ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-54283/2022

29 апреля 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Савиной Е.В., судей Богдановской Г.Н. и Смирновой Я.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Провоторовой Д.А.,

при участии:

- от истца: ФИО1 по доверенности от 15.01.2026, - от ответчика: председателя правления Лукьяна К.М.,

ФИО2 по доверенности от 01.09.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в арбитражном суде первой инстанции, дело № А56-54283/2022,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон сервис» к гаражно-строительному кооперативу «Цивилизация – 1»

о взыскании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон Сервис» (далее – Компания, УК «Эталон Сервис») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к гаражно-строительному кооперативу «Цивилизация-1» (далее – Кооператив, ГСК «Цивилизация-1») о взыскании 8 339 196,03 руб. задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.06.2019 по 31.05.2022.

Решением суда первой инстанции от 24.05.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2023 решение от 24.05.2023 и постановление от 07.09.2023 отменены, дело направлено для нового рассмотрения в ином судебном составе в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении истец заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований, с учетом увеличения периода просрочки, просил взыскать с ответчика 12 501 411,37 руб. задолженности по оплате нежилого помещения и коммунальных услуг за период с 01.05.2019 по 31.01.2024.

Суд первой инстанции отказал в принятии уточненных исковых требований применительно к положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением суда от 10.09.2024, резолютивная часть которого объявлена 22.08.2024, с ответчика в пользу истца взыскано 12 501 411,37 руб. задолженности.

Не согласившись с решением, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, ответчик обратился с апелляционной жалобой.

В обоснование жалобы указывает на то, что суд первой инстанции отказал истцу в принятии к рассмотрению уточненных исковых требований, в связи с чем, истец обратился в суд с самостоятельным иском о взыскании 4 162 215,43 руб. задолженности за период с 01.06.2022 по 31.01.2024 (дело № А56-38176/2024).

Ответчик отмечает, что в судебном заседании, состоявшемся 22.08.2024, судом объявлена резолютивная часть о взыскании с ответчика 8 339 196,03 руб. задолженности, то есть имеет место несоответствие объявленной 22.08.2024 резолютивной части полному тексту решения от 10.09.2024.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16.01.2025.

Определением от 16.01.2025 суд апелляционной инстанции установил безусловные основания для отмены обжалуемого решения от 10.09.2024, в связи с чем, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, назначил заседание на 27.02.2025.

В заседании представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления конструктивного единства здания автостоянки площадью 7 817,1 кв.м со зданием многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1, стр. 1, предложил поручить производство экспертизы одной из следующих организаций: ООО «ПетроЭксперт» или ООО «Многоотраслевой центр экспертизы и оценки «Аргументъ».

Представитель истца против назначения судебной экспертизы не возражал, сообщил о том, что направит в суд предложения об экспертных организациях, которым может быть поручено проведение экспертизы.

Определением суда от 27.02.2025 заседание отложено на 10.04.2025 для направления запросов в адрес экспертных организаций, предложенных сторонами.

Определением от 10.04.2025 заседание отложено на 29.05.2025 для повторного направления запросов в организации, предложенные сторонами.

Запросы, направленные письмом от 18.04.2025, экспертными организациями ООО «Авторское бюро экспертиз», ООО «Петербургская экспертная компания», ООО «Эксперт Центр», ООО «Смартэксперт» и ООО «Петрополис» не получены, письма возвращены в апелляционный суд из-за истечения срока хранения почтовой корреспонденции.

Протокольным определением от 29.05.2025 апелляционный суд отложил судебное разбирательство на 16.07.2025 для представления истцом в письменной форме заявленного в заседании ходатайства о привлечении третьих лиц, а также для представления ответчиком возражений на ходатайство истца.

Определением от 15.07.2025 произведена замена в составе суда: в связи с нахождением в отпуске судьи Новикова Е.М. и Кузнецов Д.А. заменены на судей Богдановскую Г.Н. и Смирнову Я.Г. Рассмотрение дела произведено сначала, согласно требованиям статьи 18 АПК РФ.

До судебного заседания истец представил на флеш-носителе техническую, исполнительную и рабочую документацию на МКД по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1, стр. 1, необходимую для проведения по делу строительно-технической экспертизы.

Кроме того, истец представил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно

предмета спора, собственников нежилых помещений 47Н, 48Н и 49Н. расположенных в спорных МКД, для чего истец просил истребовать в Росреестре выписки из ЕГРН, содержащие сведения о правообладателях указанных помещений.

По доводам истца, настоящий спор затрагивает права и обязанности указанных лиц, поскольку помещения 47Н, 48Н и 49Н являются соседними по отношению к принадлежащему ответчику помещению 45Н. Помещения автостоянки, входящие в состав нежилого помещения 45Н, расположены между перечисленными помещениями и основной частью жилого дома.

Истец также просит привлечь к участию в деле в качестве третьего лица Совет многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1, стр. 1, в составе его членов: ФИО3, Лукьяна К.М., ФИО4 и ФИО5

Ответчик представил возражения на ходатайства истца, платежное поручение от 11.07.2025 № 182, подтверждающее внесение денежных средств для оплаты экспертизы на депозитный счет апелляционного суда, а также ходатайство об истребовании у Службы государственного строительного надзора и экспертизы (далее – Госстройнадзор) и застройщика спорного МКД, коим являлось ООО «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад», проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы, на основании которой производилось строительство дома, со всеми изменениями.

Определением суда от 16.07.2025 ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, собственников нежилых помещений 47Н, 48Н и 49Н, а также членов Совета многоквартирного дома, расположенного по адресу:

Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1, стр. 1, отклонено.

Вместе с тем, суд удовлетворил ходатайство об истребовании у Госстройназдора Санкт-Петербурга и ООО «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» проектной документации, в связи с чем, заседание отложено на 25.09.2025.

До заседания от ООО «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» поступили положительные заключения экспертизы, выданные ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» в отношении объекта капитального строительства: «Многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями и встроено-пристроенными многоэтажными гаражами (автостоянками)» по адресу: Санкт- Петербург, Октябрьская наб., участок 52.

Госстройнадзор Санкт-Петербурга представил ответ на запрос от 31.07.2025, в котором отметил, что проектная документация в отношении объекта по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1, стр. 1, отсутствует по причине истечения пятилетнего срока хранения.

Поступившие в ответ на определение суда от 16.07.2025 документы приобщены к материалам дела.

Определением от 26.09.2025 апелляционный суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования о взыскании с ответчика 12 501 411,37 руб. задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, оказанных в период с 01.05.2019 по 31.01.2024 в отношении нежилого помещения 45-Н по адресу: Санкт- Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1, стр. 1.

Судебное разбирательство отложено на 20.11.2025 для представления ответчиком мотивированного отзыва на уточненные исковые требования, а также для проведения сторонами сверки расчетов за период с 01.05.2019 по 31.01.2024.

По результатам сверки расчетов истец 11.11.2025 представил ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 12 433 986,59 руб., с учетом частичных оплат, поступивших от ответчика по платежным поручениям от 20.06.2024 №№ 135, 136 в счет стоимости услуг за сентябрь, октябрь 2023 года.

Ответчик представил дополнения, с учетом ходатайства истца об уточнении исковых требований. В дополнениях ответчик отметил, что вопрос об единстве помещения автостоянки (45-Н) со зданием многоквартирного дома по адресу: Санкт- Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1, стр. 1, является предметом спора, доказательств однозначно позволяющих ответить на данный вопрос материалы дела не содержат. В частности, как полагает ответчик, судом не исследованы способы и конструктивные решения, фактически реализованные при строительстве помещения автостоянки. В этой связи, в дополнениях ответчик повторно заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

В заседании, состоявшемся 20.11.2025, уточненные исковые требования о взыскании 12 433 986,59 руб. приняты к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ.

Судом объявлен перерыв до 27.11.2025 для проверки поступления денежных средств на депозитный счет суда, а также для представления истцом предложений о том, какие вопросы следует поставить на разрешение эксперта.

Истец представил письменную позицию по существу спора, а также вопрос, который может быть поставлен перед экспертом.

Поступившие от истца документы приобщены к материалам дела.

Определением суда от 02.12.2025 по ходатайству ответчика назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Стукало Е.Н. Производство по делу на основании статьи 144 АПК РФ приостановлено до поступления в апелляционный суд экспертного заключения

Экспертное заключение от 21.01.2026 № 25-163/А56-54283/2022 поступило в апелляционный суд 26.01.2026.

Определением от 28.01.2026 в редакции определения об исправлении опечатки от 04.02.2026 апелляционный суд назначил на 26.03.2026 судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

Протокольным определением от 26.03.2026 апелляционный суд, согласно статье 147 АПК РФ, возобновил производство, назначил заседание для рассмотрения спора по существу на 09.04.2026. В порядке подготовки к заседанию сторонам предложено представить письменные позиции, с учетом обстоятельств, установленных экспертом в заключении от 21.01.2026 № 25-163/А56-54283/2022.

До заседания стороны представили правовые позиции по делу, которые приобщены судебной коллегией к материалам дела.

Явившийся в судебное заседание представитель истца поддержал уточненные исковые требования, просил взыскать с ответчика 12 433 986,59 руб. задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, оказанных в период с 01.05.2019 по 31.01.2024. Представитель истца настаивал на том, что принадлежащая ответчику автостоянка зарегистрирована в ЕГРН в качестве нежилого помещения 45Н в составе многоквартирного дома по адресу: Санкт- Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1, стр. 1, ввиду чего ответчик обязан вносить плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Представители ответчика, ссылаясь на то, что автостоянка фактически является зданием, конструктивно обособленным от многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1, стр. 1, что установлено экспертом по результатам проведения судебной экспертизы, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав документы, представленные в материалах дела, заслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

УК «Эталон-Сервис» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный проспект, дом 25, корпус 1, строение 1, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 26.10.2018 № 1.

Протоколом от 26.10.2018 № 1 утверждены размеры платы за содержание жилых/нежилых помещений и коммунальных услуг, в том числе в отношении паркинга (т.1, л.д. 54).

ГСК «Цивилизация-1» является собственником нежилого помещения 45Н площадью 7732,2 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный проспект, дом 25, корпус 1, строение 1, о чем в ЕГРН 29.01.2019 сделана запись о регистрации права собственности (т.1, л.д. 47, оборотная сторона).

Помещение 45Н принято ГСК «Цивилизация-1» от ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» (застройщика) по акту приема-передачи от 24.12.2018 (т.1, л.д. 11).

Согласно данному акту, помещение 45Н является пристроенной автостоянкой на 6 этажей с мезонином-надстройкой, рассчитан на 223 машино-места.

Кроме помещения 45Н, ГСК «Цивилизация-1» по акту от 24.12.2018 переданы помещения 21Н (водомерный узел автостоянки), 22Н (насосная автостоянки) и 46Н (электрощитовая автостоянки), которые, как указано в акте, являются вспомогательными, предназначены для обслуживания помещения автостоянки.

Ссылаясь на оказание ГСК «Цивилизация-1» в период с 01.05.2019 по 31.01.2024 услуг по содержанию, управлению и ремонту общего имущества в МКД, а также оказание коммунальных услуг для целей содержания общего имущества (ХВС, ГВС, водоотведение, энергоснабжение), УК «Эталон-Сервис» выставило к оплате в общей сумме 13 256 457,80 руб., согласно расшифровкам начислений (приложения №№ 1.1, 1.2 к ходатайству об уточнении требований от 11.11.2025).

ГСК «Цивилизация-1» произвело оплату услуг частично, перечислив управляющей организации за период с 01.05.2019 по 31.05.2022 – 417 922,48 руб., а за период с 01.06.2022 по 31.01.2024 – 404 548,68 руб. Согласно расшифровкам начислений, оплата производилась за определенные услуги: управление МКД, содержание придомовой территории и техническое обслуживание лифтов.

Задолженность по оплате услуг составила 12 433 986,59 руб.

Претензия от 12.03.2021 исх. № 0269/21 оставлена ГСК «Цивилизация-1» без удовлетворения, что послужило основанием для обращения УК «Эталон-Сервис» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судебная коллегия апелляционной инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства, представленные в материалах дела, заслушав правовые позиции сторон, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт

общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен частью 1 статьи 36 ЖК РФ, а также разделом I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

В состав указанного имущества, в том числе, включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 29.01.2018 № 5-П указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения.

В этой связи, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (многоквартирном доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. В свою очередь, в силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона

от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией возникновения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из изложенных нормативных положений, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 29.01.2018 № 5-П, следует, что право на общее имущество в многоквартирном доме и корреспондирующая ему обязанность по содержанию общего имущества, соразмерно со своей долей, возникают в силу самого факта принадлежности лицу на праве собственности помещения в данном многоквартирном доме.

Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Т-ны и определения», который утвержден и введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-СТ, под многоквартирным домом понимается оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий). В состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно разъяснениям пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ссылаясь на наличие у ответчика обязанности по внесению платы за управление, содержание общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный проспект, дом 25, корпус 1, строение 1, истец представил в материалы дела выписку из ЕГРН, согласно которой за ответчиком зарегистрировано право собственности на автостоянку, как на единое нежилое помещение 45Н по адресу, совпадающему с адресом многоквартирного дома.

В выписке также указан кадастровый номер объекта недвижимости, в пределах которого расположено помещение 45Н. Данный кадастровый номер 78:12:0633102:4280 соответствует кадастровому номеру многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный проспект, дом 25, корпус 1, строение 1.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 24.12.2018, спорное помещение 45Н на 6 этажей с мезонином-надстройкой является пристроенным гаражом (автостоянкой).

Кроме того, как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.07.2018 № 78-12-18-2018, спорный МКД является многоквартирным домом со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенными многоэтажными гаражами (автостоянками). Среди общих показателей вводимого в эксплуатацию объекта значится, в том числе автостоянка площадью 7 732,2 кв. м (т. 1, л.д. 110 - 111).

В техническом паспорте на многоквартирный дом со встроенно- пристроенными помещениями и встроенно-пристроенными многоэтажными гаражами (автостоянками) (составлен по состоянию на 26.04.2018) в разделе «нежилые помещения» также указана автостоянка, номер помещения 45Н, площадь 7 732,2 кв. м (т.д. 1, л.д. 112 - 117).

Основываясь на перечисленных документах, истец полагает, что помещение автостоянки (45Н) является нежилым встроенно-пристроенным помещением в составе многоквартирного дома, вследствие чего ответчик в силу статей 210, 249 ГК РФ, части 2 статьи 153 ЖК РФ обязан нести расходы по содержанию общего имущества, наравне с иными собственниками помещений в многоквартирном доме.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик настаивал на том, что автостоянка представляет собой отдельно стоящее, конструктивно обособленное от многоквартирного дома здание, не имеющее общих инженерных коммуникаций, что исключает возможность пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный проспект, дом 25, корпус 1, строение 1. Для подтверждения указанных обстоятельств ответчик в суде апелляционной инстанции заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Согласно подходу Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, отраженному в определении от 27.06.2023 № 306-ЭС23-2501 по делу № А65-15395/2020, при оценке статуса встроенно-пристроенных в многоквартирный дом помещении перед экспертом могут быть поставлены вопросы об описании строительных способов, примененных и фактически реализованных в момент создания объектов конструктивных решениях при возведении (примыкании) вместе с жилым домом встроенно-пристроенных помещений. Вместе с тем, в целях оплаты на общедомовые нужды вопрос о статусе этих помещений применительно к наличию/отсутствию условий для их отнесения к составу дома должен решаться исключительно судом, как правовой, в том числе при необходимости – на основе технического экспертного заключения о спроектированных и/или реализованных в момент создания смежных объектов строительных решениях, инвентаризационных и иных инженерных документов.

Согласно пункту 3.21 названного выше ГОСТ Р 51929-2014, в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения. В соответствии с Приложением № 1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 № 37, пристройкой признается часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Согласно СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий Приложение Б. Т-ны и определения,

встроенное нежилое помещение – это помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м (например бывшая жилая квартира). Встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В целях установления проектных решений, фактически реализованных при строительстве автостоянки, разрешения вопроса о возможности отнесения спорной автостоянки к числу пристроенных или встроенно-пристроенных помещений апелляционный суд определением от 02.12.2025 по ходатайству ответчика назначил строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Стукало Е.Н. Перед экспертом суд поставил следующие вопросы:

1) Имеет ли здание автостоянки площадью 7 817,1 кв.м общие с многоквартирным домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1 стр. 1, строительные конструкции, в том числе фундамент, несущие стены, плиты перекрытия и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, крышу?

2) Имеет ли здание автостоянки общей площадью 7 817,1 кв.м общие с многоквартирным домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1 стр. 1, инженерные коммуникации, в том числе системы электроснабжения, теплоснабжения, вентиляции, водоснабжения и водоотведения?

3) Может ли здание автостоянки общей площадью 7 817,1 кв.м технически эксплуатироваться автономно без инженерных сетей, обеспечивающих эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1 стр. 1, в частности, тепловых сетей, сетей холодного водоснабжения и горячего водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, вентиляции?

Для проведения судебной экспертизы по изложенным вопросам эксперту предоставлены материалы дела, содержащие, в том числе технический паспорт на МКД, ведомость помещений и их площадей, приложение к поэтажному плану, поэтажные планы, рабочая и исполнительная документация.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 21.01.2026 № 25-163/А56-54283/2022, здание автостоянки общей площадью 7 817,1 кв.м не имеет с многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1 стр. 1, общих строительных конструкций, в том числе фундамента, несущих стен, плит перекрытий, несущих колонн и крыши, общих инженерных коммуникаций, технически может эксплуатироваться автономно от многоквартирного дома.

По результатам натурного осмотра здания автостоянки и изучения предоставленной технической документации эксперт в исследовательской части указанного заключения на стр. 11 отметил, что части здания 8Б (автостоянка, согласно рабочей документации) и секции 4 жилого дома не имеют общих конструктивных элементов, таких как фундамент, несущие стены и колонны, перекрытия и крыши. Между стеной 4-ой секции жилого дома и наружной стеной паркинга имеется зазор, который заполнен минеральным утеплителем, закрыт элементом отделки фасада паркинга, что зафиксировано на фотографиях, приложенных к заключению. Наружные ограждающие и несущие конструкции паркинга не имеют связи с конструкциями жилого дома; проходы, соединяющие элементы и конструкции между паркингом и жилым домом отсутствуют. Кровля паркинга и кровля жилого дома расположены на разных уровнях и также не имеют общих конструкций. Эксперт на стр. 12 заключения № 25-163/А56-54283/2022

отметил, что в рабочей документации Шифр 311/11.03.2014-8-8Б.8В.-АР здание паркинга имеет наименование «пристройка 8Б», однако, данное здание с технической точки зрения является отдельным строением, имеющим капитальных стен и иных конструкций, а также внутреннего сообщения с жилой частью дома.

Эксперт Стукало Е.Н. предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствующая подписка представлена в материалы дела. Изучив содержание экспертного заключения от 21.01.2026 № 25-163/А56-54283/2022, апелляционный суд признал его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, названное заключение принято судом в качестве допустимого доказательства, подлежащего оценке наравне с иными документами, представленными в дело, применительно к статьям 70, 71 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Спорное здание и многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1 стр. 1, как установлено экспертом, что сторонами по делу не оспаривается, не имеют общих строительных конструкций и общих инженерных коммуникаций, могут эксплуатироваться автономно.

Как отметил ответчик в апелляционной жалобе, что истцом также не оспорено, здание автостоянки не является вспомогательным по отношению к многоквартирному дому, используется пайщиками Кооператива (среди которых не только собственники помещений в спорном доме, но и собственники квартир в соседних домах) для размещения принадлежащих им транспортных средств и сдачи машино-мест в аренду третьим лицам.

С учетом отсутствия общего назначения, а также реализованных единых архитектурных решений, ввиду отсутствия общности строительных конструкций и инженерных коммуникаций, сообщения между зданием автостоянки и МКД, апелляционный суд приходит к выводу о том, что здание автостоянки (помещение 45Н, согласно ЕГРН) не соответствует признакам пристроенного или встроено-пристроенного помещения, как следствие, не является частью многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1 стр. 1.

Из данного вывода следует, что ответчику не принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: Санкт- Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1 стр. 1, управление которым осуществляет истец, что исключает возложение на ответчика обязанности по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Не оспаривая выводов эксперта, изложенных в заключении от 21.01.2026 № 25-163/А56-54283/2022, истец ссылается на регистрацию за ответчиком права собственности на помещение 45Н, как на нежилое помещение в составе МКД.

Между тем, вопрос о статусе нежилого помещения применительно к наличию/отсутствию условий для его отнесения к составу дома должен решаться не только на основании сведений кадастрового и регистрационного учета, внесенных в ЕГРН, но и на основании строительных решений, фактически реализованных в момент создания смежных объектов недвижимости.

В противном случае на лицо, которое фактически не пользуется и не имеет объективной возможности пользоваться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (в силу обособленности здания от МКД), будет возложена обязанность по содержанию указанного имущества, что противоречит положениям статьи 210 ГК РФ.

Ответчик не оспаривает факт общности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-кт, д. 25, корп. 1 стр. 1, а также здание автостоянки, что, однако, свидетельствует лишь о возникновении общей долевой собственности на земельный участок. Как видно из расшифровок начислений за спорный период, представленных истцом, ответчик вносил истцу плату за уборку земельного участка.

По изложенным мотивам судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований по праву, в удовлетворении иска УК «Эталон Сервис» надлежит отказать.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, которые понесены сторонами при рассмотрении настоящего дела (в том числе при первоначальном рассмотрении), а также по оплате экспертизы, которые понес ответчика, относятся на истца.

Решение суда от 10.09.2024 подлежит отмене по безусловным основаниям применительно к части 4 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2024 по делу № А56-54283/2022 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон сервис» в пользу гаражно-строительного кооператива «Цивилизация – 1» 30 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, а также 220 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» (ИНН 

<

***>) с депозитного счета Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 220 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу № А56-54283/2022, согласно счету от 21.01.2026 № 08.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Савина Судьи Г.Н. Богдановская

Я.Г. Смирнова