﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19709/2020

г. Краснодар

13 января 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 января 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – управления по вопросам земельных отношений и учета муниципальной собственности администрации муниципального образования Усть-Лабинский район (ИНН 2356047340, ОГРН 1082356000100) – Агузаровой Т.М. (доверенность от 11.02.2020), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Буффет» (ИНН 2356048908, ОГРН 1092356000593) – Руденко В.В. (доверенность от 09.01.2021), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Буффет» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 по делу № А32-19709/2020, установил следующее.

Управление по вопросам земельных отношений и учета муниципальной собственности администрации муниципального образования Усть-Лабинский район (далее – управление) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Буффет» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просило:

– расторгнуть договор аренды нежилых помещений (зданий, объектов, сооружений), являющихся муниципальной собственностью муниципального образования Усть-Лабинский район от 15.02.2010 № 5;

– выселить общество из нежилых помещений общей площадью 108,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ленина, 38, литера «А», подвал помещения № 2, 3, 4, 5, 6, 7 в том числе: нежилое помещение № 2 площадью 7,4 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 3 площадью 69,3 кв. м, назначение помещения: неопределенно, подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 4 площадью 7,5 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 5 площадью 8,8 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 6 площадью 8,9 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 7 площадью 7 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал;

– обязать общество вернуть управлению по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 108,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ленина, 38, литера «А», подвал помещения № 2, 3, 4, 5, 6, 7 в том числе: нежилое помещение № 2 площадью 7,4 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 3 площадью 69,3 кв. м, назначение помещения: неопределенно, подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 4 площадью 7,5 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 5 площадью 8,8 кв. м, назначение помещения: подвал, литер «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 6 площадью 8,9 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 7 площадью 7 кв. м, назначение: подвал, литера «А», этаж – подвал.

Иск основан на положениях статей 309, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и условиях (пункты 2.2.5, 5.1.1, 5.1.2) договора аренды нежилых помещений от 15.02.2010 № 5. Требования мотивированы длительным нарушением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом, а также использованием его с нарушением требований законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Допущенные ответчиком нарушения договора от 15.02.2010 № 5 являются существенными и влекут его расторжение в судебном порядке.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020, исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды нежилых помещений от 15.02.2010 № 5, обязал общество вернуть управлению по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 108,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ленина, 38, литера «А», выселил общество путем освобождения указанных нежилых помещений.

