﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28     http://yaroslavl.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А82-5144/2021

г. Ярославль

15 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Чистяковой О. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мякутиной С.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

индивидуального предпринимателя Прохорова Сергея Ивановича (ИНН 590700856091, ОГРН 309590722200024)

к администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН 7610070153, ОГРН 1067610046459)

о   признании права собственности 	

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента строительства Ярославской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общества с ограниченной ответственностью «Волмаг», общества с ограниченной ответственностью «Рыбинсккабель»

при участии:

от истца: – Смирнов А.В. – юрист по доверенности от 22.12.2020; 

от ответчика: не явился;

от третьих лиц: не явились;

Индивидуальный предприниматель Прохоров Сергей Иванович (далее-Предприниматель) обратился к администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее-Администрация) с иском о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 7 981,3 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, проспект 50 лет Октября, 60.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент строительства Ярославской области (далее-Департамент строительства), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее-Росреестр), общество с ограниченной ответственностью «Волмаг» (далее-ООО «Волмаг»), общества с ограниченной ответственностью «Рыбинсккабель» (далее-ООО «Рыбинсккабель»).

В судебном заседании представитель Предпринимателя требования поддержал. 

Ответчик и третьи лица в судебное заседание явку представителей не обеспечили.

Администрация в письменном отзыве считает себя ненадлежащим ответчиком, по существу требований возражений не заявила.

Департамент строительства в письменном отзыве пояснил основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на внесение изменений в разрешение на строительство.

ООО «Волмаг» и ООО «Рыбинсккабель» в письменных отзывах подержали доводы истца.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

21.02.2017 Предприниматель приобрел у Кизилова Д.Я. в собственность по договору купли-продажи пятиэтажное здание производственного корпуса «Волмаг» общей площадью 7 829,1 кв.м., лит. С, С1, С2 и одноэтажное здание склада электропроводов с переходной галереей общей площадью 1 036,7 кв.м., лит. НН, НН1, расположенные по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр-т 50 лет Октября, 60.

Кизилов Д.Я., в свою очередь, указанные объекты приобрел 20.01.2016 в собственность с торгов по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве ОАО «СП Волмаг РК».

12.05.2017 Предприниматель заключил соглашение № 2-4203/37 о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Соарендатором Предпринимателя является ООО «Рыбинсккабель».

Вышеуказанное недвижимое имущество, принадлежащее Предпринимателю, передано в аренду ООО «Волмаг» для предпринимательской деятельности по производству и реализации кабельно-проводниковой продукции для электрооборудования (договор аренды от 21.03.2017 № 125).

С целью размещения нового оборудования принято решение о реконструкции здания производственного корпуса.

Для реконструкции ООО «ПБ «СтройПроект» подготовлена проектная документация, в отношении которой получено положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Ивановский центр негосударственных экспертиз» № 37-2-1-3-0030-16 от 18.05.2016, № 37-2-1-2-0012-17 от 27.02.2017, № 37-2-1-2-0030-18 от 22.05.2018. 

30.09.2016 Администрацией выдано разрешение на реконструкцию № 76-RU76303000-167-2016, в последствие, в связи с изменением параметров реконструкции, замененное на № 76-RU76303000-167-2016 от 05.09.2017 сроком действия до 05.09.2018.

Указанные проектные и разрешительные документы были выданы ОАО «СП «Волмаг РК» - правообладателю земельного участка, на котором был размещен объект, подлежащий реконструкции.

Функции застройщика осуществлял агент ООО «Волмаг» на основании агентского договора от 01.07.2015. После приобретения объектов Предпринимателем, ООО «Волмаг» также выступало от его имени на основании договора на оказание услуг по организации реконструкции производственного здания от 21.03.2017.

До начала работ по реконструкции здания было получено согласие Администрации – арендодателя земельного участка и направлено извещение в инспекцию государственного строительного надзора Ярославской области. 

Работы по реконструкции проводились ООО «Ярославское СМУ «Стальмонтаж» на основании договора генерального подряда № 7/2017. По окончании строительства Предпринимателем и подрядчиком подписан акт приемки объекта капитального строительства от 09.07.2018.

С целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию были организованы работы по установлению санитарно-защитной зоны, подготовлен проект, проведена экспертиза ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области» (экспертное заключение № 3590 от 20.06.2019), получено санитарно-эпидемиологическое заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ярославской области № 76.01.08.000.Т.000560.07.19 от 17.07.2019; инспекцией государственного строительного надзора Ярославской области по результатам выездной проверки составлен акт № 3-2126 от 25.06.2019 о том, что строительные работы завершены в соответствии с проектом, исполнительная документация представлена в надзорный орган, нарушений в ходе проверки не выявлено, на основании которого 17.07.2019 выдано заключение № 57 о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов.

