ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-26725/2024

Дело № А40-65460/23

г. Москва

18 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Савенкова О.В., 

судей Панкратовой Н.И., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ООО "ЗДРАВУШКА"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2024

по делу №А40-65460/23-16-438, принятое судьей Махалкиным М.Ю.

по иску ООО "МОЖАЙКА СИТИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "ЗДРАВУШКА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 02.11.2023;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.01.2024; 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Можайка Сити» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Здравушка» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по оплате переменной части арендной платы в размере 41881,21 руб. за период с 01.01.2022 по 31.12.2022, арендной платы в размере 600000 руб. за три календарных месяца (с февраля по апрель 2023).

Ответчик обратился со встречным иском о взыскании с ООО «Можайка Сити» ущерба в размере 2718374,01 руб. в связи с невозможностью использования помещения по назначению в виде уплаченной арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2024 по делу №А40-65460/23 требования первоначального иска удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт. Указал на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. 

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, 01.08.2021 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключён договор аренды нежилого помещения №07-М/21 (далее – Договор), по которому истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 60 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> (далее - Помещение).

Факт передачи ответчику Помещения в аренду подтверждается актом приёма-передачи от 01.08.2021г.

Письмом от 27.01.2023г. №03/01 ответчик уведомил истца об отказе от Договора.

На основании п.11.4 Договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора, письменно предупредив об этом арендодателя не позднее, чем за 3 календарных месяца. По истечении указанного срока Договор считается расторгнутым. При этом арендатор обязан уплачивать за месяцы, предшествующие расторжению Договора арендную плату и иные платежи, предусмотренные Договором, в полном объёме на условиях Договора.

Как указал истец, у ответчика образовалась задолженность по переменной части арендной платы в размере 41881,21 руб., а также ответчик в соответствии с п.11.4 Договора должен оплатить последние три месяца аренды в размере 600000 руб.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что Помещение не соответствовало санитарным нормам, требовалась дератизация и дезинфекция всего здания, а также не работала должным образом система приточно-вытяжной вентиляции.

Арбитражный суд города Москвы принял во внимание, что согласно п. 7.4.5 Договора обязанность по содержанию помещения в соответствующем санитарном состоянии лежит на арендаторе.

Надлежащих доказательств того, что требовалась дератизация и дезинфекция всего здания (заключение органов Госсанэпидемнадзора) в материалы дела не представлено. Письма ответчика (без доказательств их фактической отправки истцу и/или получения им) сами по себе доказательствами каких-либо нарушений не являются.

В обоснование довода о ненадлежащем функционировании системы приточно-вытяжной вентиляции ответчик представил заключение ООО «НЭП» от 30.12.2022г. №2022-602/СТЭ, выполненное на основании договора с ответчиком от 08.12.2022г. №602-12-22. В заключении указано, что по состоянию на дату проведения экспертизы установлено, что вентиляция Помещения функционирует, при этом принятые технические решения не соответствуют строительным нормам и правилам и не обеспечивают нормируемые параметры воздуха. Система вентиляции не обеспечивает нормативные показатели температуры, влажности, очистки воздуха в Помещении, в частности, деятельности аптечной организации.

Исследовав данное заключение по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришёл к выводу, что оно выполнено ненадлежащим образом, поскольку экспертом не установлены конкретные причины, по которым не обеспечиваются нормативные показатели температуры, влажности, очистки воздуха в арендованном ответчиком помещении, не указаны какие конкретно технические решения не соответствуют строительным нормам и правилам и не обеспечивают нормируемые параметры воздуха.

В исследовательской части заключения (на стр. 17) указано, что помещения вентиляционных камер загрязнены, заняты мусором и строительными материалами, что исключает возможность осуществления технического обслуживания и ремонта вентиляционных установок, однако представленные в заключении фотоматериалы не подтверждают данные выводы.

Также исследовательской части заключения (на стр. 17) указано, что вытяжка воздуха из санузла, торгового зала и административно-бытовой зоны осуществляется одной вытяжной системой, что не удовлетворяет требованиям п.7.2.4 СП 60.13330.2020 [9], однако представленные в заключении фотоматериалы не подтверждают данные выводы.

Кроме того, обеспечение надлежащего функционирования всех инженерных систем в периметре арендуемого помещения является обязанностью арендатора в силу п.7.4.5 Договора.

