АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-20002/2021 

 

Дата принятия решения –  19 октября 2023 года.

Дата объявления резолютивной части –  12 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Исхаковой М.А., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Исаевой А.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016, понуждении ответчика заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО1 договора купли – продажи арендуемого имущества, 

и по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Казань (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 01.08.2016 №8673- 95Л, обязании освободить нежилые помещения первого этажа:№2/1,14,16,17,18, кадастровый номер №16:50:110802:346 общей площадью 69 кв. м, расположенные по адресу: РТ, 

<

...> возвратить их по акту приема-передачи,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Муниципального бюджетного учреждения дополнительного образования "Детская музыкальная школа №16 им.О.Л.Лундстрема" г.Казани, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

с участием представителей:

от ИП ФИО1 – ФИО2, на основании доверенности от 13.07.2022, представлен диплом (до и после перерыва);

от  МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" – ФИО3, на основании доверенности от 14.11.2022, представлен диплом (до и после перерыва);

от третьего лица – ФИО4 – директор на основании распоряжения от 22.08.2023 №6145р (до и после перерыва); 

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) - о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды недвижимого имущества г.Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016, понуждении ответчика заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО1 договора купли – продажи арендуемого имущества.

Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 4 статьи 446, статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктами 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации» и мотивированы следующими обстоятельствами: истец (предприниматель), являясь арендатором по договору от 01.08.2016 № 8673-95Л аренды недвижимого имущества города Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, нежилого помещения первого этажа здания по улице ФИО5, 48 общей площадью 69 кв. м, обратился в уполномоченный орган (ответчик, Комитет) с заявлением о выкупе арендованного имущества, полученным ответчиком 29.03.2021, в связи с чем срок направления проекта договора истцу истекает 24.06.2021; письмом от 12.04.2021 ответчик известил истца о том, что после определения рыночной стоимости объекта выкупа истцу будет направлен проект договора купли-продажи; письмом от 26.07.2021 ответчик направил истцу односторонний отказ от исполнения договора аренды; в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец 04.08.2021 направил ответчику проект договора купли-продажи; письмом от 13.08.2021 ответчик сообщил истцу об утрате им преимущественного права на приобретение арендованного имущества; по мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестных действиях ответчика.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2021 судом в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединено в одно производство настоящее дело с делом № А65-24583/2021 по иску ответчика к истцу о расторжении договора аренды от 01.08.2016 № 8673-95Л и обязании освободить арендованные помещения с присвоением объединенному делу номера: А65-20002/2021.

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022, в иске Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), отказано; иск Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворен частично; на Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возложена обязанность освободить помещения №2/1,14,16,17,18, кадастровый номер №16:50:110802:346 общей площадью 69 кв. м, расположенные по адресу: РТ, 

<

...> возвратить их Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  по акту приема-передачи; в остальной части в удовлетворении иска отказано; с Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. 

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2022 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по делу № А65-20002/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При этом кассационная инстанция указала, что судами обеих инстанций не оценены доводы Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о недобросовестности действий Комитета, выразившихся в одностороннем расторжении договора в период после подачи заявления о реализации им преимущественного права; судами не учтено, что в период действия договора (с 01.08.2016 по 31.07.2021) Комитетом проверки соблюдения предпринимателем целевого использования арендованного имущества не проводились, доказательств обратного в материалах дела не имеется. В связи с этим действия Комитета, выразившиеся в осуществлении проверок о соблюдении целевого использования арендованного имущества после подачи заявления предпринимателем, одностороннем отказе от исполнения договора аренды, принимая во внимание статью 9 Закона № 159-ФЗ, пункт 5 информационного письма № 134, могут свидетельствовать о воспрепятствовании им в реализации предпринимателем права на приобретение имущества. Также кассационная инстанция указала, что при новом рассмотрении суду следует исследовать фактические обстоятельства дела, оценить представленные доказательства и доводы сторон в полном объеме. 

