АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

А43-34062/2017

Резолютивная часть решения объявлена 12.02.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 16.02.2018.

г. Нижний Новгород                                 16 февраля  2018 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю. (шифр 44-930), при ведении протокола  судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску  общества с ограниченной ответственностью «Аутдорпроект" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г.Н.Новгород,

к ответчику: Администрации города Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами города Нижнего Новгорода

о признании договора аренды земельного участка в части расчета арендной платы недействительным, обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности от 24.11.2017;

от ответчика:  ФИО3  по доверенности от 15.01.2018,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аутдорпроект" (далее по тексту ООО "Аутдорпроект", истец, Общество) обратилось  в Арбитражный суд Нижегородской области к   Администрации города Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами (далее по тексту - Комитет, ответчик) с исковым заявлением о признании недействительными приложений к договору аренды, обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

            Исковые требования основаны на статьях 10, 168, пункте 2 статьи 174, 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации,  подробно изложены в исковом заявлении, правовой позиции по делу, итоговой правовой позиции по делу.

           Ответчик с доводами истца не согласился, полагая их необоснованными, изложив свои доводы в отзыве на исковое заявление и правовой позиции по делу.

            Из материалов дела усматривается, что между Администрацией города Нижнего Новгорода и ООО "Аутдорпроект" заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1800 кв.м, расположенный в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода, напротив дома №22 в слободе Печеры, земельный участок 2.2, с кадастровым номером 52:18:00600096104.

            Договор заключен  на основании Постановлений Администрации города Нижнего Новгорода от 31.12.2014 №5864, от 17.11.2015 № 2441.

           Участок предоставлен под строительство предприятия общественного питания (п.1.3. договора).  

           Согласно пункту 2.1. договора срок действия договора установлен с 18.10.2016 по 31.12.2019. Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с момента фактического использования участка (п.2.3 договора).

             Порядок расчета определен разделом 4 договора, согласно которому:

4.1. арендная плата за участок, указанный в настоящем договоре, начисляется согласно Приложению №3 "Расчет арендной платы", являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

4.2. Арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

4.3. В случае применения п.2.3. договора, размер и порядок уплаты арендной платы за период фактического использования участка определяется дополнительным соглашением (Приложение №5).

4.5. В случае изменения в установленном законодательством порядке ставок арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением нового расчета арендной платы. Указанные изменения являются обязательными сторон и не могут рассматриваться как изменение условий договора в одностороннем порядке. Изменение ставки арендной платы действуют с даты, указанной в уведомлении.

          В Приложении № 3 согласован расчет годовой арендной  платы  с 18.10.2016. К расчету арендной платы применена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области  и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденная Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 (далее - Методика).

           Дополнительным соглашением от 18.10.2016 (Приложение №5 к договору аренды земельного участка)  стороны согласовали расчет арендной платы за фактическое пользование земельным участком с 31.12.2014 по 31.12.2014; с 01.01.2015 по 31.12.2015;с 01.01.2016 по 31.08.2016 в соответствии с Постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 04.02.2016 № 270 "О порядке определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Нижний Новгород" с изменениями от 09.08.2016 № 2353.

          С 01.09.2016 к расчету арендной платы применена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области  и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденная Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247.

            Основаниями недействительности дополнительного приложения от 18.10.2016 (Приложения №5 к договору аренды земельного участка от 18.10.2016)   истец называет п.2 статьи 174, статьи  10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что до заключения договора аренды от 18.10.2016  земельный участок с кадастровым номером 52:18:00600096104, последним не использовался, что было известно Администрации и  подтверждается решением Арбитражного  суда Нижегородской области от 07.09.2016 по делу А43-87/2016,  имеющего преюдициальное значения для рассматриваемого дела. 

          Истец усматривает в действиях Администрации, выразившихся в включении в договор аренды земельного участка платы за его фактическое пользование, злоупотребление правом, а так же причинение  ущерба интересам Общества, о котором Администрация была осведомлена. 