В исследовательской части заключения на стр. 24 содержится рекомендация выполнить автономную, независимую от существующей системы, вентиляцию, в том числе приточно-вытяжную систему вентиляции для торгового зала с административно-бытовой зоной и отдельную вытяжную систему для санузла.

Как указано в п. 7.3.3 Договора, арендатор имеет право своими силами и за свой счёт установить в помещениях оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности.

На основании п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Между тем, ответчик не представил в материалы дела доказательств невозможности пользования арендованным помещением.

Генеральный директор ответчика указал, что помещение использовалось ответчиком весь период аренды по январь 2023г., включительно, в соответствии с п.2.1 Договора в качестве аптечного пункта.

Данное обстоятельство подтверждается также в заключении эксперта от 30.12.2022г. №2022-602/СТЭ.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что недостатки вентиляции не препятствовали использованию ответчиком арендованного помещения в соответствии с его назначением.

Истец указал, что помещение фактически использовалось ответчиком с 14.05.2015г. по ранее заключённым между истцом и ответчиком договорам аренды, что подтверждается актами приёма-передачи нежилого помещения от 14.05.2015г., от 10.02.2016г., от 10.01.2017г., от 10.12.2017г.

Следовательно, на момент заключения Договора и подписания акта приёмки-передачи от 01.08.2021г. ответчик использовал помещение уже более пяти лет, а следовательно, не мог не знать о всех его недостатках.

Данное обстоятельство исключает ответственность арендодателя в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ.

Фактическое освобождение помещения ранее срока, предусмотренного п.11.4 Договора, не освобождает арендатора от обязанности оплатить арендную плату, начисленную до прекращения действия Договора (за последние три месяца) в соответствии с согласованными сторонами условиями п. 11.4 Договора.

Кроме того, надлежащих доказательств фактического освобождения помещения 31.01.2023г. ответчик в материалы дела не представил.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску и отказе в удовлетворении требований встречного иска. 

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд   принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.  

По условиям Договора постоянная часть Арендной платы начинает начисляться с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения и оплачивается авансом до 5-го числа текущего месяца аренды. Размер арендной платы составляет 200000 руб. в месяц, НДС не облагается. В течение 5 (Пяти) календарных дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения Арендатор перечисляет Арендодателю Постоянную часть арендной платы, подлежащую уплате Арендатором по условиям Договора за первый месяц аренды (п. 5.2 Договора).

Величина Переменной части арендной платы рассчитывается на основе стоимости коммунальных услуг, предоставляемых Арендодателем Арендатору. Переменная часть Арендной платы начинает начисляться с момента приема Арендатором Помещения по Акту приема - передачи. Оплата Переменной части Арендной платы за электроэнергию возмещение расходов по техническому обслуживанию Помещения производится Арендатором по ставке 13000 руб., НДС не облагается, ежемесячно, авансовым платежом до 5-го числа текущего месяца, начиная с момента приема Арендатором Помещения по «Акту приема-передачи». Каждые 3 (три) месяца происходит сверка, на основании которой в случае, если затраты Арендодателя превысят указанную сумму, Арендатор обязуется погасить разницу в течение 5-ти календарных дней после получения счета от Арендодателя. В случае, если затраты будут ниже установленной суммы, разница будет зачтена в счет последующей оплаты Переменной части арендной платы (п. 5.3 Договора).

Согласно п.2 акта приема-передачи от 01.08.2021 Арендатор не имеет претензий к состоянию Помещения.

Истец указал, что аналогичные акты в отношении указанного Помещения заключались между сторонами начиная с 2015 года.

Первоначальный срок аренды, указанный в п. 3.1 Договора, истек 30.06.2022, в случае наличия возражений против продолжения спорных правоотношений Арендатор не был лишен возможности направить соответствующие возражения против продления срока аренды в адрес Арендодателя, что сделано не было.

Таким образом, по состоянию на 30.06.2022 у Арендатора отсутствовали возражения против продолжения спорных правоотношений, следовательно, Помещение соответствовало всем необходимым нормам.

На основании п. 11.4 Договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора, письменно предупредив об этом арендодателя не позднее, чем за 3 календарных месяца. По истечении указанного срока Договор считается расторгнутым. При этом арендатор обязан уплачивать за месяцы, предшествующие расторжению Договора арендную плату и иные платежи, предусмотренные Договором, в полном объёме на условиях Договора.