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023, иск Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворен; признано недействительным одностороннее расторжение договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016; на Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возложена обязанность заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО1 договора купли – продажи арендуемого имущества; с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взыскано 12 000 руб. уплаченной государственной пошлины. В иске Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2023 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 по делу №А65-20002/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. Отменяя судебные акты кассационная инстанция указала, что решением по настоящему делу могут быть затронуты права и обязанности учреждения, не привлеченного к участию в деле. Также кассационная инстанция указала, что при новом рассмотрении дела суд должен исследовать и оценить доводы учреждения, установить момент возникновения права оперативного управления учреждения на спорное имущество, дать оценку тому обстоятельству, что Комитет при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции (04.10.2022), в суде первой и апелляционной инстанции не заявлял о закреплении спорного имущества за учреждением на праве оперативного управления. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.07.2023 на основании ст.51 АПК РФ Муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования "Детская музыкальная школа №16 им.О.Л.Лундстрема" г.Казани, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

 На основании ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.10.2023 был объявлен перерыв до 12.10.2023. Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

В ходе рассмотрения дела представитель ИП ФИО1 заявленные исковые требования поддержал, в исковых требованиях МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"   просил отказать. Считает, что действия МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани", в том числе по передаче имущества в  оперативное управление третьему лицу  препятствуют реализации права предпринимателя на выкуп, о чем было указано в Постановлении суда кассационной инстанции от 10.10.2022. Представитель ИП ФИО1 указал, что передача спорных объектов недвижимости в оперативное управление было зарегистрировано 12.10.2022, то есть уже после того, как решение суда от отказе ИП ФИО1 в иске было отменено. Считает, что данные действия являются еще одной попыткой создания препятствия ИП ФИО1 в реализации своего права.

Представитель МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"  исковые требования заявленные  к ИП ФИО1 поддержал, исковые требования заявленные ИП ФИО1 к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"  не признал, не согласился с оценкой стоимости помещения, предложенной ИП ФИО1 Пояснил, что оценка МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" не проводилась в связи с отсутствием целесообразности, поскольку  было направлено письмо о расторжении договора аренды. 

В ходе рассмотрения дела третьим лицом представлен отзыв на иск, согласно которому третье лицо полагает исковые требования МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" обоснованными, в заявленных ИП ФИО1 исковых требованиях просит отказать. Указывает, что в августе 2022 года на имя председателя Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани было написано письмо с просьбой о предоставлении школе помещения по адресу г.Казань, ул. ФИО5 48 на 1 этаже. В сентябре 2022 года приказом о передаче нежилого помещения по ул.ФИО5 48 на праве оперативного управления помещение было передано школе, акт приемки-передачи и дополнительное соглашение к договору оперативного управления № 1/212 от 27.08.2007 был подписан сторонами 15.09.2022 года. Государственная регистрация объекта за школой была произведена в октябре месяце, документ был получен 24.10.2022 года. Также указывает, что выписка из ЕГРН не содержала никаких ограничений, сведений о правопритязаниях третьих лиц на данный объект.  В судебном заседании 14.09.2023 директором третьего лица были даны пояснения, согласно которым третье лицо не было осведомлено о том, что помещение в споре, о кассационном обжаловании узнала от МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани", который сообщил, что нужно выступить третьим лицом, иначе потеряем помещение. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее: между Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества г.Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016 года (том 1, л.д.8-9), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема – передачи в аренду нежилые помещения этажа 1: NN 2/1, 14, 16, 17, 18, находящиеся в муниципальной казне г.Казани, расположенные по адресу: 

<

...> для использования под жилищно-коммунальное хозяйство, инновационную деятельность, бытовое обслуживание, образование, здравоохранение, народно- художественные промыслы, внутренний туризм, физкультуру и спорт, культуру, частные учреждения дополнительного образования детей. Целевое использование имущества является окончательным и не подлежит изменению (п.1.1 договора).

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 69 кв. м. (п.1.2 договора).

 В силу пункта 2.1 договора договор заключен сроком на 5 лет с 01 августа 2016 по 31 июля 2021. Дата возврата имущества - 31 июля 2021 (п.2.2. договора).

Согласно пункту 2.5 договора стороны договорились, что действие договора прекращается со дня, следующего после даты, указанной в пункте 2.2 договора.

