ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-55822/2017

16 мая 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   10 мая 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 мая 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Барминой И.Н.

судей  Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Казначеевым В.О.  

при участии:  

от истца (заявителя): Ерохова Л.И. по доверенности от 28.12.2017; 

от ответчика (должника): Моисеева С.К. по доверенности от 12.09.2017; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-2931/2018)  ООО «Афганвет» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2017 по делу № А56-55822/2017 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Афганвет"

о расторжении договора аренды и выселении с занимаемого земельного участка

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Афганвет» (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды № 17/ЗК-04985 от 24.03.2009 и обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г.Санкт-Петербург, Богатырский пр., уч. 85, (юго-восточнее дома 22, литера А по Коломяжскому проспекту), площадью 438 кв.м., кадастровый № 78:34:0004105:1178.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2017 исковые требования комитета удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда от 21.12.2017 отменить, иск комитета оставить без удовлетворения. Податель жалобы указывает на то, что указание в договоре кода 3.8.2 несколько раз подряд означает возможность установления четырех вариантов использования земельного участка в рамках данного кода функционального использования участка. В этой связи податель жалобы полагает, что нарушений условий договора им не допущено. Также общество указывает, что несоответствие использования земельного участка той цели его использования, что определена договором не является существенным нарушением его условий и не может являться основанием для его расторжения.  

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, а представитель комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2009 №17/ЗК-04985 (далее – договор). 

Согласно данному договору арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:34:4105:1178 площадью 438 кв.м., расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Коломяжский пр., уч. 85 (юго-восточнее дома 22, литера А по Коломяжскому проспекту). 

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 24.03.2009. 

В соответствии с дополнительным соглашением к договору от 01.04.2014 № 4, договор действует по 31.03.2019 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется для использования под торговый павильон (код - 3.5, 14.1, 3.8.2). Приведенные цели использования являются окончательными, их изменение возможно только с согласия арендодателя. 

Пунктом 4.3.1. договора на арендатора возложена обязанность использовать данный земельный участок только в соответствии с указанными целями.

В акте Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга от 27.10.2016 зафиксировано, что на арендованном участке расположен торговый павильон площадью 150 кв.м., разделенный на 5 секций. 	В первой секции размещено заведение общественного питания «Шашлычная № 1», в секции № 2 находится заведение общественного питания «Закусочная», в секции № 3 размещен киоск по реализации выпечных изделий, в секции № 4 размещено заведение общественного питания «Узбекская кухня», в секции № 5 размещен объект общественного питания «Евро Донер».

Ссылаясь на данный акт, комитет направил обществу претензию от 12.02.2017, в которой предложил устранить имеющиеся нарушения и уплатить штраф. Повторная претензия от 15.03.2017 аналогичного содержания направлена обществу в апреле 2017 года.

В ответ на претензию комитета общество направило письмо от 10.04.2017 № 24/04, в котором указало, что требование об уплате штрафа исполнено, а также сообщило, что им направлено обращение в Муниципальное образование Санкт- Петербурга «Муниципальный округ Комендантский аэродром» для смены вида использования земельного участка. 

Ссылаясь на повторный акт обследования участка, составленный 06.06.2017, неустранение ранее выявленных нарушений, комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

Суд признал допущенные обществом нарушения условий договора существенными, требования комитета обоснованными, расторгнул договор, обязав общество освободить земельный участок.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной не усматривает оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 упомянутого Кодекса. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. 

По смыслу части третьей названной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В данном случае возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя по решению суда допускается и самим договором - пунктами 6.3 и 6.3.1 в случае использования арендатором земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.

В этой связи следует согласиться с выводами суда первой инстанции в том, что коль скоро такое нарушение влечет возможность расторжения договора, то  цель использования земельного участка являлась существенным условием договора аренды. 

Судом первой инстанции установлено, что  на участке, переданном в пользование обществу как по состоянию на момент проведения проверки, так и на момент составления ведомости инвентаризации ГУП ГУИОН от 25.09.2017 находился павильон, в котором располагались объекты общественного питания, то есть нарушения устранены не были даже после направления письменного предупреждения комитета. 

Доводы общества о том, что осуществляемая им деятельность соответствует кодам, указанным в пункте 1.2 договора, приводились им и в суде первой инстанции. Общество указывало, что на момент заключения договора действовало Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки» (далее – постановление № 1561). 

Согласно Приложению № 1 к указанному документу «Таблица кодов функционального использования территории» использовались следующие значения кодов: 

3.5. Торговля на промтоварных рынках и в торговых зонах (площадь до 1 га): рынки и зоны торговли промышленными товарами и товарами смешанного ассортимента. Территория, прилегающая к временному объекту торговли и оказания услуг в границах предоставленного земельного участка. 

14.1. Рекламная деятельность: рекламные стенды и витрины. 

3.8.2. Торговля и оказание услуг во временных сооружениях (объектах) 2-й категории: временные сооружения, павильоны, летние кафе, киоски, палатки, контейнеры, тонары и другие временные объекты торговли и оказания услуг, расположенные на основных магистралях. 

Следовательно, по мнению ответчика, использование участка допускало размещение объектов общественного питания. 

Приведенные коды допускают вариативность использования земельных участков, что означает возможность установления одного из предложенных вариантов при определении вида использования конкретного земельного участка, а в настоящем случае сторонами при заключении договора согласовано предоставление земельного участка не под кафе или объекты общественного питания, а именно под торговый павильон, а это - разные виды деятельности, на что обоснованно указано судом первой инстанции в решении.

На момент заключения дополнительного соглашения № 4 к договору действовало Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление № 1379).

Описание кодов функционального использования в постановлении № 1561 и постановлении № 1379 является аналогичным.  

При заключении договора плата рассчитывалась по кодам 3.5, 3.8, 14.1, 3.8.2.

При заключении дополнительного соглашения к договору № 4 расчет арендной платы произведен по коду 3.5 в соответствии с постановлением 1561.

С учетом цели использования, определенной договором – торговый павильон, арендная плата с момента заключения договора определялась исключительно для использования под торговый павильон с прилегающей территорией, не совмещенный с иными, неторговыми видами деятельности.   

Положения Постановления N 1379 устанавливают порядок расчета арендной платы для отдельных видов деятельности, но не предоставляют право осуществлять все виды деятельности, к которым применяется тот или иной код функционального использования. Виды деятельности, которые допустимо осуществлять на арендуемом земельном участке, определяются договором аренды. Оценка подобных доводов уже была дана судом кассационной инстанции по делу № А56-33736/2016.

Судом первой также обоснованно принято во внимание то, что изначально спорный земельный участок включен в Схему размещения нестационарных торговых объектов исключительно с торговым назначением, а значит в случае указания обществом реальных намерений использования земельного участка – для организации общественного питания, спорный земельный участок ему в пользование предоставлен бы не был. 

С учетом изложенного, следует согласиться с выводами суда первой инстанции в том, что обществом фактически допущено и не устранено нарушение, которое признается договором существенным и позволяет комитету требовать его расторжения договора аренды. 

Ссылки подателя жалобы на то, что им предприняты меры по устранению допущенных нарушений, а именно: написано письмо в Муниципальное образование Санкт-Петербурга «Муниципальный округ Комендантский аэродром» для смены вида использования земельного участка, а распоряжением Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка от 03.08.2017 № 3972 арендованный участок перенесен в раздел III «В сфере общественного питания: павильоны», не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции. 

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что земельный участок был предоставлен на основании договора в соответствии с действующей на момент его заключения Схемой размещения нестационарных торговых объектов, а совершенные обществом действия направлены не на устранение нарушений по договору, а на легализацию допущенного обществом  длительного нарушения, на изменение цели использования участка без согласия арендодателя и одностороннее изменение условий договора о цели использования земельного участка. 

Суд апелляционной инстанции усматривает, что срок действия договора определен дополнительным соглашением № 4, в котором указано, что договор действует по 31.03.2019. Дополнительное соглашение № 4 подписано 01.04.2014 (зарегистрировано 07.05.2014), следовательно, договор не является заключенным на срок более пяти лет исходя из разъяснений в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В этой связи доводы подателя жалобы со ссылкой на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, где указано, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора, подлежат отклонению.  

  При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. 

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 декабря 2017 года по делу №  А56-55822/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Афганвет» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

             И.Н. Бармина

Судьи

 В.И. Желтянников

               Е.В. Жиляева