С учетом отсутствия возражений против пролонгации Договора по состоянию на 01.07.2022, вышеуказанная норма сохраняла силу на момент направления Арендатором письма с уведомлением о расторжении Договора. Арендатор своими конклюдентными действиями признал соответствие арендуемого помещения всем необходимым нормам.

Как указал истец, в случае если Помещение начиная с 26.11.2021 не соответствовало требованиям Договора, и его недостатки препятствовали его надлежащему использованию, то у ответчика отсутствовали объективные основания пролонгировать Договор на новый срок.

Как верно указал суд первой инстанции, надлежащих доказательств того, что требовалась дератизация и дезинфекция всего здания (заключение органов Госсанэпидемнадзора) в материалы дела не представлено. Письма ответчика (без доказательств их фактической отправки истцу и/или получения им) сами по себе доказательствами каких-либо нарушений не являются.

Кроме того, у ответчика имелась в спорный период Лицензия на осуществление фармацевтической деятельности №ЛО-77-02-006828 от 09.07.2015г., выданная Департаментом здравоохранения г. Москвы на бланке Серия Л0№0006571 - аптечный пункт с хранением лекарственных препаратов для медицинского применения и розничная торговля по адресу: 

<

...>. стр. 1.

Для указанной категории деятельности законом выдвинуты следующие обязательные требования: наличие санитарно-эпидемиологического заключения; обращения с медицинскими отходами (разд. X СанПиН 2.1.3684-21); обеспечение жизненно необходимых и важнейших лекарственных препаратов; специальные правила пожарной безопасности (п. 5.5.5 Правил СП 4.13130); обеспечение минимального ассортимента лекарственных препаратов, необходимых для оказания медицинской помощи; обеспечение по принятию меры по созданию системы качества; требования к персоналу и порядку выполнения им своих обязанностей и иные требования предусмотренные Правилами надлежащей аптечной практики, утв. Приказом Минздрава России от 31.08.2016 №646н. п. 2 Правил хранения лекарственных средств, утв. Приказом Минздравсоцразвития РФ от 23.08.2010 №706н).

Таким образом, деятельность аптеки обусловлена необходимостью выполнения целого ряда требований к разрешительной и иной специальной документации; выбору, содержанию, обслуживанию помещений и оборудования; реализации товаров. Вследствие этого организация деятельности аптеки требует особого внимания. Нарушение установленных правил может явиться основанием для привлечения к ответственности (ст. ст. 14 1 14 4 2 14.43, 20.4 КоАП РФ, ст. ст. 234, 238. 238.1 УК РФ).

При этом доказательств отзыва лицензии, либо доказательств того, что Заявитель привлекался в связи с изложенными им недостатками помещения к административной, либо уголовной ответственности, либо доказательств того, что со стороны государственных органов были в спорный период предъявлены любые иные замечания к деятельности Арендатора в материалы дела не представлено, Арендодателю не направлялось.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что в спорный период фармацевтическая деятельность осуществлялась ответчиком в обычном режиме, следовательно, не могут быть признаны обоснованными доводы о том, что состояние Помещения каким-либо образом сказалось на работе ответчика.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом, толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Согласно п. 7.3.3. Договора Арендатор имеет право: своими силами и за свой счет установить в Помещениях оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности, в строгом соответствии с целевым назначением Помещения и законодательством РФ.

На основании п. 7.4.5 Договора Арендатор обязан самостоятельно, за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем, в том числе электрооборудования (освещение, проводка, розетки и т.п.), теплового оборудования (электронагревателей, бойлеров и т.п.), систем горячего и холодного водоснабжения (смесителей, раковин, унитазов и т.п.) в периметре арендуемого Помещения, содержать арендуемое Помещение в полной исправности в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации и в соответствующем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю, производить за свой счет текущий ремонт внутри Помещения, осуществлять регулярную уборку внутри Помещения, доставлять мусор своими силами и за свой счет на специально отведенные для этого места.

В силу п. 7.4.17 Договора Арендатор обязан, при торговле лицензионными видами товаров и оказании услуг, требующих наличие лицензии или иного специального разрешения, иметь разрешение (лицензию) на право торговли (оказание услуг) при использовании Помещения по Договору. Арендатор обязуется соблюдать все действующие законы и подзаконные акты, требования уполномоченных органов власти, регламентирующие сферу торговли и оказания услуг.