В соответствии с пунктом 6.7 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях:

- невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пеней свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения;

- неиспользования арендованного имущества арендатором в течении первого года аренды по целевому назначению с даты подписания акта приема- передачи;

- неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 1.1 ( в части целевого использования арендованного имущества), подпунктами 4.4.6, 4.4.7, 4.4.10, 4.4.17, 5.2.1, 5.2.2.

Актом приема- передачи от 01.08.2016 подтверждается передача имущества по указанному договору арендатору (том 1, л.д.10).

ИП ФИО1 обратился в Комитет с заявлением от 19.03.2021 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №159-ФЗ) (том 1, л.д.12), направив его 24.03.2021 Комитету (том 1 л.д.13), которое получено 29.03.2021, что следует из почтового уведомления. 

Письмом от 12.04.2021г. №5241/КЗИО-ИСХ Комитет указал, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов будет направлено   предложение  о  преимущественном   праве   выкупа  арендуемых   помещений   в соответствии с Законом, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа (том 1, л.д.14).

В материалы дела представлен проект договора- купли продажи арендуемого имущества: «

Договор

купли-продажи арендуемого имущества

г.Казань                                                                                 «___ »___________ 2021г.

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», действующее от имени муниципального образования города Казани, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице председателя ФИО6, действующего на основании Положения, с одной стороны, и индивидуальный предприниматель ФИО1, действующий на основании свидетельства серия 16 № 001067588 от 28 июля 2004г. паспорт 92 18 № 458261, выдан МВД по Республике Татарстан 24.10.2018г., код подразделения 160-006, зарегистрирован по адресу: РТ, 

<

...>, к.З, кв.53, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороной, именуемые совместно «Стороны», в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключили настоящий Договор (далее -Договор) о нижеследующем:

 

1. Предмет Договора

 

1.1.       В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, аПокупатель приобретает в Собственность объект недвижимости: нежилые помещенияпервого этажа в зданий, расположенном по адресу: РТ, 

<

...>,кв.1001 общей площадью 69,0 кв.м. (помещение 1 этажа №2/1, 14, 16, 17, 18, совокупностикоторых присвоен №1001), именуемый в дальнейшем - Объект.

Кадастровый номер Объекта 16:50:110802:346.

1.2.       До заключения настоящего договора Объекта находился в аренде по договоруот 01.08.2016г. №8673-95л, по которому Продавец и Покупатель являлись арендодателем иарендатором соответственно.

2.   Цена Объекта

2.1. Цена Объекта по настоящему Договору составляет 2 749 000 (два миллиона семьсот сорок девять тысяч) рублей 00 коп.

Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом от ООО «Орион-ГЛ» от 03 августа 2021г. №01-08/2021.

3. Расчеты по Договору

 

3.1. Оплата Объекта осуществляется в единовременно на основании письменного заявления Покупателя.

3.1.1.   Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п.2.1. настоящего Договорасумму в следующем порядке:

Сумма платежа в бюджет в размере 2 749 000 (два миллиона семьсот сорок девять тысяч) рублей 00 коп. перечисляется на счет по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора.

Валюта платежа - рубль.

3.1.2.   Покупатель считается исполнившим свои текущее обязательства в полномобъеме и в срок при условии поступления денежных средств на лицевой счет Продавца непозднее даты платежа в соответствии с п.3.1.1 настоящего Договора.

3.2.                           При нарушении условий пунктов 3.1.1. и 3.1.2. за просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу пеню из расчета 1/300 (одной трехсотой) действующей на дату платежа ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, подлежащей уплате за соответствующий период за каждый год календарный день просрочки исполнения обязанности, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа.

3.3.            В случае нарушения условий п.3.1.1 Покупатель выплачивает Продав»^ штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате.

4.                Гарантии

 

4.1.            Продавец подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником Объекта. До момента заключения данного Договора Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц. Право собственности Продавца на Объект никем не оспаривается и подтверждается выпиской из Реестра муниципального собственности города Казани.

4.2.            Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ.

