АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-7594/2021

г. Оренбург

04 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена       22 апреля 2022 года

В полном объеме решение изготовлено        04 мая 2022 года

       Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.В. Калашниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

       1.индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Оренбург (ОГРНИП 305560927000022 ИНН 

<

***>), 

       2.индивидуального предпринимателя ФИО3

       к 1. Администрации города Оренбурга, г. Оренбург 

       2.Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга;

       об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка.

       При участии  в судебном заседании:

       от истцов: явки нет;

       от ответчика 1: ФИО4 - представитель по доверенности от 01.03.2022 № 89, служебное удостоверение;

       от ответчика 2: ФИО4 - представитель по доверенности от 23.06.2021 № 88, служебное удостоверение.

       Истец, соистец, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по юридическому адресу и адресу регистрации, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представителей не направили. 

        В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца и соистца. 

        Иск заявлен о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, уточненной площадью 55355 кв.м., с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, строительство спортивного комплекса с парковой зоной, с местоположением: 

<

...> земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0238001. Категория земель - земли населенных пунктов.

        Определением суда от 23.09.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга.

        Определением суда от 19.10.2021 к участию в деле в качестве соистца привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3, п. Пригородный Оренбургский район Оренбургская область.

         Определением суда от 28.10.2021 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы, оценки и кадастра» экспертам ФИО5, ФИО6, ФИО7

         До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании, в связи с командировкой представителя истцов. 

        Ответчики  возражают против объявления перерыва в судебном заседании, считают возможным рассмотреть дело по существу с учетом представленных доказательств.

        Суд, рассмотрев ходатайство истцов об объявлении перерыва в судебном заседании, отклоняет его, в связи с отсутствием правовых оснований.

         Ответчики возражают против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в письменных возражениях, считают, что экспертное заключение № 153-ЦЭОК-11-21-С не может являться надлежащим доказательством по делу, просят отнестись к нему критически.

Администрация города Оренбурга считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.

Истцы настаивали на рассмотрении иска к двум ответчикам.

         Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ. 

        При рассмотрении спора по существу судом установлено следующее. 

         Между департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) и акционерным обществом «Оренбург-Центр» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 17/л-141юр от 11.04.2017, по условиям которого, арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок (далее - участок), площадью 56776 кв. м., с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, с разрешенным использованием: строительство спортивного комплекса с парковой зоной (группа 17 приложения 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 №1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»), с местоположением: 

<

...> земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0238001 (пункт 1.1 договора аренды земельного участка № 17/л-141юр от 11.04.2017).

         Согласно пункту 1.2 договора аренды земельного участка № 17/л-141юр от 11.04.2017 участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.

          Земельный участок передан сроком на три года, предоставляется однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункты 1.4, 1.5 договора аренды земельного участка № 17/л-141юр от 11.04.2017).

         Согласно представленной в материалы дела  утвержденной  проектной документации на проектируемой территории было предусмотрено строительство крытой спортивной арены, при этом на проектируемой территории уже размещался одноэтажный спортивный клуб и выставочный павильон, кафе.   Проектом предусмотрена организация проездов, пешеходных дорожек, водоема, площадки, установка скамеек, урн, светильников.

На основании данных публичной кадастровой карты судом установлено, что объекты недвижимости (нежилое одноэтажное здание для складирования сена общей площадью 136,3 кв.м., кадастровый № 53:44:0238001:5931, одноэтажное нежилое здание манежа общей площадью 1472 кв.м. кадастровый № 53:44:0238001:5932; нежилое одноэтажное здание павильона общей площадью 311,3 кв.м., кадастровый № 54:44:0238001:5971)  расположены на земельном участке 56:44:0238001:6733, находящемся внутри земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:2843. 

Непосредственно на земельном участке с кадастровым номером     56:44:0238001:3027 (после уточнения границ площадь которого составила 55 355 кв.м.) была построена    крытая спортивная арена площадью 1480,0 кв.м. (т. 2 л.д. 102).

На земельном участке с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 проект в части организации проездов, пешеходных дорожек, водоема, площадки; установки скамеек, урн и  светильников не реализован. Автопарковка также не построена и не организована. 

       Все права и обязанности арендатора общества с ограниченной ответственностью «Оренбург-Центр» согласно дополнительному соглашению от 01.07.2020 к договору аренды земельного участка № 17/л-141юр от 11.04.2017 перешли к ФИО3 (арендатор 1) и ФИО2 (арендатор 2) с 19.11.2019 (пункт 1 дополнительного соглашения б/н от 01.07.2020).

         В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения срок по договору аренды № 17/л-141юр от 11.04.2017 увеличивается на 3 года, с 06.07.2020 до 05.07.2023.

         Согласно выписке из ЕГРН от 19.11.2019  на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 построен и введен в эксплуатацию объект недвижимости: крытая спортивная арена в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге с кадастровым номером 56:44:0238001:7014 площадью 1480,0 кв.м., количество этажей 1, (местоположение) объекта: 

<

...> (т.1 л.д. 14-16).

         В соответствии с выпиской из ЕГРН от 19.11.2019 собственниками данного объекта являются индивидуальный предприниматель ФИО2 на праве общей долевой собственности (56:44:0238001:7014-56/001/2019-1 от 19.11.2019, доля в праве 228/1000)  и ФИО3  (56:44:0238001:7014-56/001/2019-2 от 19.11.2019, доля в праве  772/1000).

