﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А11-5659/2019

23 марта 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.03.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от ответчика: Поспеловой О.М. по доверенности от 08.12.2020

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Забота»

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.09.2020  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020

по делу № А11-5659/2019 

по иску муниципального казенного учреждения «Комитет по 

управлению муниципальным имуществом Юрьев-Польского района»

(ИНН: 3326005458, ОГРН: 1023301253832) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Забота»

(ИНН: 3306017222, ОГРН: 1143326000245), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –администрация муниципального образования 

Юрьев-Польского района Владимирской области, 

уполномоченный по защите прав предпринимателей по Владимирской области, 

о взыскании задолженности и неустойки, 

о расторжении договора аренды

и   у с т а н о в и л : 

 

муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом Юрьев-Польского района» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Забота» (далее – Общество) о взыскании3 667 965 рублей 06 копеек задолженности, образовавшейся с 10.08.2017 по 16.09.2020, 406 104 рублей 17 копеек неустойки, начисленной с 11.08.2017 по 16.09.2020 по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 08.08.2017 № 109, о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 08.08.2017 № 109.

Исковые требования Комитета основаны на статьях 309, 450, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор не вносил арендную плату по договору от 08.08.2017 № 109 надлежащим образом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Юрьев-Польского района Владимирской области (далее – Администрация), уполномоченный по защите прав предпринимателей по Владимирской области.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 30.09.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020, удовлетворил требования частично: взыскал с Общества в пользу Комитета арендную плату в сумме 1 434 195 рублей 19 копеек, пени в сумме 49 440 рублей 83 копеек, расторг договор аренды муниципального недвижимого имущества от 08.08.2017 № 109; отказал в удовлетворении остальной части иска. Суд установил ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы, наличие у ответчика спорной задолженности, осуществление Обществом силами подрядной организации капитального ремонта арендованного здания; определил по результатам судебной экспертизы необходимость в выполнении капитального ремонта, стоимость работ и материалов;  принял во внимание направленные Комитету заявления Общества с документами, подтверждающими стоимость выполненных работ, и пришел к выводу о том, что в отношении расходов на капитальный ремонт произошел зачете в счет арендной платы. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Кассатор полагает, что суд апелляционной инстанции неправомерно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела рецензии на проведенную судебную экспертизу, поскольку представление указанного документа до принятия судом решения, вынесенного по поступлению заключения экспертов, было невозможно. По мнению заявителя, суд неверно определил сумму затрат на капитальный ремонт, в отношении которой нужно было произвести зачет. Общество полагает, что оно доказало невозможность использования спорного здания по назначению до проведения им капитального ремонта, в связи с чем суды незаконно не применили статьи 328 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и не освободили его от оплаты пользования объектом найма.

Комитет и Администрация в отзывах на кассационную жалобу сослались на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просили оставить их без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей по Владимирской области поддержал доводы заявителя, просил отменить решение и постановление и отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании окружного суда представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и отзывов на нее и заслушав представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения долгосрочного договора аренды муниципального недвижимого имущества (интернат, кадастровый номер 33:04:020102:1843, расположенный по адресу: Владимирская область, Юрьев-Польский район, село Сима, улица Богомолова, дом 42) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального недвижимого имущества от 08.08.2017, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение здание интерната, общей площадью 802,4 квадратного метра, расположенное по адресу: Владимирская область Юрьев-Польский район, село Сима, улица Богомолова, дом 42 сроком по 07.08.2027 (пункты 1.1 и 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора арендная плата составляет 98 141 рубль 67 копеек в месяц и вносится не позднее 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 4.7 договора если арендатор произвел капитальный ремонт помещений за свой счет, он вправе потребовать от арендодателя зачесть произведенные затраты на основании сметы, согласованной с арендодателем и утвержденной главой Администрации, акта выполненных работ и иных документов, подтверждающих вложение средств, в счет арендной платы по договору аренды.

В пункте 5.2.2 договора предусмотрено право арендодателя на взыскание неустойки в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору аренды, в том числе, в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок (пункт 6.2 договора).

Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 08.08.2017.

