АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Тюмень                                                            Дело № А45-10257/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 11 февраля 2022 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Мельника С.А.,

судей                                                    Зиновьевой Т.А.,

                                                              ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Рожковой Г.Р. рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОМПИК» на решение от 19.07.2021  Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) и постановление от 18.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Стасюк Т.Е.), принятые по делу № А45-10257/2021 по иску общества  с ограниченной ответственностью «ОМПИК» (630048, 

<

...>, подвал, помещение № 1,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании убытков.

     Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО3 (город Новосибирск).

Путём использования системы веб-конференции в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью «ОМПИК» ФИО2 по доверенности от 02.09.2019.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОМПИК» (далее – общество, истец) 19.04.2021 обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик) о взыскании с неё в свою пользу 3 338 195 руб. 23 коп. в возмещение убытков.

        Определением суда от 14.05.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО3.

Решением суда от 19.07.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.10.2021, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит решение арбитражного суда от 19.07.2021 и постановление апелляционного суда от 18.10.2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами неправильно применены положения гражданского законодательства о последствиях неисполнения арендодателем обязанности по предоставлению арендатору имущества (земельного участка), пригодного к использованию по его назначению; сделаны не соответствующие фактическим обстоятельствам выводы об осведомлённости истца о состоянии земельного участка (нахождении под поверхностью газопроводов) и о недоказанности им невозможности его использования в соответствии с назначением.

Общество указывает на нарушение судами своих процессуальных прав, что выразилось в лишении его возможности представления доказательств, относящихся к предмету спора; ссылается на имеющие, по его мнению, преюдициальное значение обстоятельства, установленные в рамках другого дела.

В отзыве на кассационную жалобу мэрия выражает согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В судебном заседании представитель общества доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела, между мэрией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.02.2018 № 130469т (далее - договор аренды).

В соответствии с условиями данного договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:071590:197 площадью 2 539 кв. м разрешённое использование: объекты придорожного сервиса - автозаправочные станции (бензиновые, газовые) (далее – земельный участок).

Срок действия договора аренды - с 01.02.2018 по 01.08.2019.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что истечение срока действия договора влечёт за собой его прекращение.

На основании договора уступки от 27.02.2018 (далее – договор уступки) права и обязанности арендатора переданы ФИО3 обществу.

Письмом мэрии от 23.07.2019 № 31/19/09701 обществу отказано в продлении договора аренды ввиду невозможности продления срока действия договоров, заключённых по результатам проведения аукционов.

Решением от 09.01.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-33783/2019, оставленным без изменения постановлением от 23.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, данный отказ признан незаконным; на мэрию возложена обязанность по заключению с обществом договора аренды земельного участка сроком на три года без проведения торгов.

Постановлением суда округа от 01.10.2020 решение арбитражного суда от 09.01.2020 и постановление апелляционного суда от 23.06.2020 отменены, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2021 № 304-ЭС20-20405 в передаче кассационной жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество указало на сокрытие арендодателем действительного состояния переданного в аренду земельного участка, повлёкшее длительную невозможность его использования по назначению и осуществление дополнительных расходов на приведение земельного участка в пригодное для эксплуатации состояние; просило взыскать с ответчика в свою пользу суммы уплаченной арендной платы, понесённых расходов и судебных издержек, связанных с рассмотрение дела № А45-33783/2019.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности противоправных действий (бездействия) мэрии и причинно-следственной связи между поведением ответчика и убытками истца.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов преждевременными, сделанными при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

В силу общего правила части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В свою очередь, согласно пункту 3 названной статьи арендодатель освобождается от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В настоящее время сложившейся судебной практикой выработан правовой подход, по смыслу которого арендатор освобождается от обязанности по внесению арендной платы в случае, если невозможность использования имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

Из содержания договора аренды усматривается, что на земельном участке, предоставленном арендатору, недостатки (обременения) отсутствуют.

В адресованном обществу письме от 10.05.2018 № 31/21/04806 мэрия со ссылкой на информацию, содержащуюся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 18.10.2017, также сообщила об отсутствии зарегистрированных прав и обременений на земельный участок.

Между тем, как утверждает истец, впоследствии в ходе проведения геодезических работ на земельном участке были обнаружены сооружения: две ветки газопровода, расположенные под его поверхностью.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 104 и пункта 6 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации охранные зоны трубопроводов (в том числе газопроводов) относятся к зонам с особыми условиями использования территорий, в отношении которых установлены ограничения использования земельных участков, которые распространяются на всё, что находится над и под поверхностью земель.

Согласно подпункту «а» пункта 4 Правил охраны газораспределительных сетей, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 (далее – Правила), в состав названных сетей входят, в том числе подземные распределительные газопроводы.

В силу положений подпункта «а» пункта 7 и подпункта «а» пункта 14 Правил в охранной зоне газопровода (2 метра с каждой стороны) запрещено строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения. 

Согласно пункту 48 Правил в документах, удостоверяющих права собственников, владельцев и пользователей на земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, указываются ограничения (обременения) прав этих собственников, владельцев и пользователей.

В обоснование исковых требований общество указывало на сокрытие мэрией от приобретателя права аренды земельного участка существенной информации относительно состояния предмета аренды и невозможность обнаружения каких-либо признаков расположения на спорной территории газопроводов в виду отсутствия ограждения и (или) табличек.

Отклоняя данные доводы, суды сослались на инженерно-топографический план, с которым ФИО3 был ознакомлен перед участием в аукционе.

Действительно, в материалах дела (том 3, лист дела 12) имеется названный план, подготовленный муниципальным бюджетным учреждением «Геофонд» 30.11.2015 для служебного пользования.

Между тем какие-либо достоверные и допустимые доказательства ознакомления лица, претендующего на участие в аукционе, с инженерно-топографическим планом в материалах дела отсутствуют. Подпись ФИО3 в заявке на участие в аукционе вопреки суждению судов таким доказательством не является, поскольку ссылок на план («топооснову»), равно как и на наличие на земельном участке газопроводов аукционная документация не содержит.

Доводам истца о представлении инженерно-топографического плана ответчиком только на стадии судебного разбирательства, о его составлении до даты формирования земельного участка и, как следствие, отсутствии участка на плане судам оценка не дана.

Кроме того, наличие данного плана на стадии проведения аукциона вступает в явное противоречие с содержанием договора аренды.

Суды также сочли недоказанной невозможность использования истцом земельного участка в соответствии с его разрешённым использованием.

При этом помимо ссылок на нормативные акты, устанавливающие ограничения в использовании земельных участков, включающих в себя охранные зоны трубопроводов, общество указывало на отказ мэрии в выдаче разрешения на строительство (уведомление от 26.02.2018 № 11/111.1-04-00673), обусловленный, в том числе нахождением на земельном участке действующих сетей газопровода и необходимостью выполнения проекта его выноса.

Данным доводам оценка судами также не дана.

Тем самым, выводы судов об отсутствии оснований для привлечения арендодателя к гражданско-правовой ответственности носят, по меньшей мере, преждевременный характер и не могут быть признаны соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того, в любом случае, понесённые обществом расходы по выносу газораспределительных сетей и по освоению земельного участка, должны были повлечь улучшение потребительских качеств и свойств земельного участка и, как следствие, увеличение его стоимости.

Ситуация, при которой собственник имущества, получивший экономическую выгоду за счёт другого лица, получает легальную возможность отказать этому лицу в возмещении понесённых расходов, по общему правилу не может быть признана отвечающей принципу справедливости.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо дать надлежащую оценку имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам; установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в частности, касающиеся осведомлённости либо неосведомлённости арендатора о действительном состоянии земельного участка на дату заключения договора аренды, наличия у истца реальной возможности получения соответствующей информации до перехода к нему прав и обязанностей арендатора; в случае признания доказанным совокупности обстоятельств, необходимых для привлечения мэрии к гражданско-правовой ответственности определить подлежащий возмещению размер причинённых истцу убытков, принять законный и справедливый судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.07.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 18.10.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-10257/2021 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             С.А. Мельник

 

Судьи                                                                         Т.А. Зиновьева

 

                                                                                    ФИО1