 

5. Передача объекта

 

5.1.            Продавец обязан передать, а Покупатель принять Объект по акту приема-передачи в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней после уплаты суммы платей^Ц согласно п. 3.1.1. настоящего Договора.

5.2.            Риск случайной гибели или порчи Объекта переходит к Покупателю с момента подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями Продавца и Покупателя акта приема-передачи Объекта.

5.3.                           Ответственность за вред, причиненный третьим лицам в связи с использованием Объекта, переходит к Покупателю с момента подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями Продавца и Покупателя акта приема-передачи Объекта.

 

5.                Государственная регистрация перехода права

 

6.1.            Государственная регистрация перехода права собственности по настоящему Договору производится после полной оплаты Покупателем стоимости Объекта в порядке и размере, установленным п.3.1.1. настоящего Договора, в срок не позднее чем через 3? (тридцать) дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями Продавца и Покупателя акта приема-передачи Объекта.

6.2.            Право собственности на Объект переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан.

 

7. Права и обязательства сторон

 

Права и обязательства Продавца:

7.1.                           Продавец обязан передать Объект Покупателю по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, в состоянии, указанном в техническом паспорте Объекта.

7.2.                           В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи Объекта предоставить Покупателю комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

Права и обязательства Покупателя:                                                                               

7.3.       Покупатель обязан:

7.3.1. Осуществить приемку Объекта в сроки, установленные п.5.1. настоящего Договора.

7.3.2.      Осуществить расчеты по настоящему Договору в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего Договора.

7.3.3.      Осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт Объекта с соблюдением существующих единиц правил и норм на условиях, определяемых для домов муниципального жилищного фонда, а также возмещать расходы, соразмерно занимаемой площади, связанные с обслуживанием и ремонтом придомовой территории и объектов благоустройства.

7.3.4.      Обеспечить беспрепятственный доступ на Объект работникам (специалистам) ремонтно-строительных организаций, жилищных и эксплуатационных органов и служб для осмотра и выполнения ими работ, связанных с ремонтом и технической эксплуатацией инженерных коммуникаций (или строительных конструкций), расположенных на Объект и предназначенных для совместно их использования иными собственниками здания (строения, сооружения), в состав которого входит Объект.

7.3.5.      Финансировать или участвовать в реконструкции здания и подводящих инженерных коммуникаций в соответствии с утвержденным планом реконструкции на правах собственника.

7.3.6.      Нести бремя затрат, связанных: с эксплуатацией и ремонтом используемых инженерных коммуникаций и строительных конструкций здания (строения, сооружения) пропорционально его доле собственности, определяемой как часть объема здания (строения, сооружения), с использованием и поддерживанием в надлежащем состоянии земельного участка, прилегающего к зданию (строению, сооружению).

7.3.7.      В пятидневный срок со дня государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Объект представить Продавцу копию Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект.

 

8.                Основания и порядок изменения и расторжения Договора

 

8.1.                           Изменение настоящего Договора возможно по взаимному соглашению сторон до государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

8.2.                           Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются письменно в виде дополнительных соглашений и являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

8.3.                           В случае нарушения Покупателем срока оплаты платежа указанного в п.3.1.1., 3.1.2. настоящего Договора свыше 10 календарных дней:

 

8.3.1.      Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 20% цены продажи Объекта;

8.3.2.      Продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. При этом Договор считается расторгнутым с момента получения Покупателем данного уведомления, а Объект возвращается в муниципальную собственность города Казани. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу, указанному в настоящем Договоре.

 

9. Ответственность сторон

 

9.1. За нарушение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором.

 

10. Срок действия договора

 

10.1. Договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Продавцом и Покупателем взаимных обязательств по настоящему Договору.

 

11. Прочие положения

 

11.1.     До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состояниемОбъекта и технической документацией к нему.

11.2.       Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора в соответствии с п.5 ст.5 вышеуказанного Федерального закона от 22.07.2008 №159 возлагается на Покупателя.

11.3.       Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, подлежат рассмотрению и урегулированию в соответствии с действующим законодательством.

 

11.4.          В случае изменения Покупателем или Продавцом реквизитом, почтового адреса или адреса регистрации данная сторона обязана информировать об этом другую сторону в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента фактического изменения реквизитов.

11.5.          Любое уведомление, направляемое сторонами друг другу по настоящему Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в настоящем Договоре.

11.6.          Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один их которых остается у Продавца, один - в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и один - у Покупателя.

12. Реквизиты и подписи сторон

 

Покупатель:

Индивидуальный предприниматель

ФИО1

420103, РТ, 

<

...>.

Почтовый адрес: 420133, Казань, а/я 745

ИНН 

<

***>

Паспорт гражданина РФ: серия 92 18 № 458261

Код подразделения 160-006

Выдан     МВД     по     Республике     Татарстан

ОГРНИП 

<

***>

Продавец:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

420111, РТ, 

<

...> 

ИНН 

<

***> КПП 165501001 

УФК по РТ (МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений города Казани л/с 04113001580») Р/сч 

<

***> Отделение -НБ Республика Татарстан КБК 81711402043040000410 БИК 049205001 

Статус платежа 08, ОКТМО 92701000

 

Как пояснил представитель истца, содержание договора соответствует типовым условиям договора купли-продажи составляемой Комитетом.

 МКУ «КЗИО ИКМО г.Казани» в адрес ИП ФИО1 была направлена претензия от 26.07.2021 №10883/КЗИО-ИСХ (том 1, л.д.15), согласно которой в связи с существенным нарушением ИП ФИО1 п.1.1 (в части целевого использования), 4.4.6 договора, Комитет в порядке, предусмотренном ст.450.1 ГК РФ, п.6.7 договора аренды уведомил ИП ФИО1 о своем отказе в одностороннем порядке от договора, расторжении договора с 31.07.2021, необходимости освободить нежилые помещения площадью 69 кв.м. в доме №48 по ул. ФИО5 и вернуть их по акту приема- передачи. 

ИП ФИО1 в целях досудебного урегулирования направил в адрес Комитета письмо  исх. от 04.08.2021г. (том 1, л.д. 68) с указанием на то, что крайний срок для направления договора купли- продажи 24 июня 2021 года, однако договор купли- продажи в его адрес не направлен, с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (том 1, л.д.68). 

Письмом    от     13.08.2021г.    №11900/КЗИО-ИСХ    Комитет    сообщил ИП ФИО1 об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что договор аренды расторгнут (том 1, л.д.72).

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Индивидуального предпринимателя ФИО1 в суд с исковым заявлением о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016, понуждении ответчика заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО1 договора купли – продажи арендуемого имущества.

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, в свою очередь, заявило исковое заявление о расторжении договора аренды от 01.08.2016 №8673- 95Л, обязании освободить нежилые помещения первого этажа:№2/1,14,16,17,18, кадастровый номер №16:50:110802:346 общей площадью 69 кв. м, расположенные по адресу: РТ, 

<

...> возвратить их по акту приема-передачи. В обоснование исковых требований указывая, что в ходе проведения проверок порядка использования и содержания нежилых помещений и соблюдения условий договоров аренды, заключенных на территории Ново-Савиновского района г. Казани сотрудниками Комитета, было установлено, что помещения, расположенные по адресу: ул. ФИО5, д.48 арендуемые ИП ФИО1 согласно договору аренды от 01.08.2016 №8673-95Л используются не по целевому назначению, а именно осуществляется розничная торговля. В связи с существенным нарушением ИП ФИО1 п.1.1 (в части целевого использования), 4.4.6 Договора Комитет в порядке, предусмотренном ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п 6.7 договора аренды Комитет уведомил о своем отказе в одностороннем порядке от договора.

В подтверждение факта нецелевого использования арендованного имущества представлены Постановление Административной комиссии Авиастроительного, Кировского, Московского, Ново-Савиновского районов города Казани № 85100008210608000550 от 08.06.2021, акт обследования объекта муниципального имущества- нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/1127 от 09.04.2021, акт обследования объекта муниципального имущества- нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/1585 от 08.07.2021, протокол №КЗИО/96 об административном правонарушении от 25.08.2021 ИП ФИО7.(том 3, л.д.3-4), постановление №85100008210908000874 от 08.09.2021 Административной комиссии Авиастроительного, Кировского, Московского, Ново- Савиновского районов города Казани (том 3, л.д.5, оборот-6); фототаблицы комитета, с изображением спорных помещений.

