрацией муниципального района Кошкинский Самарской области и Обществом с ограниченной ответственностью СХП "Ракита".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью СХП "Ракита" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области. 

 

Судья

/

С.А. Смирнягина