ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-26657/2017

г. Красноярск

20 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена «17» декабря 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен         «20» декабря 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Бутиной И.Н., Парфентьевой О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.

при участии: 

от ответчика – департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Прохоренко Н.С., представителя  по доверенности от 11.08.2018 № 128, 

от истца - общества с ограниченной ответственностью  «Бимажор»: Баслаковой  Д.А., представителя по доверенности от 20.08.2018, Игнатьева Е.А., представителя по доверенности от 20.09.2018, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Бимажор»на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от «08» октября 2018 года по делу № А33-26657/2017, принятое судьёй Шишкиной И.В.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бимажор» (далее – заявитель) (ИНН 2464065259, ОГРН 1052464026878, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – орган, чей акт оспаривается) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск) о:

- признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка №1560 от 13.10.2010, выраженного в письме от 14.07.2017 №17796;

- обязании в течение одного месяца с момента вступления в силу решения передать заявителю подписанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300289:31, для использования в целях строительства административного здания со встроенным кафе и инженерного обеспечения, сроком действия 3 года.

Определением от 20.10.2017 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, предварительное судебное заседание назначено на 01.12.2017.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 08.10.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, со ссылкой на  правовую позицию, сформулированную  в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, ссылается  на то, что  сам по себе факт  обращения  истца за продлением  договора  аренды  после 01.03.2015 (при отсутствии оснований, предусмотренных  статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) не является  предрешающим и безусловным  обстоятельствам  для отказа  в продлении договора аренды).

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 17.12.2018.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 №220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 16.11.2018, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://.kad.arbitr.ru/) 17.11.2018.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что к апелляционной жалобе истца приложены дополнительные документы, а именно: судебная практика: копии решений Арбитражного суда Красноярского края от 12.10.2017 по делу № А33-8710/2017, от 19.12.2016 по делу № А33-22192/2016, от 21.03.2018 по делу № А33-19679/2017, копия постановления Третьего Арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018  по делу № А33-19679/2017, копия определения Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 по делу № А46-6835/2015, копия постановления Арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 30.01.2018 по делу № А46-6835/2015; копии писем от 24.07.2018 № 2284-41/14 с приложением, от 17.10.2017 № 18.036, от 17.10.2017 № 18035, от 22.11.2017 № 20240; копия приказа УФАС от 21.11.2017 № 315 о возбуждении дела и создании комиссии по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства; копия замечаний департамента Градостроительства к заявлению на выдачу разрешения на строительство от 10.08.2016 вх.№6009-ек. 

	Представитель истца пояснил, что указанные документы имеются в материалах дела, представляет их на обозрение суда.

	Суд исследовал представленные документы и возвратил их  представителю истца в зале судебного заседания под расписку.

	Представитель истца дал дополнительные пояснения по доводам апелляционной жалобы. Представитель ответчика – департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, дал устные пояснения по доводам апелляционной жалобы, отклонил доводы апелляционной жалобы. 

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 04.05.2010 № 541-ж ООО «Бимажор» предварительно согласовано место размещения административного здания со встроенным кафе на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 2 508 кв.м., в том числе 800 м. зона охранных сетей по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, утвержден акт о выборе земельного участка от 19.04.2010.

Распоряжением администрации г. Красноярска № 804-ж от 07.07.2010 ООО «Бимажор» предоставлен в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300289:31 площадью 2 508 кв.м. по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул.Качинская, для строительства административного здания со встроенным кафе и инженерным обеспечением, признан утратившим силу пункт 1 распоряжения администрации г. Красноярска от 04.05.2010 № 541-ж «О предварительном согласовании ООО «Бимажор» места размещения земельного участка. Пунктом 5 распоряжения № 804-ж предписано Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска выдать в установленном порядке ООО «Бимажор» разрешение на строительство.

