ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-20110/2015

г. Красноярск

28 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года. 

Полный текст постановления изготовлен         28 июня 2017 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Парфентьевой О.Ю.,

судей: Бутиной И.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания Лизан Т.Е.,

при участии: от ответчика - общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Комфортстрой»: Перелыгина Н.С. - представителя по доверенности от 27.10.2014, паспорт; Волкова С.В. - представителя по доверенности от 09.01.2017, удостоверение адвоката № 985 от 15.06.2005.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Комфортстрой»

на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от 30 марта 2017 года по делу № А33-20110/2015, принятое судьёй Куликовой Д.С.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью строительная компания «Комфортстрой» (далее – ответчик, общество,  апеллянт) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 472 136 рублей 60 копеек, пени в размере 271 552 рублей 83 копеек.

Определением от 14.09.2015  исковое заявление принято к производству суда, возбуждено производство по делу.

18.01.2016 общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Комфортстрой» обратилось со встречным исковым заявлением, просит:

- признать недействительными пункт 3.1. договора в части: «С 01.01.2008 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора», п. 6.3. договора в части: «Условия договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяются ежегодно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами РФ, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора, п. 1 Дополнения от 19.03.2013. № 1941 в части: «В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами РФ, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Арендатора».

- признать недействительной сделку Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:04 00143:0122, общей площадью 3045 кв.м., находящийся по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, 7, предназначенный для использования в целях строительства офисного здания с инженерным обеспечением, арендуемый на основании договора аренды земельного участка № 824 от 17.04.2007, содержание которой выражено в иске с приложенным к иску расчетом.

Определением от 18.01.2016 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью строительная  компания «Комфортстрой» к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о признании недействительными пунктов 3.1. договора в части: «С 01.01.2008 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора», п. 6.3. договора в части: «Условия договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяются ежегодно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами РФ, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора, п. 1 Дополнения от 19.03.2013. № 1941 в части: «В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами РФ, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Арендатора»; о признании недействительной сделки Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:04 00143:0122, общей площадью 3045 кв.м., находящийся по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, 7, предназначенный для использования в целях строительства офисного здания с инженерным обеспечением, арендуемый на основании договора аренды земельного участка № 824 от 17.04.2007, содержание которой выражено в иске с приложенным к иску расчетом.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.03.2017 года по делу № А33-20110/2015 исковые требования департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска удовлетворены. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Комфортстрой» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 2 154 407 рублей 60 копеек долга. В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Комфортстрой» отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Комфортстрой» в доход федерального бюджета 27 772 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказать первоначальному истцу в иске и удовлетворить встречный иск.

В апелляционной жалобе ответчик, ссылается  на  то, что арендодатель договор   не расторгал,  об изменении арендной платы не извещал, об   увеличении арендной  платы  общество узнало из  искового  заявления.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда  от  04.05.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.06.2017.

Истец надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет») явку полномочного представителя в судебное заседание  не обеспечил.

На основании  изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истцап.

Представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Не согласны с решением суда первой инстанции. Просят решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 марта 2017 года по делу № А33-20110/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.

 Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав  представителя  истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 (л.д.9-16) (далее – договор), по условиям пункта 1.1. (л.д.9) которого,

арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 143:0122, в оценочной зоне 31, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская (далее - Участок), для использования в целях строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3045 кв.м. (приложение 1) (л.д.13-15). Земельный участок передается по акту приема-передачи (л.д.17).

Дополнением от 02.07.2015 (л.д.19) к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824  стороны установили, что по тексту договора аренды с 11.12.2013 вместо слов «...строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением...» читать «...строительства офисного здания с инженерным обеспечением по ул. Белинского, 7...».

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование.

В соответствии с пунктом 2.1. договора (л.д.9), срок аренды участка устанавливается с 28.02.2007 по 27.02.2010.

Договор аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 прошел государственную регистрацию 07.05.2007.

В соответствии с пунктом 3.1. договора (л.д.9) размер арендной платы за участок составляет 18 068 рублей 27 копеек в месяц и устанавливается по 31.12.2007. С 01.01.2008 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлена правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введений коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора. Первый платеж по договору начисляется с 28.02.2007 по 30.04.2007. Исчисление даты по пункту 2.1 договора (л.д.9) производится с момента вступления в силу распоряжения администрации города о предоставлении в аренду земельного участка, указанного в преамбуле договора (пункт 3.2. договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 36781 рубль 84 копейки вносится в течение 10 дней со дня подписания договора (пункт 3.3. договора) (л.д.9). В случае возникновения прав арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном земельном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется, начиная со дня, следующего за днем государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В случае, если ранее арендатору земельный участок был предоставлен на основании распоряжения администрации города о предоставлении земельного участка на определенный срок, арендная плата начисляется со дня прекращения срока действия предыдущего распоряжения о предоставлении земельного участка (пункт 3.4. договора) (л.д.9). Расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.5. договора) (л.д.9). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет (пункт 3.6. договора). 