Постановлением Административной комиссии Авиастроительного, Кировского, Московского, Ново-Савиновского районов города Казани № 85100008210608000550 от 08.06.2021 установлено, что ИП ФИО1 допущено неисполнение муниципальных правовых актов органов местного самоуправления г.Казани, п.15.5 Положения об организации и осуществлении контроля за распоряжением и использованием муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального образования г.Казани, используются с нарушением установленного порядка изменения целевого назначения нежилого помещения без наличия соответствующего разрешения, также данный объект не используется по назначению, указанному в договоре; данные помещения используются под  торговлю товаров для праздника. Комитетом земельных и имущественных отношений г.Казани разрешение на осуществлении торговли в нежилых помещениях не выдавалось. ИП ФИО1 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 2.6 Кодекса РТ об административных правонарушениях и назначено административное наказание в виде предупреждения (том 1, л.д.98).

Согласно акту обследования объекта муниципального имущества- нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/1127 от 09.04.2021 в ходе проверки установлено, что нежилые помещения являются муниципальной собственностью на которые заключен договор аренды №8673-95Л от 01.08.2016 с ИП ФИО1; на момент осмотра установлено, что помещения используются арендатором под парикмахерскую и торговлю праздничной атрибутики (шары, свечки, конверты и другая продукция) (том , л.д.97).

Согласно акту обследования объекта муниципального имущества- нежилого помещения (здания, строения, сооружения) №КЗИО/1585 от 08.07.2021 в ходе проверки установлено, что нежилые помещения являются муниципальной собственностью на которые заключен договор аренды №8673-95Л от 01.08.2016 с ИП ФИО1; на момент обследования установлено, что часть помещений используется под размещения магазина праздничной атрибутики ИП ФИО7 Иная часть помещений используется под размещение парикмахерской; какие- либо согласования по передаче помещений третьим лицам между комитетом и ИП ФИО1 отсутствуют. (том 1, л.д.96).

Исследовав материалы дела, суд усматривает правовые основания для удовлетворения исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 и не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

 Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии со статьями 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

 Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По мнению истца Индивидуального предпринимателя ФИО1, указанные в претензии от 26.07.2021 №10883/КЗИО-ИСХ (уведомлении об одностороннем расторжении договора) основания для одностороннего расторжения договора аренды отсутствуют, какие-либо нарушения условий договора арендатором не допускались на момент подачи заявления о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В качестве оснований для одностороннего расторжения договора аренды в претензии от 26.07.2021 №10883/КЗИО-ИСХ (уведомлении об одностороннем расторжении договора)  арендодателем указаны следующие обстоятельства:

- нарушение ИП ФИО1 п.1.1 договора (в части целевого использования), 

- нарушение ИП ФИО1 п.4.4.6 договора, в соответствии с которым арендатор обязуется использовать имущество по прямому назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора с условием соблюдения запретов, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 №209- ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 6.7 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 1.1 (в части целевого использования арендованного имущества), подпунктами 4.4.6, 4.4.7, 4.4.10, 4.4.17, 5.2.1, 5.2.2.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

 При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть3 статьи 9 Закона № 158-ФЗ). 

Как  установлено судом, истец (предприниматель) в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ направил ответчику (Комитету) заявление о выкупе арендованного имущества по спорному договору аренды, заявление получено последним 29.03.2021 (л.д. 12-13, т. 1). 

Письмом от 12.04.2021 ответчик известил истца о том, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в его адрес будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с законом, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа (л.д. 14, т. 1). 

Следовательно, Комитет признал преимущественное право предпринимателя на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном указанным Законом. 

Вместо исполнения обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Комитет претензией от 27.07.2021 заявил отказ от указанного договора в порядке статьи 450.1 ГК РФ, пункта 6.7 договора аренды и предложил в срок до 16.08.2021 освободить нежилые помещения площадью 69 кв м, вернуть их по акту – приема передачи, ссылаясь на использование арендных помещений не по целевому назначению. 