Между заявителем (арендатор) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) 13.10.2010 заключен договор аренды земельного участка №1560, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300289:31 для использования в целях строительства административного здания со встроенным кафе и инженерного обеспечения, расположенного по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская. Срок аренды установлен с 07.07.2010 по 06.07.2013.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 3.07.2013 № 1747-арх ООО «Бимажор» продлен до 07.07.2017 срок предоставления земельного участка по распоряжению администрации г. Красноярска от 07.07.2010 № 804-ж.

Дополнением от 20.09.2013 №4550 в договор внесены изменения, в том числе в части срока действия договора: продлен до 06.07.2017.

Администрацией г. Красноярска выдан ООО «Бимажор» градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением Департамента градостроительства от 20.07.2010 № 625-арх, согласно которого площадь участка 2 508 кв.м., в схеме к градостроительному плану отражено описание допустимого местоположения объекта капитального строительства. Градостроительный регламент установлен в составе Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Красноярского городского Совета г. Красноярска от 29.05.2007 № В-306, участок расположен в территориальной зоне ОД.1 - делового, общественного и коммерческого назначения с наложением зоны с особыми условиями использования территорий, связанными с охраной объектов культурного наследия и с наложением зоны с особыми условиями использования территорий, связанных с санитарными и экологическими ограничениями (водоохранная зона р. Кача).

05.07.2013 ООО «Бимажор» подало заявление в Департамент градостроительства на получение разрешения на строительство на объект «ограждение котлована административного здания»,. Письмом Департамента от 15.07.2013 № 01/6169дг в выдаче разрешения на строительство ограждения котлована административного здания обществу было отказано со ссылкой на ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку не предусмотрено выдачи разрешения на строительство котлована.

10.08.2016 ООО «Бимажор» обращалось в Департамент градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания (9 этажное административное здание, проект разработан ООО «Архитектурное бюро Дубовика»), приложив градостроительный план от 2010 года.

На указанное заявление Департаментом градостроительства администрации г.Красноярска были выданы замечания, в которых было указано, что градостроительный план земельного участка от 08.07.2010 № 5437 подлежит отмене как несоответствующий Правилам землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденный Решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122, а также указано, что обществу необходимо обратиться за получением нового градостроительного плана земельного участка, соответствующего Правилам землепользования и застройки городского округа город Красноярск (содержание письма Департамента изложено в письме УФАС по Красноярскому краю от 17.10.2017 № 18035).

ООО «Бимажор» получены градостроительные планы земельного участка от 07.09.2016 и от 24.05.2017, в которых отражена информация о нахождении участка в границах двух территориальных зон ИТ-1 - зона территорий автомобильного транспорта и О-1 - зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры. Градостроительные планы выданы с учетом принятых Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов № В-122 от 07.07.2015 (с изменениями на дату выдачи градостроительного плана).

30.06.2017 ООО «Бимажор» обратилось в Департамент градостроительства администрации города Красноярска с заявлением (вх.№4855-ек) о выдаче разрешения на строительство объекта «Административное здание со встроенным кафе и инженерным обеспечением» по адресу: г. Красноярск, центральный район, ул. Качинская, кадастровый номер земельного участка 24:50:0300289:31, площадь объекта 177,98 кв.м., 2 этажа, приложив градостроительный план земельного участка от 24.05.2017 №RU24308000-16600. При подаче заявления обществом представлен градостроительный план земельного участка от 24.05.2017 №RU24308000-16600.

Решением от 05.07.2017 №01/3108-дг Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска обществу отказано в выдаче разрешения с указанием на то, что размещение проектируемого объекта «Административное здание со встроенным кафе и инженерным обеспечением» не соответствует проекту планировки и межевания, утвержденными постановлением администрации города от 17.10.2011 №330.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2018 по делу № А33-19679/2017 ООО «Бимажор» отказано в удовлетворении заявления к Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании незаконным отказа от 05.07.2017 № 01/3108-дг в части: размещение объекта «административное здание со встроенными кафе и инженерным обеспечением» т.к. он не соответствует проекту планировки и межевания от 17.08.2011 № 330 и обязании выдать разрешение на строительство в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018 решение Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2018 по делу № А33-19679/2018 оставлено без изменений.