Согласно пункту 6.3. договора (л.д.11) аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 условия договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяются ежегодно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора.

Дополнением от 19.03.2010 № 1941 (л.д.57) к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 (л.д.52-58) стороны установили, что плата за арендованный земельный участок составляет с 01.01.2009 - ежемесячно 28 355 рублей 42 копейки. В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления арендатора. Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением о расторжении Договора, направленным арендодателем с даты, указанной в таком уведомлении, независимо от даты его получения арендатором. Расчет арендной платы - в приложении.

Дополнение от 19.03.2010 № 1941 (л.д.57) к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 прошло государственную регистрацию 19.09.2010.

Дополнением от 30.05.2013 № 2668 (л.д.59) к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 стороны установили, что плата за арендованный земельный участок составляет с 01.01.2012 - ежемесячно 31 772 рубля 90 копеек. Расчет арендной платы - в приложении.

Дополнение от 30.05.2013 № 2668 к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 прошло государственную регистрацию 13.06.2013.

За период с 03.07.2013 по 31.08.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 154 407 рублей 60 копеек, что следует из представленного истцом расчета.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 2 154 407 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате.

В свою  очередь ответчик, ссылаясь на то, что арендная плата является существенным условием договора и не может быть изменена без уведомления арендатора, а также на несоответствие условия договора законодательству, обратился в суд со встречным иском о признании недействительными:

- пункта 3.1. Договора №824 от 17.04.2007 г. аренды земельного участка общей площадью 3045 кв.м., находящегося по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, для использования в целях строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением в части:

«С 01.01.08 года размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора»;

- пункта 6.3. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 общей площадью 3045 кв.м., находящегося по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, для использования в целях строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением в части:

«Условия договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяются ежегодно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами РФ, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора»;

- пункта 1 Дополнения от 19.03.10 г. № 1941 к Договора-№ 824 от 17.04.2007 г. аренды земельного участка общей площадью 3045 кв.м., находящегося по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, для использования в целях строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением в части:

«В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами РФ, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Арендатора».

Суд  первой  инстанции,  удовлетворяя  исковые  требования по первоначальному иску и отказывая в удовлетворении требований по встречному иску,  обоснованно  исходил  из следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с пунктом 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 28.02.2007 по 27.02.2010.

Договор аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 прошел государственную регистрацию 07.05.2007.

Дополнением от 30.05.2013 № 2668 к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 срок действия договора аренды продлен по 27.02.2016.

Дополнение от 30.05.2013 № 2668 к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 прошло государственную регистрацию 13.06.2013.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы за участок составляет 18 068 рублей 27 копеек в месяц и устанавливается по 31.12.2007. С 01.01.2008 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введений коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора. Первый платеж по договору начисляется с 28.02.2007 по 30.04.2007. Исчисление даты по пункту 2.1 договора производится с момента вступления в силу распоряжения администрации города о предоставлении в аренду земельного участка, указанного в преамбуле договора (пункт 3.2. договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 36 781 рубль 84 копейки вносится в течение 10 дней со дня подписания договора (пункт 3.3. договора). В случае возникновения прав арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном земельном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется, начиная со дня, следующего за днем государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В случае, если ранее арендатору земельный участок был предоставлен на основании распоряжения администрации города о предоставлении земельного участка на определенный срок, арендная плата начисляется со дня прекращения срока действия предыдущего распоряжения о предоставлении земельного участка (пункт 3.4. договора). Расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.5. договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет (пункт 3.6. договора). 

Согласно пункту 6.3. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 условия договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяются ежегодно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора.

Дополнением от 19.03.2010 № 1941 к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 стороны установили, что плата за арендованный земельный участок составляет с 01.01.2009 - ежемесячно 28 355 рублей 42 копейки. В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления арендатора. Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением о расторжении Договора, направленным арендодателем с даты, указанной в таком уведомлении, независимо от даты его получения арендатором. Расчет арендной платы - в приложении.

Дополнение от 19.03.2010 № 1941 к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 прошло государственную регистрацию 19.09.2010.

Дополнением от 30.05.2013 № 2668 к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 стороны установили, что плата за арендованный земельный участок составляет с 01.01.2012 - ежемесячно 31 772 рубля 90 копеек. Расчет арендной платы - в приложении.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период подписания оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу ее признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ссылаясь на то, что арендная плата является существенным условием договора и не может быть изменена без уведомления арендатора, а также на несоответствие условия договора законодательству, ответчик обратился в суд со встречным иском о признании недействительными:

- пункта 3.1. Договора №824 от 17.04.2007 г. аренды земельного участка общей площадью 3045 кв.м., находящегося по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, для использования в целях строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением в части:

«С 01.01.08 года размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора»;

- пункта 6.3. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 общей площадью 3045 кв.м., находящегося по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, для использования в целях строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением в части:

«Условия договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяются ежегодно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами РФ, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора»;

- пункта 1 Дополнения от 19.03.10 г. № 1941 к Договора-№ 824 от 17.04.2007 г. аренды земельного участка общей площадью 3045 кв.м., находящегося по адресу г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, для использования в целях строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением в части:

«В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами РФ, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Арендатора».