               Основаниями недействительности Приложения №3 к договору аренды земельного участка от 18.10.2016 истец называет статьи  10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации,  считает, что  размер арендной платы относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, к  расчету арендной платы с 18.10.2016 должна применятся Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области  и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденная Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247, а именно Кс*=05, предусмотренный пунктом 6 Методики.

            Письмом №  20-07/2-11099/17-ис от   22.07.2017 администрацией г.Н.Новгорода  в адрес истца было направлено соглашение к договору аренды земельного участка, которым предложено для утверждения №6, регламентирующее  расчет  годовой арендной платы  с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка.

           Необходимость применения измененной (на основании Решения № 697/2017 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 31.05.2017) кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2017   ответчиком не оспаривается, однако  к расчету арендной платы с 01.01.2017 не применен Кс*=05, предусмотренный пунктом 6 Методики.

               08.08.2017 в адрес ответчика направлена претензия, в удовлетворении которой истцу было отказано, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, если совершение сделки нарушает запрет, установленный в пункте 1 статьи 10 Кодекса, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 1 или 2 статьи 168 Кодекса).

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании статей 10 и 168 Кодекса по иску лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушает этот договор, и в ситуации, когда лицо, оспаривающее совершенную со злоупотреблением правом сделку купли-продажи, представило достаточно серьезные доказательства и привело убедительные аргументы в пользу того, что продавец и покупатель при ее заключении действовали недобросовестно, с намерением причинения вреда истцу, на ответчиков переходит бремя доказывания того, что сделка совершена в интересах контрагентов, по справедливой цене, а не для причинения вреда кредитору (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

             Истец просил  признать  дополнительное соглашение от 18.10.2016 (Приложение №5) к договору аренды земельного участка от 18.10.2016 недействительным на основании ст. 10, 168,  п.2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации и исключить его из договора аренды земельного участка № 17517/06 от 18.10.2016.

            Согласно пункту 2.3. договора условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с момента фактического использования участка.

            Во исполнении данного пункту договора заключено дополнительное соглашение от 18.10.2016 (Приложение №5 к договору аренды земельного учатска), предусматривающее расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка.

            Суд отклоняет довод истца о ничтожности дополнительного  соглашения  от 18.10.2016 (Приложение №5  к договору аренды земельного участка от 18.10.2016), как основанный на ошибочном толковании норм права и прямо противоречащий пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющему, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

        При заключении настоящего договора истец не выразил несогласия  по пункту 2.3 договора,  не воспользовался правом и не передал разногласия  на рассмотрение суда по правилам  статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

           Кроме того, пунктом 9 Постановления № 5864 администрации города Нижнего Новгорода от 31.12.2014 Обществу "Аутдорпроект" выделен земельный участок с кадастровым номером 52:1860060009:104, расположенный по адресу: г.Н.Новгород, Нижегородский район, напротив дома №22 в слободе Печёры, участок 1.2 под строительство предприятия общественного питания. 

          Пунктом 10 названного постановления Обществу предложено обеспечить осуществление государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков в установленном законом порядке.

            28.04.2015 земельный участок поставлен на кадастровый учет.

           Актами  обследования земельного участка 26.05.2015, 09.07.2015 установлено нахождение на земельном участке имущества, принадлежащего Обществу.

         Письмом от 18.11.2015 №008/15  Общество сообщило  Комитету, что временные строения, находящиеся на земельном участке по адресу: г.Н.Новгород, Нижегородский район, напротив дома №22 в слободе Печёры, снесены.

           Письмом от 10.03.2017 исх №2/17  Общество гарантировало оплату образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка 18.10.2017 № 17517 до 7.04.2017.

              Доводы истца о преюдициальности  решения Арбитражного суда Нижегородской области от 07.09.2016 по делу А43-87/2016 рассматриваемому делу судом во внимание не принимаются, поскольку названное решение не содержат безусловных выводов о том, что земельный участок истцом не используется.