Письмом от 13.08.2021 Комитет сообщил предпринимателю об утрате им преимущественного права на приобретение арендованного имущества в связи с односторонним расторжением договора аренды с 31.07.2021. 

Кроме того, в материалах дела имеются акты от 09.04.2021 и от 08.07.2021 обследования арендованных помещений (т. 1 л.д. 96,97). 

Согласно пункту 5 информационного письма № 134 по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Предприниматель в исковом заявлении со ссылкой на пункт 5 указанного информационного письма, оспаривая односторонний отказ Комитета от договора аренды в период рассмотрения его заявления о выкупе арендованного имущества в порядке статьи 9 Закона № 159-ФЗ, указывал на недобросовестность действий Комитета, выразившихся в одностороннем расторжении договора в период после подачи заявления о реализации им преимущественного права.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были также даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами. Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса). 

Суд учитывает, что в период действия договора (с 01.08.2016 по 31.07.2021) Комитетом проверки соблюдения предпринимателем целевого использования арендованного имущества не проводились, доказательств обратного Комитетом  не представлено.

В ходе дачи устных пояснений представитель  МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" ссылался на  факты проведения проверок которые осуществлялись до обращения предпринимателя с предложением о выкупе помещения, однако письменных доказательств подтверждающих указанные доводы суду представлены не были.

 Таким образом, действия Комитета, выразившиеся в осуществлении проверок о соблюдении целевого использования арендованного имущества после подачи заявления предпринимателем, одностороннем отказе от исполнения договора аренды, принимая во внимание статью 9 Закона № 159-ФЗ, пункт 5 информационного письма № 134, свидетельствуют о воспрепятствовании им в реализации предпринимателем права на приобретение имущества. 

Кроме того, в период, когда рассмотрение настоящего спора осуществлялось судами и, разрешался вопрос о правомерности требований сторон относительно помещения, арендуемого предпринимателем, Комитетом данное помещение было передано учреждению в оперативное управление на основании договора от 27.08.2007 №1/212 (том 4, л.д.136-138). 

По условиям дополнительного соглашения от 15.09.2022 к договору оперативного управления №1/212 Комитет закрепляет, а учреждение принимает на праве оперативного управления нежилое помещение первого этажа №1001 по ул. ФИО5, д.48, общей площадью 69 кв.м. согласно приказу Комитета от 06.09.2022 №1952/КЗИО-ПК (том 4, л.д.140).

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:110802:346, площадью 69 кв.м. расположенное по адресу 

<

...> принадлежит Муниципальному бюджетному учреждению дополнительного образования "Детская музыкальная школа №16 им.О.Л.Лундстрема" г.Казани, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на праве оперативного управления с 12.10.2022, о чем сделана запись регистрации (том 4, л.д. 141-143).

В соответствии со статьей 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. 

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. 

На основании пункта 4 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было указано ранее, Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2022 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022 об отказе в удовлетворении иска предпринимателя и удовлетворении иска Комитета в части обязания предпринимателя освободить арендованные помещения и возвратить их Комитету и отказе в части требований о расторжении договора аренды и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по делу № А65-20002/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Право оперативного управления было зарегистрировано после принятия судом кассационной инстанции Постановления, то есть 12.10.2022.

Таким образом, на момент рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций спорное нежилое помещение принадлежало учреждению на праве оперативного управления и находилось в его владении. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", если при заключении договора стороной было допущено злоупотребление правом, такая сделка может быть признана недействительной на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Следовательно, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что совершая оспариваемую сделку, стороны или одна из них намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка нарушающая права и охраняемые законом интересы третьих лиц является недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае Комитет совершал действия, направленные на воспрепятствование предпринимателем права на приобретение имущества, кроме того суд считает, что переход права на спорное имущество после принятия судом кассационной инстанции постановления от 10.10.2022 фактически представляет собой нелегитимную защиту Комитета от предъявленного иска. При рассмотрении дела в суде кассационной инстанции (04.10.2022), в суде первой и апелляционной инстанции Комитет не заявлял о закреплении спорного имущества за учреждением на праве оперативного управления. В действиях Комитета суд усматривает явные признаки злоупотребления правом. 

