АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А76-21947/2021

г. Челябинск

16 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 июня 2022 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Т.Д. Пашкульская,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Зайцевым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Кастор», г. Магнитогорск Челябинской области, ОГРН 

<

***>,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск, ОГРН 

<

***>,

Управления федеральной службы судебных приставов России по Челябинской области в лице Орджоникидзевского районного отдела судебных приставов города Магнитогорска, г. Магнитогорск Челябинской области, ОГРН 

<

***>,

о расторжении договоров,

при участии в  заседании:

от истца: ФИО1 – представителя, действующего на основании доверенности №70 от 12.11.2021, личность удостоверена паспортом.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск (далее – истец, АО «ЮУ КЖСИ»), обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кастор», г. Магнитогорск Челябинской области (далее ответчик, ООО «Кастор»), о расторжении договора купли-продажи № 10-01/55-19, возврате в собственность акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» квартиры № 8, расположенной по адресу: 

<

...> (мкр. Белый хутор), д. 6, кадастровый номер: 74:19:1203001:1967 и квартиры № 25, расположенной по адресу: 

<

...> (мкр. Белый хутор), д. 6, кадастровый номер: 74:19:1203001:1953, а также указании в решении суда о том, что судебный акт о возврате недвижимого имущества истцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика и государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости истца.

Определением суда от 28.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск.

Определением суда от 28.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы судебных приставов России по Челябинской области в лице Орджоникидзевского районного отдела судебных приставов города Магнитогорска, г. Магнитогорск Челябинской области.

Истцом в обоснование исковых требований указано о том, что в адрес ответчика произведена передача товара, который не был оплачен.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 6 ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии заявления к производству самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе. 

Представитель ответчика участвовал в судебном заседании 28.02.2022.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик извещен о начавшемся процессе.

Информация о датах, времени и месте предварительного судебного заседания и судебного разбирательства по делу размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет http://chel.arbitr.ru в соответствии с ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается отчетами о публикации судебного акта.

Неявка в судебное заседание лиц, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (п.п. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, арбитражный суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Акционерное общество «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск, зарегистрировано в качестве юридического лица 12.11.2002 под основным государственным регистрационным номером 

<

***>.

Общество с ограниченной ответственностью «Кастор», г. Магнитогорск Челябинской области, зарегистрировано в качестве юридического лица 02.10.2007 под основным государственным регистрационным номером 077445001666.

Как следует из материалов дела, 30.04.2019 между АО «ЮУ КЖСИ» (продавец) и ООО «Кастор» (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 10-01/55-19 (далее – договор № 10-01/55-19) по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность квартиру общей площадью 91,6 кв.м., расположенную  по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, ул. Береговая (мкр. Белый Хутор), д.6, кв.8, на втором этаже и оплатить в порядке и сроки, предусмотренные договором (пункт 1.1. договора).

Приобретаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области №238-зем от 16.05.2013, дата регистрации 29.05.2013, номер регистрации: 74-74-19/082/2013-23; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №144 от 24.12.2014, орган выдачи: администрация Сосновского муниципального района Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, удостоверяющем проведенную государственную регистрацию прав от 26.10.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в ним 26.10.2015 сделана запись регистрации №74-74/036-74/019/090/2015-2685/1, серия 74 01 264131  (п. 1.2. договора). 

Продавец гарантирует, что до заключения договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, наймом, арендой или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартиры, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется (п. 1.5. договора). 

Согласно п. 1.3. договора квартира продается по цене 3 160 200 руб. 00 коп.., без НДС. 

Как следует из п. 2.1. договора покупатель уплачивает продавцу указанную в п.1.3 договора сумму в следующем порядке: 3 160 200 руб. 00 коп., без НДС в безналичном порядке за счет собственных средств на расчетный счет  продавца до 25.12.2019 либо иными способами, не запрещенными действующим законодательством Российской Федерации, в том числе путем зачета встречных однородных требований.

При этом стороны договорились, что квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи объекта покупателям и до его оплаты объект признается находящимся в залоге у продавца. 

Договор купли-продажи № 10-01/55-19 от 30.04.2019 зарегистрирован 14.05.2019 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

30.04.2019 между АО «ЮУ КЖСИ» (продавец) и ООО «Кастор» (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 10-01/56-19 (далее – договор № 10-01/56-19) по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность квартиру общей площадью 72,6 кв.м., расположенную  по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, ул. Береговая (мкр. Белый Хутор), д.6, кв.25, на втором этаже и оплатить в порядке и сроки, предусмотренные договором (пункт 1.1. договора).

Приобретаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области №238-зем от 16.05.2013, дата регистрации 29.05.2013, номер регистрации: 74-74-19/082/2013-23; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №144 от 24.12.2014, орган выдачи: администрация Сосновского муниципального района Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, удостоверяющем проведенную государственную регистрацию прав от 27.10.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в ним 27.10.2015 сделана запись регистрации №74-74/036-74/019/090/2015-2807/1, серия 74 01 241872 (п. 1.2. договора). 

Продавец гарантирует, что до заключения договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, наймом, арендой или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартиры, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется (п. 1.5. договора). 

Согласно п. 1.3. договора квартира продается по цене 2 541 000 руб. 00 коп.., без НДС. 

Как следует из п. 2.1. договора покупатель уплачивает продавцу указанную в п.1.3 договора сумму в следующем порядке: 2 541 000 руб. 00 коп., без НДС в безналичном порядке за счет собственных средств на расчетный счет  продавца до 25.12.2019 либо иными способами, не запрещенными действующим законодательством Российской Федерации, в том числе путем зачета встречных однородных требований.

При этом стороны договорились, что квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи объекта покупателям и до его оплаты объект признается находящимся в залоге у продавца. 

Договор купли-продажи № 10-01/56-19 от 30.04.2019 зарегистрирован 14.05.2019 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Покупатель не исполнил обязательства по оплате стоимости квартир. 

Истцом в адрес ответчика направлены претензии исх. № 04-12/475 от 14.12.2020, №04-12/474 от 14.12.2020 с требованием погашения задолженности. Ответа на претензию от ответчика последовало. 

Истцом в адрес ответчика направлены уведомления о расторжении договоров, ответа на которые также последовало. 

Ненадлежащее исполнение обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской  Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются. 

Суд исходит из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартир согласованы все существенные условия договора, в том числе цены квартир.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской  Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской  Федерации. 

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации. 

По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из его сторон является существенное нарушение договора другой стороной. Согласно разъяснениям, изложенным в  определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2017 № 305ЭС17-14389, применительно к соглашениям купли-продажи судебной практикой выработана позиция, согласно которой неоплата покупателем цены договора в согласованный сторонами срок свидетельствует о таком существенном нарушении, поскольку без оплаты товара соответствующие отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл, в связи с чем он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 № 12295/06, от 15.04.2008 № 16732/07, от 23.06.2009 № 4651/09, от 10.06.2014 № 1999/14, определения Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 № 304- ЭС17-11435, от 11.07.2017 № 78-КГ17-21). 

При этом тот факт, что продавец может защитить свои права путем взыскания долга, сам по себе не препятствует предъявлению требования о расторжении договора как альтернативного способа защиты, выбор конкретного способа защиты находится в воле продавца.

Также судом учитываются разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик не представил суду доказательств надлежащего исполнения обязательств с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

С учетом изложенного выше и принимая во внимание обоснованность исковых требований о расторжении договоров купли-продажи, подтверждение материалами дела существенных нарушений покупателем принятых на себя договорных обязательств по оплате имущества, и правомерности требования о возврате жилых помещений истцу, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя на спорные жилые помещения и государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости продавца

Госпошлина по настоящему иску составляет 12 000 руб. 00 коп.

При обращении с настоящим иском истцом была уплачена госпошлина в размере 12 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями №31 от 07.06.2021 на сумму 6 000 руб. 00 коп., №345 от 21.06.2021 на сумму 6 000 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина подлежит отнесению на ответчика и взысканию с ответчика в пользу истца.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи №10-01/56-19 от 30.04.2019, договор купли-продажи №10-01/55-19 от 30.04.2019, заключенные между акционерным обществом «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск, и обществом с ограниченной ответственностью «Кастор», г. Магнитогорск Челябинской области. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Кастор», г. Магнитогорск Челябинской области, возвратить свободными от прав третьих лиц по акту приема-передачи акционерному обществу «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск, следующие жилые помещения: трехкомнатную квартиру общей площадью 91,6 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, ул. Береговая (мкр. Белый Хутор), д.6, кв.8, второй этаж, кадастровый номер 74:19:1203001:1967, и трехкомнатную квартиру общей площадью 72,6 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, ул. Береговая (мкр. Белый Хутор), д.6, кв.25, второй этаж, кадастровый номер 74:19:1203001:1953. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кастор», г. Магнитогорск Челябинской области, в пользу акционерного общества «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск, расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 00 коп..

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

 Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                      Т.Д. Пашкульская