Как указано в п. 7.4.23 Договора, Арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт Помещения, если такой ремонт необходим в связи выполнением или результатом работ, проводимых Арендатором, и/или других изменений Помещений, осуществленных Арендатором самостоятельно или по предложению или требованию Арендодателя; любым действием, бездействием, злоупотреблением или халатностью Арендатора или его сотрудников, агентов, подрядчиков, приглашенных лиц. Иначе Арендодатель имеет право осуществить за счет Арендатора все ремонтные работы, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с настоящим пунктом. В случае, если капитальный ремонт будет производиться по инициативе Арендодателя, то начисление и оплата арендной платы при невозможности Арендатора в этот период осуществлять коммерческую деятельность в Помещениях, будет производиться по соглашению Сторон.

Арендуемое помещение было передано Арендатору в состоянии, пригодном для его использования, что подтверждается также Актом приема-передачи от 01.08.2021г., а также конклюдентными действиями Арендатора, выраженными в пролонгации спорных правоотношений после окончания первоначального срока аренды, установленного п. 3.1 Договора. Арендатор своей подписью и печатью подтвердил, что он не имеет претензий к состоянию Помещения. На момент передачи помещения Арендатору грызуны и насекомые в помещении отсутствовали, а работа приточно-вытяжной вентиляции находилась в исправном состоянии и устраивала Арендатора.

При наличии грызунов и насекомых в арендуемом помещении Арендатор мог своими силами провести его дератизацию и дезинфекцию, как это предусмотрено условиями Договора, однако не сделал этого.

В случае несогласия Арендатора с работой приточно-вытяжной вентиляции, у него также имелась возможность устранить нарушения самостоятельно.

То есть, что непринятие Арендатором мер по устранению перечисленных им нарушений является доказательством отсутствия реальных претензий с его стороны.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что вышеперечисленные обстоятельства исключают ответственность арендодателя в силу п.2 ст. 612 ГК РФ.

Ответчиком в материалы дела представлено заключение специалиста ООО «НЭП» от 30.12.2022г., которое, по его мнению, свидетельствует о том, что в вентиляции имелись недостатки.

В соответствии с п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» согласно положениям ч. ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (ст. 67 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые, согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленное в материалы дела заключение специалиста, выполненное ООО «НЭП» от 30.12.2022, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно выполнено   ненадлежащим   образом,   поскольку   экспертом   не установлены конкретные причины, по которым не обеспечиваются нормативные показатели температуры, влажности, очистки воздуха в арендованном ответчиком помещении, не указано, какие конкретно технические решения не соответствуют строительным нормам и правилам и не обеспечивают нормируемые параметры воздуха.

В мотивировочной части решения судом первой инстанции дана подробная оценка указанному заключению специалиста.

О назначении по делу судебной экспертизы ответчик ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявил.

Рассматривая доводы ответчика о том, что судом не была дана мотивировка взыскания денежных средств в части переменной части арендной платы, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что ответчик в суде первой инстанции не заявлял о наличии разногласий в части начисления переменной части арендной платы, соответствующий контррасчет в материалы дела не представлен. Заявленный в апелляционной жалобе контррасчет исковых требований в части переменной арендной платы представлен в материалы дела впервые и не являлся предметом исследования в суде первой инстанции.

На основании п. 5.1 Договора за пользование помещением на условиях аренды Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату, которая состоит из двух частей:

- Постоянной части арендной платы за пользование помещением;

-  Переменной части Арендной платы, которая включает в себя эксплуатационные расходы по обслуживанию помещения и расходы по коммунальные услуги.

Поскольку судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что согласно п. 11.4 Договора Арендатор был обязан уплачивать арендную плату в течение последующих трех месяцев с момента направления уведомления о расторжении, переменная часть арендной платы в виде расходов по коммунальным платежам и эксплуатационному обслуживанию также подлежала начислению.

Несение соответствующих расходов подтверждено актами оказанных услуг и квитанциями на коммунальные платежи, представленными в материалы дела.

В качестве возражений на довод апелляционной жалобы ответчика в отношении переменной части арендной платы истец представил трудовые договоры от 24.01.2022 №1 и от 26.05.2022 №2, согласно которым принимались на работу граждане в качестве главных инженеров по обслуживанию Помещений. Кроме того, истец представил платежные поручения о понесенных им расходах по оказанным услугам в 2022 году.  

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам. 

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.  

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2024 по делу №А40-65460/23-16-438 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья О.В. Савенков 

 

Судьи: Н.И. Панкратова 

 

Н.И. Левченко