        02.03.2021 г. ИП ФИО2 и ФИО3 обратились в департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга  с заявлением о заключении договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка на основании норм статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

        На момент  обращения с заявлением и в настоящий момент видом разрешенного использования земельного участка является строительство спортивного комплекса с парковой зоной (код 5.0 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 17 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург»). 

        Департамент градостроительства и земельных отношений  отказал в заключении договора, со ссылкой на то, что площадь выкупаемого земельного участка в 37 раз превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, испрашиваемый участок несоразмерен по площади расположенному на нем объекту недвижимости (исх. № 1504/21 от 31.03.2021, т. 1 л.д. 26).

        Указанный отказ послужил основанием обращения  истцов в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

        Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав в ходе судебного разбирательства представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении  исковых требованиях. 

        В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. 

        В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. 

        Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Данный вывод также согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, который в своем определении от 23.04.2020 г. N 395-О указал, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом,  испрашивание истцами земельного участка под объектом недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

В настоящем случае площадь исходного земельного участка была сформирована для целей строительства и не может быть равна площади, необходимой для размещения и эксплуатации уже построенного и введенного в эксплуатацию здания.

        Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. 

       При этом,  площадь земельного участка   определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства 

         Системное толкование статей 35 и 39.20 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. При этом, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости поставлен в зависимость от площади объекта недвижимости, его назначения, а также целей использования. 

       При этом необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника недвижимого имущества, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

        Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По ходатайству истца судом в порядке, предусмотренном статьей  82 АПК РФ, определением от 28.10.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы, оценки и кадастра» экспертам ФИО5, ФИО6, ФИО7

Перед экспертами поставлен следующий вопрос:

        Определить фактический размер (площадь) земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 56:4:0238001:3027, необходимой для использования и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости – нежилое одноэтажное здание «Крытая спортивная арена в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге» общей площадью 1480 кв.м., кадастровый номер 56:44:0238001:7014.

       На основании результатов проведённого исследования, согласно  экспертному заключению от  11.02.2022 № 153-ЦЭОК-11-21-С, экспертами определено, что объект «Крытая спортивная арена в районе Пугачевская в г. Оренбурге» общей площадью 1480 кв.м., кадастровый номер 56:44:0238001:7014, является одним из объектов, входящих в единый общественный спортивный комплекс, расположение которого предусматривается на территории земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, необходим земельный участок с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, площадью 55 355 кв.м.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (чч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований чч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ.  

       Проанализировав экспертное заключение,  суд относится к нему критически, поскольку выводы экспертов сделаны  на основании   разработанного  проекта строительства и обустройства спортивного комплекса с парковой зоной. Доказательств реализации проектных решений (за исключением объекта недвижимости здания)  материалы дела не содержат.   На странице 24 заключения эксперты указали, что в представленной проектной документации предусмотрена парковка на 57 машиномест. Данная парковка предусмотрена проектом для посетителей крытой спортивной арены. Площадь необходимую для размещения парковки эксперт определил в размере 1272,24 кв.м. Далее, эксперт указал, что согласно проектной документации, общая площадь здания крытой арены составляет 1480,0 кв.м., площадь застройки составляет 2 900 кв.м.

        Фактически экспертным заключением  определена площадь участка с учетом запланированных проектом объектов, которые фактически не построены.

       На основании изложенного, представленное заключение эксперта № 153-ЦЭОК-11-21-С не может являться доказательством того, что для размещения и эксплуатации крытой спортивной арены площадью 1480 кв.м. необходим участок площадью 55 355 кв.м.

       В силу того, что действующее законодательство предполагает преимущественный выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости именно под объектом, а не всего земельного участка, на котором он расположен, отказ органа местного самоуправления является обоснованным, заявителями не обоснована соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади принадлежащих истцам   и расположенному на данном земельном участке здания с целью возможности его эксплуатации.

      Заявленные исковые требования  не соответствуют целям правового регулирования статьи 39.20 ЗК РФ,  а потому не подлежат удовлетворению.

      Кроме того, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления. 

        Согласно пункту 2 Положения о реализации полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными на территории муниципального образования "город Оренбург", утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 28.04.2015 года N 1035, уполномоченным органом по предоставлению земельных участков на территории муниципального образования "город Оренбург", государственная собственность на которые не разграничена, является администрация города Оренбурга в лице департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга. 

       Таким образом, уполномоченным органом по заключению договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена,   в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге и надлежащим ответчиком по настоящему делу является Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга.   

        Администрация города Оренбурга такими полномочиями не наделена, в связи с чем является ненадлежащим ответчиком по иску о понуждении к заключению договора купли-продажи.

        Государственная пошлина, подлежащая уплате за рассмотрение настоящего дела составляет 6 000 руб. 

          В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

        Расходы по оплате государственной пошлины относятся на исцов.

       Учитывая, что судебная экспертиза по делу проведена в установленном законом порядке, принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований отказано, расходы за проведение экспертизы, относятся на истцов.

       Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.  

       Расходы по оплате государственной пошлины и по проведению судебной экспертизы отнести на истцов.

      Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                        А.В. Калашникова