АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

21 февраля 2024 года

 

Дело № А33-3413/2023

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.02.2024.

В полном объёме решение изготовлено 21.02.2024.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску прокурора города Красноярска в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

в присутствии:

от процессуального истца - прокуратуры города Красноярска: ФИО2, личность и полномочия установлены на основании служебного удостоверения № 335887 (до перерыва – 23.01.2024), ФИО3, личность и полномочия установлены на основании служебного удостоверения № 335969 (после перерыва – 07.02.2024),

от ответчиков:

- департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО4, представителя по доверенности от 15.12.2023, личность установлена паспортом,

- индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО5, представителя по доверенности от 06.09.2022, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО6, 

 

установил:

прокурор города Красноярска в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Красноярск (далее – процессуальный истец) обратилась в Октябрьский районный суд города Красноярска с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и к ФИО1 (далее – ответчики)

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 24.02.2021 № 207 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в лице заместителя руководителя департамента ФИО7, действующего на основании Положения, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 11-р, приказа № 362 от 28.04.2020, и ФИО1, в лице ФИО8, действующей на основании доверенности от 18.10.2019, зарегистрированной в реестре за № 24/131-н/24-2019-7-465, земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой 59 г, общей площадью 4 577 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины (код – 4.4);

- об исключении из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой 59 г, общей площадью 4 577 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины (код – 4.4);

- о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой 59 г, общей площадью 4 577 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины (код – 4.4).

Одновременно с исковым заявлением прокурором города Красноярска заявлено ходатайство о применении обеспечительных мер в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером  24:50:0100212:799.

Определением Октябрьского районного суда города Красноярска от 15.07.2022  исковое заявление принято к производству суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Красноярскому краю.

Определением Октябрьского районного суда города Красноярска от 15.07.2022  приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю производить любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером  24:50:0100212:799.

В судебном заседании 12.10.2022 Октябрьским районным судом города Красноярска к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Красноярска.

Определением Октябрьского районного суда города Красноярска от 22.12.2022 гражданское дело № 2-7079/2022 по исковому заявлению Прокурора города Красноярска в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования города Красноярск к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи, исключении сведений из ЕГРН, прекращении права собственности передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Красноярского края

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 09.02.2023 возбуждено производство по делу.

В предварительном судебном заседании 04.05.2023 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании 18.10.2023 суд, с учетом избранного способа защиты, обусловившего особенности процессуального статуса лиц, участвующих в деле, руководствуясь статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил ходатайство процессуального истца, изменил процессуальный статус администрации города Красноярска с третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на материального истца.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Распоряжением администрации города Красноярска от 18.10.2012 №5290-недв «О внесении изменений в постановление администрации города от 27.07.19898 №1366 (МП «Совхоз «Октябрьский»)» муниципальному предприятию города Красноярска «Совхоз цветочных и древесно-декоративных культур «Октябрьский» предоставлен в аренду до 26.07.2013, в том числе 6-контурный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:153486, общей площадью 29 055 кв.м., в том числе: 74,42 кв.м. – контур №1, 9 913,60 кв.м. – контур №2, 6 438,28 кв.м. – контур №3, 121,66 кв.м. – контур №4, 7 622,17 кв.м. – контур №5, 4 885,93 кв.м. – контур №6, расположенный по адресу: 

<

...> г, для сельскохозяйственного использования.

Распоряжением администрации города Красноярка от 07.08.2017 № 3445-недв утверждена схема расположения земельных участков по ул. Елены Стасовой, 59г из земель намеленных пунктов, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:153486, расположенного по адресу: 

<

...>, с сохранением исходного земельного участка в изменённых границах, в том числе земельного участка с условным номером 24:50:0000000:143486:ЗУ2 площадью 4577 кв.м, в том числе 52 кв.м. - охранная зона инженерных сетей, в границах зоны делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1) с наложением на зону с особыми условиями использования территорий (водоохранная зона), расположенного по адресу: Красноярский край г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г. 

Согласно сведений ЕГРН земельный участок площадью 4 577 кв.м. по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59 г с видом разрешенного использования – магазины (код 4.4) поставлен на кадастровый учет 12.04.2018 с присвоением кадастрового номера 24:50:0100212:799.

Из содержания сведений из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), предоставленным Управлением архитектуры администрации города Красноярска (письмо от 23.05.2018 № 1798-уарх), следует, что земельный участок с кадастровым номером расположен в территориальной зоне «зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (O-l)», к основному виду разрешенного использования которой относится, в том числе магазины (код – 4.4), для которой установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: предельный минимальный размер земельного участка – 0,03 га; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 80%.

Распоряжением администрации города Красноярска от 30.08.2018 № 3988-недв принято решение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с наложением зон с особыми условиями использования территорий: водоохранная зона, с кадастровым номером 24:50:0100212:799, общей площадью 4577 кв.м., в том числе 52 кв.м. – охранная зона инженерных сетей, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, д. 59г, предназначенного для размещения объектов: магазины (код 4.4).

На основании протокола о результатах проведения аукциона от 12.10.2018, распоряжения администрации города Красноярска от 30.08.2018 №3988-недв, извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, опубликованного в газете «Городские новости» от 05.09.2018 выпуск № 106, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 63 с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, д. 59г, общей площадью 4577 кв.м. для использования в целях строительства объектов: магазины (код 4.4), сроком на семь лет.

ООО ПСК «ПроектСтройСервис» в 2019 году разработана проектная документация на строительство объекта - «магазина сезонной торговли «Нимфея»  г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59» шифр КСС-1/1-19, из содержания которой следует, что функциональное назначение проектируемого объекта капитального строительства – торговое здание (магазин сезонной торговли «Нимфея»), осуществляющее продажу товаров и оказание услуг торговли покупателям (продажа семян, саженцев декоративных и плодовых растений (цветы, кустарники, деревья), специализированной литературы по садоводству и цветоводству), технико-экономические показатели объекта: строительный объем – 75,16 кв.м., площадь застройки – 28,5 кв.м., общая площадь – 18,10 кв.м.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 04.05.2023 департаментом градостроительства администрации города Красноярска представлена проектная документация, изготовленная ООО ПСК «ПроектСтройСервис» в 2019 году, шифр КСС-1/1-19, на основании которой ФИО1 выдано разрешение на строительство объекта «магазин сезонной торговли «Нимфея» г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59».

Согласно проектной документации шифр КСС-1/1-19 в отношении объекта - «магазина сезонной торговли «Нимфея»  г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59» предусмотрена следующая схема планировочной организации территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799 (4 577 кв.м.) площадь застройки – 28,05 кв.м. (0,61%); площадь проездов – 454,5 кв.м. (10,01%), площадь тротуаров – 78,3 кв.м. (1,71%), площадь вспомогательных площадок – 329,8 кв.м. (7,2%), площадь озеленения – 3 026,55 кв.м. (66,13%), площадь дорожек – 424,3 кв.м. (9,27%).

Администрацией города Красноярска 17.07.2020 ФИО1 выдано разрешение на строительство № 24-RU24308000-119-2020 объекта: «Магазин сезонной торговли «Нимфея» г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г». 

Администрацией города Красноярска 17.11.2020 ФИО1 выдано разрешение № 24-RU24308000-119-2020 на ввод объекта в эксплуатацию: «магазин сезонной торговли «Нимфея» г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г». 

Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание - магазин сезонной торговли «Нимфея» г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г площадью 18,1 кв.м., расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, поставлен на кадастровый учет 02.12.2020 с присвоением кадастрового номера 24:50:0100212:901, право собственности ФИО1 зарегистрировано 18.12.2020 (номер регистрации 24:50:0100212:901-24/112/202-1).

ФИО1 19.01.2021 обратилась в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, д. 59г, в целях эксплуатации объекта капитального строительства: «магазин сезонной торговли «Нимфея», указав, что на земельном участке расположено капитальное здание магазина садового центра «Нимфея», осуществляющего продажу саженцев деревьев и кустарников; в связи со спецификой торговли магазин работает в период с марта по октябрь, в здании магазина ведется кассовое обслуживание покупателей, а также продаются семена и литература по садоводству; растения для продажи высажены в контейнеры, а также непосредственно в грунт; земельный  участок полностью занят высаженными растениями, размер растений от однолетних саженцев до взрослых полномерных деревьев; посадки проведены в соответствии с генеральным планом территории, разработанным в составе проектной документации на объект капитального строительства «Магазин сезонной торговли «Нимфея»; генеральный план разработан лицензированной проектной организацией ООО ПСК «ПроектСтройСервис»; в соответствии с проектом выполнено зонирование территории, включающее: зону магазина; зону размещения саженцев для продажи в контейнерах и непосредственно в грунте; зону автопарковки; хозяйственную зону с площадкой для мусорных контейнеров; проектирование и строительство объекта и территории проведено в соответствии с требованиями действующих нормативных документов: СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-889 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009 «общественные здания и сооружения».

Согласно заключению департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 26.01.2021 № К-555 по состоянию земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799 земельный участок огражден совместно со смежными участками, подъезд возможен; в зимний период участок не эксплуатируется, доступа нет; на земельном участке находится эксплуатируемое нежилое одноэтажное здание  - магазин сезонной торговли с кадастровым номером 24:50:0100212:901 площадью 18,1 кв.м, древесно-кустарниковая растительность. К заключению приложено фото.

Письмом от 17.02.2021 № К-535 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил ФИО9 о принятом решении  о подготовке проекта договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, д. 59г.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка от 24.02.2021 № 207, согласно которому продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 4577,0 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0100212:799, находящийся в охранной зоне инженерных сетей, в водоохранной зоне водного объекта, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и  зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 1.4. договора покупатель обладает на праве собственности расположенным на участке зданием, назначение - нежилое, наименование; «Магазин сезонной торговли «Нимфея», г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г, площадью 18,1 кв.м, этаж № 1, в том числе подземных 0, по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г.

В соответствии с пунктом 2.1. договора цена участка установлена в размере 3 593 739 руб. 11 коп., что составляет 15,0 процентов от его кадастровой стоимости.

Согласно сведениям ЕГРН за ФИО1 10.03.2021 зарегистрировано (номер записи о регистрации 24:50:0100212:799-24/105/2021-5) право собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799.

В ответ на запрос Октябрьского районного суда г. Красноярска филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю 25.08.2022 представлены копии материалов регистрационных дел  в отношении объектов недвижимости  с кадастровыми номерами 24:50:0100212:799, 24:50:0100212:901.

Исходя из содержания разработанной ООО ПСК «ПроектСтройСервис» проектной документации шифр КСС-1/1-19 в отношении объекта - «магазина сезонной торговли «Нимфея»  г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59», подъезд к участку запроектирован через смежный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:157 по адресу ул. Елены Стасовой,47, принадлежащий на праве собственности ФИО1, на котором расположен и функционирует садовый центр «Нимфея», также подъезд возможен со стороны ул.Снежная с восточной стороны участка проектирования.

Согласно ситуационному плану, подготовленному департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с использованием ЕМГИС администрации города Красноярска спорный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799, в том числе является смежным с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0100212:157.

Согласно выписке из ЕГРН 23.01.2024  № КУВИ-001/2024-215424000 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:157, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – место размещения административного здания  садового центра «Нимфея», местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, площадью 2008 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО1 (дата регистрации права собственности – 23.07.2018), в границах земельного участка расположены объекты с кадастровыми номерами 24:50:0100212:332, 24:50:0100212:798.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.01.2024 № КУВИ-001/2024-21884812 ФИО1 с 18.05.2018 является собственником здания с кадастровым номером 24:50:0100212:798, адрес: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, зд. 47, площадь 31,5 кв.м, наименование «Административное здание садового центра «Нимфея», год ввода в эксплуатацию 2018.

Из акта осмотра от 12.01.2024 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, подготовленного прокуратурой, следует, что земельный участок по периметру огорожен, на земельном участке расположено одноэтажное нежилое здание; на участке находятся кустарниковые растения, деревья; участок покрыт снегом, какой-либо хозяйственной деятельности на участке не ведется. К акту приложена фототаблица.

Полагая, что земельный участок приобретен по льготной цене в обход обязательной процедуры торгов, предусмотренной пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду несоразмерности площади выкупленного земельного участка, прокурор города Красноярска (далее – процессуальный истец) обратился в суд в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее – материальный истец) с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчики)

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 24.02.2021 № 207 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в лице заместителя руководителя департамента ФИО7, действующего на основании Положения, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 11-р, приказа № 362 от 28.04.2020, и ФИО1, в лице ФИО8, действующей на основании доверенности от 18.10.2019, зарегистрированной в реестре за № 24/131-н/24-2019-7-465, земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой 59 г, общей площадью 4 577 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины (код – 4.4);

- об исключении из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой 59 г, общей площадью 4 577 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины (код – 4.4);

- о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой 59 г, общей площадью 4 577 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины (код – 4.4).

Управлением Росреестра по Красноярскому краю представлены пояснения на исковое   заявление от 05.09.2022,  отзыв от 11.08.2023 с указанием информации ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799 и объекта недвижимости, располагающегося в его границах с кадастровым номером  24:50:0100212:901.

Возражая относительно исковых требованиях в отзыве на исковое заявление от 27.03.2023 и дополнительных пояснениях к нему от 03.05.2023, от 22.01.2054 ответчик – индивидуальный предприниматель ФИО1, указывает на следующее:

- ИП ФИО1 включена в ЕГРИП с указанием основного вида деятельности (ОКВЭД) 81.30. – деятельность по благоустройству ландшафта, и иных видов экономической деятельности;  01.19.2 – цветоводство, 01.25.1 – выращивание прочих плодовых и ягодных культур; 01.25.2 – выращивание семян плодовых и ягодных культур; 01.30. – выращивание рассады; 01.31. – предоставление услуг в области растениеводства; 02.10.11 – выращивание посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев); 46.21.12. – торговля оптовая семенами, кроме семян масленичных культур; 46.22. – торговля оптовая цветами и растениями, семенами и удобрениями в специализированных магазинах;

- ФИО1 изначально приобретала земельный участок для ведения своей предпринимательской деятельности, включающей выращивание, хранение и реализацию большого ассортимента посадочного материала; специфика торговли растениями не предполагает необходимости в большой закрытой торговой площади, в магазине происходит только оплата за товар; выставочным залом товара (цветы, кустарники, плодовые, хвойные  и декоративные деревья, выставочным залом и местом хранения товара является открытое пространство;  указанные требования учитывались при разработке проектной документации, отражены  в разделах проекта «Пояснительная записка» и «Планировочная организация земельного участка», были выполнены на момент ввода в эксплуатацию; к моменту обращения за выкупом земельного участка цель предоставления земельного участка – строительство магазина – была достигнута, объект капитального строительства возведен в соответствии с проектом, разрешительные документы получены, вся территория земельного участка занята представленным для продажи товаром, расчёт за товар осуществляется в здании, где размещено рабочее место кассира;

- отсутствует правовое и фактическое обоснование того в чем состоит нарушение прав муниципального образования город Красноярск и как эти права будут восстановлены в случае удовлетворения заявленных требований;

- в заявлении от 19.01.2021 о выкупе земельного участка ФИО1 обосновала необходимость использования всего земельного участка с учетом осуществляемого вида предпринимательской деятельности, цели предоставления земельного участка, проектной документации;

- земельный участок поступил во владение ФИО1 в результате признания ее победителем аукциона, в связи с чем, лица, потенциально имеющие интерес к приобретению земельного участка имели возможность принять участие в торгах;

- в поведении ответчика отсутствуют признаки злоупотребления правом: ФИО1 приобрела права на земельный участок в результате аукциона, арендная плата, установленная по результатам торгов, превысила среднюю рыночную, на протяжении двух с половиной лет внесенная в бюджет арендная плата составила 6 397 005 руб. 74 коп.; строительство здания и ввод его в эксплуатацию осуществлены в соответствии с требованиями закона, планировка территории для размещения посадочного материала выполнена согласно проекту; по прошествии двух лет после приобретения земельного участка на нем осуществляется та же предпринимательская деятельность объекта торговли реализации растений, каких-либо действий по перепродаже земельного участка полностью или по частям, сноса здания, изменения вида разрешенного использования кузина Е.В. не осуществляла;

- исходя из общего количества саженцев растений проданных в садовом центре в течение 2020-2022 годов, площадь, необходимая только для размещения товара (посадочного материала) ИП ФИО1 с соблюдением требований к условиям содержания саженцев и без ущерба качеству в период нахождения в садовом центре, составляет 3 588.771 кв.м. Таким образом, соотношение общей площади земельного участка (4 577 кв.м.) и площади, необходимой для эксплуатации объекта торговли (3 588,771 кв.м.) не является неразумным;

- с учётом выводов специалиста, изложенных заключении специалиста от 03.05.2023 № 1-23, подготовленном СО НП «Гильдия архитекторов и проектировщиков Красноярья», на момент подготовки заключения магазин сезонной торговли «Нимфея» используется по назначению, в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны и отвечает требованиям земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации; требуемая для функционирования магазина сезонной торговли «Нимфея» площадь превышает фактическую площадь земельного участка; поэтапность поступления и продажи товара компенсируют нехватку площадей и позволяют объекту полноценно функционировать, не нарушая требований земельного и градостроительного законодательств, ГОСТов и ТУ, регламентирующих условия размещения и продажи посадочного материала; площадь земельного участка размером 0, 4577 га используемая для эксплуатации магазина сезонной торговли «Нимфея», соответствует его целевому назначению и является обоснованной.

В обоснование изложенных в отзыве доводов ответчик - ИП ФИО1 представила в материалы дела следующие документы: технический отчет об инженерно-геологических изысканиях шифр 19-21/02-ИГИ, технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям  18-212-ГДИ, проектная документация на здание магазина в составе  технологические решения шифр КСС-1/1-19-ТХ пояснительная записка и планировочная организация земельного участка КСС-1/1-19-ПЗУ, информация по арендной плате за землю по состоянию на 27.03.2023,  заключение специалиста от 03.05.2023 № 1-23, подготовленное СО НП «Гильдия архитекторов и проектировщиков Красноярья».

Ответчик - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, возражая на исковые требования, в отзыве на иск от 12.10.2022 и дополнениях к нему указывает на следующее:

- указанная прокурором в качестве правового основания статья 273 Гражданского кодекса российской Федерации не имеет отношения к спорному договору купли-продажи земельного участка и направлена на регулирование иных правовых отношений: решения вопроса судьбы земельного участка при продаже только объекта недвижимости на нем;

- перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321. Данный перечень является закрытым, и не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимости.

- заявление ФИО1 рассматривалось в рамках Регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках, утвержденного распоряжением администрации г. Красноярска от 28.01.2013 № 8-р (далее - Регламент).

- доводы прокуратуры о необоснованности площади представленного в собственность земельного участка являются несостоятельными, поскольку в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков  требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- в соответствии с пунктом 5.13 СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.08.2016 № 590/пр) при эксплуатации здания (сооружения) необходимо обеспечить доступность конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения для осмотров, выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, регулировки и наладки оборудования в процессе эксплуатации;

- нормативные документы в сфере противопожарной безопасности предусматривают обязанность собственника объекта в целях эксплуатации объекта обеспечивать проезд, подъезд и разворотные площадки для пожарной техники, с учетом размеров объекта и его местоположения; 

- истцом не представлены доказательства, что оспариваемая сделка нарушает требования закона или иного правового акта и одновременно нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку; 

- заявленный способ защиты, не приведет к восстановлению нарушенного права;

- площадь земельного участка, представленного по торгам, полностью соответствует площади земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, представленного обществу в аренду по договору №813 от 23.10.2018 и по договору купли-продажи от 24.02.2021 № 207; согласно пункту 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации подготовка схемы расположения земельного участка (то есть образование земельного участка) осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки; земельный участок сформирован в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальное предоставление земельного участка осуществлялось посредствам публичных процедур, путем проведения торгов;

- ранее действующие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. С 01.03.2015 формирование и предоставление земельных участков осуществляется по общему правилу на торгах, в рассматриваемом случае земельный участок формировался также для целей проведения аукциона (распоряжение от 30.08.2018 №3988-недв), договор аренды от 23.10.2018 №813 земельного участка заключен по результатам торгов. Указанная позиция подтверждается Комитетом по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации в письме от 19.01.2023 №3.12-21/13;

- доводы прокуратуры о необоснованности площади представленного в собственность земельного участка являются несостоятельными, поскольку земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799 на дату предоставления находился в территориальной зоне О-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры), в которой согласно пункта 3 статьи 20 Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122 (в редакции на дату предоставления) минимальный процент установлен не был, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определен как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 80%. В зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и в других территориальных зон в городе Красноярске Правилами землепользования и застройки установлен максимальный процент застройки от 40 до 80 %. То есть участок не может и не должен быть застроен на 90 %, а разрешение на строительство объектов, превышающих максимальный процент застройки в границах земельного участка, не может быть выдано. Согласно сведениям из ИСОГД в настоящее время земельный участок расположен в территориальной зоне О-1 Зоны делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (O-l). Положениями статьи 23 Решения №В-122 для зоны O-l утвержден минимальный процент застройки. 

- формирование границ спорного земельного участка осуществлено уполномоченным органом в соответствии с положениями ст.  11.3, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации;

- несоразмерность как основание для отказа в предоставлении земельного участка отсутствует как в Земельном кодексе Российской Федерации, так и в подзаконных нормативных правовых актах. Обязанность предоставлять документы по обоснованию площади испрашиваемого земельного участка положениями действующего законодательства не закреплена; 

- ФИО1 достигнута цель, предусмотренная договором аренды земельного участка; на земельном участке располагается объект недвижимости; объект недвижимости являлся самостоятельным (основным) объектом.

В обоснование изложенных в отзыве доводов департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска представил копии следующих документов: писем Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 №Д23и-2954, от 03.07.2015 №Д23и3084, письма Росреестра на запрос департамента от 17.06.2022 №ОП/018323/22. 

Администрация города Красноярска в отзывах на исковое заявление от 24.03.2023, от  13.10.2023 возражает против исковых требований по доводам, аналогичным доводам департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации гороад Красноярска:

- указанная прокурором в качестве правового основания статья 273 Гражданского кодекса российской Федерации не имеет отношения к спорному договору купли-продажи земельного участка и направлена на регулирование иных правовых отношений: решения вопроса судьбы земельного участка при продаже только объекта недвижимости на нем;

- перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0324, является закрытым и не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимости, в этой связи у департамента отсутствовали основания для отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату;

- спорный земельный участок сформирован в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, площадью, необходимой для строительства и дальнейшей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, с учетом площади застройки и специфики назначения объекта, в связи с чем, основания для признания оспариваемого договора купли-продажи ничтожной сделкой отсутствуют;

- не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов публично-правового образования при заключении оспариваемого договора;

- довод искового заявления о том, что несоразмерность площади участка площади нежилого здания является очевидной и превышает размер необходимый для эксплуатации, не означает, что отчуждение земельного участка по договору купли-продажи земельного участка от 24.02.2021 № 207 произведено с нарушением требований закона.

В обоснование изложенных в отзыве доводов администрация города Красноярска представила копии следующих документов: письмо комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 19.01.2023; экспертное заключение ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО11 от 20.10.2022; письма Росреестра на запрос департамента от 14.07.2022 №11-01532/22, от 16.09.2022 №11-7964-АБ/22, от 30.12.2022 №11-03000/22.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно статье 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Исходя из положений части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурором города Красноярка в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярка заявлены требования к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 24.02.2021 № 207 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799.

При этом в качестве оснований заявленных исковых требований в рамках настоящего дела Прокурор города Красноярска указывает на нарушения ответчиками положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском, с учетом избранного способа защиты, вопреки возражениям материального истца и ответчиков, прокурор выступает в защиту интересов муниципального образования – город Красноярск, для обеспечения имущественных интересов (публичной собственности) в лице муниципального органа – администрации города Красноярск в целях эффективного использования земельного участка, а также соблюдения интересов неопределенного круга лиц, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением земельного законодательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно положению о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденному распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска, в том числе земельными и лесными участками, а также земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Красноярска, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

К одной из функций департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, относится, в том числе управление и распоряжение муниципальным имуществом, а также землями и лесами, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Красноярска, путем передачи их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование, в том числе по договорам хранения, концессионным соглашениям, в хозяйственное ведение и оперативное управление, доверительное управление другому лицу, в залог, в пределах, установленных действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, распоряжается лесными и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с законодательством Российской Федерации. (пункт 25 положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р).

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.01.2013 № 8-р утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках. Указанным регламентом определен порядок и стандарт предоставления департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках (далее - муниципальная услуга).

Учитывая изложенное, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду и в собственность лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из содержания определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить. Названный подход находит свое подтверждение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 по делу № А33-30944/2020, от 04.12.2023 по делу №А33-22037/2022, от 22.12.2023 по делу №А33-32884/2022, от 23.01.204 по делу №А33-23599/2022).

Как следуем из материалов дела, распоряжением администрации города Красноярка от 07.08.2017 № 3445-недв утверждена схема расположения земельных участков по ул. Елены Стасовой, 59г из земель намеленных пунктов, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:153486, расположенного по адресу: 

<

...>, с сохранением исходного земельного участка в изменённых границах, в том числе земельного участка с условным номером 24:50:0000000:143486:ЗУ2 площадью 4577 кв.м, в том числе 52 кв.м. - охранная зона инженерных сетей, в границах зоны делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1) с наложением на зону с особыми условиями использования территорий (водоохранная зона), расположенного по адресу: Красноярский край г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г. 

На основании протокола о результатах проведения аукциона от 12.10.2018, распоряжения администрации города Красноярска от 30.08.2018 №3988-недв, извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, опубликованного в газете «Городские новости» от 05.09.2018 выпуск № 106, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 63 с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, д. 59г, общей площадью 4577 кв.м. для использования в целях строительства объектов: магазины (код 4.4), сроком на семь лет.

ФИО1 в 2019 году разработана проектная документация, а в период с июля по ноябрь 2020 года получены разрешения на строительство, осуществлено строительство и ввод в эксплуатацию объекта - магазин сезонной торговли «Нимфея» г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г площадью 18,1 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100212:799.

Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание - магазин сезонной торговли «Нимфея» г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г площадью 18,1 кв.м., расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, поставлен на кадастровый учет 02.12.2020 с присвоением кадастрового номера 24:50:0100212:901, право собственности ФИО1 зарегистрировано 18.12.2020 (номер регистрации 24:50:0100212:901-24/112/202-1).

ФИО1 19.01.2021 обратилась в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, д. 59г, в целях эксплуатации объекта капитального строительства: «магазин сезонной торговли «Нимфея», указав, что на земельном участке расположено капитальное здание магазина садового центра «Нимфея», осуществляющего продажу саженцев деревьев и кустарников; в связи со спецификой торговли магазин работает в период с марта по октябрь, в здании магазина ведется кассовое обслуживание покупателей, а также продаются семена и литература по садоводству; растения для продажи высажены в контейнеры, а также непосредственно в грунт; земельный  участок полностью занят высаженными растениями, размер растений от однолетних саженцев до взрослых полномерных деревьев; посадки проведены в соответствии с генеральным планом территории, разработанным в составе проектной документации на объект капитального строительства «Магазин сезонной торговли «Нимфея»; генеральный план разработан лицензированной проектной организацией ООО ПСК «ПроектСтройСервис»; в соответствии с проектом выполнено зонирование территории, включающее: зону магазина; зону размещения саженцев для продажи в контейнерах и непосредственно в грунте; зону автопарковки; хозяйственную зону с площадкой для мусорных контейнеров; проектирование и строительство объекта и территории проведено в соответствии с требованиями действующих нормативных документов: СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-889 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009 «общественные здания и сооружения».

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка от 24.02.2021 № 207, согласно которому продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 4577,0 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0100212:799, находящийся в охранной зоне инженерных сетей, в водоохранной зоне водного объекта, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и  зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1. договора цена участка установлена в размере 3 593 739 руб. 11 коп., что составляет 15,0 процентов от его кадастровой стоимости.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2).

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относится не только обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, а также доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

Доводы ответчиков об обратном фактически основаны на неверном толковании указанных норм права и не являются основаниями для иных выводов суда.

При площади здания магазина 18,1 кв.м. ФИО1 в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799 площадью 4 577 кв.м. в целях эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (площадь земельного участка более чем в 252 раза превышает площадь здания).

Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 4 577 кв.м. сами по себе не являются основаниями для предоставления предпринимателю земельного участка указанной площади как владельцу нежилого здания площадью 18,1 кв.м. Сходный вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 №309-КГ16-15020 по делу №А60-41815/2015. Поэтому, вопреки доводам материального истца и ответчиков, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 4 577 кв.м., требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования такого здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка.

Так, судом установлено, что ООО ПСК «ПроектСтройСервис» в 2019 году разработана проектная документация на строительство объекта - «магазина сезонной торговли «Нимфея»  г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59» шифр КСС-1/1-19, из содержания которой следует, что функциональное назначение проектируемого объекта капитального строительства – торговое здание (магазин сезонной торговли «Нимфея»), осуществляющее продажу товаров и оказание услуг торговли покупателям (продажа семян, саженцев декоративных и плодовых растений (цветы, кустарники, деревья), специализированной литературы по садоводству и цветоводству), технико-экономические показатели объекта: строительный объем – 75,16 кв.м., площадь застройки – 28,5 кв.м., общая площадь – 18,10 кв.м.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 04.05.2023 департаментом градостроительства администрации города Красноярска представлена проектная документация, изготовленная ООО ПСК «ПроектСтройСервис» в 2019 году, шифр КСС-1/1-19, на основании которой ФИО1  выдано разрешение на строительство объекта «магазин сезонной торговли «Нимфея» г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59».

Согласно проектной документации шифр КСС-1/1-19 в отношении объекта - «магазина сезонной торговли «Нимфея»  г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59» предусмотрена следующая схема планировочной организации территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799 (4 577 кв.м.) площадь застройки – 28,05 кв.м. (0,61%); площадь проездов – 454,5 кв.м. (10,01%), площадь тротуаров – 78,3 кв.м. (1,71%), площадь вспомогательных площадок – 329,8 кв.м. (7,2%), площадь озеленения – 3 026,55 кв.м. (66,13%), площадь дорожек – 424,3 кв.м. (9,27%).

Проектной документацией предусмотрено следующее зонирование территории: зона здания магазина, зона размещения саженцев растений для продажи в контейнерах и непосредственно в грунте; хозяйственная зона в составе площадки для мусорных контейнеров; зона автопарковки. Основой озеленения являются посадки саженцев деревьев, кустарников декоративных растений.

В связи с чем, суд критически относится к подготовленному по заказу ФИО1 СО НП «Гильдия архитекторов и проектировщиков Красноярья» заключению специалиста от 03.05.2023, которое не может нивелировать содержание проектной документации в отношении спорного объекта. 

Суд соглашается с доводом процессуального истца о том, что заявленная в разделе 3 заключения специалиста № 1-23 от 03.05.2023 площадь 3588,77 кв.м. для размещения, продажи и хранения саженцев (растений) правового значения в целях льготного выкупа спорного участка не имеет, поскольку саженцы (растения) не являются объектами недвижимого имущества и не предоставляют льготного права на приобретение земельного участка по основаниям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По этой же причине суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства ФИО1 о назначении судебной экспертизы для целей разрешения вопросов: 1) какой размер земельного участка является необходимым для эксплуатации магазина сезонной торговли «Нимфея», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100212:799, в соответствии с их функциональным назначением и требованием законодательства Российской Федерации? 2) возможно ли образование иного земельного участка для эксплуатации магазина сезонной торговли «Нимфея» из земельного участка с кадастровым номером  24:50:0100212:799?

Тот факт, что спорный земельный участок предоставлен в пределах границ, изначально определенных в соответствии с проектом межевания, в данном случае не имеет правового значения, поскольку законодательством предусмотрена возможность внесения изменений в проект межевания территорий, в том числе, в целях изменения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков (статья 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 01.10.2020 № 1591).

При этом суд отклоняет доводы материального истца и ответчиков о невозможности образования иного земельного участка в целях эксплуатации объекта, о неделимости спорного земельного участка, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о безусловном праве собственника расположенного на нем объекта недвижимости на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов в полном размере вне зависимости от размера фактического землепользования.

Вместе с этим, суд отмечает, что неделимость спорного земельного участка не свидетельствует о безусловном праве арендатора на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов в полном размере вне зависимости от размера фактического землепользования.

В данном случае площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, возможно определить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа, в связи с чем, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отклонил в судебном заседании 07.02.2024 ходатайство ФИО1 о назначении судебной экспертизы.

Кроме того, судом установлено, что исходя из содержания проектной документации шифр КСС-1/1-19 в отношении объекта - «магазина сезонной торговли «Нимфея»  г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59», подъезд к участку запроектирован через смежный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:157 по адресу ул. Елены Стасовой,47, принадлежащий на праве собственности ФИО1, на котором расположен и функционирует садовый центр «Нимфея», также подъезд возможен со стороны ул.Снежная с восточной стороны участка проектирования.

Согласно ситуационному плану, подготовленному департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с использованием ЕМГИС администрации города Красноярска спорный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799, в том числе является смежным с земельным участком с кадастровым номером 24:50:0100212:157.

Согласно выписке из ЕГРН 23.01.2024  № КУВИ-001/2024-215424000 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:157, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – место размещения административного здания  садового центра «Нимфея», местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, площадью 2008 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО1 (дата регистрации права собственности – 23.07.2018), в границах земельного участка расположены объекты с кадастровыми номерами 24:50:0100212:332, 24:50:0100212:798.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.01.2024 № КУВИ-001/2024-21884812 ФИО1 с 18.05.2018 является собственником здания с кадастровым номером 24:50:0100212:798, адрес: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, зд. 47, площадь 31,5 кв.м, наименование «Административное здание садового центра «Нимфея», год ввода в эксплуатацию 2018.

Из акта осмотра от 12.01.2024 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, подготовленного прокуратурой, следует, что земельный участок по периметру огорожен, на земельном участке расположено одноэтажное нежилое здание; на участке находятся кустарниковые растения, деревья; участок покрыт снегом, какой-либо хозяйственной деятельности на участке не ведется. К акту приложена фототаблица.

Кроме того, согласно проектной документации, изготовленной ООО ПСК «ПроектСтройСервис», общая площадь проектируемого магазина составляет 18,1 кв.м., согласно пункту 5 таблицы 2 ГОСТ Р 51773-2009 «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли» проектируемый объект – магазин сезонной торговли – классифицируется как специализированное непродовольственное предприятие торговли, минимальная площадь которого должна быть не менее 18 кв.м.

Учитывая изложенное, проектируя минимально возможный объект капитального строительства с учетом вида разращённого использования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, интерес ФИО1 (в собственности которой находится смежный земельный участок с административным зданием садового центра «Нимфея») заключается именно в использовании незастроенной площади спорного земельного участка.

Кроме того, лицами, участвующими в деле, не учтено, что согласно сведениям из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), предоставленным Управлением архитектуры администрации города Красноярска (письмо от 23.05.2018 № 1798-уарх), земельный участок с кадастровым номером расположен в территориальной зоне «зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (O-l)», к основному виду разрешенного использования которой относится, в том числе магазины (код – 4.4), для которой установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: предельный минимальный размер земельного участка – 0,03 га; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 80%; при этом согласно проектной документации в отношении спорного объекта площадь застройки – 28,05 кв.м., что составляет 0,61% от площади земельного участка, что, по мнению суда, не исключает возможность формирования земельного участка исключительно для целей эксплуатации спорного объекта.

Непревышение максимальных предельных размеров и максимального процента застройки о законности предоставления участка не свидетельствует, поскольку они применяются для регламентации образования земельных участков (максимальный предельный размер), проектирования и строительства (максимальный процент застройки).

Указанное соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, который в определении от 23.04.2020 № 935-0 «Об отказе в принятии жалобы гражданина ФИО10 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» указал, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку цели различны.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что расчет необходимой площади земельного участка осуществлен не только исходя из необходимости обслуживания здания, принадлежащего предпринимателю, но и учитывает площадь проездов, тротуаров, вспомогательных площадок, озеленения и дорожек, которые не образуют объект недвижимости, а представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка. В связи с чем, включение указанных площадей в целях расчета площади земельного участка, необходимого только для использования принадлежащего предпринимателю на праве собственности нежилого здания площадью 18,1 кв.м., является необоснованным.

Приобретение предпринимателем земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более чем в 252 раза) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов. Указанный правовой подход находит свое отражение в судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 № Ф02-7475/2021 по делу № А33-30944/2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2021 № Ф08-532/2021 по делу № А32-5881/2020 , Определением Верховного Суда РФ от 31.05.2021 № 308-ЭС21-6954 отказано в передаче дела № А32-5881/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Не имеет правового значения ссылка на письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 № Д23и-2954, от 03.07.2015 № Д23и-3084, положения которых опровергаются приведённой выше судебной практикой более позднего периода.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 19.06.2019 № 89-КА19-1 также не влияет на обоснованность заявленных требований, постановлено при иных фактических обстоятельствах, предметом спора являлся отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату. Более того, данным определением дело направлено на новое рассмотрения ввиду необходимости установления ряда обстоятельств.

Не являются относимыми к настоящему делу указанные в отзыве департамента доводы аналогичные, содержащимся в определении ВС РФ от 18.08.2016 № КГ16-9522 по делу №А76-25498/2015, поскольку оно постановлено при иных фактических обстоятельствах.

Ошибочным следует признать доводы администрации города Красноярска и департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о том, что избранный способ защиты не приведёт к восстановлению нарушенного права, прокурором не обосновано нарушение публичных интересов.

Публичный интерес, в защиту которого выступает прокурор в данном деле, заключается в максимально экономически эффективном распоряжении публичными ресурсами, в том числе путём передачи земель (преобладающая часть спорного участка, которая не требуется для эксплуатации здания), в пределах которых могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, по результатам аукциона заинтересованным юридическим лицам.

Несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконное предоставление в собственность земельного участка общей площадью более 4,5 тыс. кв.м. в пределах Октябрьского района города Красноярска по льготной цене, учитывая, что наличие права на льготный выкуп значительной части земельного участка (при несоразмерности площадей в 252 раза) ФИО1 не обосновано.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Получение лицом преимущества и выгоды, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, является недопустимым.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

При этом вопреки доводам материального истца и ответчиков со ссылкой на изначальное формирование спорного земельного участка в предоставленном предпринимателю размере, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды (в том числе для целей строительства), не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования (в том числе и по итогам торгов) не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Названный подход находит свое отражение в судебной практике (например, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.01.2024 по делу №А33-23599/2022).

Право пользования земельным участком при приобретении расположенных на нем объектов недвижимости, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для возникновения права собственности на земельный участок в таком же размере.

Учитывая изложенное, поскольку содержание представленной проектной документации указывает на отсутствие необходимости и фактической возможности использования всего земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799, площадью 4 577 кв.м., для целей эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 18,1 кв.м. магазин сезонной торговли «Нимфея» г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Елены Стасовой, 59г, арбитражный суд отклоняет доводы ответчиков и материального лица в указанной части как необоснованные.

Суд также критически относится к представленному в материалы дела экспертному заключению ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО11 от 20.10.2022 с учетом принципа относимости представленного доказательства. Кроме того, указанные в заключении выводы являются субъективным мнением специалиста, основанным на неверном толковании норм права, учитывая следующее.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов, либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 26.04.2016 №64-КГ16-2 указал, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В связи с чем, при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации,  пункта 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 25 статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20, Земельного кодекса Российской Федерации, посягает на публичные интересы.

При этом материалами дела не подтверждается необходимость использования всего земельного участка площадью 4 577 кв.м. для эксплуатации здания предпринимателя площадью 18,1 кв.м. Доказательств, свидетельствующих о том, что для использования здания общей площадью 18,1 кв.м. необходим земельный участок площадью в заявленном размере (4 577 кв.м.), ответчики и материальный истец не представили.

Суд также исходит из того, что фактически ответчик – ФИО1 приобрела незастроенную часть земельного участка по льготной цене, предусмотренной для выкупа земельного участка под существующим объектом недвижимости, что создает потенциальную угрозу нанесения ущерба бюджету в виде недополучения денежных средств, составляющих разницу между рыночной стоимостью земельного участка и выкупной его ценой (льготной).

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 24.02.2021 № 207 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 4 статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Таким образом, для признания сделки ничтожной и применения последствий ее ничтожности, если это необходимо для защиты публичных интересов, суду не требуется заявление какой-либо из сторон.

Аналогичная позиция изложена в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В свою очередь, вопрос о сумме денежных средств, подлежащих возврату предпринимателю в порядке применения последствий недействительности, может быть разрешен после установления обстоятельств, относящихся характеристикам земельных участков, на которые может претендовать предприниматель (вид права), и выяснения размера имущественных предоставлений, соотнесения суммы встречных требований с учетом принципа платности землепользования

При этом с учетом положений действующего законодательства (пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса Российской 15 Федерации) возврат земельного участка без одновременного определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости невозможен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799 общей площадью 4 577 кв.м.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799 общей площадью 4 577 кв.м.

Определением Октябрьского районного суда города Красноярска от 15.07.2022  приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю производить любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером  24:50:0100212:799.

Согласно пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» если до передачи дела из одного суда в другой суд, перехода из одного вида судопроизводства в другой обеспечительные меры не отменены судом, принявшим соответствующее определение, либо судом вышестоящей инстанции не отменено определение о принятии обеспечительных мер, то по общему правилу в случае удовлетворения иска данные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу; в случае отказа в удовлетворении иска, оставления искового заявления без рассмотрения, прекращения производства по делу указанные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта (часть 3 статьи 144 ГПК РФ, части 4 и 5 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ).

В случае, если после вынесения определения о принятии обеспечительных мер дело было передано для рассмотрения в другой суд либо другим составом суда (статьи 33, 33.1 ГПК РФ, статья 39 АПК РФ, статьи 16.1, 27 КАС РФ), вопрос об отмене, о замене таких мер подлежит разрешению судом, в производстве которого находится дело.

Согласно части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», содержащееся в пункте 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если в том числе по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение искового требования о недействительности сделки составляет 6 000 руб., размер государственной пошлины за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер составляет 3000 руб.

Поскольку исковые требования заявлены к двум ответчикам по одной сделкам, с учетом удовлетворения иска, а также, учитывая, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию в доход федерального бюджета с индивидуального предпринимателя ФИО1 - 4 500 руб. государственной пошлины (исковое требование - 6 000 руб. / 2 + обеспечительные меры 3 000 руб. / 2).

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 24.02.2021 № 207 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100212:799 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799 общей площадью 4 577 кв.м.

Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100212:799 общей площадью 4 577 кв.м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4 500 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что меры по обеспечению иска, принятые определением Октябрьского районного суда г.Красноярска от 15 июля 2022 года, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

 

Судья

О.С. Тимергалеева