242/2023-71455(4) 

 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-11136/2023

Дело № А41-63587/17

25 июля 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2023 года  Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2023 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Катькиной Н.Н., судей Муриной В.А., Семикина Д.С., при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании: 

от ФИО2: ФИО3 по нотариально удостоверенной  доверенности от 15.05.21, зарегистрированной в реестре за № 77/144-н/77-2021-1-1183,  

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью  «ГарантияСтройИнвест» ФИО4: ФИО5 по доверенности  от 17.07.23,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего  общества с ограниченной ответственностью «ГарантияСтройИнвест» ФИО4 на определение Арбитражного суда Московской области от 21 апреля 2023  года по делу № А41-63587/17, по заявлению ФИО2 о  признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о  несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью  «ГарантияСтройИнвест»,  

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 в рамках дела о несостоятельности  (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью (ООО)  «ГарантияСтройИнвест» обратилась в Арбитражный суд Московской области с  заявлением, в котором просила признать право собственности ФИО2 на квартиру  в жилом доме по адресу: Российская Федерация, Московская область, Раменский  городской округ, 

<

...> (строительный номер 10),  квартира строительный номер 205 (т. 1, л.д. 2-3).  

Заявление подано на основании статей 201.8, 201.11 Федерального закона   № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».  

Определением Арбитражного суда Московской области от 21 апреля 2023 года  было признано право собственности ФИО2 на квартиру в жилом доме по адресу:  

Московская область, Раменский городской округ, 

<

...> (строительный номер 10), строительный номер 205 (т. 3, л.д. 40-43).  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, временный управляющий ООО  «ГарантияСтройИнвест» ФИО4 обратился в Десятый арбитражный  апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить,  ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела (т. 3,  л.д. 46-48).  

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом  в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав  представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит  оснований для отмены обжалуемого судебного акта.  

Как следует из материалов дела, 09.04.14 между ООО «ГарантияСтройИнвест»  (Инвестор) и ООО «ГарантияСтройДевелопмент» (Соинвестор) был заключен  инвестиционный договор № 402/10 по условиям которого Соинвестор обязался  участвовать в инвестировании строительства объекта недвижимости, а Инвестор  обязался в предусмотренный договором срок осуществить реализацию строительства  объекта недвижимости и передать Соинвестору в собственность часть объектов  недвижимости: пятисекционный 21-этажный жилой дом (корпус 10), по адресу:  

<

...> (т. 2, л.д. 91-93).  

05.09.14 между ООО «ГарантияСтройДевелопмент» (Общество) и ООО «ДТ Ойл»  (Участник долевого строительства) был заключен предварительный договор   № 402-10-12-203 участия в долевом строительстве многоэтажного дома жилого дома  (позиция 10), расположенного по адресу: 

<

...> по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор участия  в долевом строительстве многоэтажного жилого дома (позиция 10) расположенного по  адресу: 

<

...>. Объектами долевого  строительства согласно проектной документации являлись квартиры №№ 203, 205, 206,  207, 208, 354, 355, 356 дома № 10 по адресу: 

<

...> (т. 2, л.д. 94-95).  

На основании соглашения от 02.10.14 уступки права по предварительному  договору № 402-10-12-203 от 05.09.14, заключенного между ООО  «ГарантияСтройДевелопмент» (Общество), ООО «ДТ Ойл» (Участник долевого  строительства) и ООО «АРТ-Групп» (Правопреемник), имущественные права,  предусмотренные предварительным договором участия в строительстве многоэтажного  жилого дома (позиция 10), расположенного по адресу: 

<

...> в части права требования на квартиры №№ 203; 205; 207;  354; 355; 356, перешли от Участника долевого строительства Правопреемнику (т. 2,  л.д. 97).  

26.11.14 между ООО «ГарантияСтройДевелопмент» (Общество),  ООО «АРТ-Групп» (Участник долевого строительства) и ФИО2 (Правопреемник)  было заключено соглашение к предварительному договору № 402-10-12-203 от 05.09.14,  по условиям которого Участник долевого строительства уступает Правопреемнику  имущественные права, предусмотренные предварительным договором № 402-10-12-203  от 05.09.14 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

...> (район Северное шоссе), в части права требования на  

квартиру со строительным № 205 на тех условиях, которые существуют у Участника  долевого строительства к моменту заключения соглашения, а Правопреемник обязуется  уплатить за уступленные права 25 000 рублей (т. 2, л.д. 100).  

В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора № 402-10-12-203  от 05.09.14 стоимость квартиры со строительным номером 205 составляет 1 708 520  рублей.  

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру б/н от 26.11.14 ФИО2  оплатила ООО «АРТ-Групп» стоимость объекта долевого строительства в  размере 1 709 000 рублей (т. 2, л.д. 101).  