Таким образом, дополнительное соглашение от 15.09.2022 к договору оперативного управления №1/212 от 27.08.2007 является ничтожным. 

На основании изложенного, требование Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.  

Индивидуальным предпринимателем ФИО1,  заявлено требование понуждении ответчика заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО1 договора купли – продажи арендуемого имущества.

Вопросы заключения договора в обязательном порядке регламентированы в статье 445 Гражданского кодекса, в силу пункта 2 которой в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса). 

По правилам статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

 В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 159- ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; 

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации» или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,   при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам  пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Пунктом 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судом установлено, что предприниматель относится к категории субъектов малого предпринимательства, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и не оспорены лицами, участвующими в деле.

Материалами дела подтверждается, что предприниматель  арендует нежилые помещения, начиная с 01.08.2016, то есть непрерывно в течение двух и более лет. По состоянию на дату получения Комитетом заявления  29.03.2021 владел и пользовался арендуемыми помещениями в соответствии с вышеуказанным договором аренды.

Предпринимателем соблюдены все условия, установленные Законом № 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. О наличии иных, помимо изложенных в письме от 13.08.2021 №11900/КЗИО-ИСХ  оснований для отказа заявителю в преимущественном праве приобретения имущества не указано.

Таким образом, с момента обращения предпринимателя Комитет обязан был обеспечить со своей стороны заключение договора купли-продажи помещения в течение 84 дней, то есть до 23.06.2021.  

На основании статьи 12 Закона N 135-ФЗ величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В данном случае Комитет отказался от назначения экспертизы по делу, доводы и доказательства того, что представленный Предпринимателем отчет об оценке не соответствует требованиям закона, не представлены. 

Согласно отчету №01-08-2021 от 03.08.2021 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 69,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:50:110802:346 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки (29 марта 2021г.) составляет: 2 749 000 руб. (том 1, л.д.18-67).

На основании изложенного, исковые требования предпринимателя о понуждении ответчика заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО1 договора купли – продажи арендуемого имущества, подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что в действиях Комитета усматриваются признаки злоупотребления правом, заявленные исковые требования Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Казань (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 01.08.2016 №8673- 95Л, обязании освободить нежилые помещения первого этажа:№2/1,14,16,17,18, кадастровый номер №16:50:110802:346 общей площадью 69 кв. м, расположенные по адресу: РТ, 

<

...> возвратить их по акту приема-передачи, не подлежат судебной защите.

Доводы третьего лица о том, что удовлетворение исковых требований ИП ФИО1 лишит его помещения необходимого для осуществления образовательного процесса являющегося социально значимым, не принимается судом, поскольку действия муниципального органа в интересах одного лица не должны приводить к нарушению прав другого лица.

Факт неосведомленности учреждения, которое считает себя добросовестной стороной в сделке, относительно наличия судебного спора  в отношении помещения переданного в оперативное управление на основании дополнительного соглашения, не имеет правового значения при оценке действий Комитета на предмет добросовестности его действий, при реализации прав предпринимателем, гарантированных Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ. 

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по иску ИП ФИО1 подлежит отнесению на МКУ «КЗИО  ИКМО г.Казани» в пользу ИП ФИО1, госпошлина по иску МКУ «КЗИО  ИКМО г.Казани» –  не взыскивается, поскольку МКУ «КЗИО  ИКМО г.Казани» освобожден от уплаты госпошлины. 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан, 

 

Р Е Ш И Л :

Иск Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), удовлетворить.

Признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды недвижимого имущества г. Казани, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства №8673-95Л от 01.08.2016.

Обязать Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить договор купли- продажи нежилого помещения №1001 общей площадью 69 кв.м. с кадастровым номером 16:50:110802:346, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО1 договора купли – продажи арендуемого имущества в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 12 000 руб. уплаченной государственной пошлины.

В иске Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

                   Судья                                                                                   М.А. Исхакова