Письмом от 19.06.2017 № 03-10/22/17 ООО «Бимажор» обратилось в Департамент МИиЗО администрации г. Красноярска с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка № 1560 от 13.10.2010, ссылаясь на наличие исключительных обстоятельств для продления срока аренды: длительность разработки программы по финансовому обеспечению строительства, получению технических условий, разработкой проекта, принятием нового Генерального плана городского округа город Красноярск 13.03.2015 № 7-107 в связи с чем ранее имевшаяся на участке зона ОД.1 изменена на 2 территориальные зоны О-1 (делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры) и ИТ (зона территорий автомобильного транспорта); кроме того, на земельный участок нанесены две параллельные красные линии которые обозначают несуществующие границы территорий общего пользования (планируемое размещение линейных объектов). В заявлении общество ссылается на пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий порядок изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды: при заключении стороны исходили, что зоной застройки участка будет зона ОД-1, что подтверждается градостроительным планом от 08.07.2010, на момент предварительного согласования обществу земельного участка и на дату заключения договора аренды стороны не предполагали, что новым Генеральным планом города в 2015 году будет изменена функциональная зона с ОД.1 на две территориальных зоны, что противоречит действующему законодательству. Общество в заявлении ссылалось на то, что ООО «Бимажор» необходимо осуществить целый комплекс мероприятий по внесению изменений в Генеральный план г. Красноярска, пройти публичные слушания, внести изменения в Правила землепользования и застройки г. Красноярска; подготовить проект изменений в Проект планировки улично-дорожной сети и территорий общего пользования г. Красноярск в части исключения красных линий в границах участка и внести изменения в проект. В заявлении общество ссылалось также на то, что с момента внесения изменений в Генеральный план г. Красноярска в связи с существенным изменением обстоятельств, которые произошли не по вине арендатора, общество не могло использовать арендованный земельный участок по целевому назначению, предусмотренному условиями договора и осуществлять на нем строительство административного здания со встроенным кафе и инженерным обеспечением. В письме общество указывает на несение значительных затрат на подготовку обосновывающего материала для внесения изменений в Генплан и ПЗЗ, проект планировки улично-дорожной сети г. Красноярска.

Письмом от 04.07.2017 № 03-11/05/17 ООО «Бимажор» повторно обратилось в Департамент МИиЗО администрации г. Красноярска с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка № 1560 от 13.10.2010, ссылаясь также на вышеуказанные обстоятельства и указывая, что процесс изменения в Генеральный план длился с августа 2016 года по ноябрь 2016 года, а процесс внесения изменений в Правила землепользования и застройки длился с 21.11.2016 по 08.06.2017. В заявлении общество приводит доводы о наличии объективных препятствий для осуществления строительства на земельном участке в связи с принятыми Генеральным планом города Красноярска и Правил землепользования и застройки в 2015 году, что свидетельствует о существенном изменений обстоятельств, которые произошли не по вине арендатора и связаны с изменением функциональной зоны земельного участка новым Генеральным планом, принятым без учета назначения земельного участка по ранее заключенному договору аренды.

В ответ на обращения общества от 19.06.2017№ 03-10/22/17 и от 04.07.2017 № 03-11/05/17 письмом № 17796ги от 14.07.2017 Департамент МИ и ЗО администрации г.Красноярска отказал ООО «Бимажор» в продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300289:31, поскольку согласно пункту 15 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, в связи с чем, основания для продления договора аренды отсутствуют. Рассматриваемый случай не относится к перечням случаев заключения договора аренды без проведения торгов, установленных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению по состоянию земельного участка от 18.12.2017 подготовленного Департаментом, участок ООО «Бимажор» свободен от застройки, не огражден, на участке имеется древесно-кустарниковая растительность, по территории участка осуществляется проезд на территорию смежного участка.