02.09.2019 Предприниматель, приобретя право собственности на объекты недвижимости, обратился в Департамент строительства для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В выдаче разрешения Предпринимателю было отказано, причины отказа изложены в отказе от 09.09.2019.

После устранения недостатков Предприниматель вновь обращался в Департамент строительства, однако по обращениям от 03.12.2019 и 04.12.2019 Департамент строительства вновь отказал Предпринимателю (отказы от 10.12.2019, 11.12.2019).

Поскольку объект не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, истец, на основании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) обратился с иском в суд.

	По ходатайству истца, в рамках рассмотрения настоящего дела, определением от 06.07.2021 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту индивидуального предпринимателя Токарева Александра Юрьевича Шмагиной Наталье Владимировне (152901, г. Рыбинск, ул. Советская, д. 4, оф. 1) и перед которым поставлены вопросы: 

Является ли нежилое здание, производственный корпус «Волмаг», общей площадью 7981,3 кв.м, количество этажей – 8, в том числе подземных – 1, кадастровый номер 76:20:070202:130, расположенный по адресу: Ярославская обл., г. Рыбинск, пр-т 50 лет Октября, д. 60, объектом капитального строительства?

Соответствует ли указанное здание утвержденной проектной документации, градостроительным и строительным, противопожарным и иным установленным нормам и правилам?

Позволяет ли техническое состояние здания эксплуатировать его без нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде?

Какова общая площадь и этажность  указанного здания?

Согласно экспертному заключению от 06.08.2021 № 197-21 восьмиэтажное здание (включая подземный этаж) общей площадью 7 981,3 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр-т Октября, 60, соответствует проектной документации, разрешениям на строительство от 30.09.2016, 05.09.2017, требованиям строительных норм и правил, законодательным актам, действующим на территории Российской Федерации. Все конструкции здания находятся в нормативном техническом состоянии, без видимых дефектов и повреждений, все системы инженерного обеспечения находятся в нормативном техническом состоянии, готовы к эксплуатации. Техническое состояние здания позволяет эксплуатировать его без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде. 

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Следуя принципам гражданского законодательства, закрепленным в статьях 8, 218 ГК РФ, права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, которая, в свою очередь, осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, в том числе на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации.

Реконструкция объекта осуществлялась на согласованном для этих целей с арендодателем земельном участке, с получением соответствующей проектной и разрешительной документации. Однако в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано. В связи со сменой собственника реконструируемого объекта, представление требуемых Департаментом строительства документов стало невозможным, что послужило основанием для отказа Предпринимателю в выдаче указанного разрешения. 

Поскольку во вводе здания в эксплуатацию в установленном законом порядке Департаментом строительства отказано, оно является самовольной постройкой.

Согласно статье 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Признание права собственности на самовольную постройку, а, следовательно, ее сохранение, осуществляется судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 222 ГК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее-Постановление от 29.04.2010 № 10/22) самовольная постройка может быть сохранена, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также установить имеются ли права на земельный участок, позволяющие сохранить постройку.

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа (пункт 59 названного Обзора).

С учетом условий договора аренды, согласования строительства с арендодателем, исходя из категории земель и вида разрешенного использования, на земельном участке реконструкция и размещение построенного объекта допустимо и разрешено.

Реконструкция объекта осуществлялась на основании проектной документации, с получением в установленном законом порядке разрешения на строительство. Однако смена собственника объекта в период проведения работ по реконструкции без уведомления соответствующих надзорных органов и без внесения соответствующих изменений в разрешительную документацию, не позволила получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке. Данное обстоятельство является непреодолимым, разрешение спора при таких обстоятельствах возможно только в судебном порядке.

Материалы дела, в том числе заключение судебной экспертизы, подтверждают, что реконструкция объекта проводилась с соблюдением нормативных документов обязательного исполнения, регламентирующих условия безопасной эксплуатации зданий и сооружений, на момент обращения в суд объект соответствует требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации, размещение объекта на земельном участке разрешено, Администрация реконструкцию объекта согласовала, против сохранения объекта не возражает, сохранение объекта в существующем состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде. 

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость установления правовой определенности в отношении спорного здания, исковые требования Предпринимателя признаются судом обоснованными.

Ввиду того, что правомерность действий ответчика истцом не оспаривалась, а обращение в суд с иском вызвано необходимостью оформления права на объект, судебные расходы истцу не возмещаются. 

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за индивидуальным предпринимателем Прохоровым Сергеем Ивановичем (ИНН 590700856091, ОГРН 309590722200024) право собственности на нежилое здание общей площадью 7 981,3 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, проспект 50 лет Октября, 60.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

О.Н. Чистякова