Общество обследовало системы водоснабжения и водоотведения и установило большое количество дефектных мест; письмами от 20.02.2018, 21.01.2019, 10.07.2019 и 02.08.2019 направила Администрации для согласования и утверждения смету на ремонтные работы, проведенные в арендованном здании, акты выполненных работ, дефектную ведомость, акт обследования систем ГВС, ХВС, водоотведения, товарные накладные, акты о поставке товаров, просило осуществить зачет на основании пункта 4.7 договора стоимость капитального ремонта в счет арендной платы.

В соответствии с протоколом совещания об исполнении договора аренды от 08.08.2017, состоявшегося с участием истца и третьего лица, решено: в случае проведения Обществом капитального ремонта представить в Комитет ведомость дефектов по зданию, требующему капитального ремонта, после согласования ведомости дефектов представить смету на ввыполнение работ. 

Истец 13.03.2019 направил ответчику претензию № 259-01/7 о погашении задолженности и неустойки по договору 08.08.2017 до 10.04.2019 и указал, что в противном случае Комитет обратится в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора.

В письмах от 18.07.2019 и 03.02.2020 Комитет указал, что капитальный ремонт может проводиться только с письменного согласия уполномоченного органа, которое получено не было, отметило, что на совместном совещании, состоявшемся 14.03.2019, были даны устные разъяснения о порядке проведения капитального ремонта и иных неотделимых улучшений.

Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с исковым заявлением.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункты 1 статей 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1).

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (пункт 5).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящем деле позиция Общества сводится к тому, что стоимость проведенного им капитального ремонта на сумму 4 813 684 рубля подлежит зачету в счет арендной платы, в связи с чем задолженность по арендной плате отсутствует, как и основания для удовлетворения иска Комитета.

Суд первой инстанции по ходатайству Общества с целью определения необходимости в проведении капитального ремонта по состоянию на 08.08.2017, а также рыночной стоимости проведенных работ, относящихся к капитальному ремонту, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Владимирский региональный центр судебной экспертизы».

Согласно экспертному заключению от 31.07.2020 № 49/02-141 по состоянию на 08.08.2017 имелась необходимость в выполнении капитального ремонта систем инженерно-технического обеспечения арендованного ответчиком здания; после передачи имущества в аренду в здании выполнялись следующие работы по капитальному ремонту: замена трубопроводов и запорной арматуры внутренней системы отопление; замена трубопроводом и кранов внутренней системы водоснабжения; замена трубопроводов и сантехнических приборов внутренней системы водоотведения; замена электрических распределительных щитов; замена оконных блоков на втором этаже здания. Рыночная стоимость работ и материалов по капитальному ремонту по ценам предложений на рынке составила 2 223 769 рублей 87 копеек.

Эксперт в судебном заседании суда первой инстанции подтвердил выводы, изложенные в заключении, и ответил на вопросы лиц, участвующих в деле.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в их совокупности и во взаимосвязи, в том числе экспертное заключение, проанализировав пункт 4.7 договора и переписку сторон, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о необходимости в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации произвести зачет рыночной стоимости выполненного Обществом капитального ремонта в сумме 2 233 769 рублей 87 копеек в счет погашения долга по арендной плате.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск частично.

Довод заявителя о невозможности использования здания по целевому назначению в связи с ненадлежащим состоянием арендованного имущества отклоняется окружным судом. 

Судами установлено и материалам дела не противоречит, что в соответствии с актом приема-передачи от 08.08.2017 Общество приняло в пользование здание интерната без каких-либо замечаний и возражений. В названном акте отражено, что техническое состояние помещения при передаче в аренду удовлетворительное, позволяет использовать в соответствии с целями, оговоренными в договоре. 

Ссылаясь на невозможность использования здания, Общество не заявляло требование о расторжении договора, возврат имущества не произвело, с заявлением об освобождении от арендных платежей с указанием на невозможность полноценного использования интерната по целевому назначению в отсутствие надлежащим образом функционирующих систем ГВС, ХВС, водоотведения не обращалось.

Напротив, после заключения договора аренды от 08.08.2017 Общество имело намерение продолжать арендные отношения, что подтверждается перепиской сторон.

Таким образом, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о недоказанности Обществом оснований для его освобождения от внесения за спорный период арендной платы в размере, предусмотренном договором.

Довод заявителя о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в приобщении к делу дополнительного доказательства – рецензии на проведенную судебную экспертизу, отклоняется, поскольку такие доказательства предоставляются с соблюдением требований, установленных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.09.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2020 по делу № А11-5659/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Забота» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов