АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-53264/2020

11 января 2023 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 28 декабря 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 11 января 2023 г.

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Комитет),

к открытому акционерному обществу «Строительная компания «Челябинскгражданстрой», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ОАО «СК «Челябинскгражданстрой»),

при участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

-общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Экосити» (ОГРН 

<

***>, далее – ООО СЗ «Экосити»),

-общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Авенюинвест» (ОГРН 

<

***>, далее – ООО СЗ «Авенюинвест»),

о взыскании 12 206 406 руб. 20 коп.,

при участии в судебном заседании представителя ответчика –  ФИО2 (доверенность от 07.02.2022 б/н),

УСТАНОВИЛ:

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ОАО «СК «Челябинскгражданстрой» с требованиями (с учетом уточнения – т.2 л.д.72) о взыскании:

-долга по арендной плате за период с 09.08.2017 по 31.12.2021 в размере 30 746 232 руб. 67 коп.;

-пени за период с 02.09.2017 по 31.12.2021 в размере 8 468 155 руб. 58 коп., с продолжением начисления из расчета 18 % годовых с 01.01.2022 до момента исполнения денежного обязательства.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), договор аренды УЗ № 015347-К-2017 от 23.01.2017, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

К участию в деле привлечены третьи лица, которые мнение не представили.

Ответчик представил отзыв (т.1 л.д. 130), дополнения.

В судебное заседание, назначенное на 14.12.2022, истец и третьи лица явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены путем размещения информации на сайте суда (ч. 1, 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц по  правилам ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ.

Ответчик возражения против заявленных требований поддержал.

В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании объявлялись перерывы до 28.12.2022. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва явка участников не была обеспечена.

Дело рассмотрено по правилам ч.3,5 ст. 156, ст. 163 АПК РФ по имеющимся доказательствам в отсутствие истца.

Исследовав представленные  доказательства, арбитражный суд установил следующее.

На основании протокола № 4 от 12.01.2017 (т.1 л.д.17)  о результатах открытого аукциона между Комитетом (арендодатель) и ООО «ЭкоСити», ныне – ООО СЗ «Эко Сити» (арендатор) был подписан договор УЗ № 015347-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка от 23.01.2017 (т. л.д.1-2527).

По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 24903 кв.м., кадастровый номер 74:19:0901002:2096, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, микрорайон № 48 Краснопольской площадки № 1, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома № 18 (стр.) по индивидуальному проекту со встроено-пристроенными объектами СКБО в 2-х этажах (предприятие бытового обслуживания, офисы), жилого дома № 19 (стр.) с индивидуальной вставкой со встроено-пристроенными объектами СКБО в 1-м этаже (магазин, интернет-кафе, офисы), детского клуба, подземного гаража, ТП-4 (п.1.1 договора).

Договор заключен на срок с 23.01.2017 по 23.01.2026 (п.2.1 договора).

Арендная плата вносится ежемесячно за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца, согласно приложенному расчету (Форма №2) (п.3.2 договора). Ежегодная арендная плата определена по итогам аукциона и составляет 11 308 932,93 руб.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 18 % годовых (п.6.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту (т.1 л.д. 26).

Права аренды перешли к ООО «АвенюИнвест», а затем по договору № АИ/З от 01.08.2017 (т.1 л.д. 28-29,30) к ответчику. Договор уступки зарегистрирован 09.08.2017.

На основании разрешения от 05.10.2018 (т.1 л.д.32-33) введены в эксплуатацию сети электроснабжения и трансформаторная подстанция ТП-4 в микрорайоне № 48 жилого дома № 11 Краснопольской площадки № 1. Кадастровый номер объекту присвоен 74:19:0901002:7531 (т.1 л.д.42). Также был построен и введен в эксплуатацию  Детский клуб (КН 74:19:0901002:7532 – т.1 л.д. 44). Многоквартирный дом (МКД) - жилой дом № 18 (стр.) поставлен на кадастровый учет с КН 74:19:0901002:7533 (т.1 л.д 46-47).

Как следует из положений ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Положениями статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Положениями статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ определены особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее:

На основании части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, определении Верховного Суда РФ от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526 по делу N А65-18933/2015.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам на земельном участке были построены и введены все предусмотренные проектом объекты кроме подземной парковки.

Апелляционным определением Челябинского областного суда от 04.06.2020 (т.1 лд. 137-143) с учетом передачи прав на квартиры собственникам МКД признано отсутствующим обременение в виде аренды ОАО СК «Челябинскгражданстрой» на земельный участок с КН :2096 площадью 24 903 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 для эксплуатации МКД – 

<

...>, необходим земельный участок площадь. 17 599,5 кв.м., для МКД – 

<

...> – 5687,8 кв.м., на что указано в апелляционном определении.

Согласно этому же судебному акту право первого собственника на квартиру в МКД - 

<

...>,  зарегистрировано 27.09.2018; право первого собственника на квартиру в МКД - 

<

...>,   зарегистрировано – 04.02.2019.

Детский клуб введен в эксплуатацию разрешением от 05.10.2018 (т.1 л.д.164-166).

Также из материалов дела следует, что на сегодняшний момент, строительство подземного гаража невозможно, в том числе с учетом площади земельного участка, определенной для МКД.

С учетом этого, с 09.08.2017 по 26.09.2018 арендная пата подлежит внесению исходя из всей площади земельного участка; с 27.09.2018 по 03.02.2019 исходя из площади 7303,50 кв.м. (24 903 кв.м. – 17 599,5); с 04.02.2019 исходя из площади 1615,70 кв.м. (7303,50 – 5687,8).

Арендная плата составит:

-в сентябре 2018 г.: с 01.09.2018 по 26.09.2018 – 802 967,53 руб. (926 501,00/30*26), с 27.09.2018 по 30.09.2018 – 36 229,64 руб. (926 501,00 - 802 967,53)/24 903 * 7303,50), всего – 839 197,17 руб.;

-в октябре 2018 г. – 272 149,26 руб. (927 956,86/24 903 * 7303,50),

-в ноябре 2018 – 236 828,96 руб. (807 524,00 24 903 * 7303,50),

-в декабре 2018 – 244 722,94 руб. (834 440,39 /24 903 * 7303,50),

-январе 2019 – 244 723,12 (834 441,00 /24 903 * 7303,50),

-феврале 2019 – с 01 по 03.02.2019 составит 23 682,89 руб. (753 689,00/24 903 * 7303,50) / 28 *3 дня).

С 04.02.2019 аренная плата по договору не подлежит внесению, поскольку договор для строительств прекратил свое действие.

Исходя из расчетов истца (т.2 л.д.76-77) пеня с 02.09.2017 по 01.10.2018 составит 76 257,08 руб.

С сентября 2018 по февраль 2019 г. расчет долга и пени следующий:

Период

Начислено 

Оплата 

Долг

Просрочка

Пеня

Долг на 01.09.18

926 501,00

 

76 257,08

09/2018

839 197,17

-

1 765 698,17

02.10.18-01.11.18 (31)

26 993,41

10/2018

272 149,26

-

2 037 847,43

02.11.18-22.11.18 (21)

21 104,28

 

-123 933,55

(22.11.18)

1 913 913,88

23.11.18-03.12.18 (11)

10 382,33

11/2018

236 828,96

-

2 150 742,84

04.12.18-09.01.19 (37)

39 243,69

12/2018

244 722,94

-

2 395 465,78

10.01.19-01.02.19 (23)

27 170,46

01/2019

244 723,12

-

2 640 188,90

02.02.19-01.03.19 (28)

36 456,31

02/2019 

(01-03.02.19)

23 682,89

-

2 663 871,79

02.03.19-31.12.19 (305)

400 675,51

 

 

01.01.20-31.12.21 (2 года)

958 993,84

Итого:

 

2 663 871,79

 

1 597 276,91

Согласно расчетам суда сумма долга составит 2 663 871,79 руб.. пени – 1 974 276,91 руб.

Учитывая ходатайство ответчика, положения ст. 333 ГК РФ. суд полагает возможным снизить пеню в 2 раза – до 798 638,46 руб.

Наряду с этим истец заявил о начислении пени на сумму основного долга с 01.09.2019 до момента фактического исполнения обязательства по ее оплате из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной  ЦБ РФ.

По смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Соответствующая позиция также содержится в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016.

Между тем, учитывая мораторий, для начисления санкций, введенный с 01.04.222 по 30.09.2022, в указанный период пеня начислению не подлежит.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации  при заявленной сумме иска 39 214 388,49 руб. подлежит уплате госпошлина в сумме 200 000 руб. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

Учитывая, что требования истца удовлетворены в части, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с ответчика – открытого акционерного общества «Строительная компания «Челябинскгражданстрой», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) в пользу истца – Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ОГРН 

<

***>) 3 462 510,25 руб., из которых основной долг в сумме 2 663 871 руб. 79 коп. и пеня в сумме 798 638 руб. 46 коп. исчисленная на 31.12.2021. Продолжить начисление пени за нарушение сроков перечисления арендной платы на сумму долга в размере 2 663 871 руб. 79 коп. исходя из 18 % годовых от суммы недоимки  за каждый день просрочки за период с 01.01.2022 по 31.03.2022, а также после отмены моратория – с 01.10.2022 по день фактической уплаты долга.

Отказать в начислении пени за период с 01.04.2022 по 30.09.2022 в связи с действием  моратория для начисления процентов (пени) исходя из положений постановления Правительства Российской Федерации  от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» и ст. 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В удовлетворении требований в остальной части иска отказать.

Взыскать с ответчика – открытого акционерного общества «Строительная компания «Челябинскгражданстрой», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 17 659 руб. 39 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина