﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1394/21 

Екатеринбург

29 апреля 2021 г.

 

Дело № А07-22820/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей  Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» (далее – общество «Завод Промсталь», ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2020 по делу № А07-22820/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОНИКС» (далее – общество «Специализированный застройщик «ОНИКС», истец) – Губайдуллина Д.Д. (доверенность от 02.07.2020);

директор общества «Завод Промсталь» – Яковлева Ю. И. (выписка из единого государственного реестра юридических лиц от 26.04.2021);

представители общества «Завод Промсталь» – Коньков К.А., Белова Е.Б. (доверенность от 08.02.2021).

До рассмотрения кассационной жалобы от общества «Завод Промсталь» поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела № А07-22240/2020. 

Представитель общества «Специализированный застройщик «ОНИКС» возражал против удовлетворения ходатайства.

Суд, рассмотрев указанное ходатайство, оснований для его удовлетворения не нашел, ввиду отсутствия оснований для приостановления производства по делу, предусмотренных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд исходит из того, что  рассмотрение дела № А07-22240/2020 с учетом предмета его спора и предмета спора по настоящему делу не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по настоящему делу.

Общество «Специализированный застройщик «ОНИКС» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «Завод Промсталь» о признании отсутствующим обременения в виде залога (ипотеки) земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573, запись регистрации 4.1.1, 4.1.2 ограничение прав и обременение объектов недвижимости –  ипотека 05.07.2018 номера государственной регистрации: 02:55:010910:6573-02/101/2018-2, 02:55:010910:6573-02/101/2018-4, срок на которое установлен с 26.06.2018 по договору, в пользу общества «Завод Промсталь», основание государственной регистрации: договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 № б/н.

Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом изменением предмета исковых требований в порядке, предусмотренномстатьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.12.2020 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного судаот 12.02.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Завод Промсталь» просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Общество «Завод Промсталь» указывает на неисполнение обществом «Специализированный застройщик «ОНИКС» обеспеченного залогом обязательства. Заявитель жалобы указывает на неприменение судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, считая действия общества «Специализированный застройщик «ОНИКС» недобросовестными. Общество «Завод Промсталь»  считает, что суды не выяснили правовую природу реального уменьшения суммы оплаты. 

В отзыве на кассационную жалобу общество «Специализированный застройщик «ОНИКС»  просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу общества «Завод Промсталь» без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Судебными актами по делу № А07- 15331/2019 установлено, что общество «Завод Промсталь», являясь победителем торгов, заключило с администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан договор от 14.02.2011 № 16-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицей в створе улицы Айской, улицами Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В рамках исполнения данного договора общество «Завод Промсталь» стало собственником:

– земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:362, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6)», общая площадь 8085 кв. м, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2014 № 02-04-01/430/2014-934 (свидетельство о государственной регистрации права серии 06 АЕ от 19.12.2014 № 572535);

– земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1763, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6)», общая площадь 5802 кв. м, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2014 № 02-04-01/430/2014-937 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АЕ от 19.12.2014 № 572534);

– земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:213, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания жилого дома, общая площадь 517 кв. м, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2013 № 02-04-01/407/2013-974 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АД от 19.12.2013 № 866755).

Между обществом «Завод Промсталь» (продавец) и обществом «Специализированный застройщик «ОНИКС» (покупатель) 23.05.2018 заключен договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 (далее – договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213 (пункт 1.1 договора).

В пунктах 1.3.1, 1.3.2 договора стороны указали, что покупатель осведомлен о том, что продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии согласно постановлению администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.12.2012 № 6234 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», а также о том, что продавец до продажи земельных участков произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства.

В пункте 2.1 договора стороны определили стоимость продажи участков в сумме 100 000 000 руб. Оплата производится покупателем продавцу в течение 1 (одного) года со дня заключения договора. Земельные участки переданы продавцом покупателю по акту приема-передачи земельных участков от 24.05.2018.

Между обществом «Завод Промсталь» и обществом «Специализированный застройщик «ОНИКС» 09.11.2018 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении в договор следующих изменений:

– пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: цена продажи земельных участков определена в размере 100 000 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается, и подлежит оплате покупателем в течение 1 года со дня заключения договора.

При этом сторонами определена стоимость каждого из участков:

- земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:362 -56 130 274 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1763 -40 280 443 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:213 -3 589 283 руб..

На момент заключения данного дополнительного соглашения земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:1763 и 02:55:010910:213 объединены с присвоением кадастрового номера 02:55:010910:6573, стоимость которого составляет – 43 869 726 руб.;

- пункт 2.3 изложить в следующей редакции:

до момента оплаты покупателем стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 он будет находиться в залоге у продавца в силу закона. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:362 не будет находиться в залоге у продавца.

Остальные пункты договора оставлены в прежней редакции, без изменений.

Общество «Специализированный застройщик «ОНИКС» 30.01.2019 зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом степенью готовности 38%, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Уфа, на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской, запись о государственной регистрации права № 02:55:010910:6597-01/101/2019-2.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:362.

Общество «Завод Промсталь» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Специализированный застройщик «ОНИКС» , в том числе с требованием о взыскании основного долга по договору в сумме 79 524 976 руб. 61 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2020 по делу № А07-15331/2019 исковые требования удовлетворены частично. С общества «Специализированный застройщик «ОНИКС» в пользу общества «Завод Промсталь» взыскана задолженность по договору в сумме79 524 976 руб. 61 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 628 395 руб. 57 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые с 16.01.2020 на сумму долга до момента фактического исполнения обязательства по оплате долга. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В рамках рассмотрения дела № А07-15331/2019 установлена действительность проведенных сторонами зачетов от 21.02.2019 № 31, от 21.02.2019 № 32 и от 25.07.2019 № 192 на общую сумму20 475 023 руб. 29 коп. в счет оплаты стоимости земельных участков.

Во исполнение решения суда по делу № А07-15331/2019 общество «Специализированный застройщик «ОНИКС» добровольно до возбуждения исполнительного производства произвело оплату в пользу общества «Завод Промсталь» основного долга и процентов, что подтверждается платежными поручениями:  от 23.07.2020 № 1327 на сумму 65 000 000 руб.; от 24.07.2020 № 1342 на сумму 20 470 834 руб. 08 коп.; от 24.07.2020 № 1343 на сумму8 842 328 руб. 66 коп; от 12.08.2020 №137 на сумму 9777 руб. 69 коп.

Из них в счет уплаты взысканных процентов было оплачено5 955 634 руб.

Общество «Специализированный застройщик «ОНИКС» направило претензию от 03.08.2020 № 344 с требованием снять  залог (ипотеку) в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 ввиду оплаты долга за приобретенные земельные участки.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что в настоящий момент обеспеченные залогом обязательства исполнены в полном объеме, а запись о залоге в Едином государственном реестре недвижимости не погашена (не аннулирована), общество «Завод Промсталь» отказывается подавать заявление о снятии обременения, общество «Специализированный застройщик «ОНИКС» обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Статья 25 Закона № 102-ФЗ предусматривает, что, если иное не предусмотрено Федеральным законом или данный статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В случаях, когда запись в едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об исполнении обществом «Специализированный застройщик «ОНИКС» обязательства, обеспеченного залогом.

Так, судами установлено и материалами дела подтверждено, что во исполнение решения суда по делу № А07-15331/2019 общество «Специализированный застройщик «ОНИКС» добровольно до возбуждения исполнительного производства произвело оплату в пользу общества «Завод Промсталь» основного долга и процентов, что подтверждается платежными поручениями  от 23.07.2020 № 1327 на сумму 65 000 000 руб., от 24.07.2020 № 1342 на сумму 20 470 834 руб. 08 коп., от 24.07.2020 № 1343 на сумму8 842 328 руб. 66 коп., от 12.08.2020 № 137 на сумму 9777 руб. 69 коп. Из них в счет уплаты взысканных процентов было оплачено 5 955 634 руб.

В назначении платежа в данных платежных поручениях указано: «Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-15331/2019, оплата з/у по договору купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 г. НДС не облагается».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.08.2020 по делу № А07-15331/2019 было отказано в удовлетворении ходатайства общества «Завод Промсталь» о выдаче исполнительного листа в связи с полной оплатой взысканных сумм, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2020 по делу №А07-15331/2019 признано исполненным в части обязательства общества «Специализированный застройщик «ОНИКС» по оплате стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:6573 по договору, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 628 395 руб. 57 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых с 16.01.2020 на сумму долга до момента фактического исполнения обязательства по оплате долга в сумме 2 327 239 руб. 56 коп.

Судами установлено, что указанное определение со стороны общества «Завод Промсталь» обжаловано не было, вступило в законную силу, установленные в рамках данного дела обстоятельства об исполнении судебного акта в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  имеют преюдициальное значение.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору купли-продажи документально не опровергнуто, что влечет прекращение обременения в виде залога (ипотеки) земельного участка.

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным названным Федеральным законом.

Установив надлежащее исполнение обществом «Специализированный застройщик «ОНИКС» обязанности по оплате по договору в полном объеме и уклонение оветчика от совершения действий по погашению записи о залоге, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования. 

Доводы заявителя кассационной жалобы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных на их основании обстоятельств по настоящему делу. Факт оплаты обществом «Специализированный застройщик «ОНИКС» подтвержден представленными в материалы настоящего дела доказательствами, в частности платежными поручениями, а также установлен при разрешении вопроса о выдаче исполнительного листа в рамках дела № А07-15331/2019.

Наличия обстоятельств, которые бы с очевидностью свидетельствовали о том, что при оплате по договору купли-продажи земельных участков истец преследовал иную цель, в рамках настоящего дела не доказано. Поэтому ссылки заявителя на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не принимаются.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В связи с окончанием кассационного производства принятые определением от 19.02.2021 Арбитражного суда Уральского округа меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2020 по делу № А07-22820/2020 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного судаот 12.02.2021 по тому же делу подлежат отмене в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 24.02.2021 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан совершать регистрационные действия, направленные на отчуждение земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573.

Указанные обеспечительные меры сохраняют действие до рассмотрения кассационной жалобы.

Поскольку производство по рассмотрению кассационной жалобы завершено, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 24.02.2021, подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2020 по делу № А07-22820/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь»  – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое в соответствии с определением Арбитражного суда Уральского округаот 19.02.2021.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 24.02.2021.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               Т.В. Сулейменова 

 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева    

 

                                                                                       В.А. Купреенков