Согласно выписке из ИСОГД от 23.01.2018 в отношении земельного участка №24:50:0300289:31, земельный участок в настоящее время относится к многофункциональной территориальной зоне (МФ) с учетом изменений, внесенных в новые Правила землепользования и застройки от 2015 года..

Ссылаясь на то, что отказ Департамента № 17796ги от 14.07.2017 в продлении срока аренды земельного участка противоречит закону, нарушает права и законные интересы общества, ООО «Бимажор» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту МИ и ЗО администрации г. Красноярска и Администрации г. Красноярска с требованиями:

- о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка №1560 от 13.10.2010, выраженного в письме от 14.07.2017 №17796ги;

- обязании в течение одного месяца с момента вступления в силу решения передать заявителю подписанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300289:31, для использования в целях строительства административного здания со встроенным кафе и инженерного обеспечения, сроком действия 3 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рамках настоящего дела  заявитель оспаривает отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в продлении договора аренды земельного участка № 1560 от 13.10.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300289:31 площадью 2 508 кв.м., расположенного по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская для строительства административного здания со встроенным кафе и инженерным обеспечением, выраженный в письме № 17796ги от 14.07.2017.

Поскольку с заявлением об оспаривании отказа заявитель обратился 13.10.2017 нарочным в арбитражный суд, суд первой инстанции правомерно установил, что  срок, определенный в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявителем не пропущен.

 При принятии обжалуемого решения  суд первой инстанции исходил из того,  что  отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного  кодекса Российской Федерации, для заключения с обществом  нового договора аренды без проведения торгов;   поскольку уполномоченным органом местного самоуправления по рассмотрению заявлений о продлении срока договора аренды под строительство является Департамент МИиЗО администрации г. Красноярска, а не Администрация г. Красноярска, требования к Администрации г. Красноярска удовлетворению не подлежат как заявленны к ненадлежащему ответчику.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит причины для его изменения или отмены, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Статья 39.2. Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, указанными в пункте статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно Положению о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, утвержденного распоряжением администрации г. Красноярска 23.05.2013 №110-р, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент) является органом администрации города Красноярска, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом, землями, лесами и другими природными ресурсами, расположенными на территории города Красноярска.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 15.10.2014 № 354-р с 01.01.2015 к числу функций департамента отнесены, в том числе, и осуществление подготовки и согласования проектов правовых актов города о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельных участков на территории города для целей, связанных со строительством, а также об отмене, изменении, дополнении, продлении сроков, признании утратившими силу, приостановлении действия постановлений и распоряжений по указанным вопросам.

До 01.01.2015 вышеуказанные полномочия относились к компетенции департамента градостроительства администрации города Красноярска.

Согласно статье 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее по тексту - Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ) под муниципальной услугой, предоставляемой органом местного самоуправления понимается деятельность по реализации функций органа местного самоуправления, которая осуществляется по запросам заявителей в пределах полномочий органа, предоставляющего муниципальные услуги, по решению вопросов местного значения, установленных в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и уставами муниципальных образований.

Таким образом, заявление рассмотрено, и спорный отказ выдан уполномоченным органом местного самоуправления.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.1. Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения администрации                г. Красноярска № 804-ж от 07.07.2010 между ООО «Бимажор» (арендатор) и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) 13.10.2010 заключен договор аренды земельного участка №1560, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300289:31 для использования в целях строительства административного здания со встроенным кафе и инженерного обеспечения, расположенного по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская. Срок аренды установлен с 07.07.2010 по 06.07.2013.

Дополнением от 20.09.2013 №4550 в договор внесены изменения, в том числе в части срока действия договора: продлен до 06.07.2017.

Указанный земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды по истечении срока договора аренды земельного участка.

Как следует из пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ), пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.

Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (пункт 21 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку ООО «Бимажор» с заявлением о продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка обратилось после 01.03.2015,  суд первой инстанции обосновано установил, что к данным правоотношениям применяются нормы земельного законодательства в редакции Закона № 171-ФЗ. 

Данный вывод  суда первой инстанции согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 01.12.2017 № 302-ЭС17-17902 по делу № А19-18180/2016.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

При этом согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) (п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, Определение Верховного Суда Российской Федерации N 304-КГ17-9125 от 18.12.2017).

ООО «Бимажор» земельный участок был предоставлен без проведения торгов, по процедуре предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

 Как следует  из материалов дела и установлено судами,  заявление о продлении договора аренды земельного участка № 1560 от 13.10.2010 с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300289:31 площадью 2 508 кв.м. по адресу г. Красноярск, Центральны район, ул. Качинская для строительства административного здания со встроенным кафе и инженерным обеспечением подано ООО «Бимажор» до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 13.10.2010 № 156; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от 13.10.2010 № 1560 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая вышеизложенное,  суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что  для заключения с истцом  договора аренды без проведения торгов отсутствовало и отсутствует условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения настоящего судебного акта, не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах,  правомерен вывод суда первой инстанции  об отсутствии   совокупности условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения с истцом без проведения торгов договора аренды земельного участка с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300289:31 площадью 2 508 кв.м. по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская для строительства административного здания со встроенным кафе и инженерным обеспечением.

Как следует из материалов данного дела, общий срок аренды обществом спорного земельного участка на момент рассмотрения дела судом составил почти 7 лет; судебные споры по вопросу о выдаче разрешения на строительство возникли в 2017 году, по истечении более 6 лет со дня предоставления земельного участка в аренду, при этом ООО «Бимажор» не лишено было права принять меры к освоению участка и получению разрешения на строительство на основании ранее выданного градостроительного плана от 2010 года.

При этом пунктом 5 распоряжения администрации г. Красноярска № 804-ж от 07.07.2010 о предоставлении земельного участка под строительство предписано Департаменту градостроительства администрации г. Красноярска выдать в установленном порядке ООО «Бимажор» разрешение на строительство.

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 13.03.2015 №7-1071 утвержден Генеральный план городского округа город Красноярск, вступивший в силу 25.03.2015 (далее по тексту - Генеральный план от 13.03.2015 №7-1071).

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 №В-122 «О правилах землепользования и застройки городского округа город Красноярск и о признании утратившими силу отдельных решений Красноярского городского Совета депутатов» (далее – Правила землепользования и застройки городского округа город Красноярск) утверждены новые правила землепользования и застройки городского округа город Красноярск, вступившие в силу с 15.07.2015. Решение Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 №В-306 «О Правилах землепользования и застройки города Красноярска» признано утратившим силу.

Пунктом 2 статьи 53 Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, установлено, что настоящие правила не применяются при принятии уполномоченным органом решения о выдаче разрешения на строительство физическому или юридическому лицу в случаях, когда у такого физического или юридического лица имеется действующий договор аренды земельного участка в целях осуществления строительства, заключенный до вступления в силу настоящих Правил, либо иные права на земельный участок (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного срочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу настоящих Правил, и в отношении такого земельного участка до вступления в силу настоящих Правил утвержден градостроительный план. Настоящий пункт применяется в течение года со дня вступления в силу настоящих Правил. Если в течение указанного срока не будет выдано разрешение на строительство на земельный участок, указанный в первом абзаце пункта 2 настоящей статьи, градостроительный план такого земельного участка подлежит отмене органом, уполномоченным на утверждение градостроительных планов, как несоответствующий настоящим Правилам.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Красноярск утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов 29.05.2007 № В-306 предоставленный обществу земельный участок находился в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД.1), градостроительным регламентом указанной зоны размещение административных объектов, объектов общественного питания отнесено к основному виду разрешенного использования.

Пункт 1 статьи 53 Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск устанавливает, что Правила применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу. К правоотношениям, возникшим до вступления в силу настоящих Правил, Правила применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после вступления их в силу, с учетом особенностей, предусмотренных пунктами 2, 4 настоящей статьи.

В силу пункта 4 статьи 53 Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск действие настоящих Правил не распространяется на правоотношения, возникшие на основании принятых уполномоченным органом до дня вступления в силу настоящих Правил решений о выдаче разрешения на строительство и о продлении срока действия разрешения на строительство. Настоящие Правила не применяются при принятии уполномоченным органом после вступления в силу настоящих Правил решения о продлении срока действия разрешения на строительство, если указанное разрешение на строительство было выдано до дня вступления в силу настоящих Правил.

Пунктом 3 решения Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 №В-122 «О Правилах землепользования и застройки городского округа город Красноярск и о признании утратившими силу отдельных Решений Красноярского городского Совета депутатов», установлено, что настоящее решение вступает в силу со дня его официального опубликования.

Правила землепользования и застройки городского округа город Красноярск опубликованы печатном издании «Городские новости» №102 15.07.2015, следовательно, годичный срок подачи в Департамент заявления о выдаче разрешения на строительство объекта ООО «Бимажор», с градостроительным планом от 08.07.2010 № 5437 истёк 15.07.2016.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 53 названных Правил если в течение года со дня вступления в силу настоящих Правил не будет выдано разрешение на строительство на земельный участок, то градостроительный план такого земельного участка подлежит отмене органом, уполномоченным на утверждение градостроительных планов, как несоответствующий настоящим Правилам.

Из буквального толкования названной нормы следует, что в таком случае градостроительный план земельного участка подлежит отмене уполномоченным органом путем реализации последним соответствующих полномочий (издание соответствующего ненормативного правового акта об отмене градостроительного плана); указанное не означает, что в отсутствие совершения таких действий со стороны уполномоченного органа градостроительные планы признаются недействительными в силу закона.

Внесение изменений в правила землеустройства и застройки, равно как и внесение изменений в генеральный план не изменяет содержание градостроительных планов, выданных в соответствии с ранее действующими нормативными актами. В силу статьи 51 ГрК РФ орган местного самоуправления при решении вопроса о выдаче разрешения на строительство проверяет проектную документацию на предмет соответствия градостроительному плану, приложенному к заявлению, и требованиям, действовавшим на момент выдачи градостроительного плана земельного участка.

В силу требования действующего законодательства (статья 51 ГрК Российской Федерации в редакции в период спорных правоотношений) при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство объекта проверке подлежит соответствие проектной документации установленным на дату выдачи представленного градостроительного плана земельного участка требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Последующее внесение изменений в документы территориального планирования при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство не учитывается, права и возможности землепользователя при застройке земельного участка определяются содержанием предоставленного им градостроительного плана.

Доводам  истца о том, что обществу не было известно о нахождении в границах земельного участка охранной зоны инженерных сетей, была  дана надлежащая оценка при рассмотрении дела судом первой инстанции, указанный довод был правомерно признан  судом первой инстанции необоснованным, поскольку наличие указанной зоны площадью 800 кв.м. отражено в акте выбора земельного участка от 19.04.2010. К акту выбора прилагается топографический план выбранного земельного участка, где отражено местоположение охранной зоны инженерных сетей. Предварительное согласование предоставления земельного участка обществу производилось на основании данного акта выбора с указанием в нем охранной зоны сетей 800 кв.м., а не представленного заявителем акта выбора земельного участка от 09.11.2005, где указано на охранную зону сетей площадью 72 кв.м.

Согласно пояснениям Управления архитектуры администрации г. Красноярска спорный земельный участок по Проекту планировки улично-дорожной сети и территорий общественного пользования городского округа город Красноярск, утвержденного Постановлением администрации города от 25.12.2015 N 833 расположен в границах квартала, красными линиями не пересекается.

Управлением архитектуры администрации г. Красноярска предоставлялись сведения из ИСОГД, в которых отражены красные линии согласно проекту планировки исторического центра г. Красноярска, утвержденного постановлением администрации г.Красноярска от 17.08.2011 № 330., который был опубликован в установленном порядке и доведен до всеобщего сведения (газета «Городские новости» № 125 от 24.08.2011). Данный проект планировки принят после выдачи обществу в 2010 году градостроительного плана.

Ранее выданный обществу градостроительный план от 2010 года отменен Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска не был.

05.07.2013 обществом в Департамент градостроительства подавалось заявление на объект «ограждение котлована административного здания», а не полностью на здание, в связи с чем письмом от 15.07.2013 № 01/6169дг в выдаче разрешения на строительство ограждения котлована административного здания было отказано со ссылкой на ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отказ в разрешении на строительство был дан обществу в 2017 году по другому заявлению от 30.06.2017 и по другому проекту строительства. Отказ в выдаче разрешения на строительство от 05.07.2017 № 01/3108-дг был предметом обжалования в рамках дела № А33-19679/2017.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из содержания норм статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды, соответствующего условиям договора и в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. Согласно части 5 статьи 48 ГрК РФ обеспечение подготовки проектной документации осуществляется застройщиком либо привлекаемым застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическим или юридическим лицом, с последующей экспертизой проектной документации и выдачей разрешения на строительство (статьи 49, 51 ГрК РФ), которым и определяется объем прав застройщика в отношении объекта строительства.

Таким образом, объем последующего строительства зависит от действий застройщика по проектированию и получению разрешения на строительство.

Иные обстоятельства, связанные с определением источников финансирования строительства, сроков освоения земельного участка, разработкой проекта, необходимостью учета имеющейся охранной зоны инженерных сетей и красных линий, сроков обращения за выдачей разрешения на строительство относятся к сфере деятельности арендатора, которая осуществляется им согласно правил статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации в своей воле и своем интересе. 

Из представленных в материалы дела документов не усматривается  объективных и непреодолимых препятствий к получению разрешения в разумный срок на строительство по ранее выданному градостроительному плану от 2010 года с учетом переходных положений статьи 53 Правил землепользования и застройки г. Красноярска от 07.07.2015 №В-122 (в течении шести лет с даты предоставления участка под строительство).

Учитывая изложенное,  у суда первой инстанции обосновано отсутствовали правовые основания  для удовлетворения заявленных требований. 

 Судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения также обосновано было учтено, что поскольку уполномоченным органом местного самоуправления по рассмотрению заявлений о продлении срока договора аренды под строительство является Департамент МИиЗО администрации г. Красноярска, а не Администрация г. Красноярска, требования к Администрации г. Красноярска удовлетворению не подлежат как заявленные к ненадлежащему ответчику.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе,  истец со ссылкой на  правовую позицию, сформулированную  в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, ссылается  на то, что  сам по себе факт  обращения  истца за продлением  договора  аренды  после 01.03.2015 (при отсутствии оснований, предусмотренных  статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) не является  предрешающим и безусловным  обстоятельствам  для отказа  в продлении договора аренды).

 Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела  и установлено судами,  земельный участок обществу  был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Для заключения с обществом  договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемых судебных актов, не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что не оспаривалось обществом в ходе рассмотрения спора. Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 18.12.2017 по делу N 304-КГ17-9125, А70-9966/2016 и "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) (вопрос № 16).

Ссылка истца на необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные с целью применения п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела  была отклонена судом первой инстанции, как не основанная  на нормах земельного законодательства и фактически вводящая  дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подп. 4 п. 4, подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

 Ссылка истца  на правовую  позицию, сформулированная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2017 г. N 304-ЭС16-6168, правомерно признана судом первой инстанции несостоятельной, поскольку  указанная позиция  не подлежала применению к спорным правоотношениям, так как основана на иных фактических обстоятельствах.  

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

  Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «08» октября 2018 года по делу           № А33-26657/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

И.Н. Бутина

 

О.Ю. Парфентьева