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 декабря 2017 года в  отношении ООО «ГарантияСтройИнвест» была введена процедура банкротства –  наблюдение, временным управляющим должника назначен ФИО4  

02.04.21 Министерством жилищной политики Московской области  ООО «ГарантияСтройИнвест» было выдано разрешение № RU50-23-17880-2021 на ввод  в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена спорная квартира (т. 2,  л.д. 102-104).  

Постановлением администрации Раменского муниципального района Московской  области № 7143 от 19.08.2020 указанному жилому дому был присвоен почтовый адрес:  Московская область, Раменский муниципальный район, г. п. Раменское, 

<

...> (т. 2, л.д. 105).  

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2022 года  ООО «ГарантияСтройИнвест» было признано банкротом, в отношении него открыто  конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4  

 Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО2  указала, что поскольку жилой дом, в котором находится спорная квартира, был введен в  эксплуатацию, право собственности на это имущество должно быть признано за ней.  

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции исходил из наличия  достаточных доказательств в подтверждение заявленных требований.  

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и  обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.  

В соответствии со статьей 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О  несостоятельности (банкротстве)" и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве)  рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным  процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными  федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

Особенности банкротства должника-застройщика, установлены параграфом 7  главы IX Закона о банкротстве, в которую Федеральным законом N 218-ФЗ от 29.07.17  "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого  строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены  изменения.  

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства  застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в  многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как  непрофессиональных инвесторов.  

В соответствии с пунктом 13 статьи 25 Федерального закона N 218-ФЗ от 29.07.17  Федеральный закон N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" (в  редакции настоящего Федерального закона) применяется арбитражными судами при  рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после 01.01.18.  

Поскольку производство по настоящему делу было возбуждено 30.08.17, при его  рассмотрении применяются положения Закона о банкротстве без учета изменений,  внесенных Федеральным законом N 218-ФЗ от 29.07.17.  

В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (в применимой к настоящим  правоотношениям редакции) с даты вынесения арбитражным судом определения о  введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех  последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в  рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка  подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к  застройщику или застройщика к другим лицам:  

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права  либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов  незавершенного строительства;  

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов  незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;  

3) о сносе самовольной постройки; 

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной  или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении  недвижимого имущества;  

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его  в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;  

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое  имущество.  

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых  при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества  подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.  

Исходя из норм пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации,  защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии  с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, судом,  арбитражным судом или третейским судом.  

Поскольку в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX  Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и введена процедура  банкротства, то в соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве,  требования о признании права собственности в отношении недвижимого имущества,  подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.  

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, ФИО2 указала,  что за ней должно быть признано право собственности на квартиру № 205,  расположенную по адресу: 

<

...>  (строительный номер 10).  

В обоснование заявленных требований ФИО2 представила в материалы  дела:  

- инвестиционный договор № 402/10 от 09.04.14, заключенный между  ООО «ГарантияСтройИнвест» (Инвестор) и ООО «ГарантияСтройДевелопмент»  (Соинвестор),  

- предварительный договор № 402-10-12-203 участия в долевом строительстве  многоэтажного дома жилого дома (позиция 10), расположенного по адресу: 

<

...> от 05.09.14, заключенный между  ООО «ГарантияСтройДевелопмент» (Общество) и ООО «ДТ Ойл» (Участник долевого  строительства),  

- соглашение от 02.10.14 уступки права по предварительному договору   № 402-10-12-203 от 05.09.14, заключенное между ООО «ГарантияСтройДевелопмент»  (Общество), ООО «ДТ Ойл» (Участник долевого строительства) и ООО «АРТ-Групп»  (Правопреемник),  

- соглашение от 26.11.14 к предварительному договору № 402-10-12-203  от 05.09.14, заключенное между ООО «ГарантияСтройДевелопмент» (Общество),  ООО «АРТ-Групп» (Участник долевого строительства) и ФИО2  (Правопреемник),  

- квитанцию к приходному кассовому ордеру б/н от 26.11.14 на сумму 1 709 000  рублей.  

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира введен в эксплуатацию. 

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если  застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на  ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной  застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о  признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о  передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства  выносит определение о признании права собственности участника строительства на  жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального  закона.  

Поскольку жилой дом, в котором находится спорная квартира, был введен в  эксплуатацию, а ФИО2 представлены достаточные доказательства в  подтверждение заявленных требований, суд первой инстанции правомерно признал  право собственности указанного лица на данную квартиру.  

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии доказательств оплаты  спорной квартиры подлежит отклонению.  

Как указывалось выше, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру б/н  от 26.11.14 ФИО2 оплатила ООО «АРТ-Групп» стоимость объекта долевого  строительства в размере 1 709 000 рублей в соответствии с пунктом 1.2.  предварительного договора № 402-10-12-203 от 05.09.14.  

Доказательств обратного не представлено, как и доказательств возврата ФИО2 уплаченных денежных средств.  

Апелляционный суд учитывает, что предъявление повышенного стандарта  доказывания к проверке обоснованности заявленного требования возможно при  наличии аффилированности между кредитором и должником, наличии признаков  недействительности сделки, на которой основаны заявленные требования.  

В силу части 1 статьи 64, статей 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие  обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а  

также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на  основании представленных доказательств.  

В силу норм статей 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации участвующие в деле лица самостоятельно осуществляют свои  процессуальные права и несут риск наступления последствий совершения или  несовершения ими процессуальных действий, обязаны своевременно представлять  доказательства в подтверждение своих доводов.  

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий  предполагаются.  

В соответствии с презумпцией добросовестности и разумности участников  гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном  процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при  осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не  доказано обратное.  

В рассматриваемом же случае состав доказательств, представленных кредитором,  является обычным и стандартным для подтверждения требований дольщиков.  

Доказательств аффилированности ФИО2 и ООО  «ГарантияСтройДевелопмент» или ООО «ГарантияСтройИнвест» не представлено,  равно как и доказательств злоупотребления правом со стороны кредитора.  

С учетом изложенного у апелляционного суда не имеется оснований предъявлять  к ФИО2 повышенный стандарт доказывания.  

Основной целью правил о банкротстве застройщика является обеспечение  приоритетной защиты прав граждан - участников строительства как  непрофессиональных инвесторов, а не воспрепятствование этому.  

Согласно правовой позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной  в постановлении от 9 октября 2018 года по делу N А41-36831/12, граждане - участники  строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной  возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты  денежных средств, настаивать на проверке полномочий лиц, подписавших с ними  договор и выдавших от имени общества должника документы в подтверждение  внесения гражданами денежных средств в кассу названного общества.  

Негативные последствия ненадлежащего оформления документов не могут быть  возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда директором  общества конкурсному управляющему должника не переданы документы должника.  

В рассматриваемом споре гражданин (экономически слабая сторона) передал  денежные средства в оплату приобретения права требования строящегося жилого  помещения.  

В связи с этим, при наличии со стороны должника возражений в отношении  оплаты, к гражданину не могут быть предъявлены повышенные требования по  доказыванию обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своего заявления.  

Напротив, в настоящем споре бремя доказывания отсутствия разумности и  добросовестности в действиях гражданина лежит на лице, заявившем возражения  против требований этого гражданина (ст. 65 АПК РФ).  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения  судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного  

Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из  положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший  свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по  строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с  улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение  обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником  обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления  требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не  завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в  общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.  

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года  N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно  которому, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника  необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех  участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК  РФ.  

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах  гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого  строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства  и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок  которой изложен в статье 8 Закона.  

В рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил  обязанность по оплате стоимости спорного помещения, что документально не  опровергнуто.  

Поскольку доказательств злоупотребления правом со стороны гражданина не  представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.  

Аналогичная правовая позиция подтверждена постановлением Арбитражного  суда Московского округа от 28 марта 2022 года в рамках настоящего дела.  

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, отсутствие государственной  регистрации представленных ФИО2 договоров и соглашений в отношении  спорной квартиры само по себе о недействительности соответствующих сделок не  свидетельствует.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не  предусмотрено настоящим Федеральным законом.  

Действительно, представленные заявителем договоры и соглашения не были  зарегистрированы в установленном законом порядке.  

Однако, отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника  долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от  застройщика выполнения договора.  

Вместе с тем, у такого участника долевого строительства не возникает иных  специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в  

соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ, поскольку иное нарушало бы интересы  третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено  требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.  

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с  участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  04.12.13, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений,  основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях  строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в  таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение  требований Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от  наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и  фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено,  что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям,  действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке  применяются положения названного федерального закона.  

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной  регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого  сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не  могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.13 "О  внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и  поддержана Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 12 марта 2013 года N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 и Определением  Верховного Суда Российской Федерации от 25 мая 2016 года N 35-КГ16-2.  

С учетом изложенного отсутствие государственной регистрации договоров и  соглашений, представленных ФИО2, само по себе не свидетельствует об  отсутствии у последней права требования к должнику передачи спорной квартиры.  

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание что как в целом  Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и требование о  регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно  граждан), поэтому позиция заявителя апелляционной жалобы, о том, что при отсутствии  регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать  от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения  (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.  Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника  долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от  застройщика выполнения договора.  

При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении заявленных  ФИО2 требований не имеется.  

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу,  апелляционная жалоба не содержит.  

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены  обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не  подлежит.  

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 21 апреля 2023 года по  делу № А41-63587/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано Арбитражный суд Московского округа  через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.  

Председательствующий Н.Н. Катькина  

Судьи: В.А. Мурина 

Д.С. Семикин