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 20 названного постановления указано, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом Красноярского края от 23 апреля 2013 г. № 4-1223 «О внесении изменений в статью 12 Закона края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» (далее - Закон Красноярского края от 23 апреля 2013 г. № 4-1223) внесены изменения в статью 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 г. № 7-2542, которыми при расчете арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, установлен коэффициент К3, учитывающий срок, по истечении которого объект не введен в эксплуатацию арендатором.

Изменения, внесенные Законом Красноярского края от 23 апреля 2013 г. № 4-1223 вступили в силу по истечении 10 дней со дня официального опубликования - 18 мая 2013г. Закон Опубликован 7 мая 2013 г. в «Ведомостях высших органов государственной власти Красноярского края» № 18(593).

В соответствии с внесенными изменениями, в пунктах 4, 5.1, 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 г. №7-2542, при определении арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), учитывается также срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (пункт 4 статьи 12). Установлена формула расчета арендной платы, предусматривающая, в том числе, применение коэффициента К3, учитывающего срок, по истечении которого объект не введен в эксплуатацию арендатором (пункт 5.1 статьи 12). Коэффициент К3 определяется решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. В случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице. Порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3 утверждается Правительством края (пункт 6 статьи 12).

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 25 июня 2013 г. № В-377 размер коэффициента К3 определен равным 4, который установлен по истечении 6 лет с даты предоставления обществу в аренду земельного участка.

На основании указанных нормативных актов Департамент муниципального имущества земельных отношений администрации г. Красноярска изменил методику расчета арендной платы, рассчитав ее с учетом коэффициента К3 равного 4.

Пунктом 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 г. № 7-2542, установлено, что коэффициенты К1, К2 и К3 входящие в формулу исчисления арендной платы, определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. Порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов утверждается Правительством края. Непосредственно сам размер коэффициента К3 равный 1, определенный пунктом 6 статьи 12 указанного Закона не влияет на размер исчисления арендной платы, и не может считаться как не отвечающий принципу экономической обоснованности.

Размер коэффициента К3 как равный 4, определен решением Красноярского городского Совета депутатов от 25 июня 2013 г. № В-377 и рассчитан на основании постановления Правительства Красноярского края от 18 марта 2010 г. №121-П «Об утверждении Порядка расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3, используемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» с учетом анализа истекших сроков ввода арендаторами земельных участков в эксплуатацию объектов, для строительства которых были предоставлены в аренду такие земельные участки (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства).

Вступившим в законную силу решением Красноярского краевого суда от 17.03.2017 № 3А-76/2016 в удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Комфортстрой» о признании недействующими п.п. 4, 5.1, 6 ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» (в ред. Закона Красноярского края от 23.04.2013 № 4-1223 «О внесении изменений в статью 12 Закона края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае») в части установления коэффициента К3, отказано.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 11.08.2016 по делу № 53-АПГ16-10 решение Красноярского краевого суда от 17.03.2017 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Комфортстрой» - без удовлетворения.

Согласно абзацу 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквально толкуя спорные пункты договора аренды, а также дополнения от 19.03.2010 № 1941 к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824, суд пришел к выводу о том, что пункт 3.1. от 17.04.2007 № 824 в части: «С 01.01.08 года размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора», пункт 6.3. договора аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 в части: « Условия договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяются ежегодно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами РФ, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом Арендатора», пункт 1 дополнения от 19.03.2010 № 1941 к договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824 в части: « В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами РФ, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Арендатора», не противоречат действующему законодательству Российской Федерации, Красноярского края.

Суд первой  инстанции обоснованно указал, что материалами дела не подтверждается несоответствие спорных пунктов договора указанным ответчикам нормам права, нарушение ими прав и законных интересов каких-либо лиц.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Комфортстрой». 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 2 154 407 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате.

За период с 03.07.2013 по 31.08.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 2 154 407 рублей 60 копеек, что следует из представленного истцом расчета.

Размер задолженности рассчитан истцом в соответствии с условиями договора и действующим законодательством, подтвержден материалами дела.

Довод ответчика о том, что дополнение от 03.11.2015 № 5712 является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, обоснованно отклонены  судом с учетом пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку доказательства внесения арендной платы в спорном периоде в полном объеме суду не представлены, требование истца о взыскании 2 154 407 рублей 60 копеек долга является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, по существу  направлена на переоценку фактических обстоятельств, установленных  судом, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от  30 марта 2017 года по делу № А33-20110/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи:

И.Н. Бутина

 

О.В. Магда