            При изложенных выше обстоятельствах, оснований для признания дополнительного соглашение от 18.10.2016 (Приложение №5) к договору аренды земельного участка от 18.10.2016 недействительным на основании статей 10, 168 п.2 ст. 174, Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с его неиспользованием ответчиком в спорный период, не имеется. 

          Истец не обосновал наличия явного ущерба от договора аренды земельного участка  в оспариваемой части, осведомленности ответчика о возможности такого ущерба, сговора либо иных совместных действий Общества и Комитета.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), следовательно, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

             Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 утверждена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области  и государственная собственность на которые не разграничена.

         В соответствии с пунктом 6 данной методики  арендная плата за земельный участок на время строительства устанавливается в размере 50% от арендной платы, рассчитанной в соответствии с пунктом 4 настоящей Методики по виду разрешенного использования земельного участка, определяемого в зависимости от назначения объекта, в целях размещения которого предоставляется участок. Арендная плата на время строительства устанавливается на фактический срок завершения строительства, но не более чем на срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 февраля 2015 года N 137/пр, в зависимости от площади объекта капитального строительства: при площади от 1500 до 5000 кв.м на срок 16 месяцев.

          Постановлением администрации города Нижнего Новгорода № 2353 от 09.08.2016 внесены изменения в постановление администрации города Нижнего Новгород от 04.02.2016 № 270 "О порядке определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Нижний Новгород" в части применения Методики расчета арендной платы к договорам, заключенным с 01.09.2016. (Постановление вступает в силу с 01.09.2016).

             Согласно пункту 4.5. договора аренды земельного участка от  18.10.2016 в  случае изменения в установленном законодательством порядке ставок арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением нового расчета арендной платы. Указанные изменения являются обязательными сторон и не могут рассматриваться как изменение условий договора в одностороннем порядке. Изменение ставки арендной платы действуют с даты, указанной в уведомлении.

            Постановлением администрации города Нижнего Новгорода № 2353 от 09.08.2016 вступило в законную силу 01.09.2016.  Следовательно, в данном случае  с 01.09.2016 по 31.12.2017 размер арендной платы будет исчислять по формуле: 

           А=КСЗ х Кври х Ких Кс*,  где Кс*=0,5 согласно пункту 6  Методики расчета арендной платы.

           При расчете арендной платы  согласно Приложению №3 к договору аренды земельного участка  применен коэффициент  Кс*=1,  в связи с чем, последнее не соответствует    Постановлению  Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247, Ностановлению  администрации города Нижнего Новгород от 04.02.2016 № 270 "О порядке определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ Нижний Новгород" и является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

              Кроме того, истец просил обязать Комитет по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка №17517/06 от 18.10.2016 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка до 9 387 000 руб. с 01.01.2017 с применением Кс*=0,5.

              Данное требование истца регулируется главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

              Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

             Учитывая регулируемый характер размера арендной платы, основанием для внесения изменений в договор аренды являются  Постановление  Правительства Нижегородской области от 04.05.2016  № 247 и Постановление администрации города Нижнего Новгорода от 04.022016 № 270 "О порядке определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород".

          Принимая во внимание, что о размере измененной кадастровой стоимости и начальном сроке ее исчисления  стороны не спорят, требование о  внесении изменений в договор аренды земельного участка №17517/06 от 18.10.2016 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка  с 01.01.2017 с применением Кс*=0,5 подлежит удовлетворению.

          Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся пропорционально удовлетворенным требованиям  и в размере 12 000 руб. подлежат  взысканию  с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

иск   общества с ограниченной ответственностью «Аутдорпроект" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

             Признать недействительным приложение №3 к договору аренды земельного участка № 17517/06 от 18.10.2016 в части применения Кс*=1.

              Обязать Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода заключить дополнительное соглашение  в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка от 01.01.2017 с применением Кс*=0,5.

             В остальной части иск оставить без удовлетворения.

             Взыскать с Комитета  по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аутдорпроект" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

              Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

              Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия. 

   Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                           Андрюхина Ю.Ю.