Суды установили, что 15.02.2010 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 5, являющихся муниципальной собственностью муниципального образования Усть-Лабинский район. Договор заключен на основании протокола заседания конкурсной комиссии администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 15.02.2010 № 6 в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 173-ФЗ). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество: муниципальные нежилые помещения общей площадью 108,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ленина, 38, литер «А», подвал, помещения № 2, 3, 4, 5, 6, 7 в том числе: нежилое помещение № 2 площадью 7,4 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 3 площадью 69,3 кв. м, назначение помещения: неопределенно, подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 4 площадью 7,5 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 5 площадью 8,8 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 6 площадью 8,9 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 7 площадью 7 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал. Нежилые помещения предоставляются арендатору в целях организации общественного питания (пункт 1.1). Помещения передаются арендатору на основании акта приема-передачи объектов недвижимости и других объектов от 16.02.2010 (пункты 2.1.1, 2.2.1). Арендатор обязуется содержать помещения в состоянии, отвечающем существующим требованиям, относится к ним бережно, не допуская ухудшения их состояния (пункт 2.2.5). За указанное в пункте 1.1 договора имущество арендатор уплачивает арендную плату в размере 171 370 рублей 50 копеек с учетом НДС в год (пункт 3.1). На момент заключения договора аренды арендатор оплачивает арендную плату за имущество, указанное в пункте 1.1 договора, в размере 12 102 рублей 44 копеек в месяц без учета НДС, а также НДС (18%) в размере 2178 рублей 44 копеек в месяц (пункт 3.2). Оплата производится за каждый месяц вперед (авансом), с оплатой до 10-го числа текущего месяца (пункт 3.5). Договор может быть расторгнут, в том числе, арендодателем в одностороннем порядке, если: арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд (пункт 5.1.2); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние имущества (пункт 5.1.3); в случае несоблюдения арендатором пункта 2.2 договора. В случае досрочного расторжения договора арендодатель направляет арендатору предложение об освобождении помещений (пункт 5.3). Договор заключен сторонами на срок с 16.02.2010 по 16.02.2025 (пункт 6.1).  Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по своевременному внесению арендной плате, управление направило ответчику претензию от 17.04.2020 № 1672, в которой указало на наличие задолженности за 2019 и 2020 годы в размере 84 717 рублей 08 копеек. Также истец сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2013 по делу № А32-26364/2013, которым с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 16.07.2013. Кроме того, постановлением Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 03.12.2019 по делу № 5-757/2019 общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – Кодекс об административных правонарушениях). Суд признал, что обществом нарушены санитарно-эпидемиологические требования к организациям питания населения в специально оборудованных местах, в том числе при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации населению. В претензии № 1672 управление потребовало погасить задолженность по арендной плате и устранить выявленные нарушения договорных обязательств, при неисполнении которых – явиться в управление для расторжения договора и передачи муниципальных нежилых помещений по акту в срок до 11.05.2020. Поскольку требования, содержащиеся в претензии, обществом не исполнены, управление обратилось в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 309, 310, 450, 452, 606, 614, 615, 619  Гражданского кодекса. Суды установили, что общество ненадлежаще исполняло условия договора, а именно: нарушало сроки внесения арендной платы за муниципальное имущество; содержало арендованные нежилые помещения в состоянии, не отвечающем установленным требованиям с учетом цели их предоставления (организация общественного питания). В связи с допущенными нарушениями истцом принято решение о расторжении договора аренды, направление досудебной претензии подтверждается представленной в материалы дела копией конверта и квитанцией об отправке ее ответчику. Однако ответчик требование о расторжении договора аренды не выполнил, ответ на претензию не направил, равно как и возражения на заявленные исковые требования. Материалы дела подтверждают, что обществом не исполнена обязанность по своевременному внесению арендной платы как за четвертый квартал 2019 года, так и в 2020 году. Деятельность общества по эксплуатации объекта общественного питания, расположенного в арендуемых помещениях приостанавливалась на пятьдесят суток до устранения выявленных нарушений санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания. Управление представило доказательства того, что в настоящее время общество не использует помещения, предоставленные ему по договору аренды. Доводы ответчика о незаконности требования истца о погашении задолженности по арендной плате по состоянию на 13.04.2020, то есть с учетом арендных платежей за март, апрель 2020 года, со ссылкой на введенные ограничительные мероприятия на территории Краснодарского края в связи с распространением COVID-19, отклонены апелляционным судом. Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» на территории Краснодарского края введен режим функционирования «Повышенная готовность» с 15.03.2020. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», постановлением администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 14.05.2020 № 413 «О предоставлении мер поддержки организациям и индивидуальным предпринимателям, арендующим недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования Усть-Лабинский район, включая земельные участки, а также земельные участки, находящиеся в государственной собственности до ее разграничения, расположенные в административных границах сельских поселений муниципального образования Усть-Лабинский район» отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Отсрочка уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества предоставляется только по заявлению арендатора (распоряжение Правительства Российской Федерации от 10.04.2020 № 968-р, постановление администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 14.05.2020 № 413 «О предоставлении мер поддержки организациям и индивидуальным предпринимателям, арендующим недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования Усть-Лабинский район, включая земельные участки, а также земельные участки, находящиеся в государственной собственности до ее разграничения, расположенные в административных границах сельских поселений муниципального образования Усть-Лабинский район»). Материалы дела подтверждают, что за обществом числится задолженность по арендной плате за четвертый квартал 2019 года, а также за первый квартал 2020 года в размере 72 614 рублей 64 копеек, то есть еще до ведения ограничительных мер. В претензии управления от 17.04.2020 № 1672 также указано, что у общества за период с октября 2019 по март 2020 года (то есть за период до введения режима повышенной готовности) имеется задолженность по арендной плате. Арендатор с заявлением об отсрочке уплаты арендных платежей за пользование муниципальным недвижимым имуществом не обращалось, при этом задолженность за период с 10.10.2019 по 10.03.2020 не погасило. Апелляционный суд также учел отраженные в постановлении Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 03.12.2019 факты того, что при проверке арендуемых помещений установлено нарушение отделки стен, наличие плесени на стенах, полы не имеют ровной поверхности. Данные обстоятельства свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при эксплуатации арендованного имущества. Довод о фактическом прекращении деятельности общества и существовании его как хозяйственного субъекта при удовлетворении иска управления не принят апелляционным судом. Указанное обстоятельство не предусмотрено законодательством как основание, препятствующее расторжению договора в судебном порядке, является риском самого ответчика как субъекта предпринимательской деятельности. Кроме того, как пояснил истец, в настоящее время хозяйственная деятельность ответчиком уже не ведется. Обществом не представлено доказательств, подтверждающих, что им выполнялись договорные обязательства по внесению арендной платы, либо предпринимались какие-либо действия для предоставления отсрочки во внесении арендных платежей, или иные меры, направленные на сохранение арендных отношений. С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о правомерности заявленных управлением исковых требований, которые удовлетворены в полном объеме. Расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, каковым был признан договор от 15.02.2010 № 5, требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности такого договора. При этом, истец, действуя недобросовестно, приложил в материалы дела выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 16.05.2018, то есть составленную за два года до подачи искового заявления. Какие-либо иные доказательства регистрации договора в установленном порядке в материалах дела отсутствуют. Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-19606/2018 удовлетворен иск управления о расторжении договора от 15.02.2010 № 5 аренды нежилых помещений (зданий, объектов, сооружений). Постановлением суда кассационной инстанции от 19.04.2020 решение и апелляционное постановление по названному делу отменены, которое направлено на новое рассмотрение. Решением суда от 11.10.2019 по делу № А32-19606/2018 в иске управления отказано в полном объеме, осуществлен поворот исполнения судебного акта. Вопрос о восстановлении записи о регистрации договора аренды судом первой инстанции не исследовался. При этом признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами. Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм права, являясь существенными, повлияли на исход дела, а именно на наличие у истца права требовать расторжения договора и выселения общества из нежилых помещений. Согласно картотеке арбитражных дел иск подан управлением в арбитражный суд 25.02.2020, то есть до истечения разумного срока ответа арендатора на претензию арендодателя, которая возвращена отправителю 26.05.2020. Поэтому срок доставки претензии ответчику следует считать с 26.05.2020 (статья 165.1 Гражданского кодекса). Срок (10 дней) на добровольную оплату просроченной задолженности истекает 05.06.2020, то есть иск подан управлением в арбитражный суд до получения ответа общества на требование о расторжении договора (в претензии указан срок возврата имущества – до 10.05.2020). Изложенное свидетельствует о том, что управлением не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом пункта 5.3 договора аренды о направлении ответчику уведомления об освобождении помещений.

Управление в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец отмечает, что стороны договора аренды согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе, порядок внесения и размер арендной платы; помещения переданы и находятся в пользование арендатора, то есть договор аренды реально исполнялся. Следовательно, между управлением и обществом возникло правоотношение по поводу использования муниципального имущества и ответчик не вправе ссылаться на незаключенность договора аренды в связи с тем, что он не прошел процедуру государственной регистрации. Управление направляло обществу претензию с требованием о погашении задолженности, расторжении договора и возврата помещений по юридическому адресу последнего, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ). Общество намерено не получается корреспонденцию и по указанному в ЕГРЮЛ адресу фактически не находится. Такие действия ответчика свидетельствует о недобросовестном его поведении. Более того, задолженность за 2019 и 2020 годы по договору аренды обществом не погашена, последствия ненадлежащей эксплуатации помещений, выразившиеся в нарушении отделки стен, наличие плесени на стенах, неровности покрытия полов и установленные постановлением Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 03.12.2019 по делу № 5-757/2019, ответчиком не устранены. Факт наличия задолженности по договору, обстоятельства неиспользования помещений и неустранения последствий ненадлежащей эксплуатации муниципального имущества не отрицаются обществом и подтверждаются вынесенными по делу судебными актами.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель управления возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 15.02.2010 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 5, являющихся муниципальной собственностью муниципального образования Усть-Лабинский район. Договор заключен на основании протокола заседания конкурсной комиссии администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 15.02.2010 № 6 в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 173-ФЗ). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество: муниципальные нежилые помещения общей площадью 108,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ленина, 38, литер «А», подвал, помещения № 2, 3, 4, 5, 6, 7 в том числе: нежилое помещение № 2 площадью 7,4 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 3 площадью 69,3 кв. м, назначение помещения: неопределенно, подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 4 площадью 7,5 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 5 площадью 8,8 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 6 площадью 8,9 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал; нежилое помещение № 7 площадью 7 кв. м, назначение помещения: подвал, литера «А», этаж – подвал. Нежилые помещения предоставляются арендатору в целях организации общественного питания (пункт 1.1). Помещения передаются арендатору на основании акта приема-передачи объектов недвижимости и других объектов от 16.02.2010 (пункты 2.1.1, 2.2.1). Арендатор обязуется содержать помещения в состоянии, отвечающем существующим требованиям, относится к ним бережно, не допуская ухудшения их состояния (пункт 2.2.5). За указанное в пункте 1.1 договора имущество арендатор уплачивает арендную плату в размере 171 370 рублей 50 копеек с учетом НДС в год (пункт 3.1). На момент заключения договора аренды арендатор оплачивает арендную плату за имущество, указанное в пункте 1.1 договора, в размере 12 102 рублей 44 копеек в месяц без учета НДС, а также НДС (18%) в размере 2178 рублей 44 копеек в месяц (пункт 3.2). Оплата производится за каждый месяц вперед (авансом), с оплатой до 10-го числа текущего месяца (пункт 3.5). Договор может быть расторгнут, в том числе, арендодателем в одностороннем порядке, если: арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд (пункт 5.1.2); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние имущества (пункт 5.1.3); в случае несоблюдения арендатором пункта 2.2 договора. В случае досрочного расторжения договора арендодатель направляет арендатору предложение об освобождении помещений (пункт 5.3). Договор заключен сторонами на срок с 16.02.2010 по 16.02.2025 (пункт 6.1).

Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по своевременному внесению арендной плате, управление направило ответчику претензию от 17.04.2020 № 1672, в которой указало на наличие задолженности за 2019 и 2020 годы в размере 84 717 рублей 08 копеек. Также истец сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2013 по делу № А32-26364/2013, которым с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 16.07.2013. Кроме того, постановлением Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 03.12.2019 по делу № 5-757/2019 общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.6 Кодекса об административных правонарушениях. Суд общей юрисдикции признал, что обществом нарушены санитарно-эпидемиологические требования к организациям питания населения в специально оборудованных местах, в том числе при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации населению. В претензии № 1672 управление потребовало от общества погасить задолженность по арендной плате и устранить выявленные нарушения договорных обязательств, а также явиться в управление для расторжения договора и передачи муниципальных нежилых помещений по акту в срок до 11.05.2020.

Поскольку требования, содержащиеся в претензии, обществом не исполнены, управление обратилось в арбитражный суд с иском.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности управлением) оснований для удовлетворения исковых требований. Суды установили, что общество длительный период времени не вносило арендную плату за муниципальные нежилые помещения, предоставленные ему во исполнение договора от 15.02.2010 № 5. Более того, арендатор содержал нежилые помещения в состоянии, не отвечающем существующим требованиям (постановление Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 03.12.2019 по делу № 5-757/2019). В связи с нарушениями арендатором условий договора управление направило ему претензию, после чего обратилось с иском в арбитражный суд. Судебные инстанции квалифицировали допущенные обществом нарушения как существенные, поэтому расторгли договор аренды, а также обязали ответчика освободить и возвратить управлению муниципальные нежилые помещения.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы общества о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о регистрации договора аренды от 15.02.2010 № 5 подлежит отклонению судом округа. Материалы дела подтверждают, что указанный договор прошел процедуру государственной регистрации в порядке, установленном законом (л. д. 18 – 20). Запись об аренде была погашена в ЕГРН на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2018 по делу № А32-19606/2018, отмененного впоследствии постановлением кассационной инстанции от 19.04.2019. При новом рассмотрении дела решением от 11.10.2019 по заявлению общества суд произвел поворот исполнения решения от 29.10.2018 в виде восстановления управлением Росреестра по Краснодарскому краю в ЕГРН записи о регистрации договора аренды нежилых помещений от 15.02.2010 № 5. При этом в материалы дела не представлены доказательства того, что общество, инициировавшее процедуру поворота исполнения решения от 29.10.2018 и заинтересованное в восстановлении в ЕГРН записи о регистрации договора аренды, обращалось в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. Таким образом, запись о регистрации договора аренды нежилых помещений от 15.02.2010 № 5 не была восстановлена в ЕГРН в связи с бездействием общества, которое теперь ссылается на это обстоятельство как основание для вывода о незаключенности договора. Кроме того, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе ссылаться на его незаключенность, если такое заявление с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о наличии арендных отношений (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Довод кассационной жалобы общества о несоблюдении управлением досудебного порядка урегулирования спора судом округа также не принимается. О своем намерении расторгнуть договор аренды управление уведомило общество претензией от 17.04.2020 № 1672, направленной ответчику в тот же день (л. д. 40 – 44). Кроме того, общество не заявляло в суде первой инстанции о несоблюдении управлением досудебного порядка урегулирования спора, что исключает его принятие судом кассационной инстанции (пункт 18 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить основанием, достаточным для отмены судебных актов. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе, приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.11.2020, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 28.10.2020 № 15).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 по делу № А32-19709/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                    А.И. Мещерин

